3月29日下午15：00，我們和網友邀約在線上「鵝眼直播」，兩位信貸行業的大咖為網友答疑解惑：到家了金融事業部總經理譚創新，到家了金融事業部主管刁藝，直播持續了約1個小時，近4萬網友線上互動，針對大家都關心的問題，我們今天特別整理了以下滿滿的乾貨：
A:【刁老師】其實LPR對咱們普通老百姓最大的影響就是房貸利率的浮動了，由於LPR係數的引進，利率就產生了新舊兩個版本。
舊版本就是指基準利率上浮或下浮百分比，目前的房貸基準利率是4.9%，比如我們常常所說的基準利率上浮10%、他的年化率就是4.9X1.1倍 也就是5.39% 如果是上浮20%就是4.9X1.2倍。
新版本就是我們經常所提到的LPR加減各個幾點，LPR就是貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率。比如LPR+70個基點，他的算法就是4.75+0.7 也就是5.45%的年化率。
Q:那麼哪種轉換方式對我們老百姓來說更划算呢？
A:【譚總】對我們老百姓來說，基準利率和LPR利率是我們目前面對的按揭貸款的兩種利率計算方式，其實兩種定價方式對我們當下的轉換來說是沒有影響的。
為什麼這麼說呢，打個比方，比如我們之前的利率定價是4.9%，基準利率，上浮10%，那麼我現在的利率定價是LPR利率4.75%，加上相對應的基點，其實是沒有變化，對我來說有什麼意義呢？
其實從最近半年，甚至更長的時間的觀察，我們可以發現，基準利率基本是沒有變化的，但是LPR的利率定價是在不停發生變化的，而且變化的趨勢是向下的，也就是說，如果我現在轉換呢，當LPR利率再次下行的時候，那我就可以節省一部分利息。
並且通過目前央行的一系列貨幣政策的變化來看，我們LPR的利率下降空間還是很大的，還有很多次的機會，結合很多經濟學家的判斷，我們可以預估今年LPR的下降次數應該在三到四次，而央行的基準利率幾年都沒有發生變化。
再參考其他發達國家的情況來看，利率下行是必然的，當下美國也好，歐洲也好，存款的利率是0，甚至是負的，所以說中國的利率下行空間還很大，所以我們建議大家將原有的利率方式變為LPR利率的方式.綜合來看，還是支持網友切換到LPR方式的。
Q:公積金貸款買房需要轉LPR嗎？
A:【譚總】公積金貸款利率是固定的，暫時不受LPR的影響，也無需轉換。
Q:房子是用公積金和商貸組合貸款的形式，那需要去選擇轉不轉LPR嗎？
A:【譚總】組合貸款中公積金部分不變，但是商業性個人住房貸款的部分需要參照商貸政策進行調整。
Q:LPR可以轉幾次呢？
A:【刁老師】根據人民銀行公告，房貸定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。並且轉換的時間是今年3月1日開始，到8月31日截止。
Q:如果LPR降低了，轉換後是否立刻調整？
A:【刁老師】不會。要等到利率調整日才會調整，利率調整日一般是每年1月1日或貸款發放日在每年的對應日期。相應的LPR每月發布，但利率也不會每月變化。
Q:目前商貸利率6.86%有必要轉換LPR嗎？
A:【譚總】有必要轉換的。
Q:轉換的話，銀行會通知嗎？
A:【譚總】會通過簡訊、APP、網站、客戶經理的方式來通知。
Q:去銀行轉LPR需要做些什麼準備？需要說明資料呢？
A:【譚總】現在很多都不需要去網點，，很多都在手機。如果去網點，一定要帶好相關證件。
Q:在辦理房貸時，個人徵信有多重要？
A:【刁老師】大家在申請購房貸款前，一定要去列印個人徵信報告。可以拿著自己的身份證到人民銀行或制定的代理點查詢，代理點可以在公眾號上查到，一般都是自助機查詢列印，很方便並且全程都是免費的。
如果是交了定金之後才去查詢，結果有一些違規記錄導致無法申請貸款，那就會造成經濟上的損失，錢仍在河裡連個響兒都聽不到。
所以，即將買房或者貸款的人，提前準備徵信，避免損失。
Q:拿到了徵信報告，還是會有很多人都看不懂上面的專業術語，那麼我要怎麼知道沒有違規記錄？有哪些關鍵指標？
A:【譚總】可以交給相對專業的人來看，比如置業顧問，經紀人等。另外其實拿到了徵信報告，比較重要的是查看貸款記錄和信用卡記錄，看信息的時候，會顯示出最近24個月的還款記錄，如果還款記錄都是「N」的話，那沒有問題，如果有「1」、「2」「3」等，就需要好好思考一下，給專業人士解讀。另外，如果出現呆帳、止付、逾期、關注等字，說明逾期特別嚴重，甚至已經給銀行造成損失。就非常值得警惕了。
Q:那麼我們怎樣可以做到「排雷」呢？提前避免可能出現的「信用汙點」？
A:【譚總】其實日常生活中有很多我們老百姓習以為常的行為，像是花唄、京東白條等，隨便手機點一點，一不小心就欠錢了，都可能會引發徵信危機。
還有幾個細節點我也在這裡提醒大家要特別注意：
一是不要段時間內頻繁查詢個人徵信報告，這可能會被銀行判定為經常借貸，影響信用評分。
