從5月1日起，北京市正式實施《北京市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)。
近年來，城市化進程加速推進，越來越多的小區拔地而起，物業糾紛隨之增多，並引起社會廣泛關注。2020年5月1日，《條例》取代2010年10月1日施行的《北京市物業管理辦法》。對物業服務企業來說，需做好哪些準備？對小區業主來說，會有哪些新變化呢？
關注點1
對物業服務企業來說，需做好哪些準備?
引入廣告用於電梯轎廂裝修
兩部同年代的舊電梯，一部電梯轎廂表面已見劃痕，一部電梯轎廂表面如鏡子一般光亮，轎廂燈光也更為柔和。「這是我們給業主展示的裝修樣板。」胡松說。
東湖灣西區建成已有11年，西區11棟樓內的電梯轎廂「容貌」已大不如前。怎麼維護？「電梯轎廂裝修不屬於『大修』範疇，不可以動用專項維修資金。」胡松說，條例起草、徵求意見時給了項目靈感，「可以『以業養業』，引入電梯廣告，再將廣告收益用於電梯轎廂的裝修。」
2019年，項目部邀請東湖灣西區的業主，以樓棟為單位，向業主講述引入電梯廣告用以裝修轎廂的想法，徵求業主的意見。經過初步溝通，大家都同意這一想法。「我們測算過，每部電梯每年的廣告收益能有6000元，刨除能耗成本和管理成本後，3年的廣告收益就能裝修一部電梯轎廂。」胡松說，5月1日條例正式實施後，項目部便計劃啟動業主表決程序，「我們也按照條例規定修改了部分規章制度，將公共收益單獨列支變為公共收益單獨列帳。」
綜合執法機制進了社區
「物業服務企業的『春天』要來了！」這是條例表決通過時，記者在朋友圈中看到的一句話。在長城物業北京物管分公司總經理張永謙看來，條例解決了過去《北京市物業管理辦法》規定不明確的問題，對物業行業確實是重大利好。
張永謙列舉，條例推動建立了綜合行政執法機制，由街鄉根據行政執法事項清單依法行使行政執法權。這樣，諸如業主私搭亂建、佔用消防通道、侵佔綠地停車等違法違規行為，就可由相關部門進社區執法。條例也釐清了專業運營單位與物業企業之間的相關責任界定，明確物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業的相關管線及設施設備發生故障、不能正常使用的，由專業運營單位承擔維修及養護責任。
「物業管理委員會這一新事物的出現，也有利於社區的長期健康發展。」張永謙提到，長城物業在北京服務著72個住宅小區，其中有業委會的小區僅30%。許多涉及到需全體業主表決的事件，如審核專項維修資金使用方案等，就無人牽頭，物業企業常常需要請居委會來牽頭。「物業管理委員會的成立將會有效彌補業委會的部分職能，在業主與物業企業間搭建起良性溝通機制。」
嚴格公示制度便於業主監管
有利好，也有壓力。條例中對物業服務企業也提出了新的監管要求。比如，市住建主管部門將根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業服務企業實施分類監管，建立激勵和懲戒制度，也就是「紅黃牌」制度。物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新包括物業服務標準、物業收支情況等八大類信息。原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接；拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。
「條例規定的物業企業必須公示的內容與過去相比有很多增加。」北京物業管理協會法務部主任劉立華表示，由於物業管理長期存在信息不對稱的問題，造成業主對物業企業的不理解、不信任。過去雖然有對物業企業公示物業費收支情況的規定，但很多業主反映看不到，同時業主關心的公共收益問題的公示情況也不理想。新規有利於對業主知情權的保護，也方便業主監督物業企業的服務，有助於避免一些與此相關的物業管理糾紛。
關注點2
對小區業主來說，會有哪些新變化？
「業主」身份的判斷
根據《條例》的規定：房屋的所有權人是業主，其次，公房尚未出售的，產權單位是業主，已經出售的，購房人是業主。北京地區有許多的公房，這些公房大多數屬於職工的福利分房，這些房屋有的進行了房改，出售給職工，有些雖然未進行房改，但是職工一直居住，對於上述房屋的業主身份的界定，《條例》也進行了明確，以房屋是否出售作為節點來判斷業主是產權單位還是購房人。
