就像中國很多出身低微卻突然變得富有的人物一樣，很多人並不相信，吳亞軍這個昔日的女記者，16年間能夠無所依託地創下這麼龐大的家業。在吳亞軍的創業史上，確實藏著很多問號。
在最近的一次年報發布會上，吳亞軍的臉上始終保持著一種得體的微笑。 （張華/圖）
「房地產商們天天過年的情形是不可持續的。」今年4月12日，龍湖地產董事長吳亞軍在香港露面時這麼說。
這是龍湖地產的年報發布會。一身素衣、略胖、圓臉的吳亞軍始終在臉上保持著一種得體的微笑。因為做過記者，她更知道如何面對媒體。
地產界有兩位超級女富豪曾做過記者，一位是人和商業的戴秀麗 （後隨英國夫姓改名秀麗·好肯），曾在《哈爾濱日報》和《珠海特區報》做過記者，另一位便是龍湖地產的吳亞軍，曾於1988年至1993年期間在《中國市容報》做記者，這是一份創辦於1982年，隸屬建設部（現住建部）城市建設司的報紙，現已停刊多年。
相較之下，46歲的吳亞軍更為富有，也因身處地產業而更引人注目。如果從1994年下海算起，吳亞軍在16年裡的財富積累速度驚人——如今她已是39億美元（約270億元人民幣）的身家，《福布斯》今年3月發布的「2010全球富豪排行榜」，將其列為「中國大陸女首富」。
除非迫不得已，吳亞軍很少接受媒體採訪。也許正因為她刻意低調，當龍湖地產以黑馬的姿態從重慶一隅衝向全國、聲名鵲起之時，外界對這個神秘的女人普遍感到好奇。杭州綠城的老闆宋衛平甚至帶領高管團隊飛到重慶去討教秘訣。
另一個業界熟知的故事是：深圳萬科高層林少洲參觀龍湖樣板房，脫下皮鞋換上拖鞋進屋，當他出門再穿自己的皮鞋時，發現自己的皮鞋掉了個方向：先朝房間裡的，現在有人將鞋擺放成向外。林少洲感嘆：龍湖這個企業很可怕。
但就像中國很多出身低微卻突然變得富有的人物一樣，很多人並不相信，吳亞軍這個昔日的女記者，16年間能夠無所依託地創下這麼龐大的家業。
不明來路的第一桶金
創業短短一年時間，吳亞軍和蔡奎就能夠再拿出750萬元的真金白銀，這部分資金從何而來，不得而知。
吳亞軍至少在出身上並沒有顯赫的背景。1964年，她出生於距離重慶五十多公裡的合川縣（2002年成為重慶合川區），這裡因古代戰場「釣魚島」而聞名。如電影《歲月神偷》中的場景，住在合川營盤街一大院中的吳家並不富裕，大院十多戶人家多年共用一間廚房。
1980年，她考入西安工業大學，學的是航海工程專業，對魚雷控制系統頗有研究。而她的丈夫蔡奎，當年在南京航空航天大學讀的是通訊專業，熟悉飛彈制導，後任重慶機場建設公司副總工程師，「以致公司內部有人開他們夫妻的玩笑說『一個指得準，一個炸得狠』。」龍湖集團執行董事秦力洪說。
20歲大學畢業後，吳亞軍進入一家國營儀表廠做技術人員，一幹便是4年。直到1988年進入《中國市容報》做記者。一位曾於1990年前後與吳亞軍同在這一報社呆過的人士對南方周末記者稱，吳在做記者和編輯期間並沒有太出眾的表現，未曾引起同事們的關注。
但也許是在媒體歷練過的原因，吳亞軍口才甚佳，愛讀書。在龍湖沒有向全國擴張時，龍湖公司手冊及牆壁上的「警言名句」，幾乎皆出自她手。一位熟悉她的朋友對南方周末記者稱，吳亞軍從小喜歡看書，「中學時期常被抓住課堂上偷偷看小說，只是由於成績優秀，老師只好睜一隻眼閉一隻眼。」
直到1994年，她藉助報社平臺，成立重慶佳辰經濟文化促進有限公司，正式下海經商。公司的註冊資本為200萬元，當時有四個股東，中國市容報社、蔡奎、吳亞軍的母親高超和重慶亞泰工貿發展公司，各出資50萬元，分別持股25%。而亞泰工貿的法定代表人是蔡奎。
