作者: 中指研究院
曹晶晶女士
中指控股指數事業部研究總監
核心觀點：房地產行業進入規模高位橫盤、發展降速的階段，企業應順應城市發展規律，把握國家戰略規劃，抓住長期發展機會。「十四五」期間中國軌道交通仍將快速發展，可有效提升城市土地利用效率和空間價值的TOD模式迎來發展良機。「中國城軌TOD指數」按照交通、發展、物業、幸福四個維度構建指標體系，從城市、線路、站點三個層面對中國城市軌道交通TOD水平進行評價。指數運行結果表明中國TOD發展前景可期，城市運營模式打開行業新的發展空間。在TOD開發中，資源整合能力及綜合運營能力將成為企業核心競爭力。
以下為演講實錄：
曹晶晶：各位來賓大家下午好，非常高興跟大家在這樣一個聚會上分享我們最新的研究成果，我今天分享的主題是：從中國城軌TOD指數看城市發展的機會。
剛才黃院長講行業進入了相對的高位，增速處在往下走的階段，雖然「十四五」期間我們認為整個行業規模還是在高位上，大家要發展自己新的機會，尤其在「三道紅線」之下，在嚴監管之下我們企業怎麼做？怎麼抓新的機會？聽秦主任給我們做的報告，已經總結了「十四五」五條好的建議，包括城市更新，包括新興的城鎮化、新興發展模式、未來社區等等。總的來看未來還要順應城市發展規律，去把握國家戰略規劃的方向，去抓住長期的機會，去做城市的長期主義者。
現在如果我們看城市到底發展到什麼階段，最近幾年我們都在說城市群、都市圈，如果回過頭來看一二線城市在郊區化的過程當中，城市的外圍不斷的外擴，空間在拉大，但是隨著軌道交通的建設，很多城市建了很多的地鐵，建了很多的輕軌，我們的時間距離並沒有拉得很大，這是非常明顯的特點。
我們總結了36個中心城市的最新數據，能夠看到在公共運輸出行領域2019年整個36個中心城市還是以公共汽車為主，佔比佔到出行比例在50%左右，軌道交通的客運總量佔到整個公共出行的比例只有35%，這個水平在全國是中心城市肯定是偏高的，總體還是在35左右。如果我們看北京、上海、廣州等等這些核心城市，其實軌道交通的比例已經超過了50%，很多人出行的時候選擇公共運輸工具的首選變成了坐地鐵這樣的方式出行。這已經是城市發展的現狀和階段的特點。
我們從規劃的角度來看確實在「十四五」期間最近出了各種各樣的規劃，包括去年出的《交通強國建設綱要》，今年城市軌道交通協會出的《中國城市軌道交通智慧城軌發展綱要》，我們都可以看到「十四五」迎來了基建領域快速發展的機會。
大家對TOD又了解，聽說過，但是TOD是什麼樣的內涵呢，很多企業其實已經在積極的參與到TOD的開發當中，但是也有很多企業還在觀望的狀態，我們到底怎麼做TOD呢？TOD簡單說就是以公共運輸為導向的開發模式，對於城市而言，TOD的理念本質上來講就是通過提升城市的用地和交通系統之間的耦合度提升城市運營的效率，降低運營成本，提高居民的生活質量。
如果對於站點或者TOD的項目來講，它的理念更加強調的是站點周邊土地的綜合開發、空間的混合利用，在最近看到很多TOD項目綜合開發的收益其實在反哺城市軌道交通運營的成本，有一個城市軌道交通和城市融合發展的階段。
從國內城市TOD的發展階段來看，最早像北京、上海這些大城市早在90年代，包括更早的時間已經開始在建地鐵，最早的時候大家都是在不斷摸索的過程當中去探尋怎麼樣更好的結合土地的利用空間，後來05年的時候國內首次提出了要做開發導向的交通設施優化理念。在2010年之前我們國內只有13個城市開通了地鐵線路，規模並不大，速度並不快，到2010年之後整個地鐵的建設，包括交通的基建領域的建設是非常快速的發展，包括高鐵建設也是非常的快。
2010年之後在探討基礎設施、投融資改革的大的環境之下整個內地的TOD已經迎來了快速的發展期，同時在最近幾年大家非常關注的像廣州、成都很多城市非常重視TOD模式的開發城市，從過去被動的把TOD從一個投融資倒逼到主動引導這種城市模式的開發，「十四五」期間我們將迎來TOD黃金時期。
剛才葛總講到一些數據化的產品，在中指地主當中明顯的看到以北京、廣州、上海為例，過去在大城市的發展過程中包括像國外的紐約、倫敦、東京等等，發展過程當中肯定會看到大城市病，所謂的大城市病就是無序的擴張，能源過渡的消耗，交通擁堵等等，為了避免這個很多國外城市都在發展軌道交通，也許不是地鐵，希望這個城市有序的發展。北京、上海、廣州也是最早發展的城市，從核心城區逐漸到一些郊區，再到遠郊的過渡過程，這個是我們放的居住人口的密度分布，大家可以看到城市的外圍，尤其是近郊和遠郊的區域，人口還是在軌道交通的沿線聚焦，軌道交通開通之後大家生活非常方便，包括北京很多的郊區已經形成了新的城市微中心，所謂的微中心已經形成了。我們可以看到未來在整個「十四五」建設地鐵的過程當中一定有更多的二線城市去沿著過去一線走過的這條路去發展。
為了分析到底哪些城市的公共運輸領域，包括城軌的建設TOD更具備效率，我們在今年的下半年和中國城市軌道交通協會，西南交大TOD研究中心，包括公管學院三方四單位合作發布了中國城軌TOD指數。我們看到TOD的理念隨著時間的不斷推移內涵在不斷的豐富，也在不斷的變化。但有幾點，如圍繞交通的因素、人口的因素、物業的因素、空間的因素一直沒有發生變化，我們圍繞這幾點編制了指數的體系，主要是圍繞交通效率，發展潛力，物業價值以及幸福體驗，這四大維度去做的體系建設。
