招商積餘:一宗「裡程碑」式收購的「AB」面

2020-12-23 澎湃新聞

文|唐珊珊

如果不出意外,這將是物業行業一次「裡程碑」式的併購。

12月14日,招商局積餘產業運營服務股份有限公司(001914.SZ,以下簡稱「招商積餘」)發布公告稱,招商局集團有限公司下屬全資公司中外運航運(控股)有限公司(以下簡稱「SSH」)通知,建議公司考慮收購創毅控股(03992.HK)53.51%股份的機會。

公告顯示,SSH與創毅控股的控股股東Genesis Group Limited,早在12月11日已經就收購Genesis Group Limited所持創毅控股2.68億股股份(佔創毅控股總股本53.51%)的意向,籤署了《諒解備忘錄》。並明確《諒解備忘錄》籤署之日起5個月為排他期,並明確 SSH可推薦招商局集團下屬控股公司作為收購主體與 Genesis Group Limited 進行交易。而這一主體則指向了有著同類業務的招商積餘。

對於此次收購,招商積餘方面表示:公司擬對本次項目機會進行可行性研究,並根據需要開展盡職調查、交易協商等工作。若最終由公司或公司控股子公司收購 Genesis Group Limited 所持創毅控 股 53.51%股份,公司或公司控股子公司需根據香港《公司收購和合併守則》以及聯交所上市規則對創毅控股剩餘股份進行全面要約。

這宗看似波瀾不驚的併購,在業內人士眼中卻有著不同尋常的意義。

物業行業資深專家金永宏在接受物業中國採訪時表示:這宗收併購在物業行業中是具有裡程碑意義的。首先,這是首次出現在上市物業公司之間的併購;其次,這也是A股物業上市企業首次收購香港上市物業公司。這一舉措,在行業內有示範效應,中國物業企業要成為全球型物業企業,這僅僅是一個開始。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜則認為:此次收購意味著物業公司之間的併購模式,已經從以前單一的上市公司併購非上市公司,轉變為與上市公司之間的併購兩種併購模式並存,行業集中度提升的方式正在發生改變。而且由A股物業企業控股港交所同行業物業企業也是首例。

搶佔香港市場

根據資料顯示,創毅控股有限公司是香港公共房屋的領先物業管理服務供應商。根據弗若斯特沙利文報告,按收益計算,公司是2017年香港公共房屋的最大物業管理服務供應商,市場份額約為12.6%;也是香港住宅物業管理服務市場的第三大物業管理服務供應商,市場份額約為1.5%。據悉,創毅控股的創始人成員均為房委會負責管理公共屋邨的前任僱員,在熟知房委會的運作下對取得公共房屋物管項目有比較優勢。

從業務範圍來看,創毅控股主要為公共及私人物業提供物業管理相關服務,服務內容包括:物業管理服務(包括一般管理、租務管理(僅就公共屋邨而言)、財務管理、護衛、潔淨、小型維修及保養、項目管理服務以及法律及行政支持服務(僅就私人屋苑而言));獨立護衛服務;借調服務;及其他服務(即獨立潔淨服務及驗窗服務)。其中,物業管理服務及獨立護衛服務佔比較大。

從業務前景來看,截至2020年9月30日,創毅控股最大的客戶是房屋委員會(「香港房委會」),集團現有物業管理組合包括15份公共房屋合約、9份公共獨立護衛服務合約、3份公共獨立潔淨服務合約、2份借調合約、65份私人物業合約、5份私人獨立潔淨服務合約、1份市區重建局(「市區重建局」)獨立護衛服務合約以及2份衛生署檢疫潔淨合約。

這也意味著,如果此次收購順利,那麼招商積餘業務將會進入香港市場。

金永宏認為:此次收購意味著物業服務的範疇觸及了香港。另外,擁有一家香港上市物業公司,對於以後在香港本地開展物業業務,會更加的便利。另外,招商積餘相關聯的招商系、中航系等在香港的物業需求,也有了實體承接的可能。

一筆收購的「AB面」

對於這宗行業「裡程碑式」的收購,行業內的看法更傾向於積極的一面。自公告發布當日起,招商積餘股價連續上漲,截至12月16日上午12點,其股價漲至22.74元/股。

華泰證券方面認為,招商積餘 2019 年報曾提出「內外發展並舉」的戰略舉措,今年來穩步推進,收購建議與公司外拓思路相符,有望成為公司收併購落地的第一步,彰顯招商局集團對於公司做大做強的鼎力支持和發展決心,同時有望與公司在香港的現有物管業務形成協同。

柏文喜認為,此次收購的創毅控股是公營服務管理人,業務穩定,持續性強,對於招商積餘來說無論是在拓展業務、股價、還是市值方面都起到正向作用。

但值得關注的是,作為市佔率前三的香港物業企業,創毅控股的盈利增長表現並不算突出。從財報數據來看,其2016年-2020年財政年度,公司產生收益分別約5.165億港元、6.114億港元、6.683億港元、7.16億港元及7.84億港元,核心淨利潤分別約1379萬港元、1834萬港元、2155萬港元、3260萬港元及3730萬港元。上述相當有關期間的經營利潤率分別約2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%,其實處於物管行業較低水平。

儘管2020上半財年創毅控股實現營收 4.32 億港元,同比增長15%,實現淨利潤 0.41 億港元,同比增長137%,淨利潤增速超過營收。但主要因為收到香港特區政府的工資補貼,以及分包成本有所降低。

而淨利潤低也是招商積餘一直面臨的問題。

財報顯示,招商積餘下2017-2020年四期中報中毛利率分別為20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中報的毛利率已降至四年來新低,較上年同期下滑6.7個百分點,較2018年中報最高時點已下滑近8個百分點。其中,2019年招商積餘物業管理業務綜合毛利率只有9.83%,遠低於其他可比上市公司20%以上綜合毛利率。

那麼此次收購,對於招商積餘整體利潤率上似乎貢獻有限。

對此,金永宏認為:短期看,對整體利潤有貢獻,對利潤率貢獻不大。但香港物業管理更規範(物業管理的發展史,是這樣的:英國-美國-香港-深圳-全國的),物業管理本身的利潤率並不高,目前內地物業公司的利潤高除了物業費之外,還有業主增值和非業增值(關聯地產)的貢獻,如果剔除這兩部分,實體物業管理的利潤率並不高,另外,未來上市物業公司整體的利潤率,也不排除會逐步回歸理性,也就是有可能會整體下行。

他同時也認為,此次收購,招商積餘需要補足的地方是,提升應對香港上市的運營邏輯及香港開展物業業務的邏輯,屬地的地域性文化等需要適應。

據記者了解,香港物業管理法制化程度更高。為了規範物業管理市場,香港特區政府制定並完善了一系列法律法規,如氣體安全條例、消防安全條例、危險物品條例、噪音管制條例、水質管制條例和保安及護衛條例等,其中最為重要的是《建築物管理條例》。

同時,由於香港私人樓宇普遍高齡化,政府房屋服務私營化,物業管理公司間的競爭也更為激烈。尤其在「非典」和此次疫情影響下,人們對物業的專業化管理要求也更高。

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