深圳各區消費券接力，區長做客直播間帶貨，商圈經濟在進一步復甦。商圈復甦哪家強？今期，南方都市報推出《商圈「夜試」榜單》數據篇，數據來源於口碑餓了麼。以數據呈現商圈復甦面貌的同時，南方都市報也就業內人士看法為商圈復甦力疲乏一面「問診」。商圈的復甦程度除受惠於返深人潮外，也與商圈硬實力相關，招商與運營或成關鍵。
榜單城市級商業地標4月份增速創新高
時間進入5月，深圳商圈有什麼新趨勢呢？榜單顯示，深圳的線下實體餐飲進一步恢復，其中深圳線下餐飲4月交易量環比2月，增速超300%。隨著疫情防控形勢進一步好轉，湖北武漢地區在4月初迎來解封，國內航線全面開啟，人流回歸深圳城市之餘，市民也更願意外出消費。
環比二月增速，恢復較好商圈深圳萬象天地連城新天地金光華廣場壹方城壹方天地宏發大仟裡
從3月至今，在南都「夜試」團的持續走訪過程中，區域級購物中心是最先回暖的商業地標。在上一期的《商圈「夜試」榜單中》，客流密集度前三位的購物中心裡，除了第一位是位於中心區的城市級商業地標——福田星河COCO Park，緊隨其後的都是區域性購物中心，如龍崗萬科裡及萬科廣場、坪山益田假日世界。
而最新數據顯示，環比2月線下交易，4月份增速創新高的出現了不少城市級商業地標的身影。相較於區域性購物中心，城市級商業地標主要是輻射全市的消費群體。位於中心區的深圳萬象天地、連城新天地、壹方城，作為都市裡的網紅感十足的商業綜合體，在近期的客流回升及線下交易表現上都較為出色。
緣何出現這樣的新趨勢？隨著疫情防控形勢進一步好轉，市民更願意搭乘公共運輸工具出行及遠距離出行，跨區消費成為可能。同時，全市及各區分別下發消費券，進一步拉動商圈復甦力的釋放。相較於區域級購物中心，位於熱門區域的城市級商業地標在招商、運營和配套建設上，都有很強的吸引力。
遠城區商圈復甦受惠於返城潮
而2月至4月，保持穩定增長且增速靠前的綜合運營較好的商圈裡，位於福田中心區的福田星河cocopark、連城新天地依舊排名前列。有趣的是，主要面向梅林片區的卓悅匯購物中心，也列在了整體運營較好的商圈。這主要是因為，梅林片區有較多大型的居住社區，且不乏以前的公務員社區，片區住戶多為定居深圳的家庭，消費較為穩定。
綜合運營較好的商圈福田星河cocopark連城新天地卓悅匯壹方城
南山、福田、寶安這三大區域，迎來更加快速的復甦。這一方面是因為深圳的中心與西部區域，擁有著更多排得上號的商業綜合體。另一方面，這三個片區，尤其是寶安片區，作為人口大區集合著很多在南山、福田上班的工作一族。其中，寶安大仟裡的線下交易環比增速非常高。「這是因為寶安大仟裡這類較遠城區的商圈，受外來人群返城潮的影響大，前後對比明顯，增幅很大。」業內人士如是點評。
而在鹽田、坪山等只有為數不多商業綜合體的片區來講，居民返城潮也為這些片區的復甦增長提供重要抓手。近期，南都夜試走訪壹海城，由於地處海邊旅遊景區，不少市民趁著五一出遊專程來到有著「港風小鎮」之稱的沙頭角打卡，作為片區唯一的一家購物中心，因其特殊的地理位置和山海資源也吸引了一波消費高峰。
樣本南都「夜試」深入一線集中走訪19個商圈此前，南都「夜試」在公益直播助力千店開門紅之外，深入走訪商圈一線。截至目前，南都「夜試」已於周末傍晚時段集中走訪19個商圈，包括15個購物中心及4處美食地標，分別為下沙KKONE、坂田萬科裡、深業上城、益田假日裡購物中心、卓悅中心、益田假日世界、福田星河COCO park、來福士廣場、龍華星河iCO、坂田星河world COCO Park、龍崗萬科裡、龍崗萬科廣場、南山益田假日廣場、寶安壹方城、布吉萬象匯及八卦一路美食街、1979文化創意園、車公廟十畝地、寶安甲岸村。
