鹿城雙學府環伺紅盤最後的「寶藏」,帶裝修不到300萬,買一線江景房?

房地產市場向來瞬息萬變，一期賣得好的，沒人能保證後續不會「塌臺」，前期賣得差的，後續未嘗不能「逆襲」上位。

 

不過在溫州，有這麼一個樓盤，自打開盤以來，「熱」得相當穩定。自2019年初開始，紅了大半年，說的便是那七都島上的鹿島萬象天地。

 

今年1月首開，3月以來基本保持每月一開，至今六開六捷，還摘得了「鹿城區前三季度套數成交第一名」。而10月30日（下周三）項目將迎來第七期開盤。

 

據悉，本次將推售住宅1#、22#、商業14#、15#、16#、19#、22#、24#、32#、33#、34#、35#、36#、37#合計291套。
首先看住宅，此次推售1#、22#樓，總計推出156套房源，本期住宅毛坯惠後均價為21500元/㎡。按老規矩，圈姐將對應推售樓棟的面積及其對應價格標註在面積分布圖上。（樓棟及戶型面積分布圖/數據整理:朗兆市場研究中心）
從上圖中可以看出鹿島萬象天地1#樓毛坯惠後均價為22730元/㎡，22#樓毛坯惠後約20916元/㎡。首先，1#樓明顯標籤就是「鹿城區小面積（建面約129㎡）的一線江景房」。目前鹿城區在售的江景盤如時代濱江上品，經歷一二期之後，一線江景起步門檻拔高至建面約191㎡，而在鹿島萬象天地卻能以建面約129㎡的小戶型成功躋身一線甌江。這個面積段若是套進江景盤，要麼進不去門檻，要麼就是被排在邊角樓幢，但在這個項目卻做到了「類樓wang」的位置。北望一線甌江景，西眺公園，說「稀缺」沒意見吧？（樓棟及戶型面積分布圖）

