前言：作者根據深圳住宅小區物業管理實務案例和理論研究，整理彙編小區業委會一百個常見問題，共分上、中、下三個部分。（感謝深圳市多位知名的物業管理領域專家給予的意見和幫助！）
1、什麼是物業管理？
答：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業管理區域的建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查及其他日常管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。
2、什麼是業主？
答：房屋的所有權人為業主。基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的人，因繼承或受遺贈取得建築物專有部分所有權的人，因合法建造取得建築物專有部分所有權的人，其他符合法律、法規規定的所有權人。此處「人」包括單位或自然人。
3、什麼是業主大會？
答：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。業主大會是根據物業管理區域的劃分而成立的，一個物業管理區域成立一個業主大會。通過業主大會會議和業主委員會行使職權，就全體業主基於物業管理的相關事項依法作出決定。
4、什麼是業主委員會？
答：業主委員會由業主大會依法選舉產生，由5至17人單數組成，業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主。業主委員會履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受監事會、監事及全體業主的監督。業主委員會每屆任期五年，它是業主大會的執行機構，對業主大會負責。
5、業主在物業管理活動中享有哪些權利？
答：
（1）參加業主大會會議，發表意見，行使投票權；
（2）選舉業主委員會、業主監事會或監事，並依法享有被選舉權；
（3）監督業主委員會、業主監事會或監事的工作和物業服務企業履行物業服務合同的情況；
（4）對共有物業和業主共有資金使用管理的知情權和監督權；
（5）就制訂或修改管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業管理事項提出意見和建議；
（6）法律、法規規定的其他權利。
6、業主在物業管理活動中應當履行哪些義務？
答：
（1）遵守管理規約、業主大會議事規則及物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度；
（2）執行業主大會、業主委員會依法作出的決定；
（3）按時交納物業服務費用、物業專項維修資金；
（4）配合物業服務企業或其他管理人實施物業管理；
（5）法律、法規及管理規約規定的其他義務。
7、小區裡哪些事項的處理應該由業主共同決定（由業主大會決定事項）？
答：
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉或者更換業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員；
（三）審議業主大會年度計劃和預算方案；
（四）審議業主委員會工作報告；
（五）制定共有物業和業主共有資金使用與管理辦法；
（六）選聘、續聘、解聘物業服務企業；
（七）籌集、管理和使用物業專項維修資金；
（八）申請改建、重建建築物及其附屬設施，改變共有物業用途；
前款第一至八項所列事項不得授權業主委員會決定。
8、新建住宅小區什麼時候可以召開首次業主大會、選舉產生業主委員會？
答：物業所在街道辦事處在收到成立籌備組的申請後或根據實際情況依職權決定，在成立籌備組後一個月內組織召開首次籌備組工作會議，在首次籌備組工作會議後六個月內組織召開首次業主大會會議並選舉生產業主委員會。六個月內無法召開首次業主大會或業主大會未能選舉產生業主委員會的，經街道辦事處批准，可以延長三個月。
9、如何成立首次業主大會會議籌備組？
答：籌備組由街道辦事處、社區黨委、轄區派出所、社區居委會、建設單位派員和業主代表組成。物業服務企業應當協助籌備組開展工作。籌備組長由街道辦代表擔任，由七至十名成員組成。
10、分期開發的住宅小區，可否成立業主大會？
答：劃分為一個物業管理區域的分期開發的物業，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
11、如何組織換屆選舉業主委員會？
答：業主委員會實行任期制，每屆任期5年，具體由《業主大會議事規則》約定。業主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。業主委員會委員任期同業主委員會任期相同，可連選連任。
業主委員會任期屆滿前6個月，在街道辦事處的指導和監督下，依法組成業主委員會換屆小組。由換屆小組依法依規組織換屆選舉工作，直至選舉產生新一屆業主委員會。
12、業主委員會備案需提供哪些資料？
答：
（1）業主委員會備案登記表；
（2）管理規約和業主大會議事規則；
（3）業主代表名單；
（4）選舉和表決結果統計表（附表決票），如使用網絡電子投票系統的，按照深圳市住房和建設部門的要求執行；
（5）業主委員會組成人員基本情況；
（6）其他需要提交的材料。
13、誰來指導和監管業主大會、業主委員會的活動？
答：在社區黨委的領導下，業主大會、業主委員會依法依規開展物業管理活動。市住房和建設部門、街道辦事處、社區居委會依法進行物業管理活動的監督和指導。相關公安、規劃和自然資源、城市管理和綜合執法、消防管理等部門在各自職責範圍內履行物業管理部門監管職責。
14、業主大會和業主委員會的工作經費從哪兒來？
答：業主大會和業主委員會開展工作的經費（含業主大會、業主委員會會議開支、有關人員補貼、必要的日常辦公費用等）由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。
工作經費的籌集、管理、使用的具體辦法，由業主大會決定。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。