再次，業主還包括：一是尚未登記取得所有權，但是基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法佔有建築物專有部分的單位或者個人；二是因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；三是因繼承取得建築物專有部分所有權的個人；四是因合法建造取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；五是其他符合法律法規規定的單位或者個人。
維護業主權利 知情權行使有保障
為充分保障業主知情權的行使，《條例》給物業公司或其他物業服務人設定了公示的義務，明確規定了物業服務人應當公示的信息：
一是上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。業主交納了物業費，對於交納的物業費，物業公司是如何使用的，收入多少，支出多少。新的一年，物業公司的收支預算情況如何，這些情況物業公司應當向業主進行公示。
二是上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。小區的公共區域由物業公司進行維護和管理，在公共區域也會產生一些費用，例如水電費等。還有一些小區的公共區域會進行出租或者其他利用，相應會產生收益。另外，小區業主在購買新房時都會交納一筆專項維修資金，對於專項維修資金，有的小區會支取並使用。按照《條例》規定，上述內容均是物業公司應當公示的內容。
三是物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況。《條例》規定，物業公司對於車位、車庫的出租和出售的情況也應當公示，便於業主知曉上述信息並據此作出對自己有利的決策。
對於應當公示的內容，物業服務人應當在物業管理區域顯著位置設置公示欄，如實公示，並且要及時更新信息，也可以通過網際網路方式告知業主。對上述內容的了解和知悉，不僅方便業主知曉物業服務的詳細情況，也方便業主對小區物業服務人的行為進行監督。
明確禁止事項 業主在小區不可任性而為
近年來，小區業主破壞建築承重結構、違法搭建、侵佔綠地等現象屢見不鮮。本次《條例》根據實踐情況，對業主在物業管理區域內不得實施的行為進行了明確規定：一是破壞或擅自拆改建築物承重結構、主體結構、私搭亂建、私挖地下空間；二是私拉電線；三是違規佔用、堵塞、封閉消防、疏散通道。
利害關係人發現違規行為後，可以向業委會或物業管理委員會、物業公司、行政主管部門進行投訴、舉報，業委會或物業管理委員會、物業公司在收到投訴、舉報後應及時核實信息，信息屬實的要及時進行勸阻，勸阻無效的，要向小區所在地的街道辦事處或鄉鎮政府或行政執法機關報告，行政機關對上述行為可進行行政處罰，包括責令限期改正、拆除、罰款等在內。
參與小區管理 業委會委員、候補委員任職有條件
在了解了業主的權利和義務後，可能有很多業主想參與到小區管理，為小區出份力，參與管理比較直接的方式是在業主大會成立後，參選業主委員會。
《條例》對業主委員會委員的選任條件進行了明確規定，除了要具備業主身份、熱愛公益、遵紀守法、本人或近親屬與物業公司無直接利益關係等條件外，還要求按時足額繳納物業費、不存在欠繳專項維修基金或其他應分攤費用以及未被列為失信被執行人等情況。對於上述條件，想參選的業主尤其需要注意以下幾點：一是按時足額繳納物業費，不存在欠繳專項維修基金或其他應分攤費用的情況。二是未被列為失信被執行人。
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對物業服務企業來說，這是一次新的「考驗」，定期公示制度、具體處罰措施等，都在加強對物業服務企業的監管，物業費市場調節動態調整、物業管理納入社區治理體系又賦予了物業服務企業權利。
