來源：中國新聞網
租賃合同中的「霸王」條款防不勝防、押金付易退難、租購住房不同權……面對大城市中的各種租房難題——
新市民，以「租」何以解「房憂」
【經濟界面】
大城市房價高，再加上許多一二線城市的限購政策，使得租房成為很多新市民在大城市的第一落腳點。2020年中央經濟工作會議提出，「加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場」。日前召開的全國住房和城鄉建設工作會議也將解決好新市民住房問題列入今年重點任務。進入2021年，在新冠肺炎疫情的影響下，如何解決好新市民、青年人的居住問題，依舊是人們關心的熱點。
租房「陷阱」多 引發供需矛盾
國家統計局數字顯示，2019年我國城鎮居民人均住房建築面積39.8平方米。從全國整體來看，我國住房問題已由總量不足轉變為結構性供需矛盾以及人地匹配問題。大城市房價高，完全通過買房來解決住房問題行不通。因此，租賃住房是解決當下，尤其是大城市新市民住房問題的重要途徑。
一家中介機構通過市場調研發布的《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，預計到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達到2.4億，整體住房租賃市場需求潛力巨大。
一方面，以農業轉移人口及新就業大學生等為主體的新市民越來越多地進入一線城市，租房成為他們的主要選擇；另一方面，我國租賃市場的房源目前以個人房源為主、中介市場的壟斷現象也比較突出，住房租賃市場仍面臨著不規範、不成熟的問題。
2020年5月5日，在北京上班的網友「普普普的小精靈」通過自如中介租了一套房子，租下後發現該房子隔音效果很差。「鄰居愛聚會，樓上也很吵。而房源簡介中卻寫著『靜謐優雅的環境』。」「普普普的小精靈」說。5月7日，「普普普的小精靈」申請了退租，但被告知退租要扣一個月的租金即5090元作為違約金。「我已用自如3年，之前與自如籤訂的合同都是起租3天之內退租0違約金的，這次他們修改了合同，把這句話刪改了，在籤合同前也沒有口頭提醒此項更改。我才租了3天，就要承擔5000元的違約金。」她說。
在「普普普的小精靈」看來，平臺制定的合同本身就存在「霸王條款」，而且對方也不會特意提醒租客存在相關條款，租客倘若一不小心沒看到，就會掉進「坑」裡。
實際上，不少人都在租房過程中遇到了各種各樣的「坑」。有的租客被中介想方設法剋扣押金；有的遇到了可惡的「隔斷間」，中介在住房裡隨意搭建，「二居」變「四居」；有的租客在合同未到期之前，就被中介粗暴地「請」了出去，行李、物品等直接被搬到了房外；甚至還有部分租客反映，曾遇到過中介擅自帶人進入租賃房屋的情況，想想就會感到後怕……
新冠肺炎疫情期間，一些長租公寓的租客突然接到平臺「房租普漲」的通知，表示「扛不住」；也有不少租客對通過租賃平臺租房時被捆綁籤訂服務合同，「服務費不少交，服務卻找不到」的情況感到不滿。另外，租客們對部分住房租賃企業工作人員將地下室等非居住空間出租的投訴也屢見不鮮。
「新市民為城市發展提供了紅利，但他們進入城市面臨的首要問題是住房。在高房價的背景下，租賃住房是大多數新市民的第一落腳處，而租賃住房又存在很多新老問題。因此，解決租賃住房問題已變得十分迫切，會是2021年住房工作的重心。」中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示。
全國住房和城鄉建設工作會議提出，要加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。同時，規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。
租購不同權 呼喚公共服務共享
「逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利」，這是2020年中央經濟工作會議提出的要求。這也意味著，解決房子的居住屬性只是第一步，還要使新市民在公共服務上能夠享受同等權利。
幾個月以來，在北京市東城區租房居住的何彬彬，正在為孩子幼兒園入學的事情忙碌。何彬彬與丈夫大學畢業後留京工作，都是非北京戶籍，目前也沒有買房。如何讓孩子在北京入園、上學成為他們最為操心的事情。
何彬彬告訴記者，孩子作為非京籍兒童，如果要報名進入公立幼兒園需要準備包括房屋租賃合同、務工就業證明、在京暫住證在內的很多材料。「如果租房住，孩子沒有落戶，上學會受到較大影響。想要就近就讀公立幼兒園，不僅手續繁多，還要查看幼兒園有沒有招收非京籍兒童的名額。」何彬彬說，在孩子上學方面，因為房子產權與上學直接掛鈎，租房與自有產權房帶來的差別影響非常明顯。
如何通過政策保障，使租房者享受到與購房者同樣的公共服務？專家表示，首先政府要進一步加大基本公共服務供給，使義務教育、基本醫療等能夠滿足包括「租」「購」在內的所有居民需求。其次，要推動住房租賃市場健康發展，加大保障性租賃住房供應，政府要承擔起基本保障責任，逐步打通「租購同權」界限。
