掃蕩殘胡立帝畿，龍翔鳳舞勢崔嵬；
左環滄海天一帶，右擁太行山萬圍。
戈戟九邊雄絕塞，衣冠萬國仰垂衣；
太平人樂華胥世，永永金甌共日輝。
這首詩，單誇我朝燕京建都之盛。說起燕都的形勢，北倚雄關，南壓區夏，真乃金城天府，萬年不拔之基。當先洪武爺掃蕩胡塵，定鼎金陵，是為南京。到永樂爺從北平起兵靖難，遷於燕都，是為北京。只因這一遷，把個苦寒地面，變作花錦世界。自永樂爺九傳至於萬曆爺，此乃我朝第十一代的天子。這位天子，聰明神武，德福兼全，十歲登基，在位四十八年，削平了三處寇亂。那三處？
日本關白平秀吉，西夏哱承恩，播州楊應龍。
平秀吉侵犯朝鮮，哱承恩、楊應龍是土官謀叛，先後削平。遠夷莫不畏服，爭來朝貢。真箇是：
一人有慶民安樂，四海無虞國太平。
話中單表萬曆二十年間，日本國關白作亂，侵犯朝鮮。朝鮮國王上表告急，天朝發兵泛海往救。有戶部官奏準：目今兵興之際，糧餉未充，暫開納粟入監之例。原來納粟入監的，有幾般便宜：好讀書，好科舉，好中，結末來又有個小小前程結果。以此宦家公子、富室子弟，到不願做秀才，都去援例做太學生。自開了這例，兩京太學生各添至千人之外。
內中有一人，姓李名甲，字幹先，浙江紹興府人氏。父親李布政，所生三兒，惟甲居長。自幼讀書在庠，未得登科，援例入於北雍。因在京坐監，與同鄉柳遇春監生同遊教坊司院內，與一個名姬相遇。那名姬姓杜名媺，排行第十，院中都稱為杜十娘，生得:
渾身雅豔，遍體嬌香，
兩彎眉畫遠山青，一對眼明秋水潤。
臉如蓮萼，分明卓氏文君；
唇似櫻桃，何減白家樊素。
可憐一片無瑕玉，誤落風塵花柳中。
那杜十娘，自十三歲破瓜，今一十九歲，七年之內，不知歷過了多少公子王孫。一個個情迷意蕩，破家蕩產而不惜。院中傳出四句口號來，道是:
坐中若有杜十娘，鬥筲之量飲千觴；
院中若識杜老媺，千家粉面都如鬼。
卻說李公子，風流年少，未逢美色，自遇了杜十娘，喜出望外，把花柳情懷，一擔兒挑在他身上。那公子俊俏龐兒，溫存性兒，又是撒漫的手兒，幫襯的勤兒，與十娘一雙兩好，情投意合。十娘因見鴇兒貪財無義，久有從良之志，又見李公子忠厚志誠，甚有心向他。奈李公子懼怕老爺，不敢應承。雖則如此，兩下情好愈密，朝歡暮樂，終日相守，如夫婦一般，海誓山盟，各無他志。真箇：
恩深似海恩無底，義重如山義更高。
再說杜媽媽，女兒被李公子佔住，別的富家巨室，聞名上門，求一見而不可得。初時李公子撒漫用錢，大差大使，媽媽脅肩謅笑，奉承不暇。日往月來，不覺一年有餘，李公子囊篋漸漸空虛，手不應心，媽媽也就怠慢了。老布政在家聞知兒子嫖院，幾遍寫字來喚他回去。他迷戀十娘顏色，終日延捱。後來聞知老爺在家發怒，越不敢回。
古人云：「以利相交者，利盡而疏。」那杜十娘與李公子真情相好，見他手頭愈短，心頭愈熱。媽媽也幾遍教女兒打發李甲出院，見女兒不統口，又幾遍將言語觸突李公子，要激怒他起身。公子性本溫克，詞氣愈和。媽媽沒奈何，日逐只將十娘叱罵道：「我們行戶人家，吃客穿客，前門送舊，後門迎新，門庭鬧如火，錢帛堆成垛。自從那李甲在此，混帳一年有餘，莫說新客，連舊主顧都斷了。分明接了個鍾馗老，連小鬼也沒得上門。弄得老娘一家人家，有氣無煙，成什麼模樣！」
杜十娘被罵，耐性不住，便回答道：「那李公子不是空手上門的，也曾費過大錢來。」媽媽道：「彼一時，此一時，你只教他今日費些小錢兒，把與老娘辦些柴米，養你兩口也好。別人家養的女兒便是搖錢樹，千生萬活，偏我家晦氣，養了個退財白虎。開了大門七件事，般般都在老身心上。到替你這小賤人白白養著窮漢，教我衣食從何處來？你對那窮漢說，有本事出幾兩銀子與我，到得你跟了他去，我別討個丫頭過活卻不好？」
十娘道：「媽媽，這話是真是假？」媽媽曉得李甲囊無一錢，衣衫都典盡了，料他沒處設法，便應道：「老娘從不說謊，當真哩。」十娘道:「娘，你要他許多銀子？」媽媽道：「若是別人，千把銀子也討了。可憐那窮漢出不起，只要他三百兩，我自去討一個粉頭代替。只一件，須是三日內交付與我，左手交銀，右手交人。若三日沒有銀時，老身也不管三七二十一，公子不公子，一頓孤拐，打那光棍出去。那時莫怪老身！」十娘道：「公子雖在客邊乏鈔，諒三百金還措辦得來。只是三日忒近，限他十日便好。」媽媽想道：「這窮漢一雙赤手，便限他一百日，他那裡銀子？沒有銀子，便鐵皮包臉，料也無顏上門。那時重整家風，媺兒也沒得話講。」答應道：「看你面，便寬到十日。第十日沒有銀子，不幹老娘之事。」十娘道：「若十日內無銀，料他也無顏再見了。只怕有了三百兩銀子，媽媽又翻悔起來。」媽媽道：「老身年五十一歲了，又奉十齋，怎敢說謊？不信時與你拍掌為定。若翻悔時，做豬做狗。」
從來海水鬥難量，可笑虔婆意不良；
料定窮儒囊底竭，故將財禮難嬌娘。