關於對兩部條例的評價、物業企業在具體項目是如何操作的？4月30日，北京物業管理行業協會副會長兼秘書長宋寶程、北京萬科物業服務有限公司總經理鄒明、長城物業集團股份有限公司華北大區營運長張永謙、北京網信物業總經理助理史文軍接受了媒體的採訪。
問：從5月1日起，《北京市物業管理條例》實施。時隔10年後，物業行業再立法。你怎麼評價這部條例？
宋寶程：《北京市物業管理條例》的制定有兩個特點。一是開門立法、廣泛參與。2月3日至2月15日，北京市人大常委會組織開展「萬名代表修條例」活動，廣泛徵求三級人大代表和社會各界的意見。我們協會也多次派專家參與工作。二是帶著問題進行「精細化」立法。該條例解決了以前很多懸而未決的問題。
此外，該條例還有很多創新之處。一是黨建引領物業管理工作;二是臨時性、過渡性的物業管理委員會，解決了業主大會組建不起來或組建後業委會不能正常履責時市場主體缺位問題；三是維修資金不足30%時，用公共收益續籌的問題續籌；四是接撤管矛盾產生時，對拒不撤出的老物業開出了嚴厲的處罰，每天一萬元；五是詳細列舉了對業主的各種禁止行為；六是對物業公司分級管理，罰則很多。
鄒明：《北京市物業管理條例》的擬定過程我也多次參與其中。該條例凝聚了廣大人民群眾的合力。此外，該條例明確傳遞出「權責一致、質價相符、公平公開」的立法精神，在實際執行上很接地氣。無論是物業費實行市場調節價並適時調整，還是公維基金與公共收益的公開透明等政策都是讓「市場的歸市場」，讓陽光照亮行業死角，即有利於激活行業活力，也推動行業走上良性發展軌道，進一步發揮物業服務企業「最後一公裡」的服務價值。最後，該條例出現了諸多首次，用立法破解現實難題，或將成為指導物業實踐的綱領。
張永謙：整體來看，該條例對物業行業來說是一個重大利好，很多長期難以解決的問題在本條例實施後能得到有效解決。具體如下：第一，物業管理委員會的出現有利於形成業主與物業企業的良性溝通機制，有利於社區的長期健康發展。我們在管的很多項目都沒有業委會，物業管理委員會的成立將會有效彌補業委會的部分職能。第二，條例明確了街道社區黨組織的黨建引領作用，規範了業委會從組建到換屆的全過程運作，這也非常有利於黨組織對社區的正向引領及社區綜合治理。第三，條例推動建立綜合行政執法機制，由街鄉根據行政執法事項清單，依法行使行政執法權，加強對社區內違法行為的巡查、檢查和處理力度，這將有利於制止和規範社區內的違法違規行為。第四，條例明確專項維修資金餘額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優先用於補充專項維修資金，剩餘部分的使用由業主共同決定，這項規定有利於解決專項維修資金不足時的續籌問題。第五，條例明確了物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，並依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任，這有利於解決專業經營單位與物業企業之間的相關責任界定。
史文軍：從1995年到現在，25年的時間，北京的物業管理市場發展非常快，體量非常大。目前將近6億平方米的住宅，5000多個專業化物業管理的項目，1300多個業委會。但發展的同時，作為一個歷史沉澱明顯的城市，也更加突出了當前物業管理中存在的問題。此次立法改變了以往立法的慣例，直接由市人大組織，與司法局、住建委和規自委組成專班，以「問題問導向」，用最短的時間完成了立法的所有工作，這充分表明了市委市政府對社區治理的力度。此次條例的實施，具有裡程碑的意義，它承載了北京市老百姓期望、物業行業護航、政府社會治理基石的重要歷史使命，將會為創建黨建引領下的社區治理、新時期的業主權益、納入社區治理下的規範物業管理起到史無前例的推進作用。
問：從5月1日起，《北京市生活垃圾管理條例》也將正式實施，你怎麼看，你們又是如何操作的？
宋寶程：值得注意的是，物業服務企業是主要管理責任人，任重道遠，主要原因有兩個。第一，主要是目前相關法規和專業知識的學習還不夠；第二，垃圾運輸必須與有資質的單位籤訂收集運輸合同，物業服務企業在進行合同審查時，一定要注意對方的資質情況，要有風險意識；第三，要處理好垃圾分類指導和物業服務之間的關係，切勿影響物業服務滿意度；第四，垃圾分類這項工作的成本不包含在現有的物業費成本中，要及時向業主說明相關情況，爭取政府相關部門的支持。
