12月30日業委會發了【全文】上海市普陀區中環花苑小區關於第六次業主大會會議討論事項的公告，其中關於第一項議題物業費的調整引起了廣大業主的關注和討論，根據大家集中關心和反饋的問題，經過整理後將一些共性的問題做一個答疑。
問題1：中環陸家嘴物業是國企，吃大鍋飯的，我們小區繳納的物業費是中環陸家嘴總部統籌，給他們所有的物業公司分發獎金等開支，這樣就失去增加物業費用來改造我們小區的硬體，提高物業公司服務態度服務質量服務水平的本意，這樣漲價物業費就沒有任何意思了。是這樣嗎？
答：本次物業費的上調名義上是「物業費」，實際和物業公司的收入增加沒有直接關係，上調部分60%左右用於小區服務的改善，40%用增加公共收益（即下表第5、6項），項目1-4是根據小區現狀實際需求出發，經測算和評估確定的。
小區的物業要搞好，無非兩種辦法，第一是物業費絕對高，花錢買管家式服務，物業費10元+那種。其他的就是要靠業主維護、團結，以及業委會的深度介入，把2塊錢用出5塊錢的效果，這是最優的性價比。
問題2：現在小區的人員配置也過得去，第1-4項目增加的支出是必須的嗎？
答：現狀過得去，是因為業委會倒貼了大量的私人社會資源和管理成本，勉強維持的。
（1）保安：實際情況是目前上海的保安到手收入人均每天在170-180元，我們小區的保安每天收入140元，在2018年更換了新的保安公司之後，雖然保安職業操守和主觀能動性上有了明顯的改觀，但是人員流動性太大是最不穩定的因素，過去的2年半時間裡，小區的11個駐點保安崗輪動了超過100名保安，在這裡做幾天一打聽到有地方170-180元的，馬上就走了，這就造成了業委會大量培訓精力的浪費，保安對員對小區的歸屬感和熟悉度嚴重不足，相信業主也對保安的精氣神有很多詬病，這就是原因所在。我們希望本次調價後保安的收入到200元，一方面是應對今後最低工資上調的新缺口，另一方面希望達到以下的隊員素質標準：
（現標準）
（擬調整後）
（2）保潔：保潔人員目前工作半天，每月每人收入2500元左右，機動力量不足，且人員勞動強度大；
（3）綠化：綠化這幾年一直沒有常駐綠化工，都靠每年播撒的冬季草籽支撐門面，回顧三年前的綠化再對比現在，就知道沒有人管理的綠化當初是什麼水平；
（4） 維修響應不及時，近一年大家感觸應該比較深，晚上在微信群裡各種抱怨，因為小毛小病物業公司共用的維修中心都要推託到第二天白天。這也是物業費用不足造成的弊端，本次調整增加駐點維修工，不僅方便業主家中維修響應度，小區公共設施的維護修繕也將更及時，不至於小毛病拖成大問題。
問題3：小區公共收益收入本身就是對小區治理資金缺口的填補，能否繼續用公共收益補貼物業公司，補貼一部分的物業費對業主也是一種福利？
答：這個做法的本質就是拿公共收益給業主發紅包，外地有些小區業委會拿公共收益給每家每戶發幾百元紅包業主喜笑顏開，無良媒體大肆傳播蹭流量。這個真的是對業主負責嗎？先不說我們小區不是村委會，收入來源多錢花不完。每家每戶多出幾百元不夠一頓飯，而對小區來說，匯集每家每戶的幾百元為整個小區房產品質的提升維持帶來的溢價，會遠超幾百塊錢。過去幾年大家也深刻感受到了小區面貌的變化，但是倒貼資源的買賣肯定是不長久的。
況且，從去年起，房管部門和相關法規要求小區的公共收益中的50%要補充到維修資金。本屆業委會任期內對小區的財務做了規劃，深刻理解維修基金是小區的養老錢，靠利息做了監控改造、門禁對講改造等項目，保留了維修基金的本金，但是隨著小區房齡的增加，未來幾年將進入折舊的加速期，外立面、樓道內牆磚、電梯大修要消耗大量的維修基金，比如電梯公司做的測算滿15年的大修預算可達200萬以上。當家不易，正因為如此，小區主幹道的搓衣板路炮彈坑的重修都一直沒提上議事日程，一直還在爭取政府的政策傾斜。
我們2021年將繼續把公共收益的50%用於提升小區公共環境，50%結餘補充到維修基金。把公共收益常態化地用於補貼物業費不足無異於飲鳩止渴，更何況絕大多數業主應該不差幾百元「解渴」。
問題4：物業費上調我們認同，但是一次性漲了50%是不是太多了？是不是可以每年漲一點，分三步走？
答：捫心自問，撇開漲幅不說，2.35元的絕對金額放眼一線城市同地段，同品質的房子是否高了？因為基數低，上調到合理價格就顯得漲幅略大。要綜合看CPI指數、第三方評估報告等。有人對比了【轉載上海發布】小區物業費有參考標準！滬公布各區住宅物業服務價格監測信息，說普陀區平均只有2.07元，為什麼我們要2.35元。
