來源：安居客商業地產
被「術語」勸退，是怎樣的一種體驗？
為了圓自己一個「花店夢」，張小姐準備用畢業工作後攢的錢，投資一家小商鋪，本以為會在選址、談價上糾結一會兒，卻沒想到，還沒進展到這一步，就快被數不勝數的「商業地產術語」打倒了，產權、動線、公攤率、裙樓......這都是啥跟啥呀？！
很多投資小白都會和張小姐一樣，初次接觸商鋪、寫字樓這類商業地產，都會被這些專業術語弄得一頭霧水。不過不要慌張，其實這些術語很簡單！58妹整理了常見的105個專業術語及解釋，請開始你的「百詞斬」吧！
商鋪
1.商鋪回報率
一般出租商鋪回報率：投資回報率=年租金/總房款x100%
一般售出商鋪回報率：投資回報率=（售出價-購入價）/購入價x100%
在實際操作過程中，出租商鋪回報率要考慮到實際收益，比如：進場費、遞增等其它收益綜合。而售出商鋪回報率也要考慮到租金收益和實際支出的持有期間的供樓利息成本和本金收益及進場費等收益和支出。
2.所有權
是所有人依法對自己財產所享有的佔有、使用、收益和處分的權利。
3.產權
產權是經濟所有制關係的法律表現形式。它包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
4.經營權
經營者對其經營財產的一種佔有、使用和收益的權利。
5.上下水
上下水就是「給排水」的俗稱，「給水」就是接自來水的管道，「排水」也就是「下水道，接下水道的管道。在裝修時簡稱」上下水「，包括引進和引出的管道設施。
在了解商鋪過程中，說有上下水就是指有給水和排水的管道。有個別情況會出現只有上水沒有下水的情況。具體情況要根據實際了解。
6.排汙
排汙，指排除汙染；排放有害物質；排放汙染物。在實際了解商鋪過程中，有排汙並不是指排水，是有排除汙染的管道。下水和排汙是有區別的。排汙通常設置在有餐飲功能或有衛生間設置的商鋪，有排汙的一般也可以排水，有排水卻不一定有排汙。
7.煙道
煙道是廢氣和煙霧排放的管狀裝置，也稱排風道、通風道、排煙管道。
在商鋪實務操作，煙道一般是餐飲功能商鋪的標準配置，也是很多餐飲行業所需的必備條件。
8.增容
增容（增加配電容量）指原有電力用戶增加用電量的相關業務。有的需要新安裝配電設備及線路，有的只需在變電站調整配電容量。增容還通常指供電公司根據用戶分布情況，自已更新擴大配電設施的工作。
在商鋪的實務操作中，更多的是因為租戶的業務，比如烘焙行業，美發行業等需要用電量大的行業調整功率。一般商業綜合體的功率在5-8千瓦標準配置。國內電壓分220V和380V。
9.租金遞增
指租金的依次增加。在商業物業出租過程中，因為商業物業租賃時間長，會有租金遞增出現。在實務操作的表現就是遞增是在前一年的基礎上的租金增加，一般表述為百分比，如每年遞增6%、每兩年遞增6%、從第三年起每年遞增6%等不同的表達方式。也有直接表述為遞增金額的，比如每年遞增1000元、每兩年遞增2000元、從第三年起每年遞增1500元等。具體的遞增點數和金額是以具體的商鋪和市場接受度來定的。
10.轉讓費
商鋪轉讓費是指租戶在商鋪租期內（未到期）徵得房東同意後將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩餘期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目（貨物、加盟許可費、其它無形資產）等，一併轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。轉讓在商鋪出租實務中會有很多變通的表現方式，具體情況具體分析。
11.進場費
商鋪進場費是從超市進場費演化而來，超市進場費是商場和超市利用其在市場交易中的相對優勢地位，向供貨商收取的費用。
在商鋪實務操作過程中，是因為商鋪利用其優勢的市場稀缺性和很優勢的地理位置由房東直接向租客收取的費用。一般的商鋪是收取不到進場費的，伴隨進場費一般房東會授給租戶轉讓權，根據具體情況具體分析。
12.商鋪的面寬和進深
商鋪的面寬和進深是泛指商鋪的門面寬度和長度，兩者相對應。商鋪的長度叫進深，它的寬度叫面寬，也叫開間。但商鋪的面寬多是指商鋪的門面寬度，而開間更多是針對商鋪裡面的寬度。商鋪面寬包括兩面邊牆體各一半的寬度，端頭位置含端頭的整個牆體寬度在內。
13.層高
商鋪層高：從字面上理解也就是商鋪的高度。根據國家質量技術監督局和建設部聯合發布的《住宅設計規範》的規定，層高是指「上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離」。
14.淨高
商鋪淨高：商鋪淨高是指「樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。」
淨高和層高的關係可以用公式來表示：層高=淨高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫淨高。在一般的買賣租賃實際操作過程中一般是就層高進行約定，而許多人在交房驗收時測量的是淨高，忽視了樓板厚度。
15.建築面積
建築面積是指建築物各屋外牆(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。
16.使用面積（實用面積）
使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積。
房屋的建築面積包括套內(單元)建築面積和按規定應分攤的公用建築面積兩部分。在實際操作過程中，不同的房屋性質（商鋪、寫字樓、廠房、住宅、公寓、酒店等）會有不同的計算方式和表現形式。
17.商鋪使用率（實用率）
商鋪使用率也就是商鋪的建築面積利用率，指商鋪的使用面積與建築面積的比例，其中商鋪套內使用面積是指商鋪套內房屋使用空間面積；商鋪建築面積指套內建築面積與分攤的公用建築面積之和。