鄒明：該條例公布後，公司就成立垃圾分類推進工作聯合小組，垃圾分類也是北京萬科物業今年的重點工作之一，我們充分重視黨建引領作用，以項目為抓手，不斷深化街道共建，通過試點帶動，全員參與，已經實現項目和宣傳上全覆蓋。
公司以「四分類」模式為基礎，完善桶站設施、收集車輛配置。推行綠化垃圾的綜合利用，通過堆肥、粉碎後覆蓋根部改良土壤。西山庭院項目成為海澱區首家「可持續分散式就地處理」模式的試點。昌平萬科城項目「全流程全循環」模式，通過引入戰略第三方，由其上門收集可回收垃圾及有害垃圾並予以獎勵，鼓勵居民家中源頭乾濕分離，培養客戶垃圾分類習慣。我們希望打造7個精品標杆項目，形成「以點帶面，人人參與」的垃圾分類社區生活文化。我們公司建立了「垃圾減量日報制度」，從公示、宣傳、動員、桶站設施、收集運輸等方面跟進更新，督辦垃圾分類工作進程。在宣傳上，目前線下已成功過舉辦80餘場垃圾分類活動，50餘場宣傳活動，累計影響了近10萬戶業主，隨防疫進入常態化，我們將逐步重啟實物兌換獎勵、垃圾分類達人等主題宣傳活動。同樣線上也是我們宣傳的另一塊重要陣地，除通過管家推送電子海報、小視頻直接傳達業主外，我們也嘗試聯合萬科公益基金會，綠色公益組織，通過微博將我們一些好的活動、好的作法推廣到更廣泛領域。
張永謙：為推進垃圾分類工作，我們主要做了以下幾項工作：第一，在各社區的顯要位置張貼關於垃圾分類的宣傳海報及地方法規，提示業主注意並遵照執行。第二，將社區原有的普通垃圾桶全部更換為1綠多黑的專用分類垃圾桶，並在垃圾桶旁設置公示牌，主要是公示本社區垃圾桶站分布情況，廚餘垃圾、其他垃圾、可回收垃圾負責清運的相關單位情況及垃圾分類宣傳。第三，社區配置垃圾分類人員一名及宣傳志願者多名，分類人員工作職責：引導居民正確投放垃圾，維護桶站設施，保持桶站周邊衛生乾淨，確保桶站綠桶裡無其他垃圾。第四，每日上午對轄區內桶站綠桶以桶換桶的方式進行分揀運輸，將廚餘垃圾拉至本社區廚餘垃圾集中收集點。
史文軍：《北京市生活垃圾管理條例》的實施的最大抓手是物業管理企業，為積極響應條例實施，我們公司首先強化管理人員意識，嚴格落實條例要求，嚴格履行業務和責任。在垃圾管理工作中重點做到了「三個早下手」：一是認識早下手。從環境治理角度和其他城市推出垃圾管理的相關規定方面，提早進行學習；二是研判早下手。從工作開展的可行性等方面，提早進行工作方法的研究；三是措施早下手。從實施垃圾分類的開展方面，提前做好實施方案。
通過「三個早下手」的預先工作機制，目前單位已經完全做到四個「打通關」，確保《北京市生活垃圾管理條例》在我單位各物業項目的有效落地和完全實施。一是學習培訓打通關。通過線上理論和線下實操的培訓學習，對全員進行了全面培訓；二是貫徹落實打通關。通過結合條例及相關職能部門下發的文件，制定了切合實際的制度和預案，更包括了對業主的宣傳好引導；三是物資配備打通關。按照垃圾管理規範，對容器進行了統一的調配和更換，滿足了顏色和容量的要求；四是檢查考核打通關。按照總部、中心和項目的層級，分別建立了垃圾分類管理專班，強化對垃圾管理工作的檢查考核工作，同時建立了完善的獎懲機制。
問：《北京市物業管理條例》將物業管理納入社區治理體系，為街道鄉鎮賦權，是即將實施的《北京市物業管理條例》的亮點之一，你有什麼感受？
宋寶程：我認為，將物業管理納入社區治理體系，為街道鄉鎮賦權還存在一些問題。第一，街鄉人員培訓少，專業知識欠缺；第二，配套文件未出不好把握尺度，如項目負責人報到制度和項目備案的要求等等；第三，街道工作條例、物業管理條例和垃圾分類條例，三個條例幾乎同時實施，是社區治理的組合拳，這項工作需要進行實踐，總結經驗；第四、物業管理工作從行政管理向社區治理模式的逐步轉變，尤其是吹哨報到機制的進一步落地，也需要進一步的實踐經驗。
鄒明：條例中有42個條款涉及街鄉職責，對執行的主體、過程、效果都說得很明確，其中提出的「組織、協調、指導、調處」八詞，為街道組織調處物業管理工作提供強有力支撐。
