我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
買房投資請私信房姐提問
提問：房姐，準備入手一套二手房，購買二手房有哪些注意事項？二手房交易有哪些流程？
回答：1. 做好產調，產權調查主要是看看二手房的產權是否清晰，核實產權人身份信息，有沒有剩餘貸款和抵押等等。具體來說產權調查要從3個方面來看，一看不動產權證書(房產證和國有土地使用權證書);二是看購房合同和付款憑證(這是賣方取得房屋的原始依據，最好是房屋買賣合同、付款人、產權登記人一一對應)，三是和出賣人到不動產交易登記中心去列印房屋信息摘要，持出賣人到身份證就可以到查詢機上查詢)，需要注意的是二手房買賣合同的出賣人應當是房屋信息摘要上面的全部產權人，另外房屋信息摘要上面還能顯示該房屋是否有抵押、查封、產權辦理狀況的信息，這些信息與二手房交易緊密相關。2.最大的雷區就是合同，你先跟中介溝通好，合同全部都改成利好你方。3.交易過程中的任何一筆費用都可以砍價，或者通過不同方式減免，具體的需要結合你的選籌情況。詳見知識星球內部分享。
提問：今年打算上車，首付120萬，貸款承受能力月供2萬，想買小三居。工作在小營西，愛人在公主墳。選擇區域合適？
回答：120萬的首付，剛好可以買到北京東三環東四環的緊湊公房兩居。 這也是一個起步最高性價比的選擇，結合了收益穩定性，流動性，低風險幾個核心條件
提問：房姐好！我們目前住在海澱，18、8歲倆兒子，目前手頭資金300，另有600小企業額度可用，收入年50，大孩子已滿18在國外讀書，想用孩子的名義在海澱或朝陽買套房，目前可出租，將來孩子回來可住。看好望京或朝陽公園房，請問1.可考慮資金多大的標的2.買哪裡的請給建議
回答：按你們收入推算月供不超過2.5比較好，300首付可以看800內的標的 另一種動用企業額度，如果能長期使用最好。用孩子名義全款買一套，這樣未來出掉或置換時，他還有sfsd的資格 望京： 寶星園、大西洋新城、澳洲康都 朝陽公園： 麗水嘉園 亮馬水晶
提問：房姐你好！我家老大今年剛被北京二十中附屬學校錄取，老二剛一歲半。想換個學區，預算900-950萬，目前意向是上地東裡。現有永泰園一套小一居，大興龍湖時代天街大三居。家裡兩個老人兩個小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的問題想諮詢下您： 1.龍湖時代天街的房子有升值潛力嗎？上地房價會不會還要降？現在換學區是不是不合適，還等等？ 2.西三旗學區換到上地學區有沒有必要？上地有推薦的小區嗎？上地東西裡，馬連窪一號院，上地南路幾個樓，您推薦哪個？
回答：1. 龍湖時代天街出掉吧，漲幅一直不行。沒有大的政策變動，價格會趨於穩定，今年底明年都可以關注，有合適的可以入 2. 上地的小升初劃片無坑，而且上地派位還是比西三旗強太多了，考慮學區的角度置換到上地是對的，推薦 上地東裡
提問：房姐，我的問題有點不同，我是，但不知道要定一個怎樣的價格，才能達到快速出手的同時，不至於價格低到吐血（知道肯定要低價，只想不要低的離譜）： 1、位置：北京通州k2清水灣，中偏高檔品質小區； 2、房屋：小區內小戶型（贈送多），兩居，房本面積68平米，+贈送78平米。戶型、朝向、樓層、裝修、內外環境等都比較優質； 3、問題：小區房價與周邊房價差異較大，近幾個月來的客戶很喜歡和周邊小區比房價，這樣的話我即使小區內再低也比不過其它低價盤！ 疑惑在於，是否小區房價整體高估？我應該怎樣調整價格？（今年1月掛出，最低掛過391，底價380未成交。目前掛399，急於出手！知道目前並非好時機，但無法扛，因為斷糧了） 懇請房姐指點！
回答：K2清水灣有一定溢價，你想急出，概率不大。 不要看網上價格，了解下你們小區，隔壁小區，最近每一套的掛牌價，成交價，談判的情況，盯緊哪些人是買家。 要賣房的原因是什麼？月供缺口多大？房屋負債率多少？是否一定要賣房？
提問：70年住宅立項的開間，公寓管理，有投資價值嗎？
回答：如果是住宅性質的公寓，沒有問題 具體到房子，要看小區本身實際情況，早年外銷公寓多數設計不符合市場口味，居住屬性差，得房率低，因此產生折價或者漲幅跑輸。 有些和普通住宅小區很接近，沒有明顯差別，例如華貿。
提問：幫朋友問（真的是朋友的事）： 第一種：公積金120萬25年，商貸80萬25年，商貸利率好像挺高，5.39%？ 第二種：公積金120萬25年，員工信用貸80萬5年，利率4.68%. 第一種還貸壓力小，但還款總額高不少。第二種5年要還清80萬，壓力很大。 如何選？
回答：信用貸真實利率用irr計算 員工信用貸補充首付 然後再按揭貸款貸足 優先保貸款貸足，按揭或者抵押，公積金是小頭 公積金取出補充首付 月供比單純的利率更重要