18.產權年限
指房屋建築產權的歸屬年限，包括：民用住宅建築，商用建築，工業用建築。按建築用類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。
寫字樓
1.租賃期限
通常，在上海，辦公樓租賃中發展商要求客戶籤署至少2或3年為合約為租賃期限。空間較大客戶可以與發展商商討籤署6或9年租賃協議，但在每個第3年年底按照市值更改租金。
2.續約
原有租賃期限到期前，客戶可以向發展商爭取再延長2或3年租賃期限，重新籤署租賃協議，協議內容包括續約期限、新租金、以及對原有租賃合同到期後交接條款修正。
3.租金年增長率
在某些時候，發展商僅明確標識租賃期限內第1年或前2年租金，以後各年按照雙方約定的租金增長百分比，進行逐年遞增。
4.終止協議
通常，上海租賃允許指定或轉租，租戶亦有權要求提早結束。在籤署租賃協議時，為維護發展商與客戶彼此利益，會籤署對等的提前解約條款，包含：提前解約通知期限、裝修賠償、押金賠付及辦公空間還原等內容。
5.免租期
對於個別項目，發展商承諾客戶在租賃期限內前若干月內免收租金，用於客戶裝修租賃辦公室。免租期的時間長短由發展商與客戶友好協商決定。
6.交接條件
通常，發展商提供的租賃協議將包含「交房標準」條款。每個項目的交房標準會有差異，但絕大多數甲級寫字樓會提供地毯或架空地板、乳膠漆牆面、吊頂和照明光源。同時提供主要空調風管，但具體裝修時延伸段需要租戶承擔。
雖然租戶租賃了辦公空間的設施設備，但考慮大廈整體建設標準和安防要求，發展商對於所有的機械和電氣設備提供統一報修和維護。且不允許租戶私自變更。
在租約結束時，開發商通常會保留要求承租方恢復原有裝修的權利，承租方承擔恢復原有裝修的費用。
7.預租
在政策允許下，發展商會在項目交付前與承租方達成租賃意向。此時，承租方將能獲得更優惠價格和更優惠租賃條件。越接近項目落成，發展商提供的優惠幅度將會減少或者取消。承租方需要承擔發展商延期交樓的風險以及市場波動情況下租金下跌風險。
8.甲級寫字樓
甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法。在我國現行的建築設計規範裡也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，是將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特徵：管理國際化;24小時寫字樓;人性化：空間的舒適性和實用性;數位化;節能化;便捷的交通和商務化等等。
9.頂級寫字樓
關於頂級寫字樓的說法更是良莠不齊，58妹多方查詢後，認為大體有以下六項指標：6個指標依關鍵詞稱為6E，即：重要商務區、有品位的建築、超一流的硬體設施與服務、出眾的客戶、純商務、非賣性。
10.智能化大廈（5A建築）
又稱「智能型大廈」，是指利用系統集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建築藝術有機結合，通過對設備的自動監控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建築的優化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建築。
智能化大廈又簡稱為3A建築，即：建築設備自動化系統(BAS)，辦公自動化系統(OAS)通信自動化系統(CAS)，其中BAS中應包含FAS和SAS兩大系統，故也有稱智能化大廈為5A建築的。
11.LOFT
英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。當這個詞在20世紀後期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內涵已經遠遠超出了這個詞彙的最初涵義。LOFT最顯著的特徵是高大而開敞的空間，上下雙層的複式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁。
12.商務中心區
又稱中央商務區，簡稱CBD，最初起源於20世紀20年代的美國，意為商業匯聚之地。現代意義上的商務中心區是指集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件，便於現代商務活動的場所。
13.SOHO
英文SmallOfficeHomeOffice的縮寫，泛指在家辦公或小型創業者。特色是自己掌握、調配工作時間，其實也是過去所謂「自由職業」的新詮釋。SOHO起源於美國上世紀八十年代中後期， 這種職業觀自興起後，迅速風靡全球的經濟發達地區。現如今，SOHO一詞在中國也流行起來。
商業地產
1.商業地產
作為商業用途的地產，用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。
2.商圈
是指商業中心以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍。
3.五證一書
「五證一書」指的是商品房屋預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、國有土地使用規劃許可證、建築工程施工許可證及項目選址意見書。
4.商業用地
商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。
5.零售業
