再過8天，鳳起朝鳴拿地滿三年。
這宗原被寄予厚望的內金沙64畝土地，帶給綠城的教訓不可謂不慘烈。
鳳起朝鳴示範區實景圖
拿地三年，接近現房，計算銷售額，13.44億元土地款還未收回。
算上建安、財務、運營等直間接成本，鳳起朝鳴應該是近兩年成都樓市虧損最嚴重的樓盤之一。
局座的一位開發商朋友心有戚戚，「攤私人老闆身上，大半輩子的努力將付之東流。」
房住不炒，三道紅線。調控正步入前所未有的深水區，房地產生意的高風險性已經蓋過高收益性。
和鳳起朝鳴同年土拍的幾塊高價地，賺錢者寥寥無幾。
更多，是在虧損的泥淖中掙扎。
上周，鳳起朝鳴爆發業主維權，起因是二期取證，高層、疊拼不分形態，一口價34999元/㎡。
相比去年一期取證價：高層33642元/㎡、疊拼39103元/㎡，疊拼業主受影響最大，一套建面320㎡疊拼戶型，價差120萬+。
雖然疊拼業主都是千萬級客戶，但有錢人的錢，也是錢。
他們到售樓部維權，沒有什麼過激行為，維持著與財富等值的體面。
四川人愛說一句話：總要講道理噻。任何評判，都逃不開一個理字。
業主認為，鳳起朝鳴地塊不大且一二期同時開工，一期取證時二期也符合預售條件，當時一併申請預售，就不會出現如此價差。
綠城的難言之隱是如果一二期一次性取證，項目將出現虧損。
畢竟，綠城的錢也是錢，分批取證並不違規。
企業拿地開發和購房者買房置業，都是具有一定風險性的市場行為，本質上沒有區別。
綠城希望去年的最高限價39999元/㎡會在今年適當放寬，以觸達盈虧平衡點。
事實證明，這一局綠城輸得徹徹底底。
今年，最高限價下調至35000元/㎡，項目「扭虧保本」的願望化作泡影，綠城錯在「不該對調控放鬆抱有幻想」。
明知會加劇虧損並觸發維權，鳳起朝鳴依然取證開盤。
局座猜測，或許是等候無望、工程結算、民工工資等多重因素疊加，不得不割肉斷腕。
誰的年關不需要錢？
9月，一家東部房企高層到成都考察，看完鳳起朝鳴和成都另一同類型項目後，他說：「一個國家隊水平，一個地方隊水平，立面成本起碼3倍以上。」
我提醒他，這個國家隊項目不賺錢，綠城虧到懷疑人生。
他沉默半晌，「欣賞它，不代表會學習它」。
鳳起朝鳴立面實景/施工狀態
項目虧得一塌糊塗，產品做得漂漂亮亮，鳳起朝鳴就像一個矛盾、衝突的集合體。
對於鳳起朝鳴，業界有同情、惋惜，也有嘲笑、質疑。
有人認為，它在建築上的每一筆刻刀，都下得有力精彩，用杭派精工維護著一家老牌豪宅房企最後的尊嚴和底線。
有人認為，項目一期去年8月取證，用一年多時間才去化殆盡，遠低於市場平均速度，綠城產品在成都水土不服。
是非在己，毀譽由人，得失不論——或許是綠城的真實心境。
局座寫過一篇品審文章《鳳起朝鳴，成都富人最大的分歧》。
推文中表揚了綠城在建築上用心投入，也批評了它對本地置業偏好不迎合。
鳳起朝鳴的平立面關係是衝突的縮影，也是綠城骨子裡的偏執。
380㎡下疊戶型沒有常見的露臺、結構板贈送、廚房不到8㎡，很多人難以接受。
鳳起朝鳴380㎡樣板間實景圖
綠城堅持「從外向內」設計，戶型平面必須在不影響建築立面的前提下布置。
偷露臺、結構板面積利於前期銷售，但後期業主必須搭建才能使用，搭建會讓立面不可控。
235㎡平層洗衣房放在戶型中央，這種國外常見設計有悖國人生活習慣。
鳳起朝鳴235㎡平層戶型平面
綠城的邏輯是引導業主不要在陽臺晾曬，以免影響立面美感。類似新加坡頂級豪宅，立面優先，業主戶內掛什麼顏色的窗簾都要指定。
對於美，綠城發行過一本梳理自家產品的書，《創造城市的美麗——綠城產品譜系》。
這本書超過400頁，足足4公分厚。能將產品出成書的房企，少之又少。信奉「產品即人品」「產品做不好應該去跳樓」的綠城，視審美為生命。
在《豪宅的物理屬性》中，局座提出「豪宅的審美大於功能」——常規產品，比拼功能；豪宅產品，比拼審美。
局座相信，具備高級審美的鳳起朝鳴，會在一個多月後的實景交付階段迎來高光時刻。
而現在，正是它的至暗時刻。
2017年12月，綠城拍下鳳起朝鳴地塊。
此後三年，綠城參與過多場成都土拍，均以陪跑告終。
現在的它更像一位打工人，輸出工程管理和產品標準，為城投代建鳳起蘭庭，與交投合作，小股操盤明月青城。
如果沒有上述業務支撐，綠城人可能早就打開BOSS直聘，直接跟其他公司老闆談了。
住宅持續限價，地價高位遊走，綠城的生存空間並不樂觀，重產品力企業普遍沒有成本優勢。
面對高價地，別人算得過來的帳，它算不過來。單純追求低價地，又會被驅逐出核心區。
前段時間，綠城彭山項目「湖畔雲廬」亮相。局座有很多問號：去扶當地豪宅市場的貧麼？
情懷不能當飯吃，虧本生意不可能幹第二次。
綠城很難再在核心地段上馬新的「鳳起朝鳴」，所以，金沙鳳起朝鳴註定珍貴，未來二手房價會證明它的價值所在。
我們常說：「市場一定會犒賞認真做產品的人，也一定會懲罰粗製濫造的人。」
實際上，這是很傻，很天真的一廂情願。
決定房企生死的，一直是資本，而不是產品。
鳳起朝鳴，不過是產品主義者綠城發出的呦呦悲鳴。