各區縣國土房管局、市房地產交易所、市房屋土地權屬登記事務中心、房地產開發企業、物業管理企業：
為了加強物業管理工作，保障產權人、物業管理企業、開發企業的利益，更好地實施「《關於加強」商品房物業管理公約「核准和監督管理工作的通知》（京國土房管物[2002]326號）」文件，現將物業管理公約有關問題通知如下：
一、《關於加強「商品房物業管理公約」核准和監督管理工作的通知》（京國土房管物[2002]326號）第4條「自2002年8月1曰起，各區縣局在辦理商品房交易過戶手續時應將購房人籤訂的承諾書作為基本要件加以核驗。」調整修改為：「凡2002年5月1曰以後，買賣預售商品房的，應在辦理預售登記時即提交購房人與房地產開發企業、物業管理企業籤訂的遵守公約的承諾書：籤訂商品房買賣合同的，在辦理商品房交易過戶手續時提交購房人與房地產開發企業、物業管理企業籤訂的遵守公約的承諾書，各區縣局應在辦理預售商品房登記手續和交易過戶手續時將承諾書作為基本要件加以核驗。
二、 開發企業應參照本通知所附「商品房物業管理公約示範文本」制訂「商品房物業管理公約」。
開發企業與購房人、物業管理企業應參照本通知所附「承諾書」示範文本籤訂遵守公約的承諾書。
三、 購房人與房地產開發企業、物業管理企業籤訂的遵守公約的承諾書一式四份．房地產開發企業、物業管理企業、購房人各執一份；房屋交易檔案留存一份。
四、本通知所指商品房包含商品住宅和非住宅商品房以及經濟適用住房。
附件1：「商品房物業管理公約」示範文本
附件2：「承諾書」示範文本
北京市國土資源和房屋管理局
二○○二年七月一日
商品房物業管理公約示範文本
公約名稱：___________物業管理公約
總 則
為落實本小區（公寓、別墅、大廈）的售後物業管理，明確購房人、房地產開發企業和物業管理企業在物業管理中的權利義務，我公司按照有關規定．制定____________公約，並提交北京市居住小區管理辦公室核准，以確保公約具備必要內容。
我公司作如下承諾：
1．如因我公司制訂過程中的不謹慎導致本公約內容存在歧義、語義不清或違反有關法規政策，由我公司承擔相應責任。
2．我公司和物業管理企業籤訂的物業管理委託合同與本公約內容不存在牴觸。
3．我公司如將項目轉讓．將保證受讓人承諾遵守本公約。
上述條款為本公約內容的組成部分，經北京市居住小區管理辦公室核准之曰起，我公司即應遵從本公約內容。
開發企業（公章）
年 月 日
第一章 物業基本情況
一、註明物業名稱、座落、物業四至、總建築面積、土地用途及使用期限、國有土地使用證明文件政府批文號。
二、列明共有部位（具體參考公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明等）和共有設施設備（指物業管理區域內，不為單個產權人所有而為多個產權人共同擁有和使用的設施設備，應按實際情況列明。）以及其他配套設施。
第二章 各主體基本情況
一、產權人指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
二、物業管理企業
名稱、物業管理資質合格證書號、註冊地址、郵編、法定代表人、註冊資金、聯繫人、聯繫電話。
備選內容：
管理業績：管理面積、是否獲得過市優或國優稱號等。
三、開發企業
名稱、注船地址、郵編、法定代表人、註冊資金、聯繫人、聯繫電話。
四、物業管理企業的選定和變更
1．在物業管理委員會成立之前，物業管理企業由開發企業選定。公約核准後除以下情況外，開發企業不得變更物業管理企業。
A．該物業管理企業被取消北京市物業管理資質；
B．該企業註銷；
上述情況下變更物業管理企業，開發企業需將變更原因和選定的新物業管理企業等有關事項告知業主，沒有50％以上反對意見的方可與新物業管理企業籤署正式合同。並須到市小區辦備案。
2．物業管理委員會成立之前變更物業管理企業，開發企業需要求變更後的新物業管理企業承諾遵守本公約。
3．物業管理委員會成立後可按有關規定解聘和重新選聘物業管理企業。
第三章 物業管理服務內容和標準
一、物業管理服務內容：一般包括房屋及其設施設備維修養護、環境衛生、公共秩序維護、機動車停放管理、檔案資料管理等內容。
二、物業管理服務標準：普通居住小區最低應達到政府規定的普通居住小區物業管理服務最低標準；高檔居住小區與其他非居住物業的服務標準由開發企業自定。
第四章 物業管理服務費用和住宅公共維修基金
一、物業管理服務費用
1．物業管理企業須向產權人明示物業管理服務收費標準。
2．收費項目、標準（須具體列出收費項目和標準）：
3．物業管理服務費的交納辦法。
4．在同一物業管理區域內，自房屋交付使用之曰起，開發企業和產權人空置房屋均應承擔相應的物業管理費。
5．沒有約定或約定不明的，應按政府有關文件執行；政府有新規定時，收費應依新的政策進行調整。
6．物業管理服務收費標準如按規定或約定有調整，物業管理企業應在物業管理區域內醒目位置公告和書面送達通知全體產權人。
二、住宅共用部位共用設施設備維修基金
1．共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
2．共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建築面積比例向產權人續籌。
