真正的豪宅是指在特定地段，以度身定製的方式打造，具有鮮明建築特色和歷史人文價值的，專門供給社會上具有相當的財產、地位和權利的人居住的獨立式住宅。
豪宅具有五大特徵：一是區位優越不可替代；二是環境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建築精美不可複製；四是風格各異難以仿造：五是人文價值無法再生。因此，稱得上豪宅的物業必然具有唯一性。
梳理昆明的豪宅史，會發現在不同的發展階段，城市豪宅的物業形態、對資源的佔有度、選址均有不同，伴隨著昆明的發展和變遷歷程，這裡的豪宅也在不斷地生長、進化。昆明豪宅史可以追溯到上世紀末到本世紀初，初期豪宅追求「愈大愈好」，這些豪宅擇址大多依山傍水，以翠湖公園片區和世博園片區為代表；隨著主城核心翠湖片區歷經三個世紀的開發，四周空間已非常有限，城市向南發展，滇池不可複製的山水資源等優勢，90年代末至本世紀初，滇池北岸的海埂片區出現了一批大面積、高檔次的別墅項目，海埂片區成為了昆明最大的豪宅居住區，保持至今；而後隨著國家限墅令的頒布，市場上大戶型獨棟別墅逐漸消亡，同時高端買房客群對於房子的要求也不再是簡單的夠大夠漂亮，更注重設計、配套、物業等由內而外的一系列居住體驗。這一時期，昆明豪宅物業形態也越發多樣化，大平層住宅產品開始進入人們的視線，別墅也不再是豪宅的代表。
翠湖俊園
都說2020年是富豪們瘋狂置業的一年，這一年昆明不少豪宅紛紛漲價，成交量也創了歷年新高！而且在2020年，很多前期囤地多年的豪宅地塊，終於面世，老牌豪宅項目也按耐不住推出新房源！在豪宅市場火熱的2020年，豪宅聚集的草海、滇池片區、市中心、巫家壩區域，仍然是豪宅房價的天花板！
一：傳統富人區——市中心CBD黃金地段
市中心，毋庸贅述，向來是資源密集人口扎堆的地方。佔據城市絕佳的商業、市政、醫療教育、交通等資源，享有城市發展紅利、便捷生活，住在市中心也是身份地位的象徵。不過，由於土地資源的早期開發，如今主城鮮有地塊出讓，更是沒有什麼新盤出現，總之主城中心樓盤寥寥無幾，價格當然也是「高高在上」。
（一）、 昆明·潤府
最新動態：昆明、潤府項目是華潤在昆明的二號作品，也是其高端系產品。位於官渡區環城南路與民航路交匯處，市中心核心地段！自帶站在巨人肩膀上的萬象城商業體！
均價：175平米大平層住宅在售 ，均價25000元/平米。
項目亮點：
①、交通優勢滿滿，一環邊的位置，人民東路、東風東路、東郊路、北京路、白塔路、環城東路、民航路、二環東路等多條城市主幹道；地鐵6號線與項目無縫對接，4號線距離項目400米。這裡昆明主城的集中縮影，繁華、成熟、生活氛圍濃厚、宜居等眾多標籤林立，住在這裡才是真正跟昆明的歷史和生活融為一體。
②、自帶31萬方華潤萬象城商圈，這是華潤商業的標杆系列，是全國商業中的頂配產品系！成熟配套+地標級商業升級+華潤超豪華居住體驗，光環效應明顯！
③、官渡區南開日新學校已入駐並開學，周邊還有民航路小學、昆明市二中、官渡雲子中學、拓東二小等學校等眾多成熟的教育資源。
（二）、俊發逸天峰
最新動態：項目位於 盤龍區白龍路與白塔路交匯處，大平層住宅、公寓及商鋪同步在售，大平層建面約240-430㎡，一梯一戶設計，均價約為25000元/平米；公寓建面約87-131㎡；商鋪建面約38-101㎡。
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項目亮點：