鹿島萬象天地1#毛坯惠後約22730元/㎡，相比前段時間爆賣的金悅瀾灣均價上僅貴了幾十來塊，卻多了「一線江景」資源，是不是很划算？據圈姐了解，項目今年的「爆賣」行情，基本上每期定價都會比上一期上漲約1%-3%之間。本次七期的售價卻比六期略微實惠，背後是被ZF相關部門給「蓋帽」了，才有了本次相對讓利的價格。本幢大部分房源毛坯總價在300萬以內，且前無遮擋，低區也有不錯的觀江視野，例如3、4F毛坯總價260萬左右，算上全裝修300萬不到，再往上7、8F乃至十來層，算上全裝修也僅300萬出頭，算是「鹿城區江景房中的較低門檻」。再看22#樓，毛坯惠後均價20916元/㎡，大部分全裝修總價在300萬以內，其中的中低區價格尤為驚喜。22#前面的16#是小高層，因此19F及以上是有局部看江的可能，在價格上19F就是「分水嶺」，19及以上毛坯惠後價格在2.3萬/㎡-2.4萬/㎡之間，毛坯總價在270萬-300萬上下。19F以下因不具備江景條件，參照中庭景觀定價，主要集中在2萬/㎡-2.2萬/㎡之間，毛坯惠後總價在250萬上下，在價格上相對更具性價比。另外，圈姐發現，其中一樓還有三套「彩蛋」房源，建面約119㎡戶型毛坯惠後總價僅170萬左右，當然這得看運氣了。今年8月份萬象天地六期開盤，首次推售沿江的「類獨棟聯排商業」，事前項目方對該產品基本沒啥宣傳，一副「酒香不怕巷子深」的嘚瑟模樣。當然，開盤當天也是不負眾望直接被爆搶。為何如此「有底氣」？我們來細看他的產品和定價結構。首先從外觀上我們也能發現，產品是「類獨棟」頗有點早些年排屋的影子。重要的是，該產品可通燃氣，換言之可實現餐飲鋪功能，因而不論是以自住還是投資角度來說，都有不少客戶盯牢。畢竟「類獨棟+層高10米+通燃氣」的商業物業在溫州主城區並不多見。再來看他的價格，今年鹿島萬象天地6期開盤時，二排的28#、29#單價僅一萬出頭，若是按「可想像空間」折算，單價還要往下降降，因而衝著低總價的投資客，瞬間把這類房源搶光。頭排的兩幢因甌江景觀優勢，款爺們也是自行排隊交錢認領。此次七期加推，一次性放出剩餘的商業產品，32#、33#、34#、35#、36#、37#共6幢合計64套。二排32#、33#、34#毛坯惠後均價約1.68萬/㎡左右，頭排看江的35#、36#、37#毛坯惠後均價約2.58-2.61萬/㎡之間，相比一期略有上浮，但差距不算大。細翻價格表，尤其是二排32#、33#、34#有不少單價在1.3萬/㎡出頭，總價算起來200萬不到。按購房者的想法，分隔使用空間，折算下來每平僅千把來塊，性價比較為明顯。總價上略微往上提提，32#、33#、34#內的後排同樣可以考慮，南面直面河景，景觀面較好，價格上雖略貴一些，整體還是控制在300萬以內。至於頭排一線甌江商業300多萬的價格著實吸引不少「高階行家」關注，其中有不少基於項目及周邊的圈層前景，甚至計劃打造成類似於甌江路璞邸等高檔江景私家會所形產品。隨著「聯排商業」出售的還包括14#、15#、16#、19#、22#、24#共6幢的臨街商鋪，合計70套。如上圖所示，16#、19#、22#、24#位於小區主入口兩側，地塊東西主入口交通動線上；而14#、15#則面朝緯二路，一路之隔就是姐妹項目金悅瀾灣。商鋪均價約26469元/㎡，主要以建面約60㎡及以下的小面積商鋪為主，因而總價算起來大部分都在200萬以內，且呈現出面積越小越貴的特徵。例如靠近主入口的16#商鋪單價在3.1萬左右，但是面積僅有建面約30-40來平方，總價算起來約120萬上下，就面積看起來做些「輕飲食」的早餐、小便利店等功能基本夠用。商鋪能否入手首個的指標就是輻射人群，萬象天地+金悅瀾灣，兩項目自身2800餘戶業主及建設小學（規劃中）、實驗中學（規劃中）兩大分校師生、以及周邊已交付入住二手房業主的主要商業消費聚集區，人流量還是相當可觀的。如圈姐上文所述，今年以來不論是鹿島萬象天地「六開六捷」還是姐妹地塊金悅瀾灣的首開熱賣，背後重要推手就是建設小學（規劃中）、實驗中學（規劃中）兩大分校的落地。對項目方而言無疑是「天上掉餡餅」般的意外，直接促成的結果打破了七都島一貫以來的續銷市場，讓原本2000來戶大體量，計劃需2年甚至更久穩步走量的去化瞬間轉成了「月開、頻開」快銷態勢。另外，隨著一次次加推，待推房源的逐步減少，反而多了不少「焦灼」情緒。主要是金悅瀾灣地塊出讓之後，七都島的土地供應毫無預警就暫時「關上」了，下半年的土地計劃清單也不見七都地塊，換言之目前市面上在售、待售將是短時間內能買到的所有房源了，這也進一步刺激了客戶的購房心理，提升了其去化速率。但是，與住宅供應短缺相反，今年圍繞著七都的民生項目倒是不少，除了建設、實中之外，華僑購物中心、BRT6號線以及五星級農貿市場（計劃今年建設）以及多所幼兒園，再加上北汊橋2020年底通車，七都的利好不斷。不論是小面積江景房、雙名校落地還是區域的向上利好，都將吸引不少購房者的買進。

以上為商家廣告，本文對項目特點所做的介紹，僅供參考。我們務求客觀真實，但無法涵蓋項目所有信息，也無法預測相關價格變化。關於項目運營邏輯及返租政策，詳詢開發商相關人員，以開發商最終政策為準。讀者如產生購買行為，請務必了解當時市場情況，同時看清售樓處的周邊不利因素公示，樣板房的非交付標準明示，對項目周邊現狀進行實測。最後，關於本文中涉及學校的名稱、建成時間、辦學性質、辦學規模、學位設置、開學時間、招生條件、收費標準及招生區域劃定等均存在未確定或者調整的可能，開發商並未對此做出承諾，須以政府教育主管部門及校方的最新政策為準。