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自古以來，沒有南京主城管束的「野孩子」—江寧一直是個神奇的地方。
在老江寧人心中，「南京就是南京，江寧就是江寧」。N年前，如果風塵僕僕趕去新街口購物，他們會脫口而出：「走，去南京！」
有意思的是，從本世紀初到2016年之前，曾經被人調侃的「兩江」板塊，原本窮酸的江北如一顆明珠冉冉升起。反觀GDP尖子生的江寧呢，則走向嚴重的市場兩極分化。「旱的旱死，澇的澇死」。
這，真的不能怪江寧。要知道，當年在加強版南部新城的超級版圖中，可是把江寧區硬生生划進去的。為了南京「向南看」，江寧也使出吃奶的力氣，在短短2-3年內「連滾帶爬」地全面鋪開。
一時間，各種高大上的副城、開發區、XX新城、XX新市鎮（含PPP項目）全部大幹快上。亂花漸欲迷人眼，皆以城市化擴張的名義。
「滿城都是新市鎮，遍地都是CBD。眼睛一閉，一擁而上的結果，真的好麼？」
或者說，當我們把東山老城、百家湖-九龍湖、上秦淮（未來科技城）以及那個扶不起的青龍山撇在一邊，專門細數一下江寧其他相對更邊緣的小板塊。你會驚訝地發現，竟然足足有7、8個之多。
比如：江寧濱江、祿口、正方、湯山、淳化、谷裡、湖熟、橫溪......如果把那個隸屬大紫東地區的湯山新城（江蘇園博園主場）再去掉，就可以湊個「七小龍」了。
有道是，集齊七顆龍珠，真的就能召喚神龍？
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江寧七小龍，有人最近挺歡喜。
沒錯，就是那個正在躊躇滿志，隨時準備「華麗歸來」的江寧濱江。「三年不開倉，開倉吃三年」。
作為江寧區「發育」較早的遠郊剛需板塊，江寧濱江從2017年弘陽禹洲時光印象收官後，突然就沒了聲音，新房斷供長達近3年時間。
這三年時間，江寧濱江都在幹什麼？有人說，在苦修內功，深化控制性詳細規劃。也有人說，在推進江寧街道新市鎮PPP，引入中鐵建34億躬身入局。更多人看到的是，那個麵粉11077元/㎡的魯能矽谷地王，默默站崗多年，始終不拋棄不放棄，終於放風「最快7月首開」。
值得注意的是，濱江第一地王魯能喊出的價格，最高達到2.2萬/㎡。一石激起千層浪，引得隔壁競品（龍湖水晶、汝悅銘著）爭相放風，紛紛誓言要破2萬+。
其中，「捂著嘴笑得最開心的」，恐怕又是龍湖。去年8月，憑藉商辦綜合專業戶身份背書，龍湖以底價20.6億元成功勾地，成交樓板價僅6000多一平。不過，「交換」的條件是要為江寧濱江貢獻4棟酒店式公寓，以及部分集中商業。46萬方的盤子，在濱江算是大盤了。
「有意思的是，在蓄客一段時間後，可能是怕喊價太高嚇跑一部分剛需。龍湖又很快轉變方向，喊出最低總價150萬起步的口號。」
至於同期拿地的中北G54宅地，引入三盛操盤後，案名定為汝悅銘著（感覺拗口的一筆？）。其實，也是一塊麵粉破萬的高價地。但，沒辦法，後面排隊等著上市的還有更貴的藍光，麵粉11351元/㎡（+自持租賃面積1200平米），一夜間讓魯能地王解了套。
1萬+，這，就是江寧濱江如今的起步門檻麵粉價。誰又能深情回憶起，2017年底，它的一手新房收官價也就1.2-1.3萬/㎡？
