危險信號浮現
「偽剛需」的噩夢不遠了
近日，高層罕見提出「強化反壟斷和防止資本無序擴張」的全新言論，坊間公認是對國內巨頭及大資本家的警示。
資本無序擴張搶奪中下階層飯碗，加劇貧富分化。要想縮小貧富差距，刺激消費，反壟斷和遏制資本無序擴張必不可少。
炒房，同樣是加劇社會貧富分化的重要方式之一，甚至更嚴重。
資金瘋狂湧入樓市，房價越漲越高，大家沒錢消費，國內大循環就成了無本之木。
這次高層巨頭的敲打，其實也是在警示炒房客（偽剛需）：對抗大勢，早晚要付出沉重代價。
值得警惕的是，樓市本身也出現了危險信號：房價溫和上漲，房租卻一路下跌，出現了嚴重背離。
1.房價上漲，房租下跌
房價溫和上漲，房租創近兩年來新低。12月14日，統計局公布了最新一期70城房屋價格銷售指數。
11月，新房價格環比上漲城市數量為36個，比十月減少9個；下跌城市為28個，創年內最高。4個一線城市,新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，北京下降0.1%，上海和深圳持平，廣州上漲0.9%。
二手房，11月全國70個城市指數環比上漲0.1%，同比漲幅為2.1%。廣州、合肥、徐州、深圳、北京二手房價環比漲幅排在前五位。二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，北上廣深四個一線城市分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。
數字表現很直觀，房價有漲有跌，但整體平穩，大部分城市、特別是北上廣深目前還處於溫和上漲中。
如果僅僅是因為天津、鄭州、哈爾濱等下跌城市增多，就判斷樓市涼了，顯然一葉障目了。
不過詭異的是，房價雖然還在上漲，但房租出現了明顯下跌。
諸葛找房數據顯示，在2020年11月，全國50大中城市租金掛牌均價為34.71元/平方米/月，創了2019年1月以來的新低。同時，11月一線城市平均租金環比下跌了1.2%，同比下跌2.9%。在納入統計的40個城市裡，有31個城市租金環比下跌。
深圳房價和房租走勢圖，來源：中原地產
一線城市同比下跌2.9%，二線城市同比下跌3.1%，三四線城市同比下跌3.32%。深圳、北京、成都、重慶、青島、佛山、三亞、煙臺、威海等城市租金同比跌幅均超過5%。
11月CPI數據顯示，房租CPI同比下降0.9%，連續一年處於負增長，這說明房租下跌已經成為不可辯駁的事實。
房價和房租為何會出現這麼嚴重的背離，這預示著什麼？
2.房租是經濟溫度計
其實，房價和房租背道而馳很好理解。
房價和房租是由不同的社會群體決定的，定價機制不同。換句話說，買房和租房根本不是同一群人。
房價能否上漲取決於社會塔尖上的一部分有錢人（高收入群體），而房租能否上漲取決於中低收入普通人的就業及工資漲幅，特別是被稱作「社畜」的白領們。
炒房者可以無視基本面瞎炒房價：在政策默許的情況下，只要投資大量資金就能肆無忌憚推高房價，只要錢夠多，理論上推高到100萬一平都沒問題；而房租受制於白領就業狀況和收入增長，而這些和經濟大環境息息相關，所以很難像房價一樣自由瘋長。
眾所周知，現在經濟大環境並不好。即使沒有疫情，經濟增速也是從高速下降到了中高速。有了疫情衝擊，企業賺錢更加難，工作崗位大量減少，於是收入隨之降低了，不少人可能隨時被裁員、甚至已經失業。
收入下降後，這些上班族就要想辦法降低房租，要麼和房東商量降房租，要麼搬去更便宜的地方，原來租單間的現在合租，或者乾脆回老家。
我覺得，如果一個人被裁員且長期找不到工作，在工作城市沒房子的話，回老家是大概率事件。
這就造成我們看到的現象：房租一步步下跌。
從這個角度看，房租是經濟大環境冷暖的溫度計。只要經濟環境有變化，租房市場上的溫度計馬上就會顯示出來，因為租房者錢包不撒謊。