①、精裝修交付，產品均按照五星級酒店裝修標準交付，大平層裝修標準為5500元/平米，公寓裝修標準為3000元/平米，比較奢華。
②、毗鄰七彩METOWN，與南屏街相距不到2公裡，昆明黃金地段。
③、最近的地鐵站為2號線穿心鼓樓站，需要步行10分鐘左右
④、項目配建一個16班的幼兒園，業主專享空中恆溫泳池、高級會所和多功能健身房等，居住品質較高。
（三）、 隆盛府
最新動態：項目位於西山區環城南路大悅城旁，主力戶型為建築面積108-155平米，均價23500元/平米，精裝修交付。
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項目亮點：
1、超高裝修標準，約5000元/㎡的豪宅精裝標準：三星電子指紋鎖、歐派定製廚房、老闆牌油煙機廚具等、漢斯格雅恆溫花灑、唯寶智能馬桶等。
2、距離大悅城250米距離，近南屏街商圈、萬達商圈，城市醇熟配套在側。
3、此外，項目周邊學校有書林小學；醫院有兒童醫院、雲南省第一人民醫院等，各項配套都是非常成熟了。
總的來說，這三個項目地理位置都十分有優勢， 昆明·潤府 項目為地鐵無縫對接物業，公共運輸優勢更加明顯， 隆盛府 旁的大悅城已經開業了，商業配套是現成的，俊發逸天峰商業配套相對來說規模較小，但是距離南屏街很近，影響不大。
此外，距離隆盛府不遠的雙塔片區，目前也推出了雲和中心預復地雲極兩個項目，復地雲極均價約為2.2萬元/平米， 雲和中心均價約為2萬/平米，且雲和中心有約200平米的大平層產品，追求奢華享受的人群可關注。
二、巫家壩—未來新CBD富人區
巫家壩的豪來源於配套上的豪。5000畝巫家壩中央公園，公園是一座城市最重要 的自然資源之一，國外著名的城市公園舉不勝舉，所謂中央公園，就是位於一座城市中心城區的公園，它們見證了歷代王朝的更替，記錄了社會發展的歷程。
中央公園對於城市的價值，遠不只是休閒這單一功能，更重要的是將帶動公園周邊區域的開發與升值，促使「中央生活區」的形成。每一個城市的中央公園區的周邊，都是集城市資源、自然資源、人文資源等多重資源於一體的高檔住所、高端商務集聚的地方。投資潛力巨大，中央生活區無疑代言著城市居住最高標準。超200萬方高端商務商業區以及教育配套、地鐵、醫療資源等...巫家壩已經吸引了十多家一線房企入駐，但是各家房企在巫家壩的地塊面積都不大，少的只有幾十畝，大的一般也只有100多畝，基本以住宅為主，配套基礎教育資源（幼兒園）。項目之間距離較近，配套都是共享，所以價格基本在2萬元左右（少數樓王、大戶型產品價格較高均價3萬+），相差不大，戶型設計上稍有差異，購房者按照自己喜歡選擇即可。
1、招商·公園大道：飛虎大道與緯七路交叉口，由招商蛇口開發。住宅戶型為建築面積118-172平米之間，公寓產品戶型為63-98平米之間，帶裝修交付；住宅均價20000元/平米，公寓價格待定。
2、中海寰宇天下·天璽：由中海地產開發，為2梯3戶設計，戶型為建築面積120-174平米之間，3000元/㎡高標準精裝修交付，均價約為20000-24000元/平米。
3、保利·天際：位於官渡4號路與瑋六路交匯處，由保利集團開發。2梯2戶設計大平層在售，戶型為建面182㎡、184㎡，均價18500元/㎡左右，毛坯交付。
4、中國鐵建·西派國樾：位於巫家壩片區中央公園旁，由中國鐵建集團開發。項目是巫家壩片區開盤較早的項目，大部分產品已經售完，目前在售戶型為217、247平米的大平層，精裝修交付，217㎡戶型均價約2.4萬/平米；247㎡戶型均價約2.6萬/平米，西派的價格在巫家壩片區算是最貴的了。
