浙江在線-住在杭州網5月27日訊（浙江在線記者 李成）今日，杭州蕭山土地出讓專場，順發、大家、景瑞瓜分寧圍四宗涉宅地，保利封頂競得新街宅地。
五宗地塊雖然溢價率從14%到封頂，看似冷熱不一，但在新房限價的背景下，未來銷售的預期收益率均處於低位，說明目前杭州土地市場熱度仍在高位徘徊。
5月27日成交地塊指標表
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今日出讓主要有以下幾大看點：
1.順發時隔近7年再次杭州拿地。順發在2013年9月在蕭山拿了美哉美城項目之後，在杭州公開市場未有再拿地動作。期間僅有合作項目，如和旭輝合作的順發旭輝·國悅府項目。
2.限價之下，板塊深耕利於控制成本。大家在4月30日競得寧圍地塊後，今日再次出手拿下寧圍兩宗宅地。保利在新街已有保利·欣品項目待售，今日又封頂競得新街C-28地塊。未來同板塊多項目協同效應之下，利於控制成本。
3.拿地提升當年業績的窗口期已過。房企在今年5月及之前拿的地塊，在快周轉的模式下，大概率能為今年的業績做出貢獻。這個窗口期只有短短兩個月左右，在5月底及之後拿地的項目，想要轉化為今年年度的業績已經比較困難，這個角度來看，房企下半年拿地的急迫性會有所下降。
限房價模式下，看待出讓結果的新思考：
土地出讓的競拍結果，原先是樓市的先行指標，有非常重要的風向標意義。
然而在當前「限房價」即土地掛牌時就已經規定未來所建新房銷售的上限價格的政策下，這種風向標意義正在弱化，且被拆分為兩個方面：
1.市場上漲預期主要不來自土地出讓時的競拍情況。因為房價鎖定的前提下，導致土地價格其實也是有上限的，杭州近兩個月以來多宗地塊利潤率在3%以下甚至保本邊緣，已經到達上限了，很難再產生市場熱度再上升的預期。
2.上漲預期是否形成主取決於政府對於土地掛牌時未來新房限價。限價較當前房價漲幅高，即大概率形成上漲預期，保持平穩則預期平穩。
3.土地出讓結果的風向標意義更多的會體現在下降預期上。限房價限制的是上限價格，但開發商若對未來有下降預期，預期未來銷售房價不如政府限價，這中間的預期差距，就是下降的程度。
4.即漲不漲，看政府土地掛牌時對新房的限價；跌不跌，看房企真金白銀的土地競拍結果。
寧圍及新街地塊區位圖（來源：浙報傳媒地產研究院決策通）
今日利潤率維持低位市場熱度平穩：
雖然今日寧圍四宗地塊新房限價均為33500元/㎡，但小區位有所差別，西面04、18兩宗純宅地優於東面08、09兩宗商住地。
寧圍04、18兩宗地塊為純宅地，配建5%的公租房，起價為17000元/㎡。均被大家摘得，溢價分別為27.8%和26.6%，樓面價分別為21722元/㎡和21521元/㎡，預期收益率分別為2%和4%。
寧圍08、09兩宗地塊為商住地塊，商業比例不小於25%，同時配建住宅建面5%的公租房，起價為16000元/㎡。分別由景瑞溢價14.1%和順發溢價14.7%競得，樓面價分別為18252元/㎡和18348元/㎡，預期收益率分別為2.2%和1.7%。
新街地塊由保利封頂競得，樓面價15566元/㎡，精裝限價25000元/㎡。預期收益率1%，需配建5%的公租房。
寧圍和新街的新房限價，是低於目前的市場價格的，按限價計算，5宗地塊的收益率均保持低位，說明目前杭州土地市場熱度仍處在高位期。
【測算邏輯】
1)公租房建面從總體量中扣除，公租房建安+全裝修成本按4200元/㎡計算。
2)住宅建安成本分檔計算（地價20000元/㎡以內按4500元/㎡計，地價20000-30000元/㎡以內按5000元/㎡計，地價30000元/㎡以上按6000元/㎡計）。
3)寧圍地塊車位價格按30萬元/個，新街地塊車位價格按25萬元/個，車位數量按100㎡建面配比一個計算。
4)寧圍地塊精裝成本按照1750元/㎡，新街1500元/㎡計算。
5)寧圍08、09兩宗商住地塊商業部分地價按8000元/㎡計算。
6)財務成本按地價8%，稅費成本按售價的12%計算。
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