臺灣房地產拍賣交易市場同時存在兩種拍賣機制，分別為由銀行自行或委外舉行的「銀拍屋」市場，其拍賣機制為採取公開喊價之英式拍賣 （English auction）的方式 ，而另一種為由法院所舉行的「法拍屋」市場，其拍賣機制為採取第一價位密封投標拍賣 （sealed-bid auction）。而另一種「金拍屋」的拍賣市場，其拍賣機制與「法拍屋」並沒有多大的不同，差別僅在於「金拍屋」是法院委託臺灣金融資產服務公司 （簡稱臺灣金服， TFASC）以公開拍賣的方式所拍賣的房子。「銀售屋」與「銀拍屋」相同，為銀行出售其以承受而自有產權的不動產。
法拍屋相對於一般市售房屋，購買者通常可以較低價格取得不動產的所有權，如張金鶚等（2008）提出，在2001年至 2002年所觀察到法拍屋的平均折價率為 17.20%；蔡芬蓮等 （1997）統計了1992年到 1993年所觀察到的法拍屋的折價率為 2%至13%不等。此亦透露出法拍屋之價格與其成交情況，與一般房屋市場有別，其信息之不透明、購屋者人數較少、法拍參與程序較一般購屋複雜等因素，皆存在特殊之買賣情形。法拍屋之價格，為競拍人投標而得 ，而不像一般房地產價格為房地產開發商考慮成本，在利潤極大化下由買賣雙方供需而得到的價格，或在房屋二級買賣市場中，買賣雙方通常有充分的時間，可以自由議價；法拍屋市場其配對時間則被限制，自進入法拍程序到成交配對之時程，皆須根據法院拍賣流程，故需於短期內 （投標公告至拍賣日 ）出售，造成拍賣價格小於市價之折價現象 （Mayer, 1995; Lusht, 199; Allen & Swisher, 2000）。
關於臺灣地區現有法拍屋的議題，己有諸多學者進行拍賣機制的相關研究。
江婷 （2005） 將臺灣地區法拍屋的拍賣機制與國外不動產拍賣制度進行比較，同時也分析了臺灣地區不同房屋拍賣市場 （如：金拍屋與銀拍屋的拍賣市場） 的執行成效的差異，以釐清法拍屋執行成效不彰的可能因素。彭芳琪等 （2008） 進一步的以實證研究方式進行分析，其研究對象為以第一價位密封投標拍賣為拍賣方式的法拍屋市場及以英式拍賣作為拍賣方式的銀拍屋市場，探討造成市場機制差異的原因。由實證結果發現兩市場底價訂定的差異，是造成銀拍屋市場拍定價格低於法拍屋拍定價格的主要原因。再者，英式拍賣是以連續出價且公開競價的方式進行，競標者透過競價過程能隨即調整出價策略而再次出價，因此在拍定率及市場的價格收斂比率上均優於法拍屋市場。他們因而認為底價的訂定方式與拍賣機制的不同，的確會影響拍賣價格與執行的效率。對金融機構而言，在法拍程序前若能先對不動產擔保品進行分類並選擇適當處理方式，可以減輕銀行的損失，因此邱國勳及張金鶚 （2003） 以臺北地區法拍屋為研究範圍，採個案財務分析模擬法進行探討，實證結果發現，銀行於法拍程序前，可先進行不良資產特徵屬性的分析評估，依據分析結果再決定是否進行法拍程序，若不採法拍程序，再考慮是否選擇委託拍賣方式或直接讓售給資產管理公司的處理方式，如此可以提升銀行處理不良資產的效率並減少其損失。
對臺灣地區的法拍屋相關研究文獻分析，研究的主要內容主要聚焦於法拍屋的價格及拍賣次數的影響因素及投資策略。林棋欽（2005）對2005年之前臺灣地區影響法拍屋價格相關因素實證研究進行了總結。