物業管理是社會治理和社區治理的重要組成部分，也是社會矛盾頻發的領域，條例賦權街道推進物業管理與服務，對業主權責，業委會成員權責，尤其是禁止行為等內容做了明確，能有效解決物業管理區域內沒有制約的問題。而提到物業管理納入社區治理體系，北京萬科物業也在不斷探索黨建引領、共建共治共享的模式，發揮物業服務企業在社區治理中的突出作用，特別是探索城市更新、舊改等物業管理長效機制。在未來，我們將不斷結合社區綜合治理的具體需求，持續探索微小空間、智慧社區等做法，提升小區硬體品質和服務軟文化，通過增值服務、個性管理，實現物業服務良性循環，提升居民的幸福感、獲得感和安全感。
張永謙：該條例實施之前，物業服務企業沒有執法權，遇到違法違規行為只能事先告知，事中勸阻，勸阻無效再上報政府相關部門。條例生效後，將推動建立綜合行政執法機制，由街鄉根據行政執法事項清單，依法行使行政執法權，加強對社區內違法行為的巡查、檢查和處理力度，這將有利於制止和規範社區內的違法違規行為。
史文軍：此次《北京市物業管理條例》將物業管理納入社區治理體系，並向街道鄉鎮賦權，是社區治理的大勢所趨，必經之路。下一步，北京的社區治理是黨委領導、政府主導下多方參與的一個協商共治機制，提升大家的、幸福感、獲得感、安全感，社區中將會更加和諧、更加完善。作為物業服務企業，面對政府層面的從管理變成了制度，應當及時調整傳統的物業管理方式，轉變物業管理定位，為適應新形勢做好積極響應，以更好的態勢參與到社區治理的「大事業」中。
問：《北京市物業管理條例》，其中提到物業費市場調節動態調整，您怎麼看？
宋寶程：可以說，決定物業費價格的重要因素是物業服務項目成本。這一規定不會造成物業費的隨意漲價，因為物業費的調價屬於應當由全體業主共同決定的事項，物業費調價必須經過物業公司與業主依法協商一致才能達成。目前的條例對物業費調價的啟動條件和程序未作進一步規定，我認為，物業企業首先要規範自己的服務，提高業主滿意率，還要按時「曬帳單」，再有通過與業主協商，依法依規調整物業費。
鄒明：從目前對物業行業管理的各種頂層設計看，都是在逐漸認同物業服務屬於私人性較強、壟斷程度較低，並已經形成競爭的準公共服務。從行業角度看，全市物業服務收費實行市場調節價的「靴子落地」有利於穩定預期，激發行業活力，推動行業發展。
張永謙：對我們影響不大，我們在管的所有商品房項目一直都在執行市場調節價，由業主大會共同決定社區的服務標準、服務內容及服務價格。
史文軍：從國內有物業管理以來，物業費的市場化調價一直是制約物業管理專業化進步的最大障礙，物業管理企業為滿足基本物業服務採取減員增效、降低服務標準等措施，致使物業服務水平直線下降。此次條例實施物業費市場調節動態調整是規範物業管理、保障業主權益、推動法治框架下的難題解決具有深遠的影響意義。對物業企業來講，順利實現市場價格調整需要做好業主認同、社區支持等關鍵工作。實現動態調整將會為企業正常運營，為業主提供合同約定的服務保障，為社區治理做出貢獻等方面起到積極的保障作用。動態調價將是行業的第二個「春天」，它標誌著物業管理水平將會再一次普遍化提升。但也有其另外的危機，需要物業服務企業及時調整工作機制，適應新形勢的同時，更要做好承載因物業服務費調整後配合政府做好社區治理的準備和能力。
問：對於上述兩則條例，你還有哪些想說的？
鄒明：物業服務企業作為服務受託方，主動公示物業費收支和公共資源經營收益，是建立受託方與委託方信任關係的必要舉措，也是保護不動產產權人法定共有權益的關鍵行動。《條例》明確要求物業企業對相關開支和經營細節公示，讓陽光照亮行業死角。只有陽光透明之下的各方互信，才能讓行業逐步走上良性軌道。
史文軍：《北京市物業管理條例》的實施為政府相關部門和物業管理行業指明了工作方向，但因為時間問題，與其相適應的相關配套文件還沒有細化出臺。在條例實施的同時，與以往法規頒布不同的是，為確保物業管理工作的正常開展，此次條例實施沒有對原來的《北京市物業管理辦法》及其36個配套文件進行廢止。目前，處於《北京市物業管理辦法》和《北京市物業管理條例》同時有效階段，隨著條例配套的28文件逐步推出，《北京市物業管理辦法》及其36個配套文件才結束其歷史使命。此外，我需要提及的是，該條例雖然在業主權益方面進行了更加人性化的設計，但也有沒明確的業戶權益範圍，比如：公租房租戶，因其只繳納租金，不繳納物業費，仍無法實行類似於業主的權益。
來源：千龍網