在評價過程當中交通效率大家很好理解，就是交通的可達性、地鐵和公交站接泊的數量、交通的擁堵率和交通服務設施的配套，發展潛力是從人口，包括產業，包括工作崗位等等這些維度去做判斷，物業的價值一方面圍繞住宅，住宅開發體量，寫字樓的規模，新房的價格，二手房的價格，包括寫字樓的租金等等，這些角度去判斷TOD開發對於物業價值的影響。
最後，幸福體驗，主要是圍繞像商業配套、醫療配套、教育配套等等這些公共設施做的模型搭建，從最終發布的指數分為三個層次去做的分析：
第一，宏觀的角度發了城市的TOD指數，在哪些城市TOD的模式開發的更具引導的價值。中觀層面是從不同TOD的線路去做的指標設置，包括價格指數，包括指數的一些發布，微觀層面從站點的TOD這樣的方向做的指數發展。
這次的研究樣本是涉及到了37個軌道交通城市，175條線路和3327個軌道交通站點的數據做了全方面的測算，因為時間有限，簡單說一下核心結論：從城市TOD指數來看我們分為了成網城市和未成網城市，成網城市截止到今年9月底運營線路超過3條我們認為城市軌道交通已經成網了，從成網城市的表現來看，像深圳、上海、廣州、北京這四個一線城市TOD指數排在前四位，這是所謂的一線城市開通的時間比較早，綜合運營效率比較高，所以表現是比較突出的。除此之外像西安、成都、杭州、長沙在第四到第八位，這裡像成都整個軌道交通建設的速度非常快，截止到2019年的數據看成都僅次於廣州、上海、北京，運營裡程排在全國第四位，成都有大量的軌道交通的建設，但是更多的還是處於在初期的開發階段，所以說未來會有大量的土地釋放出來，還是可以重點關注一下成都的TOD機會。
在未成網的城市當中TOD排序第一名的是哈爾濱，其次是福州、石家莊和廈門這幾個城市，哈爾濱在整個交通效率、發展潛力和幸福體驗等等這些指數都是比較領先，但哈爾濱整個物業價值指數在未成網的城市當中是低於整體的中位數，這個未來還有很大的提升空間。這是整體的城市TOD指數的排名。
從重點的城市給大家簡單說一下深圳的情況，深圳大家非常了解，一個非常明顯的特點，它的人口在持續的流入，最近幾年深圳常住人口增量都是超過40萬，深圳的面積和其他的一線城市和二線城市相比非常小，怎麼解決城市發展和土地的利用空間比較小的問題，其實TOD的模式在這裡發揮了非常大的作用。從人口和城軌，包括城軌和工作崗位產業分布的耦合度來說，整個深圳的表現非常好，包括不同圈層的人口密度也是隨著軌道交通的外圍擴散，這是整體的情況。
深圳是國內最早提出「軌道+物業」開發理念的城市，深圳的地鐵也是盈利最強的軌道公司，未來很多城市也會效仿深圳的TOD模式開發。
我們也發布了線路的TOD指數，我們把每個城市排名最靠前的線路拿出來看，大家可以理解TOD這種模式的開發，從最早的規劃，到後期的建設、運營綜合的土地利用，是非常漫長的過程，基本上在5年以上，包括後期客流的引導需要更長的周期，所以我們看到TOD指數排名靠前的都是一些比較成熟的線路，比如像北京的2號線、上海的4號線、深圳的1號線等等，這都是比較靠前的排序。
我們以北京地鐵2號線為例，2號線的特點有18個車站，其中有12個站點都是軌道交通的換乘點，其中有的是站換乘的車站。這個其實能夠看到雖然2號線沒有像1號線和10號線、4號想經過的北京核心商圈多，它的綜合排序指數比較高，很大的原因是2號線和北京二環路是重疊的，整個物業的價值表現比較好，包括它的綜合服務水平比較高，但有一個不足之處在於，雖然它和二環重疊，二環的立交橋導致2號線周邊的服務設施的密度相對偏低，所以這個未來還有一定的成長空間。
我們前面介紹了城市和線路的TOD指數，最後我想說一下TOD模式對於開發企業來說，大家最關注的還是它對於物業價值提升的空間，我們也分析了一下城市軌道交通到底和房價，包括一些寫字樓的租金等等的關係。能夠看到確實地鐵沿線的這些物業，無關是價格還是租金確實領先於非站點周邊的情況。
最後簡單說一下，這是分析了一個現狀。未來的空間來看，剛才提到很多「十四五」期間是城市軌道交通加快建設的階段，從現在看有40個城市已經開通了運營裡程大概6700公裡左右，但是從整個統計的數據來看截止到去年底有63個城市規劃裡程超過7300公裡，未來有更多的城市去做軌道交通的建設，也會釋放出更多的機會給開發商參與當中，包括規劃的車站數也是超過4600座，未來在地鐵上蓋的物業機會是非常大的。
「十四五」期間TOD的發展空間非常大，總結過排在100線路當中平均的運營時間也是達到了10年，大家已經從過去快速賺快錢的理念當中轉變過來，房企提出來做未來的城市運營商，城市運營是慢工出細活的過程，未來的核心競爭力是什麼？我們認為在這個過程當中大家的資源整合能力和綜合運營能力會成為未來房企繼續增長的核心競爭力。以上就是我今天跟大家簡單的分享的我們最近的研究成果，謝謝。
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