運營的本質是以客戶為中心的價值導向。
1st
最近物業很火。
10月24日，萬科物業改名萬物雲，順帶發布了「新物種」萬物雲城。
萬物雲城。光聽這名字，就油然感到一股睥睨天下的氣勢、一種高大上的概念直視感。
10月30日，世茂服務、合景悠活同一日在港交所成功上市，至此月內已有4家物企上市，行業再次迎來物業上市大潮。
▲2014-2020年10月物業服務企業上市數量分布。截至目前，已遞交招股書尚未上市交易的物企有10家，其中融創服務、金科服務已通過上市聆訊。
大家紛紛推動物業上市，顯然跟萬科「凹造型」秀概念不是一個路數，畢竟，萬科雲的「造富指數」還不清楚，而物業上市大潮，則可為各房企掌門人增添又一筆巨額財富。
據樂居財經排名，在2020年的上市物業企業中，有56人登上《2020年中國上市物企億元富豪榜》，其中碧桂園楊惠妍、雅居樂陳卓雄、世茂許榮茂名列三甲，旗下物業公司各為其帶來超過200億的股權財富。
▲圖片來源：樂居財經研究院
2nd
有意思的是，表面上看，物業只是房地產開發的一個「副產品」，而在資本市場，物業的市盈率，卻遠遠超過房企。
例如，在今年8月份的時候，雅居樂地產的市盈率僅有4.78倍，而雅生活服務的市盈率則超過40倍；同期的市值，雅生活服務最高接近600億，而母公司雅居樂才400億。
同樣的情形不止於雅生活。據統計，目前地產開發商在整個資本市場的估值是6-10倍的區間，但對於物業的估值，現在中位數是45倍。
這意味著，同樣1塊錢利潤，給地產估值不超過10倍，給物業估值超過40倍。
說實話，這樣的估值，遠遠超出我們的想像——物業公司，不就是人口密集型的保安清潔工作嗎？憑什麼這麼貴？
但實際上，資本市場對物業的估值，有自己的看法：
（1）物業公司基本是零負債，最大的成本只是用人成本，每年收取的物業費刨去支出，基本就是純利潤。
（2）物業公司的年度收入能保持穩定增長，因為其在管面積主要來源於開發商交付的樓盤，每年的「老客戶維護」不僅不需要操心，還有開發商每年帶來的新樓盤交付面積。
（3）所有業主都是高粘性的。其一，業主受地理局限，每天生活必然面對物業；其二，就算有個別用戶對物業不滿意，也很難直接更換物業，除非賣房走人；其三，出色的物業工作能夠幫助業主資產保值增值，業主配合度很高。
（4）除去基礎的清潔保安物業工作，物業在其他方面的增值服務不斷增長。例如建業胡葆森就曾說，建業家APP覆蓋率是百分之三百，因為建業的客戶不光是小區內的業主，還有他們幼兒園學生的家長、建業商場的租戶、酒店的住客和長期會員等等。
而這也意味著，物業不需要投入太多時間、金錢去發展客戶，就能通過增加客戶體驗的方式獲得更多收入。這頗有些像是收費版的微信或者QQ，通信功能只是基礎服務，綁定個人IP、帳戶推介其他增值服務才是大頭。
3rd
如果說，房地產開發是一次性買賣，那麼，物業服務就是多頻次的重複性購買。
然而，對資本市場來說，物業最大的想像，還是增值服務的增長。
說實話，物業生活服務平臺上的增值服務，遠高於物業管理的增長。因為物業管理簡單靠面積增長，增長非常有限，但是生活服務的增長，卻是隨著服務頻次和用戶數量的增長而增長。
也正是因為如此，物業企業既擁有持續增長的穩定收入，又沒有高槓桿高負債，未來收入增長的風險遠小於其他行業，用戶的粘性又有絕對安全的地理壁壘做屏障，這樣的商業模式，與賺取用戶終身價值的網際網路經濟非常相像，難怪資本會如此熱衷物業了。
關於地產，希望能與大家有更多交流。
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