把脈緣何復甦力疲弱？招商與運營成關鍵
在一眾表現相對亮眼的城市綜合體裡，深圳的商業地產歷來面臨著同質化的大考。在上期13家商業地標的走訪過程中，南都「夜試」走訪團隊也列出了客流密集度靠後的三家購物中心，分別是卓悅中心、龍華星河iCO、南山益田假日廣場。
榜單數據顯示，卓悅中心和龍華星河iCO雖然都迎來較大的交易增速，4月線下餐飲交易環比2月增長超過400%，但由於前期交易量並不高，整體交易量的排名也相對較弱。緣何復甦疲弱？南都通過業內商業地產與零售大咖的意見，分析三個案例為商圈整體復甦加力。
福田卓悅中心：
體量大需分期招商，中心區消費者易分流
以「中央大街」聞名的卓悅中心，一直以高端定位吸引消費者，其對標的正是同樣打出奢侈概念的羅湖萬象城。因為想要招納高咖位的商戶，卓悅中心還在分期招商，而由於高咖商戶的進駐需要綜合考慮建設情況及客流情況，都未必會在第一時間進駐。而在區位上，卓悅中心並非處在傳統的CBD區域，周圍是高端商業住宅盤。作為中心區的商業綜合體，福田周邊成熟的商圈不在少數，對消費者也容易形成分流。優點是，卓悅中心目前的租金還處於相對低位。由於體量較大，及本身的區域及定位，假以時日商圈會慢慢成熟發展。
南山益田假日廣場：
被業內評價「吃老本」，品牌更新不夠快
位於南山世界之窗的益田假日廣場，所處位置正是歡樂谷、世界之窗等旅遊景點及酒店包圍的核心區域。作為深圳老牌購物中心，益田假日的王牌項目是全深圳唯一一家蘋果官方店。同時，OLAY品牌在這裡的銷量排名前列。
而業內對益田假日的評價，在於「吃老本」。招商更新速度慢，品牌老化問題需要重視。因該商業綜合體處於旅遊核心區，雖然這裡的租金並不低，許多商戶品牌願意進駐此地討個喜頭，為後續進駐二三線城市或相對區域性的場地提高品牌議價能力。
此前，「夜試」走訪過程中南山益田假日廣場被消費者評為「不好吃」，餐飲業態較少，此前受食客歡迎的自助餐業態並沒有營業。另外，由於場內有裝修升級，部分區域被封了起來，也有消費者表示裝修味道較重且視覺觀感不佳，或也會影響出行消費意願。
龍華星河iCO：
輕資產輸出，後期運營維護差
龍華星河iCO作為區域性購物中心，交通並不方便，和地鐵口有較遠的步行距離。而在區域位置上，另一個存在的問題或許在於營運維護差。龍華星河iCO作為星河商置輸出的輕資產管理品牌，在前期招商和建設期間，星河的強項發揮不小作用。但在後期運營上，介入頗少。
據介紹，這是星河商置與深圳市金基投資集團於2017年攜手開啟的合作項目。「合作形式靈活固然是好，但加盟和直營如何保持好品質，也是需要考慮的。」業內人士點評。
問診總結商圈復甦力也與硬實力掛鈎商圈復甦力的強與弱，也與商圈本身硬實力相關。而業態的豐滿程度成為重要影響因素。對於旨在吸引全市客流的城市級商業地標來說，除了依賴本身的區位優勢，也該有拓展向新的勇氣。除了藉助節點、優惠促銷等吸引人流，商圈也可以在人性化設置上發力，比如停車場友好度、母嬰空間布設等做出常態化軟硬體改善。
統籌/採寫：南都記者 陳盈珊
【來源：南方都市報】
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