房地產行業的持續發展一定是樓市的發展動力麼？這個並不是一個根本的問題對於樓市的發展來說。城市的建設是為了滿足更多人群對住房的需求而存在的，所以房地產行業會受到住房需求量的大小的影響，人口流入數量少的城市對於住房的需求量就不是那麼多。「短期看政策，長期看人口」這句話就把影響樓市的因素總結得很到位，那麼接下來就讓我們看一下影響房價變化的核心因素是什麼？
房價是一把雙刃劍，不是對買房有利就是對賣方有利，所以投資地產一定是有賺有賠的。對於房產投資來說：無論你在哪個城市當中，不管是核心地段還是城市新區都會發生價格的變化，不會出現只漲不跌的情況發生，只是在成交量方面沒有給出明確的答案而已。從居住的角度出發：人才是房產的使用者，而非房產本身的商業價值，人口的密度和流動性才是影響房價走勢的關鍵所在。從樓市的長遠發展角度出發：影響房價變化的核心因素是人在哪裡？而不是被各種說辭營銷出來的價格。
想要判斷未來幾年或者長期的房價走勢，只需要對城市的經濟和人口進行了解即可，即使是城市的核心位置也會出現房價下跌的情況。我們從哪裡可以看到核心地段的房產出現房價下跌的數據呢？答案在二手房市場當中，二手房的掛牌價格在一定程度受到很多人為因素的影響，比如說：房產銷售網站所設置的價格變化區間（不允許你出現太低價格的房源）、房產中介發布的房源價格真實性（賺取差價是一些房產中介人員會做的事情）、出現業主抱團溢價的情況發生（這個事情已經不新鮮了）。下面是因為人口而出現房價下跌的城市，選購房產一定要結合實際情況出發。
一，人口流失情況比較嚴重的城市
人口流失是很多城市都存在的現象，而且在國內的城市當中，人口流失嚴重的城市已經出現了房價比較低的局面，這其中就包括：鶴崗、雙鴨山、阜新、乳山等多個城市。那麼人口流失很顯然是促進房價下跌的重要因素，所以一些城市的房價低到底線也是在情理之中的事情。我們也可以從另一個方向去考慮這個問題，大城市也同樣面臨的一個問題。
高房價對於經商環境也會造成不良影響，那麼企業為了降低運營成本會怎麼做？降低用人成本上的開支，也就造成低收入群體的薪資待遇降低。2020年和2021年都是在「黑天鵝」事件的影響之下進行商業開展的，企業的經營狀況真的不會受到影響麼？根據相關數據統計的結果顯示：幾大熱門的寫字樓空置情況達到了最近十年的最高點。低收入群體在城市當中買不起房，他們會做出什麼樣的選擇呢？
二，常住人口數量不多的城市
房價的起點高不高和城市人口有直接的關係，南方城市的人口數量和北方城市相比是相差很多的，而且城市範圍也相對來說更小一些，所以造成南方城市和北方城市在房價上的巨大落差。熱門城市和普通的省會城市相比較都可以相差5倍左右的差距，那麼和普通城市相比較又會是一個什麼樣的結果呢？
城市化建設是在國內各個城市當中都進行的項目，由於新項目的開發和建設的開展，房產投資和市場營銷動作都是同時進行的，所以房價的增長是一定會發生的事情。但是這種方式的漲價和地區政策在房地產建設有關，一旦房地產建設熱潮和土地市場的熱度消散，房價也會隨之下降。這其中的原因和購房人群數量的多少有關，那麼常住人口數量本身就不多的城市又會怎麼樣？生活在當地的人群應該最有體會。
三，出生率連續走低的城市
出生率這個話題已經不單獨是城市關注的問題了，開發商也在關注這個問題，而且還倡導開放三胎的政策。對於這個問題你怎麼看？從現在的消費環境來看：高價房已經讓很多剛需購房者提前透支幾十年的消費能力，現在還要生三胎來增加在生活上的經濟壓力，這樣真的好麼？而且低收入群體已經不是工薪階層那麼簡單，還包括被高價房透支的消費能力的中產階層。
在2020年年末的時候，很多城市都放低了落戶的門檻。這就是在解決未來幾年人口流入的問題，也在儘可能增加出生率的可能性，畢竟城市的經濟發揮和支撐還是需要年輕人，而且年輕人才是消費群體中生活開銷最大的。我們可以想一想這個出生率問題，在超高生活成本的城市和人口數量不多的城鎮是否面臨同樣的情況。出生率的降低都在長期影響著房價的變化，未來的購房者都少了，那麼高價房又是為誰準備的呢？
四，人口流動量比較大的城市
什麼樣的城市房價是最不穩定的呢？答案是主要依靠旅遊為經濟支柱的城市。因為旅遊行業的淡旺季是非常明顯的，幾個月的時間可以讓人口數量流動達數十萬到幾百萬人。這樣的人口流動數量會產生多少住房需求和日常消費數額，這個是顯而易見的。那麼住房需求是如何解決的呢？很顯然需要強大的基礎建設才能完成，所以會出現以各式各樣的建設項目，房價也會出現大幅度增長的問題。
但是對於大多數旅遊城市來說：大量的基礎建設會在幾年內把房價拉高，也會在幾年後出現房價的下跌。昆明和廣西這兩個省份的旅遊城市就是很明顯的案例，炒房客在開發商手中進行大量的房產買進，這樣的投資結果就可想而知了。人口流動量大的城市也會因為人口的流動而發生商業環境的變化，所以在不同的時間選擇購房的價格也會相差比加大。還有就是在購房的時候一定要留心當地的房產中介，不要在不清楚當地樓市的情況下選擇購房。
五，主要依靠外來人口接盤的城市
在眾多的購房人群當中，外來人口購房是最吃虧的人群。不但自己的房產要在原居住所在地造成一定的資產縮水，還要面臨城市的高房價。生活在城市中的人群都知道的事情：在城市建設當中新區的房價差不多是最低的，投資這樣的房產既可以做改善住房也可以增值之後賣給外來人口，所以原本生活在城市中的人群並不缺房產，而城市當中的購房主力也多數為外來人口。
大眾炒房已經不是一個短時間的事情了，所以房產有多大的下降空間是我們可以大致估計出來的。城市的擴建加上房源的老化已經讓不少房源的價值縮水，那麼房價下跌也是遲早的事情，只是看有多少外來人口到眾多的城市當中接盤了，但是這個樓市的房價是否可以讓這些外來人口接穩就是一個未知數了。還有就是經濟內循環的轉型，房地產行業的發展一定會受到影響，城鎮人口如果在當地有一個穩定的收入或者產業，就不要進城購房換取發展機會。總之靠外來人口接盤的城市房價大概率會出現下跌！