來源：第一財經
【今日直播】 中信建投|對話非銀首席趙然：券商後市如何演繹？ 掘金周期|陳天誠：地產基本面和政策面新變化下的投資機會 興全季文華、基金大V揭幕者：股票投資，何必投資股票？ 廣發基金劉傑：創業板註冊制來了，如何做好創業板投資 諾安基金梅律吾：註冊制來了，投資者的博弈將如何演繹？ 華寶蔣俊陽、國盛鄭震湘：消費電子和蘋果產業鏈投資展望 國泰基金徐成城：創業板註冊制首批企業上市，帶來哪些機會？ 安信基金陳一峰：把握A股長期機會，探索價值投資真諦 華泰柏瑞基金指數投資部總監柳軍直播解盤
原標題：LPR轉換倒計時，房貸利率模式怎麼選？後續利率下調空間有多大？
房貸利率「換錨」期限將至！而對房貸一族來說，如何選擇固定利率和LPR是近期最關心的事。
兩種方式僅一次轉換機會
8月12日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行均發布公告稱，將於8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR（貸款市場報價利率）定價方式。批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
而在此之前，已有多家銀行完成了存量房貸利率定價基準批量轉換工作。其中，浦發銀行、南京銀行等已於8月前進行了批量統一轉換。
根據央行此前的公告，2020年3月1日至8月31日，將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉換。具體來說，央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇，
一個是轉為「LPR+加點」浮動利率，即以LPR為定價基準加點形成，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；
二是轉換為固定利率。
定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
有業內人士指出，存量房貸此前基本都是以貸款基準利率為定價基準，而LPR形成機制改革之後，貸款基準利率逐步淡化，調整的可能性不太大。批量轉換後客戶如再申請轉回原合同安排，其實就跟選擇固定利率差不多。
簡單來說，如果選擇固定利率，房貸將維持當前利率水平不變；如果選擇「LPR+加點」浮動利率，今後的房貸利率會隨著LPR變化。而LPR每月公布一次，或升或降或維持不變。
選擇哪種方式，看個人情況
業內人士指出，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇主要取決於客戶自己對未來市場利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。
但對於大多數人來說，判斷利率的長期走勢是上升還是下降是很難的。因此，民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸客戶還要根據自身具體情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款餘額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩餘時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助於鎖定月供成本，也便於做好家庭的收支安排。如果月供剩餘時間較短，貸款餘額也不大，選擇浮動利率可能更合適，因為即使LPR出現反轉，也可通過提前還款方式來規避利率風險。
招聯金融首席研究員董希淼指出，房貸利率轉成掛鈎LPR還是固定利率，與現在的利率是多少無關。只需要判斷未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那麼就轉成固定利率，如果判斷是下降，就轉成掛鈎LPR。「從中短期看，我國利率處於下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，對借款人是有利的，有助於減輕借款人房貸支出。」
董希淼表示，目前來看，比較適合轉成掛鈎LPR。理由有以下四點：首先，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的；其次，即使幾年後利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來的損失其實比預期要低；再次，無論是自住還是投資，房子持有時間可能平均不會超過十年，所以，並不需要考慮太長期限的利率走勢；最後，如果出現了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，還可以提前還貸。
LPR已連續四個月按兵不動
8月20日，LPR報價公布，1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，均和上月持平。這也是4月20日LPR降息之後至今，連續4個月LPR報價保持按兵不動。
數據顯示，自LPR改革以來，1年期LPR一共下調5次累計下調46bp，5年期以上品種共下調3次累計下調20bp。其中4月LPR報價降幅為LPR改革以來降幅最大的一次，1年期降20BP至3.85%，5年期以上降10BP至4.65%。
對於8月LPR的按兵不動，市場已有預期。一方面，作為LPR報價參考的基礎，本月1年期MLF（中期借貸便利）招標利率保持不變；另一方面，近期市場資金利率持續上行，銀行下調LPR報價加點的動力不足。
在MLF操作方面，此前央行為維護市場預期平穩，對本月到期的兩筆合計5500億元的MLF進行了一次性續做，續做規模達7000億元，利率保持2.95%不變。此次MLF的超額續做量超出了市場預期。
方正證券首席經濟學家顏色表示，鑑於本次MLF操作利率仍為2.95%，短期內降息概率大降。目前銀行存款準備金率在9.5%左右，降準空間有限。在基本面持續變好的情況下，未來流動性將以「精準滴灌」為主，短期不會全面降準。
LPR未來走勢如何？
海通證券表示，8 月LPR報價維持不變，意味著隨著經濟復甦，此前的連續政策性降息基本已經結束，央行更加強調精準滴灌，讓錢流入真正需要資金的實體經濟，因此下半年利率下行空間有限。
易居研究院智庫中心研究表示，8月份5年期LPR基礎利率繼續不變，說明近期下調空間已經不大。當前對金融風險防範的提法有所增多，客觀上會限制LPR的走勢，也會影響房貸利率的走勢。預計後續利率下調空間不大，但總體上維持低息的狀態。
民生銀行表示，對於LPR下一步的走勢，由於LPR分兩個品種，分別是一年期和五年期，5年期以上LPR利率水平大概率會保持一個穩定。具體到更中長期來看，中長期LPR走勢受到經濟形勢、通脹水平、就業情況、國際收支狀況等多因素影響，可能會有一些相應的變化，目前難以預測。
中郵證券表示，LPR利率下調主要受MLF利率、銀行負債成本等因素驅動，8月MLF利率沒有變化，已反映出本次LPR利率大概率不變。另外，銀行壓降點差動力不足。近期同業存單利率上移，反映銀行負債成本略上升。此外，我國經濟目前大幅好於預期，是全球唯一一個保持正增長的主要經濟體，政策寬鬆邊際的必要性有所下降。展望下半年，實體經濟融資成本下降、貸款利率下降依然是未來政策的重要導向。貨幣政策的操作也將更加常態化，延續寬中有緊的態勢。本次LPR利率未調整並不意味著政策的轉向，仍有下降空間。考慮到過低利率將會帶來資金空轉，資產泡沫等負面影響，預計未來LPR的下降空間不會太大。
東方證券認為，時下，市場仍對銀行讓利有所擔憂，隨著半年報陸續公布，行業淨利及資產質量壓力將逐漸明朗化，板塊或將迎來估值修復窗口。本周央行開展的6600億元逆回購和7000 億元MLF 操作利率均維持不變，市場流動性合理充裕，降息節奏較上半年有所放緩。8 月LPR 報價保持不變，當前貨幣政策逐步從疫情應激狀態下退出，定向和精準性增強，預計下半年LPR 下行壓力或較上半年有一定程度緩解，未來大幅降準和降息的概率降低。銀行零售業務息差水平仍較高，資產質量相對較好，在內外部不確定風險增加的情況下，優質零售銀行標的仍是穩健收益的好選擇。貸款佔比提升和流動性負債成本降低將對息差構成支撐，市場化負債佔比高、貸款佔比提升空間大的銀行將有較好的息差韌性。