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增值稅到底怎麼徵收？
專票和普票收的稅費一樣多嗎？
減半徵收的稅種有哪些？
免徵的條件是什麼？
個人出租房屋是一種非常常見的涉稅行為，很多公司都會涉及從個人手中租用房屋的經營行為，並要求出租方個人開具增值稅普通發票或者專用發票，在辦稅服務廳經常遇到前來申請代開房屋出租發票的納稅人，很多納稅人前來諮詢代開票需要交哪幾種稅以及稅種的稅率是多少，今天稅小皖就帶大家來梳理一下個人（不含個體戶）出租住房、非住房（其他房屋）需要交納幾個點的稅費，請各位包租婆、包租公認真學習呦~
A、出租住房
●開具增值稅普通發票●
● 開具增值稅專用發票 ●
B、出租非住房
● 開具增值稅普通發票 ●
● 開具增值稅專用發票 ●
下面再為
大家詳細介紹各個稅種~
C、稅種類別
01增值稅
在《中華人民共和國增值稅暫行條例》中規定，不動產租賃服務適用稅率是9%，房屋屬於不動產，但個人出租房屋的稅率不適用9%並且另有規定。
國家稅務總局公告2016年第16號：其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。
國家稅務總局公告2019年第4號：其他個人，採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅。
因此個人出租房屋的稅率不僅根據房屋性質劃分1.5%（住房）和5%（非住房）兩個檔次，還根據租金分攤是否超過10萬元的標準來確定是否免徵增值稅（注意：如果要享受月租金10萬元以下免徵增值稅的政策，只有開具普票可以免徵增值稅，專票不免徵）。
下圖是在稅務局代開的增值稅普通發票，房屋月租金4000元，未超過10萬元，免徵增值稅，稅率、稅額欄次均為「***」。
下圖是在稅務局代開的增值稅專用發票，住房房屋月租金7萬元也未超過10萬元，但由於代開的是專票是不免徵增值稅，住房稅率為1.5%。
應納稅額=70000÷（1+5%）×1.5%≈1000
- 問答時間 -
近期由於疫情影響，國家出臺了一系列稅收優惠政策，許多納稅人前來諮詢房屋出租增值稅能不能享受1%的減免？
答：根據財稅〔2020〕13號、24號：自2020年3月1日至12月31日，對湖北省增值稅小規模納稅人，適用3%徵收率的應稅銷售收入，免徵增值稅;適用3%預徵率的預繳增值稅項目，暫停預繳增值稅。除湖北省外，其他省、自治區、直轄市的增值稅小規模納稅人，適用3%徵收率的應稅銷售收入，減按1%徵收率徵收增值稅;適用3%預徵率的預繳增值稅項目，減按1%預徵率預繳增值稅。
由於個人出租房屋是5%的徵收率，不是3%，因此不適用3%減按1%的優惠政策。
02城建稅和兩附加
城建稅沒有獨立的徵稅對象，而是以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅稅額之和為計稅依據，再乘以相應稅率來依法計徵（市區7%、縣城和鎮5%、其他地區1%）；如果增值稅、消費稅免徵，那麼城建稅也免徵。
教育的附加、地方教育費附加大多數情況是以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，再乘以相應稅率依法計徵（教育費附加3%、地方教育費附加2%），但也存在繳納了增值稅也不收取兩附加的特殊情況，比如房屋分攤後的月租金≤10萬元並且要求開具專票，雖然增值稅沒有減免，但兩附加仍然享受減免優惠。（財稅〔2016〕12號）
03房產稅
房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或者租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。從租計徵的法定稅率是12%。個人出租住房按4%的稅率徵收房產稅，但是非住房是不享受優惠的，比如廠房、辦公、商鋪的稅率仍按12%徵收。
房產稅=不含稅收入×稅率
04城鎮土地使用稅
城鎮土地使用稅是指國家在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際佔用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額計算徵收的一種稅。
個人出租住房免徵城鎮土地使用稅。（財稅〔2008〕24號）
對個人所有的自住房屋用地暫免徵城鎮土地使用稅。個人所有住房房屋用地，是指個人所有的自身生活住房用地部分，不包括出租或者用於生產經營佔用的土地及院落用地。（ 皖地稅函〔2007〕632號）
那麼非自住房屋就需要交納城鎮土地使用稅，具體按照單位土地面積稅額計算，各地每平方米年稅額略有差異。根據《安徽省城鎮土地使用稅實施辦法》的規定，每平方米年稅額額如下：
(一)大城市1.5元至30元;
(二)中等城市1.2元至24元;
(三)小城市0.9元至18元;
