我們常說「要把權力關進位度的籠子裡」。其實，只要有權力的地方，就應當有「籠子」，物業管理也不例外，否則也會亂套！
醒木幾拍，且聽我一一道來……
第一拍 我的房裡有隻狗？
話說某市有位張女士，生活優渥，名下有房產二三。其中在A小區的一套房產因無暇管理，一直處於閒置狀態，於是張女士託小區物業管理人員管理，這一託管就是十年。
時間來到了2020年。上個月，張女士計劃把這套房子打掃出來投入使用，但當她打開房門的一刻卻驚呆了。本以為房子裡應該是空蕩蕩、布滿灰塵的，沒想到灰塵倒是沒見到，取而代之的是各種雜物、生活用品。震驚之餘，張女士正準備打電話給物業，卻突然從雜物堆裡傳出奇怪的動靜——一隻寵物狗從雜物堆裡探出頭望著她。張女士和寵物狗大眼瞪小眼，莫非是這隻狗「搬家」到自己的房子裡了麼？納悶之餘，張女士趕緊聯繫了物業公司，卻得到了令她哭笑不得的回答。
第二拍 助人為樂也有錯？
年初疫情較嚴重時，為了管控需求，很多小區都實行了半封閉式管理，禁止非小區人員出入，小區人員出入也需要通行證。可禍不單行，張女士隔壁鄰居的房子偏偏在這時漏水了。走又不能走，修也不能修，鄰居無計可施，只能求助物業。物業一想，一牆之隔的空房不是沒人住嗎？不如先搬過來應個急，暫住一下。
張女士一聽，也表示理解。天災當前，鄰裡之間互助一把無可厚非。但仔細想想又覺得哪裡不太對：即使物業因為緊急情況先將自己的房子借給鄰居暫住，怎麼沒有及時告知自己？況且眼下，疫情已經得以控制，大家的生活基本已經恢復正軌，怎麼鄰居還沒搬走呢？
物業一愣，這是遇到理智清醒的主兒了。但還是硬著頭皮給了張女士一個理由：沒有告知張女士的原因在於，物業並不知道這幢房子的業主是誰。
「怎麼可能？」張女士越發表示不能理解。物業公司作為小區業主委派的「管理員」，應當登記各戶業主的情況和聯繫方式，自己把房子託管給物業公司，如果不知道業主，那每年的物業費和託管費又向誰收取呢？如果說因為自己更換了電話號碼而沒告訴物業公司，導致物業公司無法聯繫自己還情有可原，不知道業主是誰這簡直是睜眼說瞎話！
另一方面，物業公司在不清楚業主的情況下，僅僅是作為該套房屋的託管人，在沒有獲得業主授權的情況下，也無權私自將鑰匙交給第三人並出租房屋。即使因為緊急情況暫時借用，可能構成法律上說的「緊急避險」——即為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產和其他權利免受正在發生的危險，不得已採取的損害另一較小合法權益的行為——在緊急情況解除後，也應當及時履行物業的職責，查明漏水原因並進行維修，讓張女士的鄰居搬走。
第三拍 利益受損怎麼辦？
作為業主的張女士，對物業公司的如此操作難以理解，於是向律師求助。律師在聽完事情的來龍去脈以後，建議張女士可以根據以下法律規定進行維權：
1、從物權的角度來說，張女士作為房屋的所有權人，對其享有佔有、使用、收益和處分的權利。因此，她有權要求無權佔有房屋的鄰居（第三人）搬離並返還鑰匙；
2、物業未經張女士同意就讓其鄰居佔有、使用張女士的房屋，侵害了張女
士的物權，造成了張女士的損失，可以根據《侵權責任法》的規定，要求鄰居和物業公司恢復房屋原狀並賠償損失；
3、如果物業公司將房屋出租收取房租的，這部分房租屬於不當得利，張女士可以根據《民法總則》的規定，要求物業公司返還不當利益，即該部分房租。
第四拍 物業管理需「入籠」！
故事講完，應給我們留下一些警示。張女士的遭遇並非個例，在網絡法律諮詢平臺上隨手一搜，關於「物業違規收費怎麼辦」、「物業是否有權沒收個人財產」、「物業不具備資質能夠管理小區嗎」等問題紛至沓來，雖然看起來與張女士遇到的問題不盡相同，甚至不一定受同一法律規定調整，但都可以反映出部分小區的物業管理服務存在亂象。如果只是在某一或某幾個業主的權利受到損害時針對個人提供法律建議的話，只能解決部分存在於表層的問題。
所幸，如何將物業管理關進「籠子」，經歷了很長時間的討論之後，已經漸漸有了眉目。
一、法律法規是提供良好物業服務的保障。
2003年，《物業管理條例》出臺，並於2018年修訂；2007年，《物權法》的建築物區分所有權部分提到了物業領域的管理問題；2018年，《上海市住宅物業管理規定》修訂；2020年，《民法典》將物業服務合同單獨列出，雖然將物業服務提供者的範圍進行放寬，但對物業服務的各方面提出了更多的限制和細節性的要求。這意味著法律規定對於物業服務的細化。隨著《民法典》的施行和後續司法解釋的出臺，法律法規將對物業服務行業進行更為嚴格的管控，如不允許物業服務人通過斷水斷電的方式暴力催收物業費；同時也對業主進行了限制，如要求業主必須按照物業服務合同的約定按時交物業費，保障物業服務人能夠得到報酬，增強它們提供良好服務的動力。
二、發揮「三駕馬車」的共同作用。
社區治理需要「三駕馬車」——三者並非對立的關係，業委會、物業、居委會需要相互配合。業委會作為業主行使權利的代表，在選聘物業服務人和監督物業服務人提供服務的過程中，應當發揮主動性和積極性，切實根據業主的反饋並與物業服務人進行溝通，並督促物業服務人對服務不到位的地方進行改正。在物業服務人有嚴重違約行為或拒不改正的，業委會應當發揮其職責，組織進行物業服務人的更換。
物業服務人作為服務提供者，應當具備良好的服務意識，建立相應的服務規則和企業制度，並以法律和內部規則為基準對員工進行管理和培訓，從而提供優質的服務。
對於居委會而言，其作為基層自治組織，應當成為業委會、物業及政府部門之間的溝通橋梁，實現各個組織之間的消息互通，搭建合適的溝通平臺並進行政策信息的傳達。只有「三駕馬車」各有其側重點並保持強弱相當的程度，才能在互惠互利的同時相互制衡，互通有無，形成一個穩定平衡的局面。
結語：沒有絕對的權利，也沒有絕對的義務。所謂「籠子」，在一定程度上是約束，是限制，但從另一方面來說，也是保護。
張女士的故事，只是社區治理中的一個縮影。我們還有很多精彩的章節，讀者朋友們欲知後事如何，還請繼續關注本欄目，且聽下回分解！
作者介紹
廖瀟歌
上海七方律師事務所合伙人
廖律師及其團隊近年主要專研於政府法律事務、企業常年法律顧問、行政糾紛、房地產糾紛、動拆遷糾紛等領域的法律服務。她熱心公益事業，長期擔任某鎮司法所調解員，為轄區內居民免費提供法律諮詢，製作人民調解協議；進駐社區，為社區居民開展法制講座。對物業糾紛、基層治理有獨到的理解和視角。
供稿：七方律師事務所公共法律服務團隊
原標題：《【瀟言物語】權利≠為所欲為，物業管理需「入籠」！》
閱讀原文