導 讀
研究大學生規模與城市住房需求發展的相關性，並尋找在大學生指標助力之下表現突出的潛力城市。
◎ 研究員 /馬千裡、邱娟、周奇
近年來，一二線城市的產業遷徙、三四線城市新型城鎮化建設的不斷推進，不少一二線城市迎來了產業發展的「騰籠換鳥」，對於高素質人才的需求規模也不斷增加。在各地的引才政策中，關於大學生的優惠政策均是重中之重，典型如武漢等更是執行了為期三年的「百萬大學生留漢」計劃。
為了更全面地評估一二線城市大學生數量對城市人口發展和購房需求的影響，我們從一二線城市大學生人數這一指標切入，聯繫常住人口規模、人口增速等指標，分析各城市高素質人才的增長潛力與實際表現，並在此基礎上，結合房地產市場發展指標，研究大學生規模與城市住房需求發展的相關性，並尋找在大學生指標助力之下表現突出的潛力城市。
01
研究背景：新經濟形勢下，
高素質人才對城市發展的基石作用更為突出
信息化產業的快速發展下，以人工智慧、物聯網、高端裝備製造等為代表的新興產業成為經濟增長的新動能，特別是在2020年疫情爆發後，這些產業仍能逆勢增長，據國家統計局數據，2020年上半年以新技術為引領的相關服務業營業收入保持增長，規模以上工業戰略性新興產業增加值也較比上年同期正增長。在這樣的背景下，高技能、高學歷人才對城市經濟發展的作用更加凸顯，而作為本地人才庫中重要的組成，當地大學生成為城市發展更值得關注的重要指標。
1.1產業遷徙、新型城鎮化促部分人口外流，一二線城市騰籠後亟待更多「新鳥」入駐
為了擴大單位土地資源產生的效益，一二線城市近年來不斷將低端製造業等產業向外遷移，加大力度發展戰略性新興產業。製造業等生產效益較低的產業外遷也使得一二線相關從業人口也隨之遷徙，如製造業大市蘇州近年來第二產業從業人口數量自2012年就持續減少。同時，在新型城鎮化的加速推進下，中小城市落戶門檻不斷放鬆。在就業與低房價的吸引下，一二線城市中一部分流動人群開始向家鄉省份城市回流，近年來安徽、四川等人口外出務工大省均出現了人口回流的跡象。
在上述因素的影響下，全國流動人口規模在2014年達到高位後開始回落，一二線城市的常住人口增長速度在此之前也出現了下滑趨勢。從2011年~2019年一二線常住人口增速變化來看，在2012年後的三年間，一二線城市的人口增長速度下滑至1.1%左右，是近年來的較低水平。
在產業外遷致外來人口減少後，以杭州、武漢為首的強二線城市出臺了「引人」政策，從僅引入高端人才向引入更多基礎人才轉變，隨後各城市也紛紛加入搶人的隊列中。在人才政策的利好下，有產業發展、資源豐富等優勢的一二線城市常住人口增速實現了提升，2016年後一二線城市整體常住人口增速基本保持在1.3%以上，2019年更是高達約1.7%。
1.2人才爭奪戰進入「2.0」時代，深挖潛在增量更為關鍵(略)
1.3留下更多大學畢業生，為城市帶來更多發展活力和住房需求(略)
02
現狀分析：大學生佔人口比例越高的城市，
需求外流或許也更加突出
從上一章看到，本地培養的大學生是城市未來人才的重要組成，對於城市來說，留住這一群體，也是在留住未來經濟發展的主要推動力。一、二線城市作為高等教育資源的聚集地，培育了大批優秀人才，但由於產業發展、資源分布不均等多重因素的影響，不同城市對大學生的吸引力也有所不同，各城市的人口結構也存在著明顯的差異。而人口結構與房地產市場的發展也緊密相關，對城市商品住宅成交結構有著重要的影響。在本章中，我們將對這一現象進行分析。