「租購住房在享受公共服務上具有同等權利，就是說不是僅有房本一張『門票』了。」房地產業內專家分析指出，以前只能靠買房才能享受一些公共服務，隨著「租購同權」政策的打通，通過租房也能享受城市資源。
在北京市公租房政策的保障下，同樣沒有在北京購房的張琦在去年5月申請到了位於北京市豐臺區的公共租賃住房。
根據北京市住建委、市發改委等部門在2017年9月聯合發布的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》規定，公共租賃住房的承租人為本市戶籍無房家庭，其中，符合規定條件的承租人的適齡子女可在該區接受義務教育。「與之前通過中介租房相比，租住公共租賃住房帶來了更多保障，不僅是可以申請子女入學，還可以根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，依法申請辦理戶口登記和遷移手續。我的集體戶口就可以成為家庭戶口了。」張琦表示，現在公共租賃住房也讓她享受到了和買房一樣的公共服務。
住房和城鄉建設部部長王蒙徽日前表示，中央經濟工作會議提出了要大力發展租賃住房，這是一個重大的結構性問題。解決新市民、年輕人，特別是從事基本公共服務的群體的住房困難問題，是一個非常有效、也是一個能夠儘快解決問題的方法。
據介紹，今年各地將加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，其中公租房主要面向城鎮戶籍住房和收入「雙困」家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民，而人口淨流入的大城市，將發展共有產權住房，供應範圍以面向戶籍人口為主、逐步擴大到常住人口。
防止「爆雷」「跑路」 打好防控風險「組合拳」
面對不規範的租房環境，不僅租客會遇到「坑」，很多業主也難以倖免。去年以來，一些租賃平臺以疫情等因素為藉口，在合同期間向業主提出降租金要求，甚至表示「不降租就解約」。
北京業主張先生就遇到這樣的「鬧心事」。日前，租賃平臺工作人員多次致電張先生，表示受疫情影響，房租水平整體下降了，希望他能「自願」降租20%，否則公司會考慮與他提前解約。然而，張先生發現，他們小區的租金在疫情期間並沒有大幅下降，平臺也沒有給租客們降房租。於是，張先生選擇接受提前解約。雖然平臺同意按照合同賠付張先生兩個月租金作為違約金，但也要求張先生賠付近4萬元的裝修款。這意味著張先生要倒賠對方兩萬多元。
此外，一些租賃平臺企業熱衷於「跑馬圈房」，存在「高進低出」「長收短付」等經營風險，不少業主擔心其會「跑路」，有的業主已經遭遇平臺逾期支付租金的情況。去年10月，蛋殼公寓「破產跑路」消息登上微博熱搜，隨即被媒體曝出深陷流動性危機。此後，蛋殼公寓App的房源信息全部下架。
倪鵬飛指出，在城鎮化加速期，大規模人口流動、經濟發展進入新階段、居住方式多樣化的背景下，住房租賃供需面臨嚴重錯配問題。這一嚴重的供需錯配，不僅帶來新市民住房困難等問題，而且導致住房投機盛行，嚴重影響城鎮化、經濟增長和經濟轉型。
在規範發展住房租賃市場方面，住房和城鄉建設部有關負責人日前表示，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規範租賃市場秩序，加大對「高進低出」「長收短付」以及違規建立資金池等的整治力度，防止「爆雷」風險。
為了加快促進租賃住房市場發展，2020年中央經濟工作會議提出一系列政策措施：土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。
「大城市房價高，租賃市場也存在著供應結構不合理、市場秩序不規範、租賃關係不穩定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等的住房困難問題比較突出。」該負責人說。據了解，住建部將會同有關部門加快完善土地、財稅、金融等支持政策。比如，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房等。
日前，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發布的《中國住房發展報告（2020-2021）》也建議，儘快啟動實施「租售結合」的「新市民安居工程」，重點健全新市民租賃住房體系，建議通過購買舊房作為公租房出租、收儲社會閒散房源配租、保障對象從市場上租賃由保障部門認可並租金補貼的住房等形式，增加保障性租賃住房供給。
在倪鵬飛看來，政府部門的政策「組合拳」有利於改變住房租售體系結構，滿足居民多樣化的住房需求，尤其有助於解決新市民的居住問題，推動城鎮化發展。對於增加整體住房供給，抑制投資和投機，讓住房回歸居住屬性，進而促進經濟結構調整和轉型升級，都具有積極影響。
作者：本報記者 邱玥 劉坤 姚亞奇
【編輯：田博群】