2020年5月18日 10:15:21
在風雨飄搖的市場環境中，港龍中國地產二次遞表，申請在聯交所主板上市。當這家低調的百強房企走到聚光燈下，其高成長的面紗才逐漸揭開。
據智通財經APP了解，港龍中國地產2007年起步於常州後就接連推出兩個新項目，其中「港龍華庭」就位於當時非常熱門的「青楓公園版塊」，從這個項目上能看出這家公司雖然年輕，但投資眼光卻十足的老道。
2012年，港龍地產的足跡擴展至長三角地區周邊城市，包括江蘇常熟、鹽城、連雲港及南通以及浙江杭州、嘉興、湖州及紹興等城市。
2018年進軍上海、及河南省和貴州省內，2019年總部遷至上海。目前，港龍地產在長三角地區的版圖仍在不斷擴大。今年4月，首次進入安徽省後，務實高效的港龍從快速組建團隊到獲地蕪湖不足一個月的時間。至此，公司已經完成在全國23個城市實現布局，其中南通、蘇州、常州、鹽城等城市均為深耕、精耕城市。
(截至2020年3月31日港龍地產所開發項目的地理分布)
藉助合作開發，走上增長快車道
在深耕長三角大本營的同時，港龍地產從2015年底開始與其他大型房企合作開發，並由此走上了加速增長的快車道。
在合作開發中，通常是第三方合作夥伴為聯合開發的項目注資，此舉有利於減少港龍地產在土地競投的現金流壓力，降低資本投資及開發成本，及分散風險。
從行業來看，跑馬圈地的時代早已過去，由競爭轉為「競合」，合作拿地、合作開發已經成為絕大多數房企的常態化生存方式。2020年由於行業整合加速，房企增強合作的意願比以往更強烈，不管是華潤置地、中海地產、中交地產等國企，還是融信中國、中國奧園、弘陽地產等民企，均在業績會上透露出增加土地聯合獲取開發的投資態度。
藉助合作開發的方式，港龍中國地產三年內收入實現4-5倍的增長跨越，複合年增長率為113.5%。在目前的64個項目中，有49個項目為與碧桂園、中南建設、融創中國、弘陽地產、正榮地產等知名房企共同開發。
克而瑞數據顯示，2018年港龍地產以143.6億元名列全口徑銷售第89位，首次躋身百強之列，至2019年全口徑銷售299.4億元，排名上升至第87位。
三年收入複合增長率超113%，盈利能力強勁
伴隨著規模的擴大，港龍地產的業績也迅猛增長。資料顯示，2017-2019年，公司物業開發及銷售複合年增長率為113.5%;歸母淨利潤複合年增長率為361.6%。
對應期內，已交付總建築面積與價格均有顯著增長，另外值得一提的是平均成本佔平均售價的百分比逐年在下降，從78.1%降至57.3%，這或許與公司的高周轉策略及品牌溢價有關。
以深耕城市常州的龍悅府項目為例，其 2019年4月拿地，8月底取得預售證，入市三個月去化即達到90%以上，成為當地銷售最火爆的樓盤。據了解，該項目熱銷的原因主要是品牌認可度高，產品定位精準，推售節點合理，供貨與銷售緊密銜接。
在長三角區域市場，港龍地產的樓盤因其過硬的產品品質和優秀的服務、以及二手房市場上出色的溢價能力而享有盛譽，也因此吸引了各大知名房企與之合作。
除了龍悅府之外，由於地段優越、產品力強等優勢，港龍地產蘇州常熟紫譽華庭、南通翰林首府、紹興鉑樾府等項目開盤後也尤為熱銷。紫譽華庭為區域內第一個打響「城鐵版塊」概念的項目，加上其深耕城市的品牌影響力，因此也是常熟2019年銷冠項目;翰林首府擇址全國著名的海安中學旁，配了一支精英隊伍做到了六開六罄的好業績;而去年獲地的鉑樾府，在確定產品定位大方向的同時，技術研發部門深刻總結了近兩年來江浙客戶對于洋房和疊墅更新更細微的需求，通過打造高品質景觀、調整面寬，提升了客戶的舒適度和體驗感 ，從而項目也成為紹興市場上一個明星樓盤。
高溢價能力往往能夠帶來可觀的利潤。2017-2019年，港龍地產毛利率分別為21.9%、30.8%、42.7%，淨利率分別為7.6%、20%、23.8%，逐年提升且遠高於行業平均水平，展現了強大的盈利能力。
值得一提的是，今年一季度，受疫情影響，房企銷售普遍慘澹，港龍地產雖然合約銷售額減少12.7%，但集團應佔合約銷售額卻逆勢同比增長80.2%，仍保持較高的成長性。
智通財經APP了解到，一季度應佔合約銷售額大幅增長，主要是由於2019年及2020年一季度增加9個由其附屬公司分開發的預售項目，與去年同期相比，今年一季度由附屬公司開發的可供銷售項目數量大幅增加。
土儲豐富，保障未來業績高確定性增長
結合合約負債及土儲來看，港龍地產業績爆發式增長或許才剛開始。
截至2017年、2018年及2019年末，港龍地產合約負債分別約為25.27億元、36.54億元、84.16億元，可以看出2019年末的合約負債大幅增加，甚至遠超過前兩年之和。對於預售制的房企來說，合約負債代表已售未結轉的項目金額，房企規模和銷售不斷擴大，合約負債也會隨之增加，隨著項目竣工交付，這些合約負債將逐漸確認為收入。
據港龍地產預計，在2019年末的合約負債中，有約36.78億元將在2020年內交付後確認為收益，剩餘47.38億元將在其後年度確認，這意味著即使不考慮今年的銷售情況，港龍地產業績高增長至少在未來兩年仍將持續。
現有土儲也為未來增長提供了保障。截至2020年3月31日，港龍地產權益土儲總建築面積544.44萬平方米，其中開發中的建築面積475.17萬平方米。
截至2020年3月末，港龍地產已在22個城市擁有64個開發項目，作為對比，2017-2019年的收益主要僅來自4個城市的9個物業項目。這就是港龍地產未來業績成長最大的藍海。
從目前的開發情況、推盤計劃及參照過去入市項目的表現推測，港龍地產今明兩年的業績增速可能快於過去。
港龍地產另一看點來自降槓桿的空間。目前公司的負債率高於同行，一旦上市後，港龍地產的融資渠道將更加多元化，融資成本下降有望為利潤增長釋放空間。
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