(四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
05印花稅
在中華人民共和國境內書立、領受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅人，應當按照條例的規定繳納印花稅。
對個人出租、承租住房籤訂的租賃合同，免徵印花稅。（財稅〔2008〕24號）
出租非住房籤訂的合同，屬於財產租賃合同，按照租金收入的0.1%貼花，應納稅額超過1角但不足1元的，按1元貼花。
印花稅=租賃合同的總金額×0.001
特別提醒：針對增值稅小規模納稅人減按50%徵收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加，執行期限為2019年1月1日-2021年12月31日。（財稅法〔2019〕119號）
06個人所得稅
個人出租房屋按財產租賃所得計算繳納個人所得稅。財產租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。
每次（月）收入不超過4000元，減除費用800元，應納個人所得稅=（不含稅收入-相關稅費（不含增值稅）-修繕費用-800元）×稅率
每次（月）收入4000元以上，減除20%的費用，其餘為應納稅所得額，應納個人所得稅=（不含稅收入-相關稅費（不含增值稅）-修繕費用）×（1-20%）×稅率
對個人出租住房取得所得減按10%的稅率徵收，對個人出租非住房按照20%稅率徵收。
備註：（1）修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。
（2）「城市維護建設稅+教育費附加+地方教育費附加+房產稅+印花稅+城鎮土地使用稅」統稱準予扣除的相關稅費，不含增值稅。
（3）個人將承租住房轉租取得的租金收入，取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。
D案例分析
例子一
假設小六在市區出租個人住房取得月租金收入6000元（一次性收取），申請代開增值稅普通發票，那麼實際應繳納稅分別是：
1、增值稅=0，月租金不含稅收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小於10萬元，免徵增值稅
2、城建稅、教育費附加、地方教育費附加以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，增值稅免徵，這些也免徵。
3、房產稅=不含稅收入×4%×50%
=6000÷（1+5%）×4%×50%
=114.29（元）
4、個人所得稅=（不含稅收入-相關稅費（不含增值稅）×（1-20%）×10%
=（6000-114.29）×（1-20%）×10%=470.86（元）
例子二
假設小安在市區出租個人住房取得月租金收入12萬元（一次性收取），申請代開增值稅普通發票，那麼實際應繳納稅分別是：
1、月租金不含稅收入=120000÷（1+5%）=114285.71，收入大於10萬元，不享受免徵政策，出租住房稅率1.5%
增值稅=114285.71×1.5%
=1714.29（元）
2、城建稅=1714.29×7%×50%=60（元）
3、教育費附加=1714.29×3%×50%=25.71（元）
4、地方教育費附加=1714.29×2%×50%=17.14（元）
5、房產稅=114285.71×4%×50%=2285.71(元）
6、個人所得稅=（不含稅收入-相關稅費（不含增值稅））×（1-20%）×10%=（118285.71-60-25.71-17.14-2285.71）×（1-20%）×10%
=9271.77（元）
例子三
假設小徽在市區出租個人住房取得月租金收入6萬元（一次性收取），申請代開增值稅專用發票，那麼實際應繳納稅分別是：
1、出租住房稅率1.5%，增值稅=60000÷（1+5%）×1.5%
=857.14（元）
2、城建稅=857.14×7%×50%=30（元）
3、由於月分攤租金不超過10萬元，免徵教育費附加、地方教育費附加。
4、房產稅=不含稅收入×4%×50%
=60000÷（1+5%）×4%×50%
=1142.86（元）
5、個人所得稅=（不含稅收入-相關稅費（不含增值稅）×（1-20%）×10%
=（59142.86-1142.86-30）×（1-20%）×10% =4637.6（元）
對個人出租、承租住房籤訂的租賃合同，免徵印花稅。對個人出租住房，不區分用途，免徵城鎮土地使用稅。由於三個案例納稅人出租的都是住房，根據上述政策，全部免徵印花稅和城鎮土地使用稅。
注意哦！今天介紹的是自然人出租住房、商要交的稅種。個體工商戶不包含在內呦！
來源：安徽稅務 六安市稅務局
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