孫鑫
文孫鑫
2019年，商業地產正處於一個傳統和創新互相交通的關鍵時期，商業地產逐步掀起了存量改造與資產優化的風潮。日前，2019觀點商業年會首次走進上海，以存量行業現狀出發，探討商業地產的資產與價值提升，並通過創新與運營走出一條新的商業道路。
轉變：
增量到存量,賣方到買方市場
仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成認為，通過對過去十幾年的觀察，中國存量房市場體量又龐大了。從交易量來講，今天的存量房市場是千億的，大家雖然講房子貴，回報率低，很難做，但我們的市場一直在增長的，所以我們展望未來十年還是會有千億市場的。
對於存量市場，從增量市場到存量市場，從賣方市場到買方市場的變化，尤其在北京、上海，我們所在的成都、杭州、西安新一線城市裡面，越來越多的企業他們的核心資產和核心的資源是人，而不是資產。夢想加空間創始人王曉魯表示，人成為了每一個企業裡面最核心的創造力的來源，以及企業成長的一個來源，怎麼樣給人提供一個更好的服務，怎麼樣讓人有更好的辦公環境和更好的創造力，才能讓企業更好的發展，而一個企業更好的發展，對於我們存量市場包括房地產市場來說，才能有更好的生存機會。
博弈：
存量物業的長期持有和資本挑戰
存量物業的未來市場雖然很大，但如何良性優質的存活下去，值得思考。麻省理工寧波(中國)供應鏈創新學院院長、清華大學貨幣政策與金融穩定中心副主任郭傑群表示，在增量為主的階段，房地產開發商本質上沒有一個特異化的商業模式，主要靠融資成本低，以及周轉率的速度，如果不能夠拿到便宜的資金，或者周轉速度放慢，很容易被擠出競爭跑道。
信韜商業投資管理有限公司董事總經理潘韜就表示，做存量改造的錢太貴了，資產也很貴。收購存量資產商業，通過運營改造讓價值提升，希望以後有更高的價格出手，這是非常簡單的思路。但接手後發現資本是個大問題，去做貸款的時候，好不容易找了一家銀行願意貸款，利息要8%以上，而中國商業地產的回報率多在5%-6%之間。
綠庭投資董事兼副總裁林鵬程也表示，在存續的過程當中，未來中國的市場會變，無論是退出，還是大眾交易的買家越來越多，包括社會融資成本的下降，造成持有型的會成為市場的主流，現在做存量最重要的保證就是等到那一天的到來，要活到那一天，做存量投資最起碼的要求就是所有運營收入要覆蓋所有的運營成本和資金成本，這是最起碼的要求。
潛力：
核心商區存量改造空間巨大
面對核心區的商業地產，需要通過改造賦能，重新的業態定位，讓投資機構和運營商參與進來，讓專業的運營商把核心區優質的存量物業價值挖掘出來。上海百聯資產控股有限公司副總經理楊斌認為，對於靠近商圈核心和人流核心的位置，存量改造空間非常大。所以百聯也在著力打造自己的運營團隊和產品線。他表示，百聯旗下的6個產品線，覆蓋了從社區商業、時尚街區到共享辦公，到主題產業園，還有購物公園，幾乎是覆蓋了各行業的各種業態經營，百聯看好存量的未來。
典型範例：騰飛大廈
位於徐家匯核心商圈的優質存量改造項目，騰飛大廈近日煥新改造後向世人展露美麗容顏。通過對主樓大堂、裙樓的商業、辦公區域及其公共互動空間全面煥新改造，如今集高品質傳統辦公，共享辦公，樂活市集於一體,成為創新性的多元辦公社交地標，以全新面貌為徐匯商圈增色添彩。與此同時，騰飛大廈的升級改造，立足於以現代感設計打造人本空間，力求滿足多元化辦公需求，通過富有現代感的改裝設計，為新商務族群提供了「高度通透」和「互聯互通」的辦公空間。遠觀大樓，全景超大落地窗、局部鏡面「鑽石」玻璃幕牆、抬高的辦公主入口透明大雨蓬，配以頂級環保工藝，外形十分大氣，為所處的商業街區增添了靚麗的色彩。此外，智能道閘、AI雙目智能系統和多場景樂享服務APP等一站式數位化管理服務也為大廈提供了一個綠色環保、便捷智能、共享互聯的新一代商務環境。
來源：新聞晨報作者：孫鑫
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來源: 新聞晨報