亦有相當多學者研究影響法拍屋拍定價格的因素。莊文龍（2015）通過特徵價格理論與分量回歸的運用，分析在不同價位的住宅大樓，其各特徵屬性對於該法拍住宅大樓價格的邊際影響力是否具有顯著差異；實證結果發現，解釋變量確實在不同分量下對於價格的邊際影響力會因住宅價位不同而有所差異。區位變量、車位變量、建坪變量與樓層變量均呈顯著影響，而通過不同分位數的估計結果闡述對拍賣底價整體分配型態與兩尾端之影響因子，且說明價格存在不對稱情形。林棋欽（2005） 實證結果顯示點交對於法拍屋的價格確實具有顯著之影響；邱國隆（2006） 實證結果包括：對法拍不動產影響之因素有土地面積、建物面積、增建建物面積、拍定拍次、投標數、增價金額、臨巷、拍定時間及公告現值等；公告土地現值愈高，則預期拍定價格愈高有，兩者間有明顯的正相關；林致慶（2004）實證果發現：透天影響變量為建坪、次為至市中心距離，法拍屋大樓公寓的影響變量亦是建坪，其次為屋齡；廖志誠（2005）以鬥六市透天法拍屋為研究範圍實證結果發現：「點交」對法拍價格的影響；鍾陳佳（2002） 在法拍屋特性方面，點交、拍次、競標次、法拍底價、空屋與否，有拍次、競標數及法拍底價等皆對拍定價格有顯著的影響；趙子鑫（2003） 其實證結果為：影響住宅法拍屋得標價格的因素為點交、競標人數、末拍底價、建物面積；蔡芬蓮（1997） 其實證結果為法拍屋市場，其競標者較多，將得標價格拉高，當拍次增加時，法拍底價及得標價格均隨之降低，而拍定機率則因價格之降低而逐漸提高，法拍屋特性方面僅有「拍次」對拍定價格有顯著影響；錢定家（2004） 其實證結果：法拍屋拍定價格與土地公告現值價格、房屋重置成本價格及空屋等價格因素，有相當高之線性比例關係，且房屋越新、樓層越高，其線性關係越密切。綜上可知，根據相關文獻可知影響法拍住宅價格較為顯著的有點交、土地面積、建物面積、土地公告現值、拍定拍次、競標人數、法拍底價、空屋與否等。若將影響法拍屋拍定價格之因素分為兩類，一類為一般住宅屬性，另一類為法拍屋特別的屬性，如：拍次、競標數、底價等。通過對兩類不同影響因素的分別梳理及分析有助於更好的對法拍研究文獻進行分析。
研究文獻主要採用的研究方法有案例分析（張正昌，2010；楊明宗，2012；許仙喜，2016；王玉芬，2016）、問卷訪談（汪也乃，2005；劉生泉，2006；楊智勇，2007；柯光峻，2007）、數理統計模型（黃文奇，2006；林俊源，2006；邱國隆，2006；郭志宏，2006；）等。其中通過構建數理模型進行研究佔相關研究文獻的絕大部分。數理模型主要有普通二分類logit模型（Binary Logit Model）、多元logit模型（Multinomial Logit Model）、市場機制選擇模型（Model of Market Mechanism Choice）、分量回歸（Quantile Regression）、多元回歸分析（Multiple Regression Analysis）、特徵價格模型（Hedonic Price Model）。
1、交通條件
關於交通條件，在區位方面，由於愈接近市區，交通越便利，房價越高，張麗姬 （1994）、張金鶚 （1995）、彭建文、賴鳴美 （2006）發現其與房價呈正相關。蘇京皓、洪鴻智 （200）探討市場距離對住宅價格總價之關係，則發現距離市場愈遠，住宅價格總價愈高。洪得洋、林祖嘉 （1999）以Alonso的競價理論及 Rosen的特徵價格理論探討捷運車站影響範圍內對成交單價之關係，發現呈正相關。而房屋至捷運車站之實際距離則對成交單價呈負相關，即距離愈遠，價格愈低；類似地，蘇京皓、洪鴻智 （2003），彭建文等 （2009）實證結果則支持捷運站距離對住宅價格總價之關係呈負相關。彭建文等 （2009）另外也提出路寬對成交總價呈正向關係。
2、房屋自身因素