是一種交易形式，可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動，也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，直接關係到居民的生活質量和生活方式，商業行為的最後一步。
6. 開發商
開發項目，做為項目的第一承擔人、所有人。
7.配套設施
綜合硬體配套設施包含：
1）方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套；如：室外廣場、下沉式廣場、停車場；
2）輸送消費者至各個商業結構稱的引導配套； 如：手扶梯、觀光梯等；
3）留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。如：娛樂設施等 室外廣場：居民休閒、健身的場所。
絕大多數shopping mall都擁有一個相應規模的室外廣場。室外廣場已成為一個充分發揮商業功能的場所，一方面展現了豐富的商業促銷和展示活動，另一方面又形成室內商業外部化的活廣告效應。室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個重要手段。
8.下沉式廣場
下沉式是城市休閒廣場的一種設計手法，應當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。它是一個圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。
9.臨街面
與街道相臨的一面。
10.裙樓
一般指在一個多層建築的主體下半部分，修建的橫切面積大於建築主體本身橫切面積的低層附屬建築體。
11.商圈
是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理範圍。
12.業態定位
根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。
13.樓層定位
根據商業項目的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分布。
14.環境設計
對商業企業的室內共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計。
15.防火分區
在建築中採用耐火性能較好的分隔物將建築物空間分隔成若干區域。
16.防煙分區
是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定範圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。
17.店面
是商店建築物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建築材料等內容。商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。
18.店鋪切割
是商場業態定位規劃設計的用語，在平面圖上劃分若干個單元、供商戶租用。
20.防火捲簾門
是指建築物內的一種消防設施，像門一樣自動關閉，起到防火隔離的作用。
21.自動噴淋系統
是指某建築物內設置一種滅火系統（以水為介質），各個噴淋頭經過高溫後膨脹、爆裂、系統內的水經壓力自動噴出，同時水流指示器發出信號並報警，達到自動噴淋滅火的作用。
22.客單量
客單量=總成交額/到店的總訪客
23.水平交通
又稱平面交通，是指同一水平面或樓層內的通道。解決的是顧客在同一個樓層的走向，即客流如何流動的問題。
24.垂直交通
是指不同標高空間或樓層的垂直聯繫，如樓梯、電梯、自動扶梯等。客流、物流、員工流如何從低樓層到高樓層，再由高樓層到低樓層，即同一商業物業內部立體流動的問題，是由垂直交通來解決的。
25.動線設計
對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。
26.物理動線（隱形動線）
物理動線是根據人的行走、駕駛等習慣，在不受任何幹擾情況下自然形成的人流、物流、車流動線。
26.強制動線
強制動線是在物理動線的基礎上，由於業態規劃與動線設計的需要，強行將動線阻隔和引導，以達到既定目的。
28.柔性動線
柔性動線是為達到既定目的，通過一定的引導方式，如人為引導、構築景觀、構築特色小品吸引人流、車流等。
30. 外聯動線
商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。
31.集客
指商業經營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業設施，最大限度的吸引消費者，使他們有計劃的在此消費金錢及時間。
32.一次商裝
指商場為其經營的各種業態提供最基礎的物業設施進行裝修，達到良好的硬體環境。主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。
33.二次商裝
指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。主要涉及壁櫃、櫃檯、貨架、陳列、形象、燈光、色彩、LOGO、道具等進行標準設計及裝修。
34.購物空間
購物空間是在整個空間中，由貨櫃和貨架作為空間限定的元素，劃分出直接進行銷售活動的場所。
35.商品展示空間
從常規的櫃架到地臺、牆面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。
36.服務空間
是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、諮詢臺、寄存處等。
37.客單價
客單價＝當日銷售額÷當日銷售筆數
38.價格帶