2.1 近年來一二線大學擴招速度略慢於全國平均，但在校生人數仍達全國六成左右(略)
2.2 廣州、鄭州、武漢大學生數量破百萬，蘭州常住人口中大學生佔比全國頭名
具體到城市來看。從在校大學生數量來看，36個城市中僅有6個城市的在校大學生人數少於20萬，包括拉薩、西寧、銀川、寧波、深圳和廈門。這些城市的高校數量相比較少，在校大學生數量也不多，如深圳2019年在校大學生還不到9萬人，是一線城市中大學生數量相對較少的城市。大部分一二線城市的在校大學生規模基本都在20萬人以上。其中，廣州、鄭州、武漢的大學生數量更是突破百萬，位居一二線城市前列。這三個城市高校資源非常豐富，如武漢有約69所普通高校，廣州也有約58所，均位於全國前列，因此在校大學生數量自然也位居全國前列。
再從佔比來看。36個城市在校大學生佔常住人口的比例大部分都低於10%，其中大學生數量本就較少的深圳更是低至約1%，位居末位。除了深圳外，上海、北京等高校資源集聚的城市，雖然在校大學生數量並不少，但由於常住人口總量較高，佔比也處於低位。
在校大學生佔比超過10%的城市僅有4個，包括蘭州、南昌、太原和鄭州。其中，常住人口規模僅有300多萬人的蘭州，擁有蘭州大學在內的多所高等院校，是西北地區除西安外高校資源豐富的城市，也招收了大量的學生，2019年在校大學生數量也超過了50萬人，佔常住人口的比例高達約15%，位居一二線城市頭名。而在校大學生數量超過百萬的城市中，僅有鄭州的比例剛剛超過10%，武漢、廣州由於常住人口基數相對較大均未能達到10%以上。
2.3 成都、杭州對外地大學生吸引力較強，武漢、南昌大學畢業生流失現象較為突出
在校大學生作為當地人才儲備庫，畢業後能否留在就讀城市對該城市的人才發展和未來經濟發展至關重要。接下來，我們聯繫2020年大學生期望就業城市與各城市大學生規模數據來評判典型一二線城市對本地大學生及外地大學生的吸引力。
就2020年大學生期望就業城市來看，在主要一二線城市中，一線城市依然是大學生重要目標城市，其中北京、上海以明顯的優勢領跑一二線，成為2020年大學生較想就業的城市。值得關注的是，新一線城市表現也比較突出，特別是成都，更是超過廣州和深圳，躋身大學生期望就業城市前三。
相比之下，北方二線城市如大連、長春、呼和浩特等，由於近年來經濟發展速度放緩，新興產業起步稍晚，因此選擇在這些城市就業的大學生數量也相對較少。同時，南昌的比例也相對較低，僅有約0.7%的大學生選擇在該地就業，位居倒數第二位。造成這一現象的原因，主要是由於南昌經濟實力明顯弱於周邊省會城市，2019年南昌GDP僅為約5596.18億元，而其周邊省會城市大多已接近萬億，甚至超過萬億，在如此差異下，南昌對大學生的吸引力也明年較弱。
將上述資料對比各城市大學生規模數據來看，約有17個城市的大學生期望就業比例均明顯超過本地在校大學生佔全國的比例。這意味著，這些城市不僅能成功留住本地高校畢業生，對外地大學生也有一定的吸引力。其中，北京、深圳、上海表現突出，對外地大學生的吸引力強，其次是西南中心城市成都和網際網路產業發展較好的杭州。
也有12個城市期望就業比例不及大學生規模佔比，其中擁有多所高校的南昌人才流失較為嚴重，兩大比例差值超過了1個百分點。值得關注的是，大學生規模超百萬的城市中，除廣州外，鄭州和武漢的大學生均呈向外流失的情況，其中武漢更為嚴重，在北京、上海、深圳等一線城市的虹吸下，高校畢業生留漢比例相對較低。