提問：房姐，您好: 請問南四環馬家樓橋新發地附近的疊拼風格與林現在價格6.1萬將來走勢如何，能不能升值？房子是2006年的房子。(地鐵19號線新發地站以及新機場線開通後） 南四環和北五環西小口比將來哪個區域好？是否可以從南四環換到北五環？北五環的世華龍樾怎麼樣？(現在賣的也特別慢） 北五環外面北清路沿線的朱辛莊領秀慧谷房價走勢如何？是否值得長期持有？ 海澱蘇州街的學區房是否還能升值？ 還有就是房山良鄉南邊的官道這塊的限競房將來能有發展嗎？比如中海金樾和著和旭輝城項目。能不能搭上京雄快車。 謝謝！
回答：新發地住宅較少，而且大片荒地林地，未來如何規劃如何落地現在不好說。6+的價格不建議入，存在長期站崗的可能。 領秀慧谷的品質在回龍觀區域算不錯，相對較新的次新，屬於領漲盤，5左右的價格可以考慮 北京投資不選學區房，只作為功能使用 房山良鄉沒看到長期價值，不建議入。
提問：房姐好，夫妻目前住在東五環五方橋附近一套175大三居，戶型不錯但周邊配套社區環境不好想置換高品質樓盤，改善自主為堅固保值；目前和父母名下均沒有購房名額了只能先用親戚stsd名額，考慮總價1400，一套133平兩居天鵝灣，特殊偏好：大戶型大面寬，位置三四環左右，品牌樓盤無學區要求，夫妻在朝陽上班；看了一圈房子最後把範圍放在南四環新宮泰禾金府大院和中糧天悅壹號。糾結兩個點：1.目前的形勢賣方換房的手續及額外費用(貸款利息\/過戶\/裝修等等，需要額外付出五六百萬)，是否值得置換；2.如果出手泰禾小區密度和園林精緻，中糧175戶型很贊，樓位置樓層差不多情況下泰禾貴二三十萬，怎麼選呢？急求指教[抱拳]
回答：豆各莊，我能想到的175三居就只有京城雅居。 這個小區非常孤立，只有一根輔路下來印象非常深刻，連到未來豆各莊地鐵都相對困難，小區又是大戶型，4.5往上的價格未來出手無論是價格還是流動性都有困難。 天鵝灣不賣，可以買； 泰禾金府大院，中糧天悅壹號都非常差，再三迴避。
提問：你好房姐，新人首問。 大概有以下幾個問題： 1.sfsd手頭首付大概180w，目前在成壽寺這邊住，就順便看了華芳園的房子，老公房兩居450w左右，一平米5w，好像就正好滿足需求，這裡的房子值得買麼？（上班一個在亮馬橋，一個在五道口，房子是剛需，為了生孩子後家人能過來。購房優先級：兩室>交通>電梯>學區） 2.目前180w首付有沒有比較推薦的二手房，接下來著重去看一波 3.我是15年畢業的，2015年8月開始有納稅（中間有一個月換工作納稅為0），五險一金交的晚2015年11月才開始交（未斷過），我是不是可以從納稅這方面來證明購房資格，聽人說60個月裡有57個月納稅大於0即可，想求證一下是否有這回事。 4.公積金交了4年零8個月，公積金貸款是不是能貸出來50w 新人剛開始買房，有些問題提的比較小白，希望多多幫忙謝謝。
回答：成壽寺位置一般，不太建議。 可以看下 馬家堡 草橋 宋家莊板塊，東面看 十裡堡、甘露園、石佛營、團結湖 個人所得稅斷月可以，只要沒斷年就行 差不多50萬
提問：房姐好，新人首問，北京自住房1200萬，還有100萬貸款（公積金貸款），想dtjyd買二套純投資，可以長持。手頭有50萬現金，每月付貸款現金流4萬以上，請問如何規劃投資收益最大化，比如買多少錢的標的，自住房能否二抵不還貸款？根據總金額推薦的區域和樓盤，謝謝
回答：可以二抵，大概抵押出600+，700左右資金可以看下 天通苑的頂復，望京的朝庭公寓、北緯40度，首開知語城，青年路的青年匯佳園，雙井的首城國際，四惠的東恆時代二期
提問：業主說為了方便貸款，把房子掛在了別人名下，應該是親戚關係，但沒法確定是什麼樣的親戚。 買賣雙方通過一家小的房產中介公司，定金和購房款打給了中介，籤合同的時候中介把定金轉給了真正的業主，完成房子產權過戶後，其餘購房款由中介再轉給真正的業主的，目前房子已過完戶，但是想想後怕，這裡面有什麼風險麼？以後不會有什麼麻煩吧。
回答：除非是你常年御用中介，否則為什麼要把定金和房款給中介? 業主怎麼這麼笨，把錢給中介收，過完戶才拿錢? 最安全的方式是，合同上寫誰，定金打給誰，或者做銀行帳戶資金託管。 打給一個無關聯的第三人（法律上就是無關聯），有可能財房兩空。
提問：房姐老師，望京聖馨大地這個小區品質怎麼樣啊？西向高層兩居多好價格能入？
回答：品質普通，小區環境不算差，但由於塔樓結構和密度容積率問題，被市場略微歧視。 價格合適依然可以淘。 朝西可以淘，但是兩居很少有好價格。 好價格基本在150㎡往上。
提問：去年買了房，今年想起來提公積金，按提公積金還貸的路徑操作提了幾萬，再提顯示「該公積金貸款對應的提取事項已存在」——這種是不是就要去櫃檯辦理了？ 另外發現「住房補貼」裡還有小十萬，是不是也該提出來？
回答：公積金3種主要的提取方式： 租房合同提取，大約提一半 買房提取，一次性全提 每月按揭用剩餘的公積金衝抵 你在辦理公積金衝抵房貸之前，可以一次性提取出來，這樣就不會剩餘。 住房補貼看具體是什麼類目
買房投資請私信房姐提問