物業管理其實就是一種「感覺」，而且這種「感覺」會對一個人的心理和行為，以及對一個項目的升值和增值起著極其重要的作用。
有的業主因這種「感覺」的好，會把親朋好友都引薦到這個小區生活；但有的業主甚至因這種「感覺」的不好，賣掉房子，搬到物業管理好的小區生活。感覺的好與不好，一字之差，天壤之別。
如何把一個小區的物業「感覺」營造的好，這裡有很多內涵的東西需要挖掘，如何實現？筆者認為應從以下幾個方面入手：
一 門衛的形象是給業主最直接「感覺」的第一載體需做好表象工作
俗話說「人靠衣服，馬靠鞍」，這是說的行頭的重要性，一如評價女人一般。一個女人可以長的不漂亮，但氣質要好；氣質不好不要緊，但一定要有內涵是一樣的道理。小區的門崗是業主和外來人員出入的第一關，門崗值班人員的一言一行，一舉一動都在業主的眼睛裡，一年三百六十五天幾乎天天都要和其擦肩而過。門崗人員的形象、氣質、著裝、服務的態度、動作及責任心、敬業精神都會呈現在業主的面前。試想一下，一個穿戴整齊，以軍人的標準立崗筆直地站在崗位上，對外來的人員仔細、嚴格的盤查、登記，且動作規範，言語溫和，有禮有節，對業主或訪客問詢的問題積極回答，不煩不燥，你的感覺會是怎樣？再試想一下：一個不穿工裝，吊兒郎當在崗位上，坐姿不雅，抽著煙，對外來的車輛、人員不管不問，任憑人、車、物出入自如；對於你的問題視而不見，我行我素這樣的門衛，你又有怎樣的感覺。不用問，現實已經給出了答案，這便是「感覺」的營造。
為此筆者認為，要想做好一個物業管理項目，門崗的形象是第一位的，必須設立好形象的定位。把招聘人員的標準、工作職責、範圍、流程及考核、獎懲的機制健全到位，缺一不可，並嚴格實施。部隊的門衛一年四季，無論酷暑嚴寒都紋絲不動的站立在那裡執勤，這標準身影的背後就是嚴格的管理，也是威嚴的設立，更是「軍威」的營造。筆者所參觀的包頭市濱河大廈，在門衛的招聘上對身高、年齡有嚴格的標準，不符合入職條件的一律不錄用，這就保證了門崗值班人員的質量，而現場值班人員各個方面給我們的「感覺」及印象就非常的好，也印證了「人的質量決定著產品的質量」這句話。
包頭市某政府機關辦公樓的門衛在對車輛的疏導和指揮上，採用的交警標準的指揮動作，而且規定所有的車輛停放都要同一個方向，整齊、美觀，給我們的第一印象非常舒心，同時對這家物業管理充滿了好感和敬意。
一資深的物業人說過：一個連門崗都管理不好的企業，是服務不好業主的；一屋不掃何以掃天下？！
話糙理不糙，一針見血指出了門崗在物業管理表象上的重要性。
二現場的管理要做到六個字規範、整潔、有序
一個項目面積的大小和現場感覺的營造沒有太大的關係。小的項目更可以做出精品，大的項目也一樣營造出感覺。這要抓住關鍵點，在不同的地點設置不同的物品；不同的物品在什麼樣的地點出現都要一一規劃好，設計好。如，小區的主幹道要求沒有垃圾，要定好保潔員清潔的時間、頻次。綠化帶中不允許出現雜物、糞便；樹枝上不要有風吹上的方便袋和其他的東西等；業主一樓的陽臺下、散水坡上不要存放業主自己的物品（舊家具、包裝盒等）；各單元的防盜門要時刻關閉，不能讓其常開。更不允許有私自開墾綠地種植自家植物或者飼養家禽等現象發生。
每一個室外的垃圾筒要規定好放置的位置，不能隨便移動；主幹道上不能隨意停放機動車，引導業主停放在地下車庫或者自家車庫；非機動車車輛要規定好停放的位置；樓道內消費通道要暢通，不允許業主私家物品佔用公共走道；非機動車輛不允許放在樓內；對於違章建築更要及時果斷制止；
