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我們都知道，農村的宅基地以及在宅基地上建造的房屋跟城市裡的房子有著很大的區別。農村的宅基地屬於集體土地，而我們城市中房屋所佔用的土地都是國有土地。
在不同屬性土地上建造的房屋，當然也是有很大區別的。咱們國家農村的宅基地可以理解為具有一定「福利」性質的。宅基地的產生本是為了解決農村村民的住房問題。因此，宅基地只能由本集體組織成員申請、使用。
所以，近些年通過大量的司法案例，城市居民與農村村民籤訂的房屋買賣合同是會被認定無效的。城裡人到農村買房子這種行為在司法實踐中是被禁止的。
那新的問題來了，同村村民之間籤訂房屋買賣合同，進行房屋買賣，合法嗎？同村村民之間的房屋買賣就一定是有效嗎？
讓我們從一個案例說起：
同住A村的張大爺和李大爺是鄰居，因張大爺長期跟隨子女在城裡生活，便將自己的房子出賣給李大爺；後A村遇到徵地拆遷，拆遷利益已經遠高於賣房價款，所以張大爺將李大爺告上法庭，認為李大爺已經有了一塊兒宅基地，再次購買的行為是無效的，請求法院確認自己與李大爺的房屋買賣合同無效，由自己參與拆遷安置補償。
【判斷合同效力，須以法律規定為依據】
根據《合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
具體到張大爺與李大爺的買賣合同案件中，籤訂房屋買賣合同是兩人的真實合意，也並不存在欺詐、脅迫、惡意串通等情形，值得探討和引發爭議的往往是第五十二條第四項，即合同是否違反法律的強制性規定。
【判斷合同效力的關鍵--正確理解「一戶一宅」】
2020年《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
案例中，李大爺已經有一塊宅基地，購買張大爺的房屋必然導致其對兩塊兒宅基地的佔有和使用；這樣一來，房屋買賣合同會不會因違反《土地管理法》的規定而無效呢？
觀點一：《土地管理法》規定的「一戶一宅」是效力性強制性規定，違反該規定的合同屬於無效合同。
觀點二：《土地管理法》規定的「一戶一宅」是管理性規定，違反該規定並不當然導致合同無效。
【裁判標準不統一，類案異判引爭議】
採納觀點一的案例：
重慶市高級人民法院在（2018）渝民申1573號民事裁定書中認定「一戶一宅」屬效力性強制性規定；河南省高級人民法院在（2019）豫行終536號行政判決書認定「一戶一宅」屬效力性強制性規定。
採納觀點二的案例：
（2020）浙民申2438號民事判決指出，雖然土地管理法第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，但該規定是針對農村村民建房審批所作的規定而非針對宅基地買賣行為，屬於管理性強制規定，目前我國現行的法律、行政法規並沒有禁止同一村集體經濟組織成員之間通過買賣的方式獲得除建房審批以外的宅基地進行流轉，
筆者認為，從維護交易秩序、保障交易公平的角度，應該將「一戶一宅」認定為管理性規定，進而認定同村村民之間的房屋買賣合同有效，以保障買受人的合法權益。
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