2019年長沙內六區普通住宅均價9579元/㎡,同比上漲6.3%

2019年，在「房住不炒」的施政理念下，長沙樓市調控從嚴，購房者回歸理性，開發商爭相打響搶收戰役，推貨量節節攀升。尤其是在去年年末，供貨量達全年最高峰。

房價：均價9579元/㎡ 呈穩步上漲態勢

克而瑞長沙機構統計數據顯示，2019年長沙內五區新增普通住宅供應1038萬方，同比上漲5%；內六區成交1257萬方，同比增長4.9%；六區均價9579元/㎡，同比上漲6.3%，量價齊漲。

從近5年房價走勢來看，房價呈穩步增長態勢，由「6字頭」上漲至「9字頭」。業內人士分析認為，近幾年長沙房價沒有暴漲暴跌，同比上漲6.3%亦在合理範圍之內，預計2020年長沙房價將整體維持穩定。

在成交區域方面，嶽麓區、雨花區為「成交大戶」，成交面積分別為350萬方、347萬方，佔比28%並列第一。此外，望城區仍為傳統價格窪地，房價維持在「6字頭」，而嶽麓區、天心區、芙蓉區均價均已破萬。均價9997元/㎡的雨花區也在萬元的邊緣「試探」！

儘管主城區房價差距逐漸縮小，但成交分化仍在繼續。芙蓉區因為供貨較少，導致全年僅有32萬方住宅成交，僅為嶽麓區成交面積的9%。

庫存：存量587萬方 去化周期增至6.7個月

2019年在房源大量面市的影響下，整體去化周期同比有所上升。克而瑞數據顯示，截止2019年11月，長沙內五區普通住宅庫存量為587萬㎡，同比上漲13.9%；去化周期為6.7個月，同比增加0.5個月。

（2018年1月-2019年11月長沙內五區普宅庫存走勢圖）

對此，克而瑞長沙機構分析認為，2019年長沙普宅市場持續供過於求，庫存上升，但整體仍處於較為健康的狀態。

另從內五區普通住宅庫存表現來看，除芙蓉區外，各區庫存均達到百萬方以上。其中嶽麓區存量最高，為179萬方，但去化速度較快，去化周期為5.1個月；雨花區去化周期最低，僅為4.8個月，存量為161萬方；天心區去化周期最長，為17.5個月，存量不及雨花區及嶽麓區，去化速度相對較慢。

開盤成交率：維持在6成左右 去化逐年走低

長沙樓市由於受到調控政策影響，推貨量逐年增加，購房者回歸理性，樓盤的開盤成交率在近2年呈逐年走低態勢。開盤平均成交率從2017年的88%下降到2019年的63%，市場逐漸由火爆回歸理性。

同時，受市場降溫影響，購房者置業有了更多選擇，高性價比房源和區域更受追捧，各版塊成交分化現象逐漸加劇。

在克而瑞統計的長沙25大板塊中，嶽麓山板塊和金星北雷鋒板塊全年的開盤去化率達到90%以上，遙遙領先；而熱門片區的高鐵新城、洋湖、梅溪湖全年去化維持在6成左右，只達到平均水平；去化最低的板塊為紅星洞井板塊，整體開盤去化率僅為27%。

對於2020年長沙樓市走勢，克而瑞長沙機構預測稱：2019年長沙出讓的大量土地會在2020年轉化為新增供應入市，預計2020年長沙六區一縣住宅新增供應將達到2163萬方。而需求量預估在1500萬方左右，整體市場將呈供過於求現象，庫存積壓風險較大。「建議部分項目在2020年提早做好計劃，制定更有效的營銷策略應對後續供過於求的市場局面，以維持一定的業績增長。」

（來源：騰訊房產長沙站 文/聶書鵬）

萬能房叔

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