來源： 聊宅
「三條紅線」的靴子終於落地，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。
融資「三條紅線」今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監管部門下發的監測表，共涉8項財務指標，其中涵蓋了「三條紅線」指標。
文件表達的意思就是，除了綠檔的房企，其餘的房企需要在2023年之前，完成降負債的目標，負債表全部翻綠。雖然有了兩年的緩衝時間，但是對於大部分房企來說，想完全變綠，難度還是很大的。
01
何為三條紅線
1、房企「剔除預收款的資產負債率」不得大於70%；
2、房企的「淨負債率」不得大於100%；
3、房企的「現金短債比」小於1。
相對應的限制：
1、綠色檔：1條未踩，有息負債規模年增速也不得超過15%；
2、黃色檔：踩中1條，有息負債規模年增速不得超過10%；
3、橙色檔：踩中2條，息負債規模年增速不得超過5%；
4、紅色檔：3條線全踩，接下來不得增加有息負債。
當然除了以上限制，拿地銷售比不能過高、經營性現金流不能過低，也被列為監管考察的重要指標。
對於房企來說，監管層面的「三條紅線」如泰山般壓頂。
02
哪些企業上榜了
先上個圖吧，TOP100上市房企的「三條紅線」圖。
如上圖所示：真正滿足監管紅線要求，也就是三條紅線一條都沒踩的只有少數幾個，如保利、華潤、龍湖、金地、招商蛇口等房企。
03
聊聊四大天王
招保萬金所代表的的不僅是招商、保利、萬科、金地四家房企，更代表了30年來跌宕起伏的地產史。很多自媒體甚至叫囂著地產「四大天王」過時了，所謂疾風知勁草，退潮以後你才知道誰在裸泳。
>>>>招商蛇口
招商蛇口成立於1979年，其母公司招商局集團更有百年招商的美譽。和很多房企比槓桿遊戲，要說起來，招商蛇口2020上半年的銷售是不錯的，只是結果卻是增收不增利。和平安分手後，也許需要面對現金流的壓力，但是基於央企的先天優勢，守得雲開見月明是沒問題的。
>>>>保利
保利在綜合實力非常強勁，無論是規模、利潤還是對負債的控制都是頂級的，也是頭部房企中表現最為穩健之一，TOP5房企中，保利發展是唯一三項指標均達標的房企，不僅是今年，回顧過去10年，保利營收和淨利潤兩項指標的年複合增長率均在20%以上。
>>>>萬科
咋說你呢，如果王石還在的話，一條紅線都不會踩，2013年萬科就在王石的帶領下開始了「輕資產重運營」的戰略，在央企混改和資本投資的運作下，卸掉了重資產包袱。可惜的是王石離開後，萬科拋棄了「輕資產重運營」的思路，喜歡攀比營收，自2017年後，萬科的利潤率一直下降。萬科近一兩年來的房屋質量雖有所滑坡，不過只要同行襯託的好，萬科依還是很OK的。
>>>>金地
金地的現金流還是很充足的，融資成本持續處於行業低位，優秀的財務結構和槓桿水平，嚴格的財務管控，展現了金地應有的強勁實力。
04
說說恆碧萬融
先有「招保萬金」，後來也延續出「恆碧萬融」，不過在我看來，無論你承認與否，底蘊是沒有可比性的。
>>>>恆大
恆大同時觸犯了三條紅線，綜合排名為第一名。雖說前幾天那事被闢謠，但是網際網路還是有記憶的，算了，不過多說了。
>>>>碧桂園
碧桂園這次只踩了1條線，不過楊老闆應該真謝謝網友們的討伐。
2018年的碧桂園被列為高周轉的代表性房企，遭到輿論的一直批判，被罵的狗血噴頭。
全國網民摁住了拿地速度，卸掉了槓桿，拉住了周轉速度，我相信那一刻，碧桂園肯定失落至極。
時至今日回頭看看，碧桂園成功吃了高槓桿的紅利後，完美避開高槓桿的風險，最終碧桂園的財務得以安全落地。現金流還是比較充裕的，中報顯示的現金餘額約2228.4億元，也能覆蓋到期利息。
>>>>融創
融創的發展速度曾被媒體比喻為飆車，所以這次3條紅線全踩並不意外。如今高負債、高周轉的融創不僅讓人想起當年的順馳，高周轉玩法早在順馳時代就被孫宏斌玩的的淋漓盡致。當年順馳的前車之鑑，是否會再次上演，我們不得而知。我們只知道融創上了紅名單的原因，並不是因為虧錢太厲害，而是當年的槓桿出問題了。中報顯示，融創的帳面現金達1209億，但是一年內的到期有息債務是1406億，明顯不足以覆蓋。
05
其他一些企業
>>>>
泰禾
如果沒有其他公司相救，就非常危險了。如果關注泰禾2018年之前的現金流表，就可以大概推測出離暴雷不遠了，對於房地產企業來說，營收和淨利潤代表了過去的業績，只有現金流才代表了當前業績，現金流量表可以分析房企真正的經營情況，泰禾2018年和2019年出現了斷崖式差異，這個比例是非常不正常的，泰禾的歸宿可能是找一個靠譜的房企接盤吧。
>>>>華夏幸福
受環京調控影響，華夏幸福的成交量也跌得沒法看，隨著平安入股，成功解決了公司的資金問題。
>>>>富力
也算老牌企業了，富力資產負債率一直為外界所詬病，手上的現金和短期債務還有一些差距。
>>>>萬達
這次房企榜單已經沒有萬達了，因為萬達的住宅的體量已經掉了1個梯隊，王老闆前幾年流年不順，不過也是因禍得福，雖然現在萬達規模雖然沒那麼大，負債率和現金流還是可以看的，絕對比其他的活得久。
>>>>中海
中海也是綠色的，畢竟擁有業內最好的財務結構、最低的融資成本，最高的國際信用評級。上半年是唯一一個淨利潤突破200億的公司，盈利能力是一騎絕塵。
06
總結
在三條紅線下，房企融資都會受到限制，下半場或面臨更為艱難處境，降薪裁員或成為業內常態，不排除未來會出現房企倒閉現象。
對於一般購房者來說，選擇買房的企業品牌選擇應該是央企≥國企＞民企，而且這幾家央企主業也不是地產，如果這幾家央企出事，其他房企都灰飛煙滅N遍了。
無論什麼時候，你應該做出正確的選擇。