物業的重要性，重申多少次都不為過。
一個稀爛的物業，會直接拉垮房子在二手房的價格，變成不抗跌、不保值、甩不掉的「劣質資產」。
今天用一個真實的案例告訴各位：選擇好物業的方法有哪些、怎麼換掉小區不作為的差物業、重慶哪些物業的口碑比較好。
01
富悅果嶺在渝北人和龍壽路669號，這是一個本來還不錯卻被物業「毀」掉的小區。
富悅果嶺離軌道5號線和睦路站約800米、離協信星光天地相隔約742米、離兩江新區第一人民醫院約324米、離富悅公園約100米。
只有學校稍微遠那麼一點點，離劃片的兩江育才中學（新校區）約1.7公裡左右。總之，富悅果嶺是一個步行範圍內有軌道、有商業、有學校、有公園的「四有」小區。
10年前，富悅果嶺因為位置和配套不錯、價格也不貴（都是高層，5000多元一平米），是一個名副其實的暢銷盤，
10年後，這個曾經的暢銷盤已經淪落為二手房市場的「滯銷盤」。
02
因為，物業實在是太差了！
車庫堪比恐怖片現場。
每個樓棟的車庫入戶門前都堆著大量的廢品，車庫內燈光昏暗、頂部布滿了蜘蛛網。
地上到處都留有從管道裡漏出的髒水。而業主為了防止這些髒水腐蝕車身，不得不在車位上方搭一塊塑料布。
富悅果嶺整個車庫髒兮兮、陰森森，按業主的原話：「我們的車庫，不需要加布景就能拍恐怖片。」
小區10年未做過大掃除。
小區到處都是蜘蛛網，花園裡的綠植也未經修剪「自由」瘋長，草叢中還被踏出了一條「路」，樹枝上掛著晾曬的雜物。
樓梯間的清潔也「點到為止」，堆著大量雜物。除了樓梯平面上，其他地方都藏著深深的汙垢。
安保形同虛設。
富悅果嶺是一個開放式小區，唯一有保安值班的地方是各樓棟下的入戶大廳。
但保安是年紀比較大的老大爺，還喜歡在值班時間與其他老人一起拉二胡、唱歌。真的就只能「值班」。
03
車庫破破爛爛、小區髒兮兮且老舊等問題，導致富悅果嶺在二手房市場根本賣不起價。
富悅果嶺二手房參考均價是14237元/㎡，但業主反饋，實際成交價低於參考均價，只有一萬三千多。
因為買家看到小區狀況都會打退堂鼓，就算成交，也要賣家「拿出點誠意」才行。
富悅果嶺旁邊的協信檸檬郡，房齡和富悅果嶺稍老一點、位置還沒有富悅果嶺好，但是它的二手房參考均價是15085元/㎡，每平米高出將近1000元。
原因無它，因為協信檸檬郡的物業好一些，小區維護得更「年輕」。單看車庫，對比就足夠慘烈。
富悅果嶺的業主說，如果物業好一些，照它現在的位置和配套，可以賣建面1.6萬/㎡，至少比現在高2000-2500元左右。他的房子建面約75㎡，相當於虧了15-20萬。
業主還說，寧願多交物業費，只要小區好一點。
一套75㎡的房子，就算物管費「大漲」1元，一個月多75元，一年只多900元。和物業變好之後房子增加的賣價和收益比起來，實在不足一提。
04
富悅果嶺物業差，卻給我們挑選好物業提供了思路——跟它反著來就行。
1，儘量選擇大品牌的物業公司
並不是說大品牌的物業就一定做得好，但相對於小品牌，大品牌團隊更完整，經驗更豐富，服務更周到。
2，看已交付的小區維護
觀察小區內的入戶大堂、地下車庫、公區道路是否乾淨整潔，園林、電梯、設施等是否有維護，門禁是否嚴格等，這些細節都能看出物業的基本質量。
並且，建議考察該物業服務超過5年甚至10年以上的小區。房齡越大，越能看出物業是不是上心。
以及，一定要進行同類型小區的對比。如果你看的是高層，卻去對比別墅的物業，顯然不具備可比性。
3，物業人員的素質
物業人員的整體形象和物業的好壞，一定是正相關。
如果物業人員（尤其是保安）年齡偏大、服裝歪斜不整潔且在工作時間不幹正事，當這幾點同時出現，物業質量一般高不到哪去。
4，打聽口碑
向該物業服務的小區業主了解情況，他們現在經歷的，很可能就是以後你會享受或遭遇的。
05
如果你是想換掉糟糕的物業，又該怎麼辦？
《物權法》第八十一條和《物業管理條例》第十一條第（四）點，明確規定，業主完全有權利更換物業公司。
前提是，必須有業委會。
成立業委會的要求比較簡單，只需要5人以上的業主聯名向小區所在的街道辦事處書面提出申請，填報《首屆業主大會籌備小組成立申請表》，再選舉出業主代表，即可成立業委會。
還有三個注意事項。
1，避開投資客比較多的小區
投資客買的房子多半不會自住，也不會關心小區到底是什麼情況。富悅果嶺10年未成立業委會，就有這個原因。
2，還要有點小運氣
成立業委會需要向小區所在的街道辦事處提出書面申請。
街道持中立態度、和稀泥還好，要是街道與物業有勾連，要想順利成立業委會就很難了。富悅果嶺就差了這點運氣。
3，謹防業委會出「叛徒」
業委會如果一心為業主謀利益，必然是萬事大吉。要是出現了叛徒，和物業站在一起，就會非常難搞（這裡面的故事很精彩，我們會單獨開一篇）。
06
最後，綜合以往的粉絲反饋和業內評價，整理了一份物業口碑比較好的「紅榜」（隨機排列，不分先後）。
僅供參考，歡迎討論和補充。
龍湖、金科、融創、萬科、棕櫚泉、香港置地、瑞安、綠城、保利、中海、九龍倉。
至於「黑榜」，交給各位朋友在評論區踴躍「揭發」。