更何況，在一二手房迄今無明顯倒掛的局面下，精裝新盤們今年全線喊價賣1.9-2萬+，足見江寧濱江的底氣非同一般。若問背後自信來源何處？有人說，麵粉漲了，麵包肯定要漲。加上三年「房荒」，地緣剛需早已饑渴難耐。也有人說，今年3月底寧蕪鐵路擴能改造框架協議籤署，意味著貫穿濱江的8號線距離「復活」又近一步。
不管怎樣，江寧濱江作為七小龍中起步最早的剛需板塊，起到馬鞍山進入南京主城的關鍵「跳板」作用。即便配套利好還沒完全兌現，即便牧龍湖（石刻湖）的傳說似乎漸漸被人遺忘，但，在很多「藍領」看來，當務之急是「先上車再說」。
畢竟，人家號稱是千億級製造業的龍頭扛把子。摸準客群、市場和ZF心理是第一要素。闊別三年後，不站穩2萬+，怎麼對得起大江寧那麼多年的栽培？
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江寧七小龍，有人表示也發愁。
總結起來，就是谷裡，正方，淳化，湖熟，橫溪五個難兄難弟，其實都挺愁的。
先看谷裡，也就是我們常說的牛首山板塊。今年的新房市場出現兩張新面孔：中建、德信。都是近兩年內麵粉破萬的高價地。且具備「低密度、大戶型、純新盤」三要素，最初放風價高達2.4-2.5萬一平。
但很快，「脈承河西境」的口號也抵不過現實的殘酷。隨著一系列短板問題暴露：比如成品房接近毛坯標準、與墓地、保障房為伍，遠郊盤缺乏支撐等因素，直接導致谷裡板塊開局不利。最突出的例子，即使放低身段到2.29萬，那個中建煙嵐府還是直接「撲街」了（截至目前，只賣了20多套）。
眼瞅大哥中建折戟牛首山，讓隔壁定位更「高端」的、一套500萬起步的德信煙嵐雲莊如坐針氈，據說「暫時不敢開盤了」。再看周邊一圈老盤（碧桂園、瑞安等），基本全是拖拖拉拉賣了幾年還沒清盤。「整個板塊陷入膠著泥潭，新老盤扎堆求生。」
如果說，谷裡作為「別墅絞肉機」有點曲高和寡，那麼隔壁的「小弟」正方新城，地位也是尷尬得不行。自2014年銀城藍溪郡率先拓荒後，正方新城的土地出讓就一直斷斷續續，「青黃不接」已成主旋律。導致在很長一段時間內，只有綠地理想城和遠洋山水苦苦支撐著整個板塊局面（後面還有幾十幅土儲沒動）。
值得注意的是，綠地毛坯賣2.3萬，遠洋毛坯均價1.9萬不到。在同一個板塊，甩開4K一平的價差，也是極為罕見。要怪，就怪正方新城「眼大喉嚨小」，說白了就是個強行拼湊起來的板塊（東善橋+吉山基地+軟體園紫金片區），14.21平方公裡的版圖讓人嘆為觀止。
說到底，正方新城從前幾年概念提出的熱炒，到近年聲勢漸微，甚至被人調侃「按下暫停鍵」。與板塊操盤水準有緊密關係。一方面，它有點生不逢時（為填補江寧南部-祿口之間的空白，強行上馬）。另一方面，它可能自己都沒想好，該怎麼定位（產業同質化，新盤零散化）。
這也就很好解釋了：遠洋山水為何賣了3年還未清盤，榮盛雋峰為何苦苦掙扎，聯發G46為何按兵不動？希望拖了5年的拉小分校投產後，能帶來一絲起色。關鍵是，三江不搬過來，城市活力也不足啊。
後勁明顯不足的還有淳化，又稱梅龍湖板塊。迄今入駐了萬科、和昌、弘陽、禹洲、保利、金地幾家開發商。經歷了2016年-2017年的土拍狂熱後，便「按下暫停鍵」，開啟漫長的沉默期。
期間，雖有精裝均價2.3-2.5萬/㎡的金域東方、時光春曉剛需盤殺出血路，突圍收官。但主攻改善類的湖光晨樾低密毛坯產品跑得明顯慢了點，平推之後萬籟俱寂，距離清盤尚需時日。至於麵粉價趕上麵包的保利淳化G05地王，「早已開啟隱身模式」。不知站崗到何年。
