來源：華夏時報
南頭古城改造後 張慧敏 攝
華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李未來 見習記者 張慧敏 深圳報導
近日，深圳市南頭古城改造項目以嶄新的面貌向市民開放。粵港澳歷史文化源頭之一的南頭古城在經歷了一年的集中改造之後，褪去了城中村的外衣。南頭古城開放後，其歷史文化與現代商業結合，吸引了眾多市民來此打卡。
記者了解到，南頭古城與一般的舊城改造不同。據悉，南頭古城改造項目採用「政府主導、企業實施、村民參與」的三方模式，實行統一回租建築改造運營策略。改造完成後，南頭古城形成了文化、商業和居住的有機生態，在樹立深圳文化品牌之餘，將帶領周邊協同發展。
迎來新生
「三年前第一次來到南頭古城 ，印象最深刻的就是門口那座破敗的古城門，周圍的環境比較混亂。」來深圳打拼三年的李曉（化名）對《華夏時報》記者描述了南頭古城改造前的面貌。
南頭古城改造後 張慧敏 攝
8月26日，嶄新的南頭古城對市民開放。古城南北街示範段一開放，就吸引了不少市民遊客前來打卡，如今南頭古城已經蛻變成了集文物古蹟、文創小店、本地美食、藝術展廳、青年客棧為一體的城市新名片。
據悉，南頭古城本次的改造主要以貫穿南北和東西的兩條主街臨街的樓棟為主。按照規劃，南頭古城改造完成後將分四大功能區：歷史懷舊區、藝術文化體驗區、品質生活區、文化創意區。南頭古城東西街道將在2020年年底完成改造並開放。
「這是深圳的第一家線下實體店。」某上海網紅雪糕工作人員對《華夏時報》記者表示。
南頭古城的改造既保留了嶺南古風特色，又融入了當代商業元素。街道兩側，可以看到在南頭古城開了20多年的九街糖水鋪、帶著古早味的香港蓮香樓等老字號店鋪，也可以體驗精釀啤酒屋、咖啡館等創意新餐飲。
南頭古城位於深圳市南山區，南臨深南大道，北接中山公園，又名「新安故城」，距今已有近1700年歷史，曾多次成為嶺南沿海地區的行政管理中心、海防要塞、海上交通和對外貿易的集散地，是粵港澳歷史文化源頭之一。
隨著歷史的進程，南頭古城逐漸刻上了城市發展的烙印，變成了市井氣息濃鬱的城中村。記者了解到，南頭古城的現有住戶超過3萬人，流動人口佔居住人口90％以上，人口居住密度是深圳平均密度的15倍。
2019年10月18日，南頭古城保護與利用項目正式開工。據悉，南頭古城改造項目定位於活化古城、傳承文化，不搞大拆大建，探索城中村「微改造」比如，項目引入了簡閱書吧，將7層的農民房升級改造為簡閱大樓，為市民提供了一個安靜舒適的閱讀空間。
在參與主體的協調方面，項目採用「政府主導、企業實施、村民參與」的三方模式，實行統一回租建築改造運營策略。「深圳更多的是購物中心，商業街比較少，南頭古城將文化與商業結合起來，未來的發展前景是很不錯的。」記者在現場遇到了主動前來參觀學習的某商業地產投資運營部經理，他還對《華夏時報》記者表示：「這樣的回租工作很不容易，政府牽頭推動是必不可少的。」
多種業態共存
南頭古城的成功改造實屬不易。據悉，早在2000年以前，有關部門就提出了對南頭古城的保護性改造建議。「南頭古城改造工程不是景觀改造工程，而是民族文化保護工程，歷史意義重大。」2006年，時任深圳市南山區區長的劉慶生在南頭古城改造工作會議上表示。
公開資料顯示，此前，深業集團意向著手南頭古城的改造。2017年深業集團在南頭古城舉辦了雙城雙聯展，以「城中村」為出發點，探討和反思中國在全球化背景下的城市發展模式。但是之後，南頭古城的改造就杳無音訊。直到2019年，萬科集團接手後，南頭古城改造項目才迎來了曙光。
就目前南北主街的改造來看，南頭古城臨街的店鋪融合了文化和商業；樓上則改造成長租公寓，在保留其原有主體結構的前提下，引入萬科旗下的長租公寓品牌泊寓，對其進行了升級改造。
「能夠把村民的房子整租過來，這本身就是一件非常不容易的事情。」合一城市更新集團董事總經理羅宇認為南頭古城的改造過程較艱難，他還表示，南頭古城在改造完成後有商業、辦公、公寓等多種業態，不同於一般的功能比較單一長租公寓模式。
達成共識是關鍵
據悉，南頭古城現有建築1000餘棟，目前，古城內299棟房屋回租工作已完成9成。這意味著，沒有在回租之列的樓棟未來的發展方向還未確定。「改造需要巨大投資，同時投資回收期比較漫長，這就意味著很難全方位地去推動，所以分階段去推動改造是正常的改造策略。」羅宇表示。
南頭古城非臨街的，未改造的片區。 張慧敏 攝
《華夏時報》記者近期走訪了南頭古城非臨街的樓棟片區。夜色之下，剛下班的人群穿梭於分散的肉菜鋪、快餐店和快遞點之間，外賣車和三輪車來往於昏暗狹窄的巷道，每走幾步就能看到房屋招租的信息，空氣中混合著肉菜鋪和下水道的味道。
對於接下來南頭古城的建設，羅宇表示，如果後期的項目也是需要對房屋進行回租，進行綜合整治，那麼他判斷市場主體的投資意願不大，因為投資回報期太漫長。如果後期拆除重建，項目則需要更高的容積率才能實現盈虧平衡，但是南頭古城屬於歷史文化保護區，其建築不能太高，這就形成了矛盾，這是一個需要從長計議的事情。
羅宇還表示，村民可以自己改造樓房，進行功能升級，或者將房屋交給其他的運營商，進行投資改造。「這需要村民形成一個共同的認識，即大家齊心協力改造村裡的形象面貌，要給投資方留有盈利的餘地。但是村民要達成這種共識本身是極其困難的。」羅宇對《華夏時報》記者說。