據招股書稱，第二年，這家公司的註冊資本增至1000萬元，其中吳亞軍和蔡奎分別增加了480萬元和270萬元的投資，使得他們二人持股比例達到了85%，中國市容報社的持股量被大大稀釋，幾年後被兩人全部收購。
創業短短一年時間，吳亞軍和蔡奎就能夠再拿出750萬元的真金白銀，這部分資金從何而來，不得而知。「當時有十來個人左右，主要做裝修、賣進口建材，」吳亞軍在接受重慶一家當地媒體記者採訪時稱，「當時我在想，為什麼做這個公司？先是生存，然後是掙錢，掙錢完了就是發財，我發財完了就是大家發財……」
龍湖借殼而生
誰也不知道，中建科為何在其投資的一家地產公司聲名鵲起時，卻開始出讓股份。重慶地產圈人士驚愕之餘，大都對吳亞軍的「借船出海術」嘆為觀止。
吳亞軍真正染指房地產業其實是在1995年。事實上，彼時的經濟形勢並不好，國家在進行宏觀調控，當地的地產龍頭國企——重慶市房地產開發股份有限公司 （現為渝開發，000514.SZ）這一年的竣工面積只有5萬多平方米。
而那一年，重慶佳辰公司一邊增加註冊資本，一邊與一家頗有來頭、名叫中建科產業有限公司（下簡稱中建科）的國企合資成立創建重慶中建科置業有限公司。公司成立伊始便將房地產業作為未來主業。合資成立的重慶中建科置業有限公司註冊資本1000萬元，其中中建科佔比55%，吳亞軍夫婦的重慶佳辰公司出資450萬元佔比45%。
中建科來頭可不小，它隸屬建設部和國家科委，成立於1994年3月26日（與重慶佳辰成立時間僅相差1個月），註冊資本6000萬元，註冊地為北京，股東分別為中國建築工程總公司、寧波鄞州新華投資有限公司、大鵬證券有限公司和重慶天河保險代理有限公司、重慶朝華科技有限公司等。
有意思的是，這五大股東中的兩家後來都遭關張——大鵬證券於2005年破產清算，經紀業務被長江證券託管，而朝華科技股票至今已停牌近3年，「大鵬系」徐衛國和「朝華系」張良賓等均鋃鐺入獄。
重慶中建科置業有限公司成立不久後更名為重慶龍湖地產發展有限公司。然後吳亞軍開始謀劃第一個項目，即1997年4月動土的龍湖花園南苑。這一建築面積超過20萬平方米的住宅項目打了漂亮的一仗，項目品質、綠化及配套等均獲得較高評價，於1998年11月被評為重慶市「十佳住宅小區」第一名。
值得關注的是，這個時候，大股東中建科開始分步退出，1999年7月以每股1元的價格轉讓11.25%的龍湖股份給吳亞軍夫妻的重慶佳辰公司，使得後者成為控股超過50%的大股東。2003年10月，在多次轉讓之後，中建科將持有龍湖最後的5%股份轉讓給自然人吳亞軍。一直到2008年，中建科幾乎成了一個空殼，營業收入不足600萬元，虧損近160萬元。
誰也不知道，中建科為何在其投資的一家地產公司聲名鵲起時，卻開始出讓股份。重慶地產圈人士驚愕之餘，大都對吳亞軍的「借船出海術」嘆為觀止。更為蹊蹺的是，這些股權轉讓事宜在龍湖招股書「公司歷史、重組」欄中均無蹤影。只有重慶佳辰公司於2005年才更名為「重慶龍湖企業拓展有限公司」等寥寥數筆介紹。
從首戰告捷的龍湖南苑，到兩年後的南苑，再到憑藉「北城天街」進入商業地產領域，龍湖地產在短短的5年間就成為了重慶地產界的標杆企業之一。在這期間，近20位中央、部委及外省（市）重要官員都曾在當地領導的陪同下視察龍湖項目。
龍湖儼然成了當地政府的寵兒。最典型的例證莫過於2008年全球金融危機期間，除了上市計劃被迫延後外，其並沒有受到太大衝擊，在重慶的市場份額反而從上一年的6%升至9%，銷售收入也增長了16%。
