榮盛發展董事長、榮萬家最終控股股東 耿建明
樂居財經 範慧茹 發自廊坊
在榮萬家遞交招股書的180天裡，耿建明見證了13家物企上市。
距離招股書失效僅差2天，榮萬家踩著點宣布通過了聆訊，180天的等待，耿建明和他的榮萬家拿到了上市入場券的「門票」
作為榮萬家的最終控股股東，這一次耿建明自是有備而來，隨著聆訊後資料的公布，榮萬家上半年的業績表現得以披露。
截至2020年6月30日，榮萬家收入約7.65億元，毛利為2.19億元，歸屬股東淨利潤約1.05億元，與去年同期相比增長98.1%。
大放異彩的業績增幅背後，耿建明為贏得資本市場青睞的決心可見一斑。
在上市之前，耿建明制定了「合伙人計劃」，封賞104位高管和僱員。他拿出榮萬家8.42%股份用作激勵，其中7.68%的股份來自榮盛發展所持有的股份，另外0.74%的股份來自中鴻凱盛所持有的股份。
重組前股權架構
這合計8.42%的股份由盛繹德商務通過約1.05億元的增資獲得。盛繹德商務則是由45位合作夥伴持股的合伙人平臺。值得關注的是，中鴻凱盛已從之前的61位自然人持股增至63位，最大股東持股比例由原來的44%減少至37.2%，該最大股東為榮盛發展實控人耿建明的女兒耿凡超。
剔除在盛繹德商務和中鴻凱盛均有持股的耿建富、劉紅霞、梁志國、符俊賢4人，合計有104位合伙人獲得封賞。104位合伙人既有耿建明的胞弟，也有耿建明的女兒與女婿，大多是跟隨耿建明或榮盛發展多年的人。
在股權變更完成後，榮萬家分別由榮盛房地產發展、盛繹德商務及中鴻凱盛分別持股83.52%、8.42%及8.06%。
重組後及上市前股權架構
上半年毛利率同比漲8.3%
毛利率低是榮萬家被說得最多的「軟肋」，不過，近半年其漲勢明顯。
2020年上半年，對於榮萬家來說，可謂是背水一戰。一邊是近三年毛利率連續處於低位，另一邊是疫情的嚴峻考驗，而榮萬家卻實現絕地反擊，毛利率逆勢上漲8.3個百分點。
據榮萬家聆訊後資料顯示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，其毛利率分別為16.0%、16.7%、18.2%、28.6%。這與2020年上半年上市物企平均29.27%的毛利率差距逐漸縮小。
成立於2000年的榮萬家，縱觀近幾年的整體營收水平，雖不及上億規模的頭部物企，但就其營收漲幅來說，已超百強物企平均水平。
2017年—2019年的營收年複合增長率為32.3%，據第三方機構統計，2015年—2019年的物業服務百強企業平均營收複合增長率為17.8%，遠在行業均值水平之上。截至2020年6月30日，榮萬家收益7.65億元，較去年同期的5.57億元增加37.4%。
營收的增幅得益於在管面積的增長。據招股書顯示，榮萬家在管建築面積從2017年的3620萬平方米增加至2018年的4160萬平方米，在2019年，進一步增至5030萬平方米，在管面積年複合年增長率為17.9%。
截至2020年6月30日，榮萬家共管理272個物業管理項目，總在管建築面積為5240萬平方米，覆蓋中國14個省、直轄市及自治區的30個城市；訂約管理380個物業管理項目，總合約建築面積為8060萬平方米。
此外，榮盛發展集團(002146.SZ)作為榮萬家的第一大股東，為榮萬家管理面積的可持續增長提供有力背書，截至2020年6月30日，榮盛發展集團合共擁有總土儲面積約4040萬平方米。
在管面積的增長和收益的增長形成良性循環。榮萬家資產負債比率由2019年的79.2%降至2020年上半年的65.8%，流動比率也從1.2倍提升至1.5倍。此外，手持現金增幅相當可觀，從2019年底的2.29億元，半年時間增加了5.67億元，截至2020年6月30日，榮萬家現金及現金等價物為7.96億元。
第三方合約面積佔比增至4.6%
對母依賴症是脫胎於房企的物業公司的「通病」，踏入準上市之列的榮萬家也未能免疫。
2017年—2019年，來自榮盛發展集團所開發物業的在管建築面積分別佔榮萬家在管總建築面積的100.0%、99.99%、99.5%。依附程度逐漸下降，不過超九成仍來自母公司輸送，相應地，榮萬家物業管理服務收入中，九成以上來自榮盛發展所開發的物業。
為了減少對母依賴，榮萬家積極謀求第三方物業拓展。截至2020年6月30日，榮萬家參與了5項由獨立第三方物業開發商所開發物業的招投標程序，實現中標率為80.0%，高於2019年的33.3%。
截至2020年6月30日，獨立第三方物業在榮萬家的在管面積中，所佔的比例已達1.4%，第三方物業在合約建築面積的比例達到4.6%。
榮萬家在收併購方面顯得頗為謹慎，沒有出現上市前夕的突擊收併購。其實，對於收併購，榮萬家自身有明確的標準。募集資金所得款項用途一列中提到，在管建築面積超過100萬平方米；最近一個財政年度的營運收入超過2000萬元；及在管物業組合多元化。
在城市的選擇上，榮萬家則表示，將優先評估在管物業組合涵蓋一線城市或新一線城市的項目，這些城市如北京、上海、廣州、深圳、天津及成都；或在管物業組合多元化的項目，如包含商業物業、產業園、學校及醫院業態的收購目標。
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文章來源:樂居財經