2.4 大學生人口佔比更高的城市，中大戶型市場份額通常較高(略)
2.5 小結：本地畢業生流失致剛需佔比下降，武漢、南昌等小戶型成交佔比較低(略)
03
市場分化：
各市畢業生留下比例顯著分化，
樓市成交增減與結構變動亦存在相應差異
由於各城市在就業機會、薪資水平、相關配套方面存在較大差異，對於大學畢業生的吸引力各不相同，各城市畢業生留下的比例也存在較大差異，譬如深圳、杭州因其產業較為發達尤其是新興產業蓬勃發展，對大學畢業生有較大的吸引力，畢業生留下的比例較高，但武漢、西安等中西部城市，儘管高校畢業生數量較多，但由於收入水平相對較低，畢業生留下的比例相對較低。由此可見，大學生數量多的城市，人口增長不一定更快。考慮到常住人口增量和年均畢業生數量兩者之間的差值，可以將一二線城市分為高、中、低三類畢業生粘度城市，並基於這一分類，進一步比較和分析各類城市成交規模和產品結構變動之間的差異和特點。
3.1 城市分類：各城市大學畢業生留存率差異巨大，西安、南京等市面臨畢業生流失(節選)
由於各城市在就業機會、薪資水平、相關配套方面存在較大差異，城市對於高校畢業生的吸引力、凝聚力也各不相同，這些一二線城市也呈現不同的人口格局。通過對這些城市2015-2019年年均常住人口增量和年均畢業生數量進行對比分析，根據兩者之間的差值，可以將這些城市分為三類：
第一類是高畢業生粘度城市，指年均常住人口增量明顯大於年均畢業生數量的城市（>5萬人），涉及深圳、杭州、廣州、寧波、長沙、重慶和廈門7個城市。這些城市均是產業經濟較為發達、就業機會較多的城市。
第二類城市是中畢業生粘度城市，指常住人口增量與畢業生規模相差不大的城市（±5萬人之間），涉及成都、青島、銀川、西寧、南寧、貴陽、福州、鄭州、海口、石家莊、合肥、蘇州、呼和浩特、昆明和烏魯木齊等15個城市，這些城市大多位於地廣人稀的中西部，省會首位度較高，對周邊三四線城市帶動作用相對較強；或是處於二梯隊的東部二線城市，經濟活力上不及杭州、寧波那樣的城市突出、高校畢業生的吸引力相對弱一些，因此對於高校畢業生的吸引力處於一般水平。
第三類城市是低畢業生粘度城市，指常住人口增量明顯小於畢業生規模的城市(涉及大連、太原、南昌、西安、濟南、武漢、天津、瀋陽、蘭州、南京和哈爾濱等11個城市，高素質人才流失現象突出，年均高校畢業生流失數量均超5萬。其中，哈爾濱、南京表現尤為突出，近5年年均高校畢業生流失數量均超10萬人。
曾經率先以較低的落戶門檻搶得了「人才大戰」先機的西安也是典型的低畢業生粘度城市，近5年常住人口年均增量約為13萬人，但西安年均高校招生畢業生數量約21萬人，兩者之間存在約8萬人的差距，意味年均人才流出量約8萬人，這與常住人口規模相當的杭州的人才吸引能力截然相反。
3.2 規模增長：「中畢業生粘度」城市規模增長更快，鄭州近五年成交建面實現翻番(略)
3.3 結構變動：「高畢業生粘度」城市中大戶型成交佔比快速上升，大戶型收窄幅度大
在研究完三類大學畢業生粘度與商品住宅銷售規模變動關聯性基礎上，我們進一步對不同大學生畢業生粘度的城市與結構變動的關聯性進一步展開討論。在各城市存量住房規模持續增長，越來越多剛需被二手房市場滿足的情況下，大多數城市近五年小戶型成交佔比出現下滑，中大戶型成交佔比相應增加。並且值得關注的是，城市引才能力更強的城市，在更多新增外來人口進入的推動下，近年來中大戶型市場佔比增長明顯更快。