3．產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時．所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還．隨房屋所有權同時過戶。
第五章 產權人權利和義務
一、產權人權利
1．產權及基於產權的財產權利如使用公共設施設備的權利、自有部位的裝修和維護權利、要求毗連產權人承擔維修責任等。
2．在物業管理中的權利：管理權、監督建議權等。
二、產權人在物業管理中的義務
主要包括守法義務、服從產權人大會及管委會決議義務、交費義務、轉讓或出租房屋的告知義務、合理使用房屋及公共部位和設施設備義務、承擔責任義務等。
第六章 開發企業權利義務
一、權利主要包括產權權利。
二、義務主要包括保修義務、組建物業管理委員會義務、有關事項變更告知義務等。
三、按規劃建設配套設施和不更改配套設施設備用途義務。
四、材料移交義務
包括新建項目竣工總平面圖、單體建築、結構、設備安裝竣工圖、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料和各單項工程竣工驗收證明材科、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件、房屋銷售清單和產權資科、公共配套設施的產權及收益歸屬清單等物業管理所必須的資料。
備選條款
五、關於未出售車位的使用管理。
六、會所的經營管理等相關情況。
第七章 物業管理企業的權利和義務
一、權利主要有：實施管理、收費、要求委託人協助管理等。
二、義務主要有：履行合同提供服務、接受建議和監督、有關事項的告知義務等。
第八章 關於房屋使用、管理和維修
一般應包括以下內容
一、合理使用自用部位和公共部位公共設施設備。
二、禁止改變用途、破壞環境、妨礙管理等行為（應具體列明）。
三、裝飾裝修房屋的規定。
四、改變房屋、公共部位和公共設施使用性質的規定。
五、利用物業公共部位和設施設備獲取收益如何處理的規定。
六、配合對房屋及其配套設施維修養護的責任。
七、緊急情況下物業管理企業進入產權人或使用人的單元進行維修工作的規定。
備選內容
八、本小區（公寓、別墅、大廈）關於產權人和使用人飼養家禽或其他寵物的規定。
九、本小區（公寓、別墅、大廈）關於陽臺封閉的規定。
第九章 違約責任和糾紛的處理
一、物業管理企業應依照本公約、委託管理合同和國家有關規定對小區實行物業管理，提供質價相符的物業管理服務。物業管理企業不得擅自提高各項收費標準，如物業管理企業擅自提高各項收費標準，產權人有權要求清退多收費用。
二、產權人、使用人未按照本
公約、物業管理委託合同交納物業管理費用的，物業管理企業可按每日/月加收_______的滯納金。
三、開發企業在售房時未向購房人明示本公約的．購房人有權解除房屋買賣合同，並向開發企業提出違約賠償。
四、對個別產權人、使用人違反公約或損害其他產權人、使用人合法權益的行為，物業管理委員會有權代表產權人提起訴訟；在其他有關本物業的法律訴訟中物業管理委員會可作為全體產權人的代表。有關訴訟費用由各產權人分攤。
五、遇以下情況本公約解除：
1．開發企業與購房人籤訂的房屋買賣臺同解除：
2．________________________.
3．________________________.
六、產權人、開發企業、物業管理企業執行本公約產生的糾紛和爭議，首先可通過協商或調解的方式解決，協商或調解達不成一致意見的，雙方約定選擇以下方式解決爭議：
1．____________向北京仲裁委員會申請仲裁；
2．____________直接向人民法院提起訴訟。
第十章 附則
一、公約的效力：及於開發企業、產權人、使用人和物業管理企業。
二、適用法律：適用中華人民共和國法律、法規、政府規章、有關規範性文件以及北京市法規、政府規章和有關規範性文件。
公約不得與前述法律、法規、規章、規範性文件相牴觸，如有牴觸，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。
三、公約的解釋與修改：
開發企業對本公約負有解釋義務。在物業管理委員會成立前，不得對已核准的公約進行修改：物業管理委員會成立後，可由物業管理委員會根據產權人大會決議對公約進行修改。修改後的公約，應重新申請核准。
四、本公約報審一式五份，市國土資源和房屋管理局備案一份，北京市居住小區管理辦公室一份。
區（縣）小區辦備案一份．開發企業一份，物業管理企業一份。
物業名稱：____________小區（公寓、別墅、大廈）_______樓（棟、座）_______門_______單元
房屋買賣合同編號：
承諾書
為維護本小區（公寓、別墅、大廈）的管理，本人／我等／我公司已詳細閱讀過經北京市居住小區管理辦公室核准的《____________物業管理公約》，核准號為____________，同意遵守本公約內的一切條款，如有違約，願承擔相應違約責任。
本人／我等／我公司特籤署此承諾書。
購房人姓名／名稱
籤章：
年 月 日
房地產開發企業名稱：
法定代表人： 籤章：
年 月 日
物業管理企業名稱：
物業管理資質合格證書號： 籤章：
法定代表人： 年 月 日