「金融危機嚇了我們一跳。」吳亞軍在接受一家重慶當地媒體記者採訪時說，「一百多年的公司說倒就倒了（指美國雷曼兄弟），我擔心哪一天我們也被撞倒了，挺緊張。還好我們手頭還有錢，負債在可接受範圍內……」
龍湖彼時主要做的應對策略是1個月內完成所有項目的預算調整。不過吳亞軍也提到，慶幸當地銀行沒有「雨天收傘」。
龍湖在度過金融危機之後繼續蒸蒸日上。今年4月12日，龍湖地產在香港發布的年報顯示，2009年，龍湖的平均售價由上一年的不足5000元人民幣升至逾9000元人民幣，銷售收入超過110億元人民幣，增幅超過150%，土地儲備超過2500萬平方米，主要城市為重慶、北京、成都、西安，若加上上市後及今年一季度新進入的杭州、青島、無錫、常州、大連等地，龍湖在全國11個城市都有項目。
重慶地產界對龍湖的看法則趨於兩極化，一些「外來者」甚至私底下稱要「拆解龍湖」，而本地的一家地產企業卻在當地一家媒體打出半版的廣告，赫然稱「向龍湖地產學習」。
搶地搶人
2008年金融危機期間，中國農業銀行總行和中國建設銀行總行的領導甚至前來寬慰她，表態稱會「撐著龍湖」。
龍湖在地產業迅速崛起之後，很多人都想知道吳亞軍的秘訣是什麼。
當被南方周末記者問到龍湖的「訣竅」時，吳亞軍提到兩點，一是「進入目標城市較早」，二是「密集投資，兼做商業，獲得當地政府支持」。
重慶「北城天街」是吳亞軍一個重要的加分項目。據重慶另一位地產商稱，2001年他拿下重慶觀音橋這一地塊時，市場普遍不看好，沒想到幾年後成為了重慶重要商圈。2009年全年的租金收入超過1.2億元。
龍湖也因此成為當地政府青睞的對象。引人注目的是，龍湖的拿地成本甚低，2009年平均成本僅為每平米1869元。
這樣的低成本拿地策略被吳亞軍複製到其他二三線城市。龍湖於去年底擲下35.7億元拿下杭州四塊地。濱江集團董事長戚金興對南方周末記者稱，這幾塊地皆位於杭州下沙區，相對比較偏遠，幾乎不會推高杭州地價或房價。杭州去年通過招拍掛賣地900多億元，「老大」綠城集團和「老二」濱江集團的拿地成本分別約90億元和67億元。
龍湖密集投資的一個典型城市是常州。去年下半年龍湖分三次在常州拿地共耗費45億元。在去年年底常州的一次共4塊土地的拍賣會上，「外來者」龍湖獨得兩塊，剩餘兩塊分別為本地企業所得。一位參與競拍的常州房地產商則稱，龍湖進常州是當地政府重要的招商引資事件，「誰知道是不是打過招呼了呢？」
但這樣做，不可避免會發生與同行的衝突。2009年初，龍湖和央企保利地產就在廣東掐起架來。導火索是保利地產副總經理餘英在博客中寫下的題為《龍湖地產不受業界尊重的理由》，痛斥龍湖在廣東省陽江市與保利搶地的「不道德」，並稱保利地產宋廣菊曾在電話中一再向吳亞軍表示，對於陽江市委市政府給予保利的承諾，「希望龍湖地產不要橫刀奪愛」。
這一口水仗無意中暴露了地產龍頭們與地方政府勾兌資源的行業潛規則。而吳亞軍自始至終保持沉默，最後選擇離開陽江，息事寧人。不過龍湖高管們心有不甘，私底下對記者堅稱，「龍湖進入陽江比保利要早一年半。」
除了爭地，搶人也是吳亞軍的一大特色。龍湖向全國擴張，每到一處，必掀起一輪「挖角旋風」，連市場份額超過15%的常州地產龍頭新城地產也倒吸一口涼氣。新城地產常州公司總經理助理闕東嶽對南方周末記者稱，「去年龍湖進入常州後，通過獵頭公司和高薪誘餌，從我們公司挖去不少優秀人才。」