安裝室外防盜網，一定要統一樣式和材質，最好引導業主安置室內隱形防護網；衛生間各類清潔物品和工具要分類放置;地下停車場停放的車輛都能按統一標準（頭尾一致）擺放整齊；服務人員按照不同的專業統一著裝等等。
很多人認為這樣管理很難，為什麼難？關鍵是缺少了監督和檢查。這就要求在現場配備一定的現場巡邏人員進行巡邏，如，發現車輛亂停要及時糾正、引導；發現垃圾隨手撿起等；管理者也要由坐式管理變成走動式管理，和現場巡邏人員一樣，發現問題及時處理，讓一線員工、現場巡邏人員和管理者形成三方合力，定期檢查和不定時督查，環環相扣，不留死角，發現一個問題就解決一個問題，長期堅持下去，形成固化管理模式，就能實現現場的規範、整潔、有序，現場的「感覺」就能營造出來。
如，筆者公司管理的慧園小區，為了避免業主周末在小區私自晾曬被揉，影響觀瞻，專門開闢了「涼被區域」，受到了業主歡迎，整合了小區環境。筆者在呼市參觀的一小區，為避免風大室外垃圾桶被吹跑，統一規定垃圾桶的位置，並把每一個垃圾桶下挖30釐米，用水泥砌成一個與垃圾桶底座相同大小的凹洞，把垃圾桶放在槽裡，一是起到了固定位置的作用，二是風大也吹不倒，非常科學實用。
三「VI」系統的運用是營造現場感覺必不可少的一個重要環節
中國的語言文字從古至今都有深刻的內涵，一個城市的建設少不了文化和語言的修飾；一部好的作品更少不了語言的包裝；一件產品更少不了內涵廣告語的宣揚。那麼對於一個物業項目的運作, 「VI」系統的運用就在情理之中了。
如，在小區主門口的宣傳欄中一定要把公司的企業文化對整個小區的業主宣傳出去，讓其了解公司的文化。在綠化帶中要張貼「小區是我家，大家都來愛護她」、「綠草茵茵，請腳下留情」、「小草正在睡眠，請勿打擾」等標語；在景觀水池或者健身器材旁邊要張貼「水深危險，請勿涉足」、「愛惜器材，注意安全」等安全提示；在每個房屋的外立面要張貼「請勿高空拋物」。
在主幹道上要有「消防通道，請勿佔用」的溫馨提示；在地下車庫要有「主幹道禁止停車」的安全提示；消防設施上要有消火栓及滅火器的圖像實用步驟，以及「小心碰頭」「小心臺階」「您已進入監控區域，請規範您的行為」「請主動出示證件」等標語都要在指定的地點和位置上明示出來，讓這些溫馨的提示無時不刻出現在業主的視線內，既感動了業主，也教育了業主，關鍵是倡導的文化氛圍會給物業增色，也在不知不覺中彰顯了企業的文化，也規避了風險的發生。
如，筆者參觀的本市的某辦公樓，為倡導業主步行走樓梯，在每一部電梯口都有「每天兩步，健康無限，步行到 XX層僅X分鐘」的友情提示；在衛生間小便池的上方張貼「感謝您為下一位留下潔淨的環境」的標語，遠比「向前一小步，文明一大步」更有內涵，更能讓客戶接受。
其次，每個部門的崗位職責、工作流程、工作標準；設備間各類設備的名稱、編號、用途、責任人；地下停車場每部車輛的編號、車位號、車牌號；每位員工的工牌、工號；每一棵花卉的名稱、用途、產地及編號等等都要在規定的位置明示張貼出來。如果缺少了「VI」的使用，就像一部電影，就算有大腕的加入，因缺少好的劇情，也很難打動觀眾。
以上三點，只是筆者認為營造物業管理現場「感覺」要做的表現工作，如果連表象工作都做不好，那麼談物業管理的延伸服務就沒有太大的意義。只有先做好初步的感覺，才能更近一步涉及到物業管理深度的專業、流程、標準、細節、員工的職業素養，職業化的思維、專業化的能力、親情化的服務等環節。但表象的感覺是基礎，是起點，但基礎和起點往往最重要，也最關鍵，做不好就會全盤皆輸，來不得半點輕視和馬虎。 #物業#
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