來源：樓市參考
文 | 白羊
又有些城市在琢磨著放鬆調控了！
不過，主角兒已由年初那些名不見經傳的三四五線城市，如駐馬店、寶雞、柳州等換成了強二線城市，如哈爾濱、鄭州、天津等。而鄭州和天津還是兩個國家級城市。
近日，關於鄭州將放鬆限購、鼓勵貨幣化安置的消息在網上廣為流傳。
鄭州市房管局則回應稱，「未接到相關通知和文件，以官方消息為準」。河南省廣播電視臺門戶網映象網更是發文章闢謠。
不過，闢謠歸闢謠，上圖第三條，關於鼓勵貨幣化安置的內容卻是可以找到明確出處的。
貨幣化安置，正是棚改的標配，也是上一輪樓市大行情的主要催化劑。此次鄭州把這樣的核武器從工具箱裡拿出來，可見樓市壓力之大。
無獨有偶，前不久，天津也傳出放鬆限購的傳聞：外地客群，由企業統一申報，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格。不過天津住建委、發改委雙雙闢謠：傳言不實。
關於鄭州、天津放鬆調控的傳聞，到底是空穴來風，還是無風不起浪，大家可自行琢磨。
不過，哈爾濱的救市行動卻已經坐實了的。
據哈爾濱市印發的《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，除了在信貸（公寓與住宅同等貸款政策）、公積金（支持異地公積金、連續繳存6個月即可貸款）及特殊貢獻群體購房等方面加大支持力度外，更是鼓勵房企以打折促銷、團購等方式降價銷售。
哈爾濱住建局工作人員的回應則印證了上述消息的真實性。
年初那一輪放鬆調控的救市中，出臺相關政策的城市很快就被啪啪打了臉，然後灰頭土臉的收回政策。殷鑑不遠的情況下，為什麼哈爾濱等城市還敢冒這個險呢？
原因只有一個：此刻當地樓市很是糟糕，面對近在眼前的壓力，及可能引發的多米諾牌效應，地方已經顧不了那麼多了。
比如哈爾濱，國家統計局數據顯示，10月份哈爾濱新建商品住宅銷售環比上漲0.1%，同比上漲2.8%，漲幅已有所回落（克而瑞數據則顯示，10月成交均價環比下跌0.36%，同比下跌5.95%）；
二手房價環比下跌0.4%，跌幅位居全國第二，自今年6月以來，哈爾濱二手房價已經連續5個月環比下跌，其中，9月更是領跌全國。
比價格更糟糕的成交量的持續低迷。克而瑞數據顯示，10月份哈爾濱市六區商品房成交6534套，成交面積62.90萬平方米，同環比分別下跌11.53%和13.5%；
1-10月，哈爾濱商品房月均成交額只勉強達到2019年月均成交額的63%，市場恢復乏力。另一方面，去年11月以來，哈爾濱房地產市場持續呈現供大於求。
進而導致哈爾濱商品住宅去化周期高企，克而瑞數據顯示，截至10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存周期達到23.1個月，新房存銷比在克爾瑞重點監測的一百個城市中排名第6，僅低於景德鎮、日照、包頭、北海和漳州等弱三四線城市。
值得一提的是，官方還在不斷地增加供應，數據顯示，2020年前三季度哈爾濱住宅用地成交規模已超過800萬平方米，較去年全年漲幅超過50%。
前端是大量的供給，中間是高企的庫存，終端是銷售的乏力和開始下滑的房價。面對這樣的局面，任誰都會坐不住的。
再看處於緋聞中的鄭州和天津。
雖然城市基本面都不錯，但因本輪調控伊始用力過猛，出臺限購限售等大招，當下的鄭州和天津樓市用黑土的話說「那是相當的難受」。這在新建商品房價格上體現的非常明顯。