關於房屋本身的條件，過去文獻發現，衛浴設備套數則與成交單價呈正相關，如：張金鶚 （1995）、彭建文、賴鳴美 （2006）。所在樓層也會影響成交單價，如：張金鶚 （1995）發現一樓與頂樓成交單價相對較高，四樓受中國傳統觀念影響，價格最低。彭建文、賴鳴美 （2006）探討所在樓層對成交單價之關係，則發現為正相關。關於屋齡則是與成交單價呈現負相關，如：張金鶚 （1995）、林祖嘉、林素菁 （1994）、彭建文、賴鳴美 （2006）。若以房屋總價而言，則有不同的實證結果，如：彭建文等 （2009）發現屋齡與成交總價呈正相關。林祖嘉、馬毓駿 （2007）發現兩者呈負相關。關於地上總樓層數，文獻上常以六樓作為分野，六樓及以下樓層數者為公寓住宅，七樓及以上樓層者表示電梯住宅大廈，由於樓層愈高，建築成本愈多，相對地建商索取價格也愈高，成交單價亦愈高，李月華 （1997）、彭建文、賴鳴美 （2006）即支持兩者之正向關係。王源良（2013）發現一樓多用途得標價較高，四樓諧音忌諱得標價較低。
3、房屋外圍因素
關於房屋外圍之環境及附屬設施，在都會地區一位難求之情況下，是否有停車位為購買者重視之購屋因素之一，如：蘇京皓、洪鴻智 （2003）支持有停車位之住宅，價格總價較高。另外，該文還發現如輸變電設備之嫌惡設施，對住宅價格總價呈負相關，輸變電設施可視程度愈高，住宅價格愈低。林祖嘉、馬毓駿 （2007）之實證還指出，公共設施面積與房屋總價呈負相關。
4、房屋面積
在討論臺灣地區不動產價格與坪數關係，有以總價款作為探討對象，如：張麗姬（1994）及林秋瑾等 （1996）以特徵價格模型探討坪數對成交總價之關係，發現兩者呈正相關。林祖嘉、馬毓駿 （2007）以特徵方程式大量估價模型探討地坪對房屋總價的關係，同樣支持兩者呈正相關。彭建文等 （2009）與上述文獻得到相似結果，房屋面積對成交總價呈正向關係。
彭建文、賴鳴美 （2006 ）以特徵價格模型探討坪數對成交單價之關係，發現呈負相關。李泓見等 （2006）將住宅類型區分為電梯大廈、透天住宅與套房，發現電梯大廈與透天住宅的住宅面積與單價呈正相關，套房住宅則呈負相關但不顯著。由以上文獻可知，雖然面積與總價呈正向關係已為大多文獻所同意，然而，面積與單價之關係則未定。房屋之價格，與眾多因素皆有關聯，購買者相當在意「坪數」大小，與每坪價格之關係，過去文獻存在不一致之實證結果：李泓見等 （2006）的實證結果中指出，當坪數越大時，每建坪價格將增加，而提出兩者為正相關的結論。然而廖仲仁、張金鶚 （2009）在探討房屋價格時，則以一般房屋買賣成交的每坪價格或法拍屋的拍定每坪價格作為應變量，而發現住宅面積與每坪價格呈負顯著，亦即住宅單價隨著面積愈大而愈降低。此兩種不同的結果，何者為對，或者兩者皆對，實為值得探究的議題。Tabuchi （1996）提出，由於不完全競爭市場的存在，使得住宅市場的供給者，以非線性定價的策略，以獲取更大的自身利益，亦即房地產開發商依消費者對住宅面積之滿足程度不同，而訂定不同的價格，如數量溢價 （quantity premium）之現象，指的是邊際效用隨著數量增加而為一個遞增函數，當坪數增加，每坪單價上升，這在非典型住宅市場信息相對不充分之下，更提升非線性訂價策略的應用空間。以Tabuchi （1996）的觀點而言，若延伸到信息相對更不充分的法拍屋市場，則數量溢折價的情況將更明顯，在法拍屋市場的購買人，以非自住型投資人居多，一般稱之為投資客，考慮Tabuchi （1996）的數量溢價觀念，便可能出現每坪單價與坪數正相關之情況。非自住型投資人，預期未來出售拍中的住宅，故其在出價競標法拍屋時，猜測欲購買每坪單價較低的住宅之消費者，與潛在購買每坪單價較高的自住型消費者，對於總坪數大小，存在不同的消費心理。