1）高畢業生粘度城市建面約90-150平方米戶型產品佔比增長更為顯著，其中建面約90-120平方米產品佔比增長更為顯著，增加了約12個百分點，稍大的建面約120-150平方米產品佔比增加了約8個百分點。之所以會呈現這種趨勢，主要是由於高畢業生粘度城市一般房價水平較高，購房難度較大，譬如深圳房價收入比超25年以上，在同樣價格的產品上，面積段相對小、總價相對較低的產品成交佔比增幅更大。同樣受購買力所限，建面約150平方米以上的豪宅產品成交佔比降幅在三類城市中較為突出。
值得注意的是，高畢業生粘度城市建面約90平方米以下產品佔比收窄幅度也較大，高達約15%。究其原因，這些高房價城市原來小戶型產品供應較高，受房企產品供應結構轉變的影響，小戶型產品佔比降幅勢必更為突出。
2）中畢業生粘度城市建面約150平方米以上佔比不降反升。由於中畢業生粘度城市多是一些房價水平不突出的城市，譬如成都、合肥，房價收入比相對較低，購房難度在一二線城市中相對較小，因此不僅建面約90-120和120-150平方米產品佔比呈上升趨勢，也是三類城市中建面約150平方米以上的「豪宅」產品佔比上升的城市。
3）低畢業生粘度城市建面約90平方米以下產品收窄幅度小。低畢業生粘度城市多是一些位於東北和中西部的城市，譬如大連、太原、南昌等，或是遭遇產業轉型陣痛的二線城市，譬如天津。這類城市在就業崗位、薪水水平不及長三角和粵港澳區域的一二線城市，對於高校畢業生的吸引力不大，因此新增人口質量相對欠佳。同樣地，這類城市新增人口的購房能力也不佔優勢，因此90平方米以下產品佔比收窄幅度在三類城市中位居末位。
3.4 小結：「中畢業生粘度」城市需求支撐性更強，高粘度城市往往面臨購買力桎梏(略)
04
總結：各地畢業生留存率仍存變數，
武漢、西安等城市發展潛力不容小覷
通過上文的綜合分析，畢業生粘度可以作為城市購房需求規模的重要評判指標，對於城市常住人口規模以及購房規模起到非常重要的影響。典型如高畢業生粘度的深圳、杭州、廣州、寧波等城市，在較強的城市綜合實力以及較為寬鬆的戶籍政策的影響下，2019年常住人口規模增量穩居全國前四位，房地產市場也保持穩定增長態勢。此外，與大學生規模正相關的大學教師也成為房地產市場不容忽視的重要客群，這類人群一般具有高學歷、高收入等特點，購買力相對較強，能為城市帶來更多的購房需求；大學生數量高達百萬規模的武漢、廣州、鄭州等城市高校教職工數量均超5萬人，巨大的規模勢必對於城市房地產市場起到較好的支撐作用。
當然，考慮到各地產業升級和轉移進度和成效存在較大差異，「留人」效果也會發生些許變化，譬如處於重大環境變革中的武漢自解禁之後在國家和企業的扶持之下，產業發展速度明顯加快，就業崗位也會有明顯的增加，城市發展潛力或可高看一眼。此外，今年上半年GDP增速全國居頭名的西安，經濟增長動能表現突出，也可重點關注。
4.1 「畢業生粘度」可作為城市評判指標，大學教職員工的購房需求也不容忽視
就房地產城市研究角度而言，我們認為「畢業生粘度」和學生數量規模兩項指標值得關注。一方面，由於城市綜合實力不同，對於高校畢業生的吸引能力也有差異，作為評價城市對人才吸引力的「畢業生粘度」指標勢必對於城市常住人口規模以及購房規模起到非常重要的影響。典型如高畢業生粘度的深圳、杭州、廣州、寧波等城市，在較強的城市綜合實力以及較為寬鬆的戶籍政策的影響下，2019年常住人口規模增量穩居全國前四位，房地產市場也保持穩定增長態勢。
