物價11年來首次下跌「二師兄」記頭功,房價跟進下跌就在眼前?

2020-12-23 新浪財經

來源:花朵財經

作者| 花朵財經研究院

國家統計局最新消息,今年11月份CPI指數同比下跌0.5%,環比下跌0.6%。這是自2009年10月以來,中國首次出現物價指數「同比與環比」皆現負增長。

請問各位看官,你們感受到買東西便宜了嗎?筆者反正是沒感覺到,因為窮基本不花錢。

「 1 」

事實上,從CPI走勢來看,今年CPI呈震蕩下行態勢。2020年1月份達到5.4%的高點後開始回落,2020年6、7月份受南方洪災等影響出現小幅反彈,但隨後再次下跌,並相繼跌破2%、1%關口,直至出現負值。

而值得一提的是,上一次CPI同比下降情形,最早還要追溯到2009年10月。

2020年10月份CPI同比上漲0.5%,還維持在正區間,為何11月份CPI同比會由漲轉降?有經濟學家解釋稱,主要是受去年同期對比基數較高影響。其中,食品價格由上月上漲2.2%轉為下降2.0%,影響CPI下降約0.44個百分點,是帶動CPI由漲轉降的主要原因。

具體來看,導致物價指數下跌的主因還是「二師兄」在作怪。據悉,豬肉價格同比下降12.5%,影響CPI下降約0.60個百分點,已經持續數月下跌,個別地區豬肉零售價已經跌破14元/斤。此外,雞蛋、雞肉和鴨肉價格降幅較大,分別下降19.1%、17.8%和10.8%,降幅均有擴大。

「 2 」

那麼問題來了,CPI下降趨勢會延續多久?物價會不會出現全面下降?會不會造成通貨緊縮,房價會否受到波及?

針對2020年11月份CPI和PPI數據,有分析人士表示,11月份,隨著各地區持續推進「六穩六保」工作,豬肉等重要民生商品價格繼續回落。從同比看,受去年同期對比基數較高影響,豬肉大跌促使CPI下降0.5%。

而過去將近一年時間,PPI都是負增長,反映出整體的需求是比較弱的。但最近幾個月,中國出口數據很好,尤其是11月份,外貿出口2680.7億美元,增長21.1%。

在出口數據中,家電等日常消費品的出口上升較快,這反映出「宅經濟」一類的商品有較大需求。同時,美國等國家的經濟逐步恢復,對中國經濟的出口拉動力也是很大的。未來如果全球疫情控制較好,經濟運行能夠反彈,那麼CPI、PPI可能都沒有太大下跌空間。

不過,隨著供應的逐步恢復,預計2021年豬價與2020年同期相比,均有大幅下跌的可能,未來一年豬價對CPI的拖累將非常明顯。因此,如果其他商品沒有出現明顯的價格反彈,那麼豬價有可能在未來一年拖累CPI下降或低速增長。

由此可見,CPI波動的核心在豬肉,不會導致全市場要素價格下跌,物價全面下跌幾乎不太可能。此外,外需在逐步恢復後,出口將再次成為經濟增長的核心引擎之一。因此,就目前數據來看,也基本沒有通貨緊縮的可能。

「 3 」

但是,房價會不會受到波及呢?筆者認為,物價漲跌與房價波動並無直接關聯,因為我國物價指數中,只統計住房消費價格,即房租的變化。要知道,幾乎全國人民都認為買房是一種投資儲蓄行為,而不是消費行為。

事實上,房價變化從來都是獨立自主的。在此次物價指數下跌之前,中國部分城市房價已現持續下跌趨勢。

我們暫且不說鶴崗、鐵嶺等那些白菜房,只說房價波動合理的一些地方。據了解,中國目前有9城房價距最高點跌幅超15%,其中個別城市的房價出現腰斬。

在因城施策的政策背景下,各城市房地產市場的差異化將成為常態。而疫情的出現,加速了房地產市場大分化時代的來臨。在大分化時代,房價局部大漲大跌風險將成為防範房地產市場風險的重點。

受住房市場供給過剩以及疫情的衝擊,部分城市2020年房價出現一定程度的下跌。據監測,從2019年10月到2020年10月,9城房價年度跌幅均在5%以上,最高年度跌幅為9%。

有業內專家表示,由於房價上下波動已成市場常態,多數下跌城市房價變動仍屬於穩中有降的範圍。如果將時間維度拉長,與歷史最高點房價相比,部分城市已經出現大幅度的房價下跌,甚至是慘遭「腰斬」。

除此之外,從各城市歷史高點至2020年10月對比看,20個城市房價距最高點調整幅度均在10%以上,其中9城房價距最高點調整幅度都在15%以上,廊坊房價下調幅度最大,達46.9%。如果按照三成首付來測算,最高點買房的投資者早已爆倉虧淨本金。

從各城市房價由漲轉跌的時點看,這些城市房價階段性拐點出現分別存在兩類情形:一類是2017年上半年前後,以京津冀城市為代表,主要為2017年上半年一二線城市房地產調控加碼所引發,到目前已經調整了約三年半。

另一類是2018年下半年前後,以三四線城市為主,主要為貨幣化棚改退潮所引發,到目前已經調整了約兩年半。

不過,上述9城房價下跌的原因較為複雜,既可能有宏觀因素,也可能有城市住房供給過剩的原因。雖然平穩運行為房地產政策的重要目標,但一定範圍的波動也是市場運行的常態。

更何況如果僅僅只考慮居住需求的話,對於真正剛需來說,不管房價未來怎麼走,該買還得買。因此國家十四五規劃明確指出,未來5年要堅持房住不炒定位,促進房地產市場健康穩定發展。

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