二是即便金額很小，一塊錢甚至一分錢，也會顯示在徵信報告中，因為這暴露出借貸人償還能力有問題。比如信用卡透支等。
第三點，可能有親戚朋友會要求你幫，做貸款的擔保人，你可能礙於面子幫了這個忙，那麼這一點也會在徵信上體現。
第四點，水電氣費、物業費的延遲繳納，也會計入徵信累計。
第五點，也是非常值得年輕人注意的第一年，那就是頻繁變動工作也會帶來影響。打個比方說，你在半年或者一年之內，申請了兩張信用卡一次房貸，但是填寫的工作單位不一致。那麼銀行的審核人員就會考慮到，如果信息是真實的，那麼說明工作收入不穩定；如果信息是虛假的，那麼就是誠信問題了。
另外關於房貸歸還的問題，大家最好多存一個月的月供，無論銀行利率怎麼調整，都不會逾期，第二，儘量存一個整數，保證萬無一房貸不逾期。
第六點，其實是很多人容易忽視的一點，那就是我有一張額度10萬的信用卡，每個月都把額度透支完，即便按時還款了，也會造成對消費能力超過了收入能力的印象，影響房貸的申請。
Q:我偶然有一次不小心延遲了一天還房貸，但是馬上補上了，會在徵信報告上體現嗎？
A:【刁老師】很遺憾答案是肯定的，再次提醒大家珍愛自己的信用記錄，按時足額還款，因為哪怕是逾期一天或者一塊錢也是會上徵信的。
徵信報告目前只顯示近五年的徵信記錄，五年前的逾期不會顯示，但根據目前的走勢，未來可能會延長這個顯示的時效。
另外，如果逾期特別嚴重的人，除了進入銀行體系的黑名單不能再貸款以外房屋財產被沒收，嚴重者出行受限，高鐵飛機都坐不了。而各大銀行的徵信要求中，原則上客戶兩年內的逾期次數不得有連三累六的記錄，即連續三個月以上不還款或者累計超過六次不還款，出現這種情況通常會影響貸款利率及成數或被銀行拒貸。
Q:家人用我的名字商業貸了一套房，然後賣了，現在還能用公積金買嘛？
A:【刁老師】如果名下有房還在還貸，是用公積金買不了了的。就算賣了房產，徵信上有房貸記錄。所以也是買不了的。
Q:兩年前的逾期有影響嗎？
A：【譚總】是有影響，但銀行最看重的是近期兩年的貸款。可以和銀行溝通解釋的，但是你也要為你的不良徵信買單，有可能貸款利率會有波動。
Q:現在買房是好時機嗎？
A：【譚總】個人認為重慶房價還是比較低的，就個人而言今年是一個不錯的時機。
Q:我現在買房準備貸款，但不知道要選擇哪家銀行，有什麼建議嗎？
A:【譚總】其實選擇哪個銀行進行購房貸款，不僅是消費習慣的選擇，還需要進行一個長線考慮。也需要從便利程度來選擇銀行。
比如，以一個剛需購房者來講，可以買房子是為了結婚，以後有了孩子甚至二寶很大概率還會進行二次置業，那麼就要考慮到不同銀行對二套房貸款政策上的差異。
再比如，很多家庭是舉家之力付了首付，還要每月償還月供，房子裝修也要用錢就難免囊中羞澀。其實很多銀行會提供房貸配套的消費貸款，如果預見到會有這樣的需求，也應該在選擇購房貸款銀行時進行提前布局。
Q:自己是做民宿行業的，因為疫情一直不能營業，可以延遲還貸嗎？
A:【刁老師】針對這種受到疫情影響嚴重的借款人，重慶的各大銀行均有推出推遲還貸的政策，三個月到六個月不等，但是需要注意的是，延期還貸必須向銀行申請並且徵的銀行同意，否則還是會記錄為逾期。並且延期不代表可以不還，是不能超過協商的申請時限的。
Q:在二手房貸款過程中，最應該提醒消費者避免怎樣的誤區？或者有哪些需要特別注意的事項？
A:【刁老師】其實無論是純公還是組合貸，只要涉及了公積金，就必須滿足一個門檻——首房首貸。也就是說此前名下無房且無貸款記錄，否則都是沒有資格申請的。
另外需要提醒的是，如果想進行組合貸申請，必須先申請公積金貸款，如果已經走了商貸流程，是沒辦法再申請公積金貸款的。
還有一個是經常在購房者口中聽到的抱怨，為什麼寫我自己名字的房子，非要我老婆或者老公一起籤字才能貸款或者籤合同，有這個必要嗎？
其實這是法律規定的程序，夫妻雙方是綁定的共同利益體，所以需要雙方出面才能進行不動產的轉移。
Q:按揭買房好還是全款買房好？
A:【譚總】我建議如果你有按揭貸款名額的話，儘量按揭購房，個人認為在做貸款過程中，儘量把貸款金額最大化，期限最長化，這樣你才是充分的利用了你寶貴的貸款名額，這才能保證你資金運用的最大化。
Q:本地戶口，但在外地繳納公積金，可以在重慶買房嗎？
A;【刁老師】如果是本地戶口，但是在外地繳納公積金的話，是可以在重慶買房的，但需要在當地開具一些資料。
Q:外地人能在重慶買房嗎？
A:【譚總】外地人必須要有一年以上的社保、公積金、納稅記錄才行，不具備這些條件的話，可以轉戶口到重慶來才有資格，如果條件達不到的話，可以買公寓。
Q:對改需人群來說，有哪些需要注意的嗎？
A:【譚總】在換房時一定要注意首付比例：
第一次購房能用公積金，一定儘量用公積金；
如果第一套房是小金額貸款的話，建議用父母的名義去做貸款，如果是自住的話，也可以考慮買小公寓，不影響未來貸款名額。
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