來源：商業新知
「土地的所有權永遠是國家的，但使用權可以永遠是你的。
在中國，房子是大多數家庭最重要的家庭資產。但在買房時，有一個問題始終困擾著我們——70年的產權到期後該怎麼辦，房子屬於誰，還能繼續住嗎？
關於這個問題，近日兩會表決通過的《民法典》一錘定音。《民法典》在第359條作出了以下規定：
住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
小巴翻譯一下就是：住宅70年產權到期後，房子是可以繼續住的（非住宅產權到期先按照法律規定），但可能需要交納續期費用，至於具體如何繳費，要等相應的法律法規出臺。
靴子落了一半，但大家還有很多疑惑：
1. 既然可以續期，那麼能續期多久？是不是會跟國外一樣，變成永久產權？
2. 究竟是免費續期還是收費續期？
3. 如果收費，會按照什麼標準，如果是按照土地出讓的標準再繳納一次土地出讓金，豈不是相當於重新買一次房子？
4. 按照目前中國大多數住宅的使用時間，不到50年就成危房了，這種情況怎麼辦？
……
關於這些問題，目前還沒有答案，小巴拿這些問題去問了大頭，他們給出了自己的分析，會在後文呈現。
其實在2016年，溫州曾發生過一次關於「20年住房土地使用權到期」的問題，一對夫妻在賣房過程中發現房子土地證上登載的使用年限已經到期，這件事在當時引發了巨大的爭議。
並且，據初步統計，僅在溫州鹿城區內，就有約600套商品房的土地證過期或即將過期。最終，國土部給出的結論是「兩不一正常」的過渡解決辦法：第一個「不」，是不需要提出續期申請；第二個「不」，是國家法律沒有規定之前，不作出任何收費的決定；「正常」指的是，住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續。
相對來說，溫州的這個案例是個特例，畢竟只有20年的使用年限，相比於通常的70年產權，少了整整50年，因此很容易就到期了。再就是，國家還沒有做出統一的規定，僅溫州一個地方也不會貿然做出收費的決定。
那麼，國外針對這一塊又是如何規定的呢？
比如，在美國產權是永久的，但需要繳房地產稅，一般情況下，由當地政府對房屋的價格作出一個估價，然後按照一定的頻率和稅率繳納房地產稅。每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標準不同，稅率一般在1%-3%不等，並且不同地區每年徵收房產稅的頻率也不同，如費城每年只收一次，而新澤西州每年則會徵收四次。
如果有人停止繳稅了，那麼政府有權對長期遲繳、不繳納房地產稅的物業進行相應的處置。
日本的情況也跟美國類似，同樣是永久產權，也需要每年繳納房地產稅，只是具體的稅率和稅種不同。
相比之下，中國的房地產稅說了很多年，但至今沒有定論，而今年的《政府工作報告》中，根本就沒提及房地產稅。
那麼，我們的房子在70年產權到期後，可能按照什麼標準收費？跟中國未來的房地產稅有關係嗎？下面就來看看大頭們的分析。
從《民法典》來看，70年土地使用權到期後，自動續期是肯定的。至於免費還是收費，我認為大概率還是收費的。
至於收費的金額和方式，我個人認為大概率會採取按年繳費的模式，因為如果讓大家一次性繳納（比如繳納70年的土地出讓金），這個資金量非常有壓力，會造成很多社會問題。同時，一次性收足土地出讓金也會讓地方財政突然飽腹，不利於建立良好的財政體系和收支規劃。我個人認為，按年繳費模式更具可行性。
對於繳費金額，可能會以當時土地出讓金的價格為基準，在大多數人能承受的範圍內確定一個合理的數額，面積大的多交，面積少的少交，也可能會依據家庭持有房屋的數量，有一個附加值。這些方式都是有可能的。
有人擔心，中國的房子很多都住不到70年，假設到了50年就成了危房，這種情況該怎麼辦？我認為如果50年變成危房，重建的可能性不大，畢竟從現在的經驗看，全體或絕大多數業主一致同意重建的情況很難達成，有人認為需要重建，有人認為不需要，有人認為重建費用高，有人就把房放著不住等拆遷，種種情況導致幾百名業主達成一致的可能性很低。同時重建工程由誰承接、由誰委託、公允性誰來監督，都是重建要面臨的難題。
