最近後臺粉絲留言的樓盤分析較多，只好一個一個安排，今天聊聊萬科福晟翡翠裡溪望。
萬科福晟翡翠裡溪望：備案名（萬科瑧都薈花園），地處：倉山區建新鎮百花洲路98號奧體北側，霞鏡小學東側
樓盤規劃
項目約49畝，容積率1.8，共建設 9 棟住宅樓、 1 棟幼兒園和 1 棟物業管理用房。1#~5#樓為 16 層住宅， 6#~7#樓為11 層住宅， 8#~9#樓為 16 層住宅， 10#樓為 16 層住宅， 11#樓為3 層幼兒園， 12#樓為 2 層物業管理用房。
分析：樓盤地塊較為方正，規劃的樓盤數量也比較適中，由於義序機場限高，樓盤的容積率也較低，整個社區規劃較好。
土拍情況
2016年11月21日，福晟地產經55輪以9.61億競得宗地2016-18號地塊，地價達到溢價50%的「限價標準」，平均樓面價16507元/平。由於需要無償提供商品住宅17100平方米，實際樓面價25036元/㎡。
分析：樓盤拿地較久，在16年樓市火爆期，當時土地溢價爆炸，雖然觸發了限價，依然通過無償配建來競爭，實際樓面價居然到了2W5著實可怕。福晟地產也在去年直接被世茂併購，果真是步子扯大了。
戶型情況
樓盤目前在售的8，9號樓，定位複試戶型。
95平米：4房2廳3衛，複試戶型，位於中戶，通過倒板贈送面積較多，在95的情況下，做到了4房，可以說得房率是很高的。由於戶型比較複雜，目測三個衛生間都有存在暗衛的情況。
102平米：4房2廳3衛，位於端頭，戶型與95平米類似，得房率較高。
樓盤價格
目前備案的8，9號樓，均價在33000，由於是複試樓，得房率較高。以33000的均價來看，雖然奧體目前遇冷，但是結合樓盤面積戶型來看，性價比也不算非常差。
區位情況
樓盤位於奧體板塊，離在建5號線700米，交通有一定幫助，離板塊的核心奧體中心500米，也非常便捷。離奧體三件套的距離，離精神病院600米，火葬場900米，肺科醫院1300米，離三件套的距離都較近，對於樓盤的影響較大。區位總體一般。
不利影響
樓盤由於領證多次，在2018年的樓市火熱期，也是價外加價，居然是要求精裝修4000，而且一次性付款。如果這次的開盤，是正規按備案價銷售，對於當年的購房者而言，真的是直接血虧。不知道到時候會不會拉橫幅。
最近領證的兩棟，從目前來看並沒有進行搖號，不過從政府來看由於受疫情影響，可以取消搖號這個流程，不過沒有了這個流程，不知道現在樓盤是否還敢繼續價外加價。不過樓盤就算不加價，以目前奧體的熱度，銷售難度也是較大。
樓盤交房
樓盤雖然是新盤銷售，但是神奇的是樓盤已經在年初通過了交房驗收，相當於是期房變成現房。可能是由於樓盤在16年拿地，雖然樓盤不大，但是拿證間隔時間較久，導致樓盤直接變成現房。對於購房者來說這是一大利好，不需要擔心樓盤質量，樓盤是否會爛尾等情況，也不需要等交房過渡浪費金錢。
樓盤總結
樓盤位於奧體板塊，靠近三件套區域，影響較大，樓盤定位的社區品質較好，加上是現房當期房銷售。從目前的備案情況來看，早期領證在2018年樓市火熱期雖然綁定4000裝修依然賣的很好。至於這次的兩棟樓，雖然開發商存在捂盤情況，但是目前的樓市情況，大家可以後續看看去化情況，來驗證奧體板塊是否遇冷嚴重。樓盤總體來說，均價33000的複試樓，價格有點偏高，奧體三件套影響巨大，板塊目前有點被購房者遺忘。性價比總體來說一般。