現在，經濟大環境有多冷？我們不妨看看核心城市寫字樓空置率。
戴德梁行研究院數據顯示，近一年來深圳房租下跌了8.26%，寫字樓租金下跌6.8%，空置率攀升到24.5%。
無獨有偶，有媒體記者實地調研了解到北京、上海、深圳、天津等各地寫字樓空置率持續上升，個別地段甚至突破30％。
房價越漲越高，而房租越來越低，樓市詭異的現象就這麼發生了。這是一個危險的信號。
未來，要麼房價下來適應房租，要麼房租漲上去配合房價。
你覺得，哪種可能性大？
3.逼近變盤臨界點
不可否認，現在有些核心城市房價依然火爆，深圳、杭州等城市尤其如此（今年以來，深圳房價上漲14.6%，二手房均價突破7萬，超過京滬）。近日，魔都房價蠢蠢欲動，又出現了上漲苗頭。
為何會這樣？
原因無非三個。
一是美聯儲天量放水引起的通脹恐慌，大量資金無處可去，湧入房市；二是大量炒房客投機投機之心不死，剛需或者偽剛需恐慌入市。
在我看來，大量所謂的「剛需」是假的。如果你現在知道未來一年房價要跌20%，這時你還要買，這才是真剛需，這種剛需佔比多少大家心知肚明。
三是一線核心城市，由於備案制度的存在，使得一手房比二手房價格倒掛，導致投機套利資金瘋狂打新，進一步刺激房價走高。
房價步步走高，房租節節下跌，導致租房回報率再創歷史新低。
50個典型城市租金收益率比 圖片來源：易居研究院
北上廣深的租金回報率均不及2%，深圳租金回報率更是只有1.2%，這背後還有房產的折舊和土地使用年限的消耗。這意味著如果在深圳買房，單靠出租，一套房子至少需要83年才能回本。
主要原因不是租金太低，而是房價太高。
客觀來說，對於大多數租客來說，一線租金基本上也接近於他們自己可以承受極限。不少剛畢業大學生，房租支出佔其收入的一半以上。
當然，炒房客買房看中的並非租金回報，而是房價本身的上漲空間，於是大量投機房，買來自己不住也不租，只等賣出賺差價。
但是，萬一不漲怎麼辦？
這似乎不在炒房客考慮範圍之內。
長河認為，假如經濟不能恢復高速增長（這種可能性極大），白領階層收入下降的影響一定會傳導到房價上。富裕的畢竟是少數人，多數人還在為柴米油鹽奔波。
總而言之，房租和房價正在越走越遠了。而有點常識的人都知道，這個趨勢不可能長期持續。
而臨界點什麼時候到來，炒房客不知道，也沒有興趣知道。
4.小結
不久前，銀保監會主席郭樹清說過，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房產泡沫。
如何抑制？
以時間換空間。
高層希望房價保平穩，然後等全社會平均收入、通脹都跟上來之後，房價就顯得不高了，這既可以化解高房價問題，又可以避免房價快速下跌帶來的金融風險。比如：很多年後，一碗麵100塊錢，人均月薪5萬元，房價還是5萬/平，房價這個泡沫就化解了。
顯然，這種方法不是一朝一夕的事，所以「房住不炒」必然會長期堅持下去。對於炒房客來說，房價不漲就是跌。只要房價保持幾年不漲，大量投機客就要付出沉重代價。
經濟寒冬下，一邊是一小撮人手頭持大量房子和巨額資金，只想著炒房「躺賺」；一邊是大量白領階層為工作崗位能否保住，為薪水是否會下降而瑟瑟發抖。
如果你是管理者，你站隊誰？
答案不言自明。
近日，高層敲打巨頭，打破壟斷、防止資本無序擴張已經給出了答案。
長河認為，未來不管是巨頭，還是富人都應該主動讓利，多做一些有益長遠的戰略之事，如巨頭們多搞基礎創新，少收割窮人，這才是明智選擇。靠繼續炒房賺錢是沒有任何前途的，國家意志也會不允許你繼續這麼做。
當然，你可以不聽，還可以認為房價只會越調越漲。但我要提醒大家的是，順應大勢，才是王道。對抗大勢，不管你曾經多麼厲害，總有一天你會死的很難看。
對此，大家有什麼想說的？