以近兩年人口增量表現突出的寧波為例，2019年寧波的常住人口增量高達約34萬，僅次於杭州、深圳、廣州三城，當年商品住宅銷售面積達約1393萬平方米，較2015-2018年均值增加約四成，也創下歷史新高，並初次超過杭州，成為省內住宅成交規模頭名。再看2020年，前10個月商品住宅成交總量約為1400萬平方米，已經與2019年全年總成交規模相當，全年成交規模勢必創下新的歷史紀錄。
另一方面，與高校畢業生擁有較強的流動性不同的是，大學教職員工的工作地方已經相對穩定，並且這類人群一般具有高學歷、高收入等特點，購買力相對較強，能為城市帶來更多的購房需求，也日益成為優質的目標購房人群之一。並且一般意義上，大學生數量與大學教職員工等相關從業人口規模成正比，大學生數量高達百萬規模的武漢、廣州、鄭州等城市高校教職工數量也相當可觀，均超5萬人，巨大的規模勢必對於城市房地產市場起到較好的支撐作用。
圖：高校教師數量前十城市
4.2 產業轉移背景下畢業生去向或再度變化，武漢、西安等城市發展潛力值得關注(略)
4.3 「中畢業生粘度」城市規模增長更快，鄭州、合肥中長期市場發展依舊值得看好(略)
4.4 人才流入加速成交結構變化，重慶、成都中大戶型成交佔比仍有較大上升空間(略)
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專 題
目錄
《大學生數量對一二線城市人口發展和購房需求的推動作用研究》
前 言
一、 研究背景:新經濟形勢下，高素質人才對城市發展的基石作用更為突出
1.1產業遷徙、新型城鎮化促部分人口外流，一二線城市騰籠後亟待更多「新鳥」入駐
1.2人才爭奪戰進入「2.0」時代，深挖潛在增量更為關鍵（略）
1.3留下更多大學畢業生，為城市帶來更多發展活力和住房需求（略）
二、 現狀分析：大學生佔人口比例越高的城市，需求外流或許也更加突出
2.1 近年來一二線大學擴招速度略慢於全國平均，但在校生人數仍達全國六成左右（略）
2.2 廣州、鄭州、武漢大學生數量破百萬，蘭州常住人口中大學生佔比全國頭名
2.3 成都、杭州對外地大學生吸引力較強，武漢、南昌大學畢業生流失現象較為突出
2.4 大學生人口佔比更高的城市，中大戶型市場份額通常較高（略）
2.5 小結：本地畢業生流失致剛需佔比下降，武漢、南昌等小戶型成交佔比較低（略）
三、 市場分化：各市畢業生留下比例顯著分化，樓市成交增減與結構變動亦存在相應差異
3.1 城市分類：各城市大學畢業生留存率差異巨大，西安、南京等市面臨畢業生流失（節選）
3.2 規模增長：「中畢業生粘度」城市規模增長更快，鄭州近五年成交建面實現翻番（略）
3.3 結構變動：「高畢業生粘度」城市中大戶型成交佔比快速上升，大戶型收窄幅度大
3.4 小結：「中畢業生粘度」城市需求支撐更強，高粘度城市往往面臨購買力桎梏（略）
四、 總結：各地畢業生留存率仍存變數，武漢、西安等城市發展潛力不容小覷
4.1 「畢業生粘度」可作為城市評判指標，大學教職員工的購房需求也不容忽視
4.2 產業轉移背景下畢業生去向或再度變化，武漢、西安等城市發展潛力值得關注（略）
4.3 「中畢業生粘度」城市規模增長更快，鄭州、合肥中長期市場發展依舊值得看好（略）
4.4 人才流入加速成交結構變化，重慶、成都中大戶型成交佔比仍有較大上升空間（略）
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