欲購買每坪單價較低的自住型消費者，若以「足夠基本生活空間」為前提，只要滿足基本生活空間，當坪數愈大時，願付邊際單價愈低，消費者的每坪效用呈現遞減式增加，此時，實證可觀察到坪數與每坪單價呈負相關。欲購買每坪單價較高的住宅時，若住宅在地段、或在其他客觀條件下，其屬於較稀有，基於物以稀為貴或其他考慮，因而法拍屋競價者便以「因為法拍屋相對市價便宜，購買坪數愈大， （心理上）賺得愈多」為思考，且預期未來承接購買的自住型購屋人，對此條件較佳的待拍對象，也有相同的消費心理，故當坪數愈大時，願付邊際單價愈高，因為即使付得單價高，也會比市價來得低，若能購買較大數量 （坪數 ），由於待拍對象的稀有性，則此次拍賣成交愈可得到心理上的滿足，故在單價高於某水平後 （代表待拍對象的優良客觀條件 ），預期可見當坪數愈大，競拍者願付的價格愈高，故每坪單價愈高的結果。非自住型之法拍屋競拍人，與預期未來潛在自住型購屋人具有相同之消費心理，效用呈現遞增式增加。此時，實證可觀察到坪數與每坪單價呈正相關。此與 Clauretie&Daneshvary （2009）提及，法拍屋價格應考慮個別對象的實質條件等因素，才能更正確去對法拍屋價格作評價之觀念十分接近。然而，有一點值得注意，在 Tabuchi （1996）的說明中指出，定價者雖然為房屋供給者，但並不同於法拍屋市場中的訂價者為房屋的需求者 （參與競拍者），然而， Tabuchi （1996）指出，房屋供給者為猜測需求者的效用而使用數量溢價策略，相似的是，在法拍屋市場中，非自住目的的購買者 （投資客 ）預期未來出售時，潛在的購買人 （即房屋自住需求者 ），而以房屋供給者角度思考，作出數量溢價的出價策略。
考慮法拍屋價格與面積數量的關係時，以房屋坪數對每坪單價的關係而言，其所表現的是在各觀察樣本中，坪數對於房屋單價均值 （如：1萬/坪 ）的關係。然而，在房屋單價較高或較低之兩端值 （如：5萬/坪或 30萬/坪 ），坪數與房屋每坪單價的關係如何，則不得而知。謝富順、張巧宜（2010）以分量回歸作為估計模型，以補足最小平方法估計回歸模型的缺失，觀察在不同分量下，各解釋變量對被解釋變量的影響程度差異。實證結果發現，臺北地區的法拍市場，當每坪單價較低時，坪數與每坪單價呈負相關，而每坪單價較高時，則出現當坪數愈大，每坪單價愈高的結果；臺中、高雄地區的法拍市場，則都符合邊際效用遞減法則。在檢視樣本特性後，謝富順、張巧宜（2010）進一步發現：當房屋每坪單價高於某一水平時，面積與每坪單價的關係為正相關，此可能與法拍屋購買人預期未來將會轉售法拍屋，而以不動產供給者角度決定其出價策略，為極大化其利潤，而採數量溢價訂價，此發現有助於競拍者制定相應出價決策。
5、中古屋的關係
目前臺灣地區的法拍市場平均需經過二拍到三拍才會成交，使得法拍屋拍定價格往往較市場價格低廉，所以法拍屋遂為有經濟考量的購屋者很好的選擇，故法拍屋市場對房屋之供給將對中古屋市場的需求產生影響。再者，中古屋價格之高低亦會影響家戶對法拍屋之需求，當房屋市場景氣時，因房屋需求增加而導至中古屋價格上漲，此時，在比價的心理與賺取價差的套利動機下，將使法拍屋市場的需求增加而導致法拍屋的價格上漲；相對的，當中古屋價格下跌時，由於價差的減少與套利的誘因減弱，將使法拍屋市場的需求減少，進而造成法拍屋拍定價格下跌；同時，若因中古屋價格下跌而造成房屋貸款違約事件增加時，法拍屋市場的供給也會隨之增加，此亦將導至法拍屋拍定價格的下跌。由此可知，二者價格變化應呈正向的關係。Mayer（1995） 由實證結果發現，房地產市場興衰與否，關係著法拍屋拍定價格相對於市場價格的折價幅度，在市場熱絡時拍定價格的折價幅度比市場蕭條時拍定價格的折價幅度小。由此可見，法拍屋拍定價格將受中古屋價格影響。
