新冠疫情讓各行業都受到了不同程度的打擊，從事旅遊的更是久久無法恢復到正常工作狀態。在麗江開客棧的小李就在經營受到了重創後，無奈將相處了十年的房東告上了法庭。
疫情期間無法營業，客棧老闆提出解除租賃合同並讓房東退租
2010年，到麗江旅遊的小李深深地愛上了這座慢節奏的城市，當即決定在麗江常住。
經過多方考察，小李決定在麗江經營一個民宿客棧，並在心儀地段找到合適的房屋後與房東籤訂了《房屋租賃合同》，租期為20年。
一直以來，小李精心經營客棧，與房東一家相處融洽。然而，這一切卻被突如其來的新冠疫情打破了。
為嚴格開展疫情防控工作，麗江古城景區於1月25日起暫停接待遊客。小李認為春節是客棧經營的黃金期，隨著各類疫情防控措施相繼實施，防控力度越來越嚴格，客棧恢復經營遙遙無期，此次疫情構成了不可抗力，遂告知房東要解除《房屋租賃合同》，並要求退還預交的房租，但房東不同意。
小李解除《房屋租賃合同》的決心已定，於是一紙訴狀將房東起訴到了人民法院。
我國《民法總則》第180條及《合同法》第117條第二款規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。接下來問題來了：
疫情算得上不可抗力因素嗎？可依此要求解除合同嗎？
雲南天外天（麗江）律師事務所律師寸華：
即便是不可抗力因素，也要具體情況具體分析
寸華介紹，不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。在適用不可抗力規則的時候，應當綜合考量新冠疫情及疫情管控措施對不同地區、不同行業、不同案件的影響，準確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關係和原因力大小。並且，即便是在適用不可抗力規則時，也不能一概而論，要結合個案的具體情況進行具體分析。
《合同法》第94條規定，因不可抗力致使合同目的不能實現的，當事人可以解除合同。
麗江古城於2月20日起恢復接待遊客，暫停接待遊客的時間為一個月，在短時間內造成了小李客棧經營困難，但沒有達到《合同法》第94條規定的合同目的不能實現的情形，因此小李不能以不可抗力為由解除《房屋租賃合同》。
疫情防控導致小李客棧經營困難，該情況僅屬於最高人民法院指導意見中的因新冠疫情或者疫情防控措施導致合同履行困難的情形，小李以新冠疫情及防控措施導致合同履行困難為由請求解除合同，人民法院也不會予以支持。
小李未按時支付房租，是否需承擔違約責任？
小李的情況不能解除房屋租賃合同，那麼房東以小李沒有按時支付房租為由要求他承擔違約責任或者以此為由解除房屋租賃合同，可行嗎？
寸華介紹，在《最高人民法院關於依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》中關於合同案件的審理第五條明確規定，承租房屋用於經營，因疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，致使承租人沒有能力在約定的時間內支付租金的，出租人不能以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由解除租賃合同，要求承租人承擔違約責任。只有因為新型冠狀病毒肺炎疫情或者疫情防控措施導致承租人營業收入明顯減少，致使承租人沒有能力按時支付租金的情況下才能適用不可抗力的免責條款。
雖因新冠肺炎疫情或疫情防控措施導致承租人營業收入明顯減少，承租人有能力也有條件支付租金的，承租人應當信守承諾，按照約定按時支付租金，不能以疫情或者疫情防控措施為由，拖欠租金。
文案：楊琳
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