15、業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，應由誰來責令限期改正或者撤銷其決定？
答：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，侵害了業主合法權益的，受侵害的業主可以向人民法院請求撤銷。如果侵害了公共利益的，由街道辦或區住房和建設部門責令改正，拒不改正的，由街道辦或區住房和建設部門依法撤銷。
16、業主委員會未按規定及時組織召開業主大會會議該如何處理？
答：業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，由區住房和建設部門給予警告，並責令改正，逾期未改正的，對相關責任人處一萬元以上三萬元以下罰款。
17、業主委員會應當向業主公開或公示哪些資料、情況？
答：（1） 業主大會、業主委員會、監事會所有會議資料；
（2） 定期將工作情況通報全體業主；
（3） 每半年公示業委會委員、候補委員、監事繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費及停車位使用情況。
（4） 依法依規或根據《管理規約》等其他應當公示、公開的情況；
18、業主大會會議召開的形式有哪幾種？
答：業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；也可以通過網際網路方式召開會議，業主大會會議採用網際網路方式表決的，應當通過市住房和建設部門建立的電子投票系統進行。
19、業主大會會議分為哪幾種？
答：分為定期會議和臨時會議。定期會議的時間由業主大會在業主大會議事規則中確定,每年至少召開一次。臨時會議召開的幾種情況：業主總人數或投票權數20%以上的業主提議召開業主大會臨時會議；業主大會議事規則規定的其他情況。
20、管理規約包含哪些內容？
答：管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。
21、業主大會議事規則包含哪些內容？
答：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
22、物業管理區域如何劃分？
答：
（一）新建住宅區一般以建設的宗地紅線圖、立項及規劃批准的範圍確定。一個規劃建設項目（含分期建設、兩個以上建設單位開發建設，地上、地下建築物），按一個物業管理區域確定。
（二）新建住宅區建築規模過大的，為便於管理，在辦理商品房預售許可前，可按照以下原則，劃分確定為若干獨立的物業管理區域：
（1）配套的物業服務用房、設施設備劃分後可以為各自物業管理區域內業主共有或共用，權利歸屬無異議；
（2）劃分后土地四至界限明確，區域由市政道路、圍牆或其他明顯標誌分割；
（3）與屬地行政地域、街道辦事處或鄉鎮人民政府、社區管理的範圍一致；
（4）依法應當遵守的其他規定。
23、什麼是前期物業管理？
答：前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
24、住宅小區前期物業服務合同最長期限？
答：前期物業服務合同期限最長不超過兩年。
25、住宅小區前期物業服務的物業管理費如何確定？
答：實行政府指導價。
26、物業服務一般包含哪些內容？
答：物業服務內容以物業服務合同約定為主。一般包含：物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；物業管理區域內環境衛生、綠化的日常管理；協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防範、消防、交通等事項；物業裝飾裝修和垃圾清運管理服務；應業主要求進行的室內特約服務；物業檔案資料管理。
27、在小區管理中物業服務企業哪些行為是違法的？
答：
（1）擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途；
（2）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；
（3）擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營；
（4）物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；
（5）擅自退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；
（6）擅自停水停電；
（7）其他嚴重損害業主權益的情形。
28、物業服務企業與業主之間是什麼關係？
答：物業服務企業根據業主的委託管理建築區劃內的建築及其附屬設施，並接受業主的監督。因此，業主與物業服務企業之間是互相依存、地位平等的契約關係。物業服務企業按合同約定為業主提供物業管理服務，業主按相關合同約定享受物業服務企業提供的物業管理服務，但提供服務與享受服務是一種商業運作形式。用俗語說就是物業服務企業提供的服務是有償的，並依靠提供有償服務而生存，業主則是花錢買服務，並有權監督其服務質量。雙方可以因發展變化的需要，在協商一致的條件下續籤、修改或解除物業服務合同。
29、如何選聘新的物業服務企業？
答：物業服務合同期限屆滿前，業主大會或者物業服務企業解除合同，業主委員會可以提請街道辦通過招投標方式選取新的物業服務企業。由業主大會依法依規作出相關選聘新物業服務企業的決定。
30、物業服務合同解除或終止後，原物業服務企業應該向業主大會移交哪些資金、資料、物品？
答：（一）業主共有資金結餘；
（二）業委會辦公用房、物業服務用房、物業管理設施設備用房；
（三）物業承接查驗資料；有前物業及設施設備改造、維修、保養的資料；
（四）利用共有物業從事經營的相關資料、公共水電分攤等資料；
（五）其他資金、資料、物品。
31、物業服務合同終止後，物業服務企業應當在多長時間內與業主大會辦理交接，退出物業管理區域？
答：在合同終止之日起三十日內。
32、什麼是物業服務費？
答：物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。