文|槓桿遊戲 杆姐
編輯|雯雯
弘陽服務算是趕上了好時運。
3月黑天鵝觸底後，近期全球股市，都一片欣欣向榮。
再次看到股市拉升起來的震撼，讓人不得不感嘆，企業上市好處實在是太多了。
滬指近期的走勢，特別是近一個月的氣勢如虹，在7月6日達到高潮，直線拉升感覺你想想。
只是略微可惜，這兩年一眾新上市的房地產企業，不能享受。
內地股市大門，對房企這2年基本是關閉的。他們多數，選擇去港交所上市。雖然部分香港內房股走勢也不錯，但更多是頭部房企受益，且和內地的大勢比，稍微弱一點。
上周，我的朋友槓桿遊戲寫了篇文章，《缺錢了？世茂分拆物業上市背後的「陽謀」》（6月30日）。
和世茂的物業一樣有，弘陽服務，也是從地產平臺拆分上市的。拆分物業獨立上市，是這兩年的流行潮。
今天，槓桿地產不準備寫弘陽服務，畢竟體量不算大，我更想看看他背後的大佬——弘陽地產。
話說弘陽地產，也是2018年的7月才在港上市。
一個集團，2年內，實現2家公司上市。在槓桿地產看來，不得不服。
相對很多大房企，弘陽地產在長三角之外知名度不算高，但是其拆分出來的弘陽服務，從3月23號遞交資料，到7月7日掛牌，IPO僅用106天，創造了近期同業在港上市的最快紀錄。
不僅如此，弘陽服務IPO公開發售部分超額認購達112倍，也創造近期同規模物管企業IPO認購倍數新高。
7月7日報收4.4港元，上漲6.02%，也是對得起上述紀錄。如上圖。
這家物業公司背後的大佬，弘陽地產，到底是何方神聖？
公開資料顯示，弘陽地產，1996年創立於江蘇南京，前身為香港紅太陽集團，以家居建材起家，後來轉入房地產行業，公司名稱也由「紅太陽」變更為「弘陽」。
此前，槓桿地產對弘陽幾乎沒有關注。這是我第一次看他官網，感覺好極了。
在弘陽集團的官網投資者關係一欄，專門開闢了「弘陽通訊」一欄，每月製作一份精美的簡報，供投資者查閱。
這的態度，讓我驚喜。
我將「弘陽通訊」拉到最後，發現從2017年6月開始製作發布，彼時弘陽地產尚未上市。除了2018年7月上市前略有中斷，一直對外發布。
曾經偏居南京、長三角一隅的公司，可以快速擁有2家上市公司，意識確實很重要。
2015年時，弘陽銷售100億元都還不到，到了2019年實現600億元銷售目標。處於爆發期的弘陽，又向下一個目標，千億元發起了衝擊。
為了大踏步邁進，這幾年弘陽一邊是努力拿地，走出長三角，官網顯示中山、昆明、重慶分公司都在籌建。
還進入了濟南、青島、西安、長沙、溫州等城市，各大區基本都實現布局。
另一方面，21世紀最重要的是什麼？人才。
弘陽老闆曾煥沙確實霸氣，有氣魄、有衝勁，從旭輝、萬達、龍湖、泰禾等起碼挖了7、8個明星職業經理人——這是據槓桿地產和其他媒體的不完全統計，可能還不止。
在一眾人才的操作下，弘陽通過高周轉，實現資金的高效利用、規模的快速提升。
就像此前弘陽地產招股書中坦言，拿地85天內開工，180天內開盤。
前2年，客觀說，弘陽趕上了好周期。
從600億元級，要完成千億元的跨域，難度可能就要大很多了。根據「弘陽通訊（2020年5月）」，槓桿地產看到，弘陽地產2020年首五個月合約銷售金額達人民幣206.41億元，其中五月份合約銷售金額為88.56億元。
千億目標，難度可能不會小。
2019年，弘陽集團營業額為151.70億元，較上年增加約64.2%。增速不可謂不高。同時，實現母公司擁有人的淨利潤約14.68億元，較上年同期增加約3.9%——增速則是低了很多。
看弘陽這幾年，無論營收多少，從2015年的50多億元，到2019年的超150億元，毛利卻長期只有20-30多億元。
其中也僅有2019年毛利超30億元，達到38.13億元。如下圖。
如果看歸母淨利潤，更是如此。2015年至今，從來只有10來億元，2016年甚至只是接近10億元，還略差一點。
特別是近2年，營收從2018年的92.39億元，增加到2019年的151.70億元，歸母淨利分別14.12億元、14.68億元。
毛利和淨利的低增速，意味著毛利率、淨利率註定悲催。槓桿地產看了弘陽地產這5年的這2個指標，實在不忍展示。
如上圖，從2017年至今，弘陽的毛利率、淨利率持續下滑。
2017年，毛利率超過40%，2018年下降到31%出頭，2019年更是只有25%略多。
弘陽的年報解釋說：
該下降主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例較2018年有所下降。
淨利率也是如此，2017年19.47%，2018年只有14.32%，2019年僅10.78%。
上述兩組數據，拿去和同行比，可能會是一組有趣的對照。
其實2016年時，弘陽的毛利率29%出頭，淨利率也只有10.61%。上市以來的2年，槓桿地產發現，弘陽2019年，其實是回到了上市前的水平。
話也就點到為止。
2019年報披露，弘陽土地儲備總建築面積約為16,931,996平米（弘陽應佔土地儲備建築面積約為9,254,340平米），較截至2018年末的13,084,376平米增加29.4%，為未來發展提供了充足的支持。
土地儲備增長確實不錯，跨越式發展，做大規模，犧牲很多指標在所難免。
在弘陽跨越式發展的同時，槓桿地產還注意到，2019年其銷售及分銷開支6.52億元，較去年同期約3.42億元，增加90.8%。
年報解釋說：
此增長是由於本集團於2019年推出新物業項目以供預售所導致。
這個話並沒有錯。
同時，行政開支2019年為10.90億元，較去年同期6.86億元，增加58.8%。
年報解釋說：
該增加主要由於本集團業務擴充以致員工人數上升所致。
年報還披露，2019年，弘陽集團支銷的融資成本約為6.34億元，較去年同期約4.99億元，增加27.0%。
弘陽的解釋是：
融資成本的變動主要由於報告期間內本集團土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。
雖然多個指標走高，單純從財報角度說，弘陽的資產負債率其實比較穩定。
資產負債率，僅僅從2018年末的79.61%，上升到2019年末的81.08%。近些年，這個指標看上去都比較穩健。
需要注意的是，年報披露，2019年末，弘陽現金及銀行結餘約為168.4億元，2018年末為124.6億元。
其中，受限制銀行存款約230億元，2018末為26.4億元，及已質押存款約幣58.5億元，2018年末為35.8億元。
如上圖年報披露，一年期債務還是不低的。弘陽2019年末可以使用現金及現金等價物不到90億元，這壓力……
另外，還有些或然債務。84.5億元的按揭貸款擔保就不說。
截至2019年末，向關聯公司提供約36.5億元之擔保，2018年末為17.8億元。
具體到借錢成本方面，如年報披露：
2019年這些融資活動基本都在10%左右，高的13%。不算低吧。
看完上述簡單分析，不得不說，弘陽集團也好，弘陽地產也好，日子其實挺不容易的。要做大，沒有坦途。祝弘陽一路走好。