我反倒認為，比起重建，北京市東西城區平房的騰退政策，可能是今後國家對高層危房建築處理的一種好方式。由國家出面設定合理價格，危房業主自由選擇是否由國家回購房產，達到一定比例後（如98%），強制回購剩餘業主產權。將全體業主產權回購後，國家再對危房進行處理。
至於國外的經驗，我認為對我國的房地產市場借鑑意義不大，我國和大多數發達國家的土地政策和所有權歸屬是顯著不同的，很多國家土地是私有制，我國土地是國家所有或者全民所有。
本質上的不同，導致國外經驗對我國基本沒有借鑑意義，包括大家熱議的房產稅。房產稅作為一種稅收工具我是認同的，但對房價的影響可能很小。如果國家最終以按年徵收方式續期產權的話，其實土地產權年限這個話題就可以終結了，自動續期，交一年錢續一年，逾期繳納的話，再按法律法規進行處罰或補繳即可，這種情況似乎就變成了一種附條件的永久產權。
最後，希望國家能儘快出臺建設用地使用權的續期辦法，土地問題是大問題，儘早確定有助於社會穩定。
先給一個結論：中國房地產行業是一個建設性模糊的推進過程。房地產行業的各種法規邊界到今天為止都是很模糊的，但是這種模糊是有建設性的，你不能否認，整個房地產行業、城市化，甚至是經濟發展都在往前推進。
處在這樣一個建設性模糊的過程中，70 年產權到期後怎麼辦？《民法典·物權編》對住宅和非住宅的規定，你可以說它規定得很清楚，也可以說它規定得很模糊。
很模糊，但至少有建設性——住宅到期以後，會為你解決的。
怎麼解決，用哪些法規解決，其中最重要的就是房地產稅的立法。「70年產權到期後怎麼辦」的問題，在房地產稅立法完成之前，永遠得不到具體答案。不管《民法典·物權編》寫成什麼樣，現在給的仍然是建設性模糊的答案，必須等房地產稅立法完成以後，才有清晰的答案。
我們試著翻譯一下《民法典·物權編》的潛在意思：只要你的房子有合法產權證，無論是住宅還是非住宅，你手上的房子其實就是永久產權。但現在不能這麼告訴你。
為什麼說中國的房子是永久產權，不是只有 70 年嗎？等房地產稅立法完成、開始開徵，只要你一直交稅，這房子永遠是你的，房子下面的土地使用權也永遠都是你的——土地的所有權永遠是國家的，但使用權可以永遠是你的。
這跟國外相反，在國外，先告訴你這塊地永遠是你的，所以你得每年交稅；在中國，只要一直交房地產稅，你的第 18 代孫都可以擁有這塊土地。
現在不能這麼告訴你，是因為很多制度沒有完全理順、還在打架，只能用建設性模糊的表述暗示你，中國的房子其實就是永久產權。所以，不要那麼介意外國買房所謂的永久產權，其實最終殊途同歸。
這次《民法典》未明確如何續期，整體看，正常是50—70年的年限土地，未來繳納一定的費用續期是趨勢，所以這種繳納是按照稅費形式還是續期形式會影響未來房地產市場的走勢。
目前的70年產權，只是臨時政策，從房地產發展角度看，國外大部分經濟體的私有產權都是無限年限，但有房產稅或者物業稅等彌補政府的土地出讓金收入。
但從中國看，現在的市場基礎已經不具備大幅度稅種改革的基礎。目前中國房地產已經進入了一個新常態，經濟依賴房地產較強，這種情況下，即使一二線城市調控樓市，但三四線城市去庫存頻繁出現，房地產稅不可能在經濟需要房地產的情況下盲目出臺，所以在房地產依然是經濟重要支撐的情況下，房地產稅不會在3年內出臺。
推出房地產稅的必要前提是不動產登記，從過去一年不動產登記的落地進程看，執行力度低於市場預期，因此在不動產登記尚未全面完成的情況下，房地產稅落地的可能性很小。
此外，從目前國內大部分房屋質量來看，能熬到70年的基本沒有，所以房地產市場更新換代非常快，中國絕大部分開發商的物業服務都比較差，甚至10年前的房屋就已經非常陳舊。對購房者來說，未來買房還是要選擇好的物業公司。
總體而言，70年的住宅產權續期與50年、40的商業地塊產權續期，政策都一樣，非常明確，那就是續期都可以，但收費的可能性非常大。但因為大部分土地都起碼還有20—30年才面臨這個問題，我預計這個政策短期內不會清晰。