林秋瑾與黃瓊瑩（2007） 使用臺北市2001年至2003年的法拍屋及中古屋數據，分別建立參數與半參數計算機輔助大量估價（CAMA）估價模型，找出影響房價的重要因素，另運用地理信息系統將空間變量加入模型中，找出影響房價的空間變量。實證結果顯示以參數模型預測法拍屋與中古屋房價的差距較大，而以半參數模型預測法拍屋與中古屋房價的差距較小。另於模型中加入空間變量結果顯示，以參數模型與半參數模型預測法拍屋與中古屋房價的差距亦較小，顯示半參數模型較參數模型更佳，且模型中加入空間變量能更準確預測價格。
張方瑩 （2013）通過編制法拍屋價值至指數與信義房價指數進行觀察比較，發現臺北市中古屋價格指數領先法拍屋價格指數，亦即當中古屋價格上漲，將引領法拍屋拍定價格隨之上漲。
6、其他因素
景氣相關之變量方面，林祖嘉、馬毓駿 （2007）探討購買貸款利率對房屋總價之關係，發現呈負相關。同文也發現所得成長率對房屋總價之關係，發現呈正相關。而曾建穎等 （2005）以租金指數法探討租金對房價之關係，租金變動對房價的影響不明顯。
其他因素，如建商議價空間，在實證上有不同的見解，彭建文、賴鳴美 （2006）以特徵價格模型探討建商議價空間對成交單價之關係，發現呈負相關。而鄒欣樺等 （2007）以二項式 logistic模型探討建商議價空間對單價之關係，發現呈正相關。
張梅英、鍾陳佳 （2002）則認為，若將影響法拍屋拍定價格之因素分為兩類，一類為一般住宅屬性，另一類為法拍屋特別的屬性，如：拍次、競標數、底價等。以特徵價格理論分析住宅法拍屋的屬性與拍定價格關係，研究發現影響拍定價格的主要因素為法拍屬性的拍次、競標數與底價，而非一般住宅的屬性因素。
1、法拍次數的影響因素的研究
蔡芬蓮（1997）實證結果發現，在拍定機率與價格影響因素之比較，當拍次增加時，法拍底價與得標價格均會隨之降低，而拍定機率則因價格之降低而逐漸提高；平均以第五拍時之拍定機率最高。
趙子鑫（2002）使用二元回歸對數模型討論法拍屋拍定機率的影響因素，其結果發現：四拍底價對各拍次的拍定機率皆有負面影響，顯示四拍底價對競標者是否考慮進場投標的決定因素，並認為容易吸引更多潛在競標者投標在於較低的四拍底價。
錢家定（2004）研究表明法拍屋拍次與拍定價格並非完全成負相關關係；僅第二拍至第四拍拍次與拍定價格呈負相關關係，而第一拍拍定價格低於第二拍拍定價格。第一拍拍定價格低於第二拍拍定價格的原因，主要是部份法拍屋經過第一輪四次拍賣未拍定後，債權人再次向法院聲請第二輪強制執行，由於第二輪第一拍的底價，常訂定相同於第一輪最後一次拍賣的底價，致使其拍定價格也相對偏低。由各拍次發價格因素大部份出現顯著差異，顯示各拍次房屋質量（土地公告現值價格、房屋重置成本價格及空屋因素）的差異，是造成各拍次拍定價格差異的主要原因，而與拍次較不具關連性。
多元回歸對數模型要討論的是面對相同法拍屋不同拍賣次該如何選擇以達到效用最大化。研究者均採用透明房訊季刊中的法拍屋信息，利用多元回歸對數模型分析各拍次的相對機率，探討法拍屋各拍次拍定機率的影響因素。周佳穎（2008）研究發現：第一、二拍拍定的屬性為五樓以上、中坪數、市區可點交和實際競標人數多的對象。第三拍拍定的屬性為五樓以上、小坪數、大坪數、可點交的物件。第四拍拍定的屬性為屋況為空屋無人、舊市區、小坪數、大坪數的物件。陳宣名（2012）、鄭喆介（2014）通過研究表明一拍底價與房屋估算值比是最重要變量，比值越高越容易在二拍之後拍定。陳宣名（2012） 同時發現總樓層越高則越容易在前段拍定，樓層在拍定價格則是呈現越高樓層價格遞減而超過一定樓層時又會變成遞增，租用與無人在拍次方面都較債務人自住容易在後段拍次出現。
