觀點地產網訊：12月16日，香港山頂文輝道地王「一拆二」後重推，其中文輝道第2、4、6及8號地皮將先於本周五截標。項目拆細後，地盤面積約13.5萬平方呎，最高樓面面積約25.9萬平方呎。有測量師認為，因項目私隱度高，估計發展商會作混合式發展，並憂慮在目前市況下，地皮仍有流標風險。
疫情持續，業界近日紛紛調低項目估值，現時地皮估值介乎約78億至104億港元，每呎樓面地價約3萬至4萬港元。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，地皮的地段優質，而且道路設計類似「掘頭路」，具高獨立性及私隱度，故料發展商較大機會採取混合式發展，並傾向興建洋房類或獨立式的豪宅為主。預計在疫情影響下，加上地皮計入建築成本後，投資額逾百億港元，屆時只有3至5個大型發展商入標。同時，即使政府撤銷了空置稅，發展商理應出價會提高，但在目前市況下，他們尚有很多豪宅未賣，所以他們競投豪宅地皮時，出價會比較審慎。
不過，計及未推出的部分，這塊地皮中間有一條路隔開，基本上是一分為二，而且地皮形狀比較修長，加上面積及地積比率都頗高，其地積比率達1.92倍，所以設計及開則上頗考發展商的功夫及心思。
事實上，地皮前身為高級公務員宿舍，早於60至70年代落成。項目位置可謂自成一角，十分寧靜，附近為屋苑和福別墅、喬苑及國際學校等，購物消費最近需到山頂廣場。林浩文指，由於項目旁邊是山坡，發展商買入後需為附近的斜坡維修及保養，並為綠化面積提供接駁。
而附近的超級豪宅地段呎價一直高企，參考會德豐及南豐旗下的山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON，部分單位呎價高達13萬港元，一度創下亞洲分層住宅呎價新高紀錄。他預計，假設項目以混合式發展，洋房類別的售價會貴一點，每呎可達8萬至9萬港元，分層或低密度住宅每呎可達6萬港元或以上，而整個項目的平均呎價則起碼7萬港元以上。
地皮在2018年推出時，接獲5份標書，惟因不達政府的底價而流標。對於政府期望「拆細」項目後可以減低流標風險，林浩文認為政府的「如意算盤未必打得響」，直言若政府不想賤賣土地，不願隨行就市，地皮有機會再度流標。不過，如這幅地皮成功出售，他相信成交價具指標性作用，政府亦最快於下季推出剩餘的部分招標。
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文章來源:觀點地產網