5、綠地東南亞中心·巫家壩壹號：位於 官渡區廣福路輔路（官南小路），由綠地集團開發。該項目將建造昆明第一高樓—綠地東南亞中心，高度為428米， 刷新昆明城市高度。近期將加推130-215平米大平層住宅，帶裝修交付，均價約為24000元/平米。
6、昆明未來之城：位於巫家壩飛虎大道與緯八路交匯處，首創置業&中國鐵建崑崙集團雙強聯手開發。首推住宅產品，為2梯4戶設計，戶型為建築面積93-179平米，精裝修交付，均價約為19000元/平米。
7、龍湖·天璞：位於官渡區巫家壩地鐵站旁，由龍湖地產開發。項目將打造3棟高層住宅以及商業裙樓，同時項目還將打造巫家壩片區首個大型購物中心，首批產品於7月25日開盤，開盤售罄，十分火爆，住宅戶型為110-143平米之間，毛坯交付，最低價17500元/平米。
三：草海片區—富人區「教父」
滇池沿線也是昆明開發較早的片區之一，因為地形限制以及規劃，早期也基本是別墅產品為主，滇池沿線也一直是昆明的「富人區」，隨著開發土地的減少，主城裡面距離滇池水域最近的一個區域就是現在的草海片區了。區域被定位為以西山、草海山水景觀為核心的城市山水景觀視廊和湖濱高原生態城市風貌展現區，集商、遊、居等功能於一體的綜合性城市核心區。因為地形的限制，草海片區沒有高層產品，均以洋房和合院、疊拼產品為主，是當之無愧的豪宅聚集地，大部分產品起步價在2.5萬/平米，部分產品高到5萬/平米。
1、金地·雲海一號：由金地集團開發，項目位於草海大觀樓湖畔，在項目的營銷中心可以直面草海水景，可以說是一線「海景房」了。項目主推洋房、合院、疊墅產品，洋房總層高為7層，1梯2戶設計，戶型為建築面積128-142平米，均價約為25000元/平米起；合院戶型為220-310平米，總價約650萬元-1300萬元/套；疊拼產品戶型為141-168平米之間，贈送面積較大，總價約260-600萬/套。產品均為毛坯交付，目前在售的房源也不多了。總體來說戶型設計合理，居住舒適感較好，而且即使不買鄰水的房子，下樓走幾步也能看「海景」了。
2、中國中鐵·諾德山海春風：位於廣福路與西福路交叉口，項目位於金地雲海的南側，也是一線「海景房」。產品類型為洋房及合院，洋房總層高為8層。戶型為125-160平米之間，一樓戶型帶陽光地下室及前後花園。合院產品為150-200平米之間，合院總高4-5層，地上2-3層，地下2層，且地下打造成陽光地下室，採光通風極佳，保證每戶均有充足的日照和採光。洋房一樓戶型（贈送花園與地下室）單價約為3.8-3.9萬/平米，二樓以上單價2.3-2.6萬/平米；合院產品單價約為4萬元/平米。目前一期已經售完，在售房源位於二期。
3、寶能·滇池九璽：位於西福路與邊防路交叉口西北處，是寶能集團在昆明的首個項目，2019年11月11日，寶能地產以55.45億元拿下草海595畝「地王」，最高樓面價高達14009元/㎡。樓面價高，可想而知到時候房價也是很「可觀」的，項目規劃有洋房、合院別墅、商墅等多種產品，首批產品於7月25日開盤，洋房戶型建面為131㎡，均價約26000元/㎡；合院戶型建面為228-253㎡，總價800-1100萬/套，均為毛坯交付。
之前我們都說豪宅漲價慢，結果2020年領漲的就是豪宅項目。它們地段有無可比擬的優勢，再加上品質開發商和優秀的社區規劃、戶型設計、裝修搭配等，讓豪宅成了2020年保值增值的利器。