房屋產權新規
從2021年起
每套大產權房子
都擁有三種不同的物權屬性
分別是
土地使用權
房屋產權
居住權
居住權是獨立於土地使用權、房屋產權外、新增的第三種屬性。可以理解為單純給居住人設置的1個物權類型。帶有居住權的房子原則上無償設立、不能出租，居住權不得轉讓、繼承。
01
房主老李年事已高、需要人照料，但又沒有太多養老金。如果賣掉房子自己就沒地方住了，如果不賣錢又不夠。他該怎麼辦？
答案
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按照2021年新規，老李可以將居住權單獨轉讓給小王，與小王籤訂居住權轉讓協議。小王定期或一次性支付給老李一筆費用，小王就擁有了房屋的居住權。
02
老李的保姆對老李照料有加，老李怕自己過世後保姆沒地方住，他該怎麼辦？
答案
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老李可以與保姆無償籤訂「居住權」協議，並至房管局備案登記。有了這份居住權協議，保姆就有權在約定時間內一直住在老李房子裡，沒人可以趕走。而這套房子，按規定不得再出租。
03
小李新婚不久，妻子提出為丈母娘、老丈人設置居住權。但之後夫妻倆關係破裂需要離婚，財產需要分割，他能順利分割財產嗎？
答案
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由於房子設了居住權，如果小李的丈母娘、老丈人不願意搬走，小李無法把房子賣了，房子不能變現，財產可能也一直得不到分割。
類似可能還有很多。居住權設立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣掉房子的人，可以通過單獨轉讓居住權的方式獲得收益。但居住權的確可能引起一些不必要的麻煩，具體情況還需具體分析。
根據《民法典》規定，住宅70年產權到期後，可以自動續期，不需要手動提出申請。但需要說明的是，續期費用目前尚沒有明細出臺。
其次，商辦40年產權到期後是否可續期，目前沒有明文規定。所以，購買商辦一定要注意土地剩餘年限。
租房
新規
根據《民法典》規定，任何物權租賃期限不能超過20年，超過部分自動失效。
比如有些開發商將人防車位一次性40年租賃給業主就是違規的。
廚房、陽臺、儲藏室、衛生間等非居住空間，頂樓露臺改造後變成房屋、房屋加蓋、廠房、臨時建築、過道等自建、違建空間都不得用於出租，否則可能面臨罰款。
之前房東會隨著租賃市場的好壞，隨意增減房租。但新規下，房東不得再單方面提高租金，必須得到承租人的認可。
其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房東也不得採用驅趕的方式，但租客需要承擔違約責任。
「買賣不破租賃」，假設房屋在租賃存續期間發生了產權變更，租客依然可按照協議繼續居住。
很多小產權房、老式商住樓、缺乏物業管理的小區，消防上往往存在問題，這類房子禁止對外出租。
房屋買賣新規
在以前，銀行抵押中房產必須繳清全款、解押之後才能過戶。
但2021年後，在押房產可直接交易並過戶，不需要繳清全款或提前徵得銀行同意。但需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權，如果過戶後不及時償還銀行貸款，銀行依然有權申請處置這套房屋。
根據《民法典》規定，如果用中介服務獲得了交易資源之後逃單的話，中介有權起訴。
根據《民法典》規定，因房屋出賣人未取得處分權從而導致房屋無法過戶的，買受人有權解除合同。當然，這個無權處分是指賣方不是房屋所有人或授權人，不要與法拍房搞混了。
以上這些新規
你都清楚了嗎
原標題：《2021年起，房屋買賣、租賃、產權這樣辦……》
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