吳亞軍常稱一些熟識的好友甚至被她招來的高管為「兄弟」或「哥們」，有人視之為親切，有人則覺得太過江湖氣。龍湖重慶公司負責人周德康等老部下是龍湖向全國擴張之前被吳亞軍納入麾下的，龍湖總部（北京）四個主要部門的頭目，皆為吳最近幾年的商場朋友或合作夥伴。「我當初從安徽飛到北京和吳亞軍聊了三個小時，告訴她我有心加盟，但不懂房地產。」公司品牌部負責人秦力洪說，「最後她竟當場拍板同意。」
除了地方政府的支持，銀行與吳亞軍的關係也非同尋常。吳亞軍曾在接受一位重慶當地媒體記者採訪時透露說，2008年金融危機期間，中國農業銀行總行和中國建設銀行總行的主要領導前來寬慰她，表態稱會「撐著龍湖」。而龍湖上市前後，農行和建行又分別給予了龍湖170億元和180億元人民幣的授信。
上市的誘惑
「2006年就有人來『忽悠』我了，我也沒想到公司會這麼早上市。」
在做大之後，龍湖何時上市也成為重慶當地政府關注的焦點。而最早預言吳亞軍將成為「女首富」的竟然是重慶市市長黃奇帆。
據《重慶日報》報導，2007年4月，時任重慶市副市長的黃奇帆在會見花旗銀行中國執行長施瑞德先生時透露，龍湖地產年內可望在香港上市。他預測說，此次龍湖如果上市成功，中國內地首富的位置可能再次易主。
但黃奇帆的話當時並沒有應驗，龍湖此次上市最終因金融危機而擱淺。而在2009年龍湖再次衝刺並成功上市時，保薦人行列中增加了花旗銀行（其他兩家為摩根史坦利和瑞銀）。
在吳亞軍的棋盤中，龍湖於2011年上市為宜。而實際的上市時間卻是2009年11月。「2006年就有人來『忽悠』我了，我也沒想到公司會這麼早上市。」吳亞軍說。
上市前夕，一位重慶當地媒體的記者問吳亞軍，龍湖上市的同時失去了什麼？吳的回答是：失去了不發展的自由。記者又問：「你對現在的人生滿意嗎？」「求仁得仁時就很滿意，」吳亞軍用了孔子的一句話說，「反之就不滿意。」
吳亞軍從拖著傷病的身體開始賣建材，到初嘗地產業甜頭並獲得紛至沓來的榮譽時，也曾有過「小富即安」的想法，但後來龍湖加速擴張特別是上市之後，她掛在嘴邊的一句話是「發展就是使命」。如在交往過程中給她留下深刻印象的日本最大房地產商森信託（MoriTrust）社長、八十多歲的森章一樣，吳亞軍也是個十足的工作狂，前兩年平均每年單程乘機超過200次，她很少關注公司的股價，但不斷在和投資人吃飯，且很多時候是一對一。
當年和吳亞軍一起打拼天下的丈夫蔡奎，在龍湖上市前任執行董事、副董事長。後來辭去這些職務，「他現在很瀟灑。」吳亞軍說，「我和他有個私人公司，他現在在做一些一級土地開發整理、高爾夫等項目。」
大多數民營企業淡化家族色彩的做法都能贏得業界認可，而蔡奎辭去龍湖職務卻並沒有引起人們太多關注。也許是因為吳亞軍夫婦一直刻意保持低調，又或許是因為人們自始至終關注的仍然是，吳亞軍背後還有無其他「神秘人物」或權勢家族。這一尷尬令吳亞軍甚為煩惱。
南方周末記者在重慶採訪期間，幾乎每次乘坐計程車駛過「北城天街」時，司機都會指著林立的高樓，甩下一句話：「這公司的女老闆背景很深。」重慶當地另一位身家數十億的民營企業家也輕描淡寫地對記者說：「她只是個代言人而已。」但沒有人能為此提供證據。
今年3月，龍湖一位高管受吳亞軍之託與南方周末記者聊天時說，「吳亞軍肯定沒有什麼大背景，否則我們也不用這麼累了。」這位高管開門見山，「龍湖進入北京和上海的第一個項目都是拿的當時的地王，誰願意當地王呢，地王都是先烈，利潤率不到5%。」不過在北京一些同行看來，這只是龍湖「放長線，釣大魚」的一種策略而已。
(南方周末)