對了，中交聯合體總投資88億拿下的淳化新市鎮PPP項目，最新進展到底怎麼樣了？怎麼老感覺，一沒聲音，二沒圖像。作風低調、神秘到了極致。
曾幾何時，江寧高調宣布：300億PPP項目啟動（涵蓋濱江、湖熟、淳化、橫溪4個新市鎮）。可如今再看，似乎紛紛進入沉默期。當然，淳化真的不差一個養老版烏鎮。濱江也不差一個CBD。湖熟也不差一個孔雀城（南京有8個呢）。橫溪不差的是什麼？西瓜？
尤其是跳漲5000一平的湖熟，強行拉動剛需地板價抬升的後果，是那個孔雀城XX瀾庭「沒法繼續開屏了」。不信？看看網房數據吧，三次推盤共360套房子，迄今才去化幾套？
還是應了那句老話：「步子大了，真能扯到蛋。」不妨想想，連「毛都沒有」的湖熟都賣1.85萬/㎡了。橫溪還有什麼理由，不敢衝1.5萬？
事實上，橫溪想賣1萬5，但心有餘力不足。君不見，那個美的空調盤（雍翠園）賣了一年多，去化剛剛勉強過半。「項目每棟樓都有房子沒賣完，多則幾十套，少則幾套。」
莫問，這是多麼痛的領悟？只怪江寧恨不得全盤城市化的迂腐套路。「縱觀七小龍陣營中，不少遠郊板塊原本的實際均價預期，大多在1萬左右（結合當地剛需承受力，安置房分流等情況）。但，部分項目拿地麵粉預期過高，過分追求溢價、破限的結果，是搬起石頭砸了自己的腳。」
可以預見的是，在2020年，上述幾個「犯愁」的板塊，不出意外，還會繼續「愁眉苦臉」熬下去。沒辦法，一時衝動的最好懲罰，就是用歲月撫平傷痛。
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當然，江寧七小龍之中，也有一半歡喜，一半愁的，比如祿口。
作為「七小龍」中知名度最高，也是存量房最多的剛需頭號重鎮，祿口不甘心變成「牛夫人」。但苦於如意湖中心區遲遲不發力，各家競品嚴重同質化等因素。祿口唯一能做的，只能用時間換空間，在慢慢消化中尋找機會。
板塊有剛性需求，但產品重疊，存量太大。這也就導致了，「冷熱不均」現象將在祿口長期存在：有的項目，比如中駿柏景灣，被大批客戶排隊搶房。有的項目，比如紅豆系列，被曝出開盤半年僅賣1成多，降價千元/平也沒人理睬。
整體來看，像柏景灣這樣的「出圈幸運兒」畢竟是極少數，可以躲在被子裡偷著樂。祿口大部分的項目只能勉強賣到2成、3成、4成......最慘的是和昌綠地新悅灣，開盤半個多月，只認購了4套（下圖）。
要知道，這可是所見即所得的現房新盤啊！不小心創下南京「最慘現房滯銷紀錄」有木有？
接下來，全祿口的看點會聚焦在哪裡？是總價放風低於190萬的中海雲麓？還是如意郡、藍天慧融？還有，去年5幅底價成交的地塊（G96、G97、G98、G104、G105），今年還能如期上市嗎？還敢上市嗎？
答案或許是：它們短期內也許不會再一股腦地扎堆入市。但會選擇更聰明、靈活的應對策略。如果祿口熬到時來運轉，肩負起越來越多的承接江寧主城剛需外溢重任。那麼，「船到橋頭自然直」，該怎麼賣還是怎麼賣。
畢竟，我們得時刻記住：今天這16盤混戰的局面，也許只是祿口真正爆發前的「開胃菜」。後面，如意湖周邊還有100多幅宅地「大艦隊」正在排隊等著出讓。
它們如今確實是在沉睡。但待到集體甦醒之時，或將是江寧新增產業人口導入完成後，更多「新江寧人」一路南下、買房落戶的「諾曼第登陸之日」。
江寧七小龍，最終承載的，還是一批又一批剛需無處安放的希望，和夢想。
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