2、競價人數
張金鶚等 （2008） 以市場競爭的角度探討法拍屋折價的原因，發現造成「透過一般中介搜尋方式成交的房屋」與「法拍成交的房屋」價格差異的因素，主要為「市場機制」，市場價差幅度會以邊際斜率漸減的非線性曲線型態趨近市場價格；但超過6人以上時，折價縮小的效果就略微降低了。由此可見，底價訂定與市場競爭程度應為造成法拍屋市場價格折價的重要原因，拍賣價格與競標人數呈反向關係，由於法拍屋市場之競爭程度不足，隨著競標人數增加，折價幅度將減少。
3、點交
「點交」是法拍屋專有的特徵屬性。在法院強制執行拍賣債務人不動產的案件中，若拍賣公告載明拍定後點交，則可以確保投標人在拍定後藉由法院的公權力，在法院的書記官會同轄區警察陪同法拍屋得標人，到現場把房子「清點交付」給得標人，使得得標人順利取得房屋的使用權。實務上認為「點交」可以提高投標意願，對拍定價格具有正面的影響。有意參與競標法拍屋的民眾，在投標前可以選擇屋內沒有居住者、以及有點交的法拍屋，並且多準備一些資金做為原屋主的搬遷費（大約是得標金額的1%），就能比較順利搬入標下來的房屋。
法拍屋公告裡有註明點交的法拍屋，法院會保障得標人的權益。
趙子鑫（2002）認為點交對法拍屋價格存在顯著影響。林棋欽（2005）搜集了2004年第1季至第3季臺中地方法院拍定的臺中市透天式住宅法拍屋共計215筆作為研究樣本，採用Pace and Gilley（1997）所提出以空間統計，以SAR回歸分析進行實證研究。實證結果表明點交對於法拍屋之價格確實具有顯著之影響。拍定後點交的法拍屋較拍定後不點交的法拍屋，平均拍定價高出約新臺幣1,235,300元，接近樣本平均總價的19.4%。楊明宗（2012）以臺北市大安區拍定的法拍屋共181件為參考案例，經配對比較之後，可以發現不點交的法拍屋拍定單坪價格整體而言比點交的法拍屋低。
蔡芬蓮（1997）、鍾陳佳（2002）、林致慶（2004）、陳憶茹（2004）、錢定家（2004）等研究多認為點交對法拍房地產價格的影響並不顯著。此與實務上的認知似有不符，有待進一步探討。
在估計不動產價值方面，自 Rosen （1974）發展出特徵價格方程式估計法 （hedonic equation method）以來，國內外即有相當多的文獻以此方法來估計不動產價值，並將其作為比較的模型。張怡文等 （2009）以臺北市大廈為例，樣本期間自 2004年Q1至2005年Q2，以分量回歸 （Quantile Regression, QR）模型研究非典型住宅 （如：高總價豪宅和低總價小套房 ）的價格預測，實證結果發現以最小平方回歸模型估計將對於一樓、頂樓、車位、區位等變量有高估或低估的情形，而建議應以分量回歸分析並且分量回歸對於兩側尾端樣本有較佳的預測能力。由於鮮少有探討每建坪價格的研究文獻並針對法拍價格做為主要研究對象，就如同張怡文等 （2009）所提及，近年來分量回歸已廣泛應用於各學術領域。莊文龍（2015）研究發現使用分量回歸整體估計法拍屋價格更為精確，可提供臺南市地區投資者對法拍市場的住宅大樓採取有效投標價格評估模式，也可供不動產估價師作為法拍大樓估價報告書製作的估價調整參考。
法律聲明
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