這是因為2.07元是全普陀區的平均物業費水平，包括了大量老公房幾毛錢的那種，更何況絕大多數的小區目前物業費也是不合理的，市政府和房管部門也在強調引導物業費的合理調價，物業費止步不前未來小區的差距會進一步拉大。在退一步而言，如果在您心目中中環花苑的品質只需要達到普陀區中等以下水平就行，在班級裡總是跟差生比的話，那麼這樣的執念很難無法改變，就請投反對吧，無話可講。可以看以下過去文章下面外小區友人對我們1.52元物業費的評價，還有很多4塊5塊錢物業費小區業主對物業的不滿評論。將到底，物業費的高低不在於絕對金額，而是在於是否有人物盡其用。這一次物業費的上調，局外人可能不知道業委會為了平衡各方，做了多少測算和工作。應該慶幸有人來為小區的物業費造成小區發展的弊端來操心。
對於三步走的問題，因為2017年每年最低工資上調都是不可承受之壓，補貼物業費不足壓榨了公共收益極大的發揮空間，巧婦難為無米之炊。按道理2017年就應該上調物業費，分三步走現在到2.35元。而那時候業委會深刻認識到小區百廢待興，小區環境面貌不足以支撐上調物業費的群眾基礎，經過三年的耕耘，也到了本屆業委會任期的最後一年，不管是續任還是留給下一屆班子，都希望是一個新的起點。換句話說，現在開始分三年到2.35元已經沒有意義了，如果一個生意讓你大虧3年，後面再小虧3年你是否願意接手？經過我們的努力，已經為業主節約了2017-2020年三年的物業費逐年上調部分。
問題5：小區房價漲跌和我沒有關係，我反正住到老的。不用漲物業費
答：提出這個意見的多數的中老年業主，最近10幾年養老金物價都在上漲，連保姆家政鐘點工都在上漲，小區物業人工佔了物業費的76%上調為什麼就不能接受？重複一遍：小區未來五年進入硬體的加速折舊期，如果在這裡要住到老，更應該投資物業費，為小區的物業房產買一份「養老」保險。
打個比方去年的門禁對講系統，包括大樓的大門，大家都享受了便利。但是誰來買單的？按道理戶內機應該業主掏錢，但是如果要100%業主同意，那麼只要有1戶反對，這個大系統就要停擺。採用維修基金先買單，然後通過補充公共收益回補維修基金的做法，也是社區管理和治理的策略，業委會的作用是幫助大家用好每一份錢，提高生活質量。這樣的案例在小區還有很多。
問題6：我買在中環花苑是過渡的，以後肯定要改善置換的。再說地段擺在那裡保值貶值都不會很大幅度。
答：如果你做好了置換的準備，那麼小區中短期內的環境不斷提升正好能助你賣個好溢價，這是一本萬利的生意。當然，地段、學區和周邊配套是影響房價的主要因素，但是在這些先天因素不能變的情況下，同地段同房齡的小區，因為物業費的不同十年後對房價的影響案例比比皆是，比如了解一下徐匯區名仕苑和周邊同期開發開盤價一樣的樓盤。
問題7：這次同意物業費漲價的話，同意之後以後就會一直漲下去嗎？
答：對於這樣的疑問，我們認為有些業主根本沒有仔細閱讀相關文件和數據推演，也可能是邏輯比較嚴謹沒什麼好抨擊的，純粹拍腦袋反對，這樣其實挺不尊重人的。
一般來說，物業費上調一次需要耗費大量的時間精力投入，總結過去的物業費收支、公共收益收支、維修基金收支，第三方評估，上調後擬調整改善的地方等等，這也是為什麼大多數小區開盤的物業費定價十幾年二十年都沒動過的原因。沒有主導物業費合理調整的小區，無一不進入服務質量下降繼而衰敗的惡性循環。我們這一次調整後，至少3-5年內不可能再調整物業費了。
寫在最後，上調一次物業費，其實業委會壓力更大。不去捅破這層紙，大家都相安無事，大可混混日子。上調物業費不僅要前期做大量測算和案頭工作，還要和居民業主解釋溝通面對各種質疑，組織投票和計票公告，最重要的還要一一落實物業費調整後的各項改善。
還是希望廣大業主放棄成見，這也是中國社會固有的病態，社會大環境如此，很多社區矛盾問題政府也難以推動。如果業委會過去四年在小區付出的努力被大家當成了理所當然，覺得現在小區的環境就代表了1.52元服務費的質量，享受小區福利的同時，不承擔業主應盡的義務，則福利是不長久的。
一旦這次調價不成功，大家可以立刻感受到1.52元物業費的真實水平。
問題8：建議物業調價和小區物業選續聘、業委會履職任期同步或同期，這樣也能保證各方履約的有效性和工作的成效性。
答：首先選聘物業、物業費調價和業委會改選是小區最大的三件決策工作。放在一起進行不太具有可操作性，因為涉及到主體的變更，而且還有投票的負面情緒連帶效應。其次，物業公司的選聘和物業費的調價是有一個先有雞還是先有蛋的問題，只有物業費到了合理區間，才有可能吸引一線的物業公司，反過來說，如果物業費上調後現在物業仍然固步自封不思進取，那麼明年業主大會的議題就是小區物業選續聘了。最後，業委會發起物業費調價這個動作，也會考慮善始善終繼續做好為小區服務的準備的。
希望中環花苑的業主投出理性的一票。