國家統計局數據顯示，10月份，鄭州新房價格環比下降0.5%，70城中排倒數第6位；新房價格同比下降1.2%，70城中排倒數第5位。二手房，環比下降0.2%；同比下降4.5%，70城中倒數第3。
10月份，天津新建商品住宅價格指數環比下降0.5%，70城中排倒數第7位、同比上漲0.8%；二手房房價指數環比下降0.1%；同比下降4.2%，70城中倒數第4。
再看二手房掛牌量，天津二手房掛牌逼近15萬套，在主要城市高居第2；鄭州二手房掛牌量逼近10萬套，在主要城市中排第6。
我們知道現實市場中，量價是一個相互作用的動態關係，一般有成交量才會有價，反過來當成交價下跌時往往也反映著成交量的低迷，及巨大的賣盤壓力。當下天津、鄭州的樓市就是處於這麼個局面。
雖然鄭州、天津及其他有同樣程度壓力的城市，是否會放鬆調控救市還是個「薛丁格的貓」，但從客觀壓力和主觀動機上看，是有這個可能的。
即便是從凱恩斯主義和符合調控規律的角度，樓市在經過長達四年的嚴調控之後，如天津、鄭州都是在2016年出臺或升級的限購措施，也需要適當的去松下繩。
所以，現在的關鍵問題已不是要不要放鬆，而是如何去放鬆、或者說松哪些內容，既不觸碰到「房住不炒」的高壓線，又能解當下之急。
從中央角度來說，一直在死死咬住「房住不炒」不鬆口，即有讓中國經濟擺脫房地產依賴的長遠考量，也有打破「越調越漲」怪圈的決心。若地方樓市一遇冷、市場一哭鬧就給奶喝，結果必然是進一步刺激開發商、炒房客乃至地方政府的胃口，讓他們變得肆無忌憚，甚至反過來去綁架中央，最後變成不得不救，就像前些年那樣。
中央現在死守「房住不炒」，並不時的甩地方幾耳光，就是要讓他們體會到刻骨銘心的疼痛，進而扭轉社會預期，並不是真的見死不救。其實中央對於樓市之於中國經濟的重要性，及可能引發的系統性風險的認知，遠比社會大眾清醒，也深刻的多。
接下來中央對地方越來越多的小動作，大概率不會再像年初那樣一刀切，而會有選擇性的進行敲打。因此這將很是考驗地方的施政水平和技巧。
任何救市行為，首要目的就是把量給帶起來，因為有了成交量就能帶動上下遊，避免某些環節斷裂或渴死，進而穩住樓市，關鍵措施是什麼性質的。換言之，措施有沒有違背「不炒」二字。
就拿上面三個城市來說，不論真假，僅就政策內容本身而言。筆者認為，哈爾濱會是榜樣（部分措施），天津、鄭州則會是被敲打的對象。
比如哈爾濱鼓勵房企降價，可以說開市場之先河，相當於把壓力轉移給了開發商，讓他們吐肉，如是成交量有了，剛需們也真正得到了實惠；異地公積金享有本地公積金同等政策也是有益於剛需的。
但其公寓與住宅享有同等貸款政策是值得商榷的，因為其並非「剛需」，有刺激公寓類物業之嫌。
再看天津，所謂的外地客群不用落戶即可享受天津市民購房同等資格，更是赤裸裸的刺激樓市，鼓勵炒房。
若真出臺這樣的政策，大概率是要挨板子的。鄭州也是。
所謂打著改善之名允許購買二套、三套，也是明擺著在鼓勵炒房。還有鼓勵那頗受詬病的貨幣化安置。
年初，河南省內樓市成交量近次於鄭州的第二大城市駐馬店，僅是出臺些補貼人才、大中專以上畢業生、農民工購房，及降低公積金購房首付比（由30%將為20%）、提高公積金貸款額度，這些針對剛需性的措施，就被認定違背「房住不炒」，進而被約談最後被迫取消。
要是鄭州這麼赤裸裸的刺激措施能被上面放行，那真是邪了。