價格區間，指一種商品的銷售價格範圍，以最低價格最高價格上、下限為其價格寬度，寬度越大所對應的顧客層越廣。
39.坪效
指終端賣場1平米的效率，一般是作為評估賣場實力的一個重要標準。計算方法「銷售業績÷店鋪面積」，也就是指平均每平米的銷售金額。平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現的銷售業績也就越高。
40.奧特萊斯
在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為「品牌直銷購物中心」。也是指奧特萊斯，品牌折扣店。
41.DM
是英文Direct mail 的縮寫，意為快訊商品廣告，通常由8開或16開廣告紙正反面彩色印刷而成，通常採取郵寄、定點派發、選擇性派送到消費者住處等方式廣為宣傳，是超市最重要的促銷方式之一。
42.POP
POP廣告的具體含義就是在購買時和購買地點出現的廣告。具體講，POP廣告是在有利有時間和有效的空音位置上，為宣傳商品，吸引顧客、引導顧客了解商品內容或商業性事件，從而誘導顧客產生參與動機及購買慾望的商業廣告。簡稱「購買點廣告」。
43.空置率
購物中心內尚未有廠商進駐的賣場空間，即使租約已籤或租金已收，只要廠商仍末進駐，便納入空店範圍。空店率之計算是根據各商店種類，將空出的賣場面積除以已開店的賣場面積而得一百分比。
44.死角
因信道交叉或其他物阻礙，無法看到的地方。
45.三證、五證
營業執照、稅務證（國稅、地稅）、商標註冊證、商品質量檢測報告、授權代理書
46.二八定律
20%的專櫃產生80%的利潤。
47.3C
3C就是指Computer(電腦產品)、Comunication(通訊產品)、Consumer(消費電子產品)，將這些相關的產品放在一個大的賣場，以共同的銷售模式與服務方式經營，由於個品類的品牌與產品特性有些相似，許多營銷操作可以享有共同資源，對消費者而言，也有相對的便利性。
48.退縮線
商場內相鄰兩個專櫃之間間隔的間隔牆，為了不影響透視效果而退縮的部分。
49.專業商店
經營的產品線單一，而該單一產品線所含的花色品種卻較多。如：運動用品商店、家具店、家電店、花店、書店等等。
50.專賣商店
以專門經營或被授權經營某一主要品牌商品為主的零售業態。
51.業種
行業的種類。
52.客層
根據消費者的消費力分為不同的層次。
53.毛利率
商品銷售收入減去商品原進價後的餘額。淨利的對稱，又稱商品進銷差價。因其尚未減去商品流通費和稅金，還不是淨利，故稱毛利。
54.提袋率
消費者購物的比率。進賣場的總人數和實際購買人數的比例，反映賣場的客流量和實際有效客戶，用以來評估商業的整體效益。
建築
1.佔地面積
佔地面積是指建築物所佔有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建築面積。
2. 建築面積
建築展開面積，它是指建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。
3. 經營面積（實用面積、櫃檯面積）
它是「建築面積」扣除公共分攤面積後的餘額。
4. 地上面積
指自然地面以上各樓層的建築面積總和。
5.地下面積
指自然地面以下的（如地下室的）建築面積總和。
6.建築紅線
也稱「建築控制線」，指城市規劃管理中，任何臨街建築物或構築物不得超過建築紅線。
7.道路紅線
城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線，在紅線內不允許建任何永久性建築。
8.建築密度
等於佔地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。
9.容積率
指總建築面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。
10. 綠地率
各類綠地總面積除以總佔地面積乘以100%。
11.公攤率
公用建築面積（即分攤面積）除以建築面積 乘以100%。
12.框架結構
框架結構是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建築結構，如購物中心等。
13. 磚混結構
指建築物用磚或者砌塊砌築，梁、樓板、屋面板等採用鋼筋混凝土結構。以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建築，對於承重牆體不能改動，如商業街等。
14.鋼結構
以鋼材製作為主的結構，是主要的建築結構類型之一。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用於建造大跨度和超高、超重型的建築物特別適宜，如建材城等。
15.柱距
柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。
16.大堂
建築內部寬敞開闊的空間，用於會客、活動、禮議、展覽等。
17.中庭
建築內部的庭院空間，形成具有位於建築內部的「室外空間」，現代購物中心商業結構的大櫥窗，將各個商業功能在一個空間內展示出來，一方面引導消費者在商場內消費和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業價值。
18.迴廊
在建築物內設置在二層或二層以上曲折環繞的回形走廊。
19.開間
空間的寬度，一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。
20.挑簷
樓頂或門楣平面凸出牆體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑簷起到美觀得作用。