[摘要] 今年2月底以來，已有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、中國文旅、三巽控股、港龍中國地產、實地地產、大唐地產等十餘家內地房企紛紛遞表申請在港上市。房企赴港IPO熱情高漲的背後，到底有著怎樣的深刻含義？
2020年註定是不平凡的一年，回顧這一年樓市可謂跌宕起伏、魔幻重重。
上半年樓市遭遇「黑天鵝」，市場在經歷了「冰封期」、「修復期」……隨著疫情得到控制，房地產才逐漸步入正軌。
這一年，雖負重前行，但韌性十足，從變相鬆綁限購到城市再掀搶人大戰，從多地樓市躁動、萬人搶房到政府出拳、重申「房住不炒」……
這一年，更有一大波關鍵詞貫穿且影響了中國樓市，諸如「房住不炒、因城施策、人才引進、三道紅線、長租公寓、房企赴港IPO」等。
我們今天著重要提的樓市關鍵詞是「房企赴港IPO」。
今年2月底以來，已有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、中國文旅、三巽控股、港龍中國地產、實地地產、大唐地產等十餘家內地房企紛紛遞表申請在港上市。
房企赴港IPO熱情高漲的背後，到底有著怎樣的深刻含義？
中小房企瀕臨絕境上市成「救命渠道」
數據顯示：2020年前10月全國已有453家破產的房企，平均每天1.5家。
新冠肺炎疫情的突襲，使得大多數房企斷檔了兩個多月的銷售回款，融資節奏也被徹底打亂。導致他們的資金鍊緊張，到期的巨額債務又臨近。一些中小企業在高負債的壓力下，形成大規模的破產流。
市場的轉向，以及行業的競爭，讓中小房企站在了生死邊緣，能否上市成為了他們決定命運的一站。
只有通過上市，公司平臺才能繼續融資。這樣他們才能在歸還借款的同時，擴大公司規模，以此來穿越行業周期。
破發、認購不足估值流血的上市
2020年內，已有7家內地房企成功赴港上市，分別為：匯景控股、港龍中國地產、金輝控股、上坤地產、祥生控股、領地控股、大唐地產。
其中除了祥生和領地之外，其它5家均出現了上市首日即破發的現象。
比如12月11日掛牌的大唐集團控股，上市首日就上演「過山車」。股價開盤破發，一路暴跌，最大跌幅超過了18％。隨後各路資金博弈，總算拉回了發行價。
很明顯，此刻不是上市的好時機，但房企退後一步就是萬丈深淵。房企的融資渠道正越來越緊，融資成本飛速上漲，如果這個時候不去擁抱資本，很有可能被活活渴死。
「三道紅線」攔路二次遞表延遲上市現象頻發
今年8月20日，監管出臺史上最嚴的「三道紅線」：房企淨負債率不得大於100％；房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70％；房企「現金短債比」小於1。
「三道紅線」的最終目的就是調節房企的融資行為、融資結構，限制野蠻擴張，保障房產行業平穩健康發展。
「三道紅線」的發布，意味著高槓桿的房企從市場上獲得融資變得不再容易，房企的償債壓力也隨之而來。
與此同時，中小房企的上市之路更加艱難。
截至11月24日，仍在排隊赴港上市的房企尚有8家（含招股書已過期），其中有多家企業都是經過二次遞表尚未完成IPO。
即便如此，這些中小房企的上市意願仍舊很強。
2019年至今，規模較小房企受疫情影響業績增長承壓，監管部門融資政策未見明顯放鬆，「三道紅線」的監管新規又迫在眉睫。這種多方承壓的背景下，赴港尋求融資機會，已然被中小房企當成了最後一根「救命稻草」。
知名房企積極分拆物業公司赴港上市 今年已有16家
2020年以來，物業企業上市成為資本市場一道新的風景線。截至2020年12月10日，今年以來共有16家物業公司上市。值得注意的是，這16家公司均為上市房企分拆旗下物業板塊單獨赴港上市。
近年來，國內房地產企業融資越收越緊。在三道紅線公布之後，新規帶來的影響也開始初步顯現。最直接的結果是房企融資規模顯著減少，這也使得房地產公司自身估值受限，市值降低。
在降負債的壓力逼迫下，拆分物業板塊上市，成為企業緩解負債壓力的方式之一。在業內看來，物業股由於具備穩定的現金流，一直被港股市場所青睞，普遍能獲得高估值，也就更容易獲得融資。
不過需要指出的是，原本疫情之後普遍受到資本市場追捧的物業股，自9月以來開始持續下跌，股價回調、市值縮水、IPO破發反而成為了物業股的主要特徵。
從當前物業股的股價表現看，行業分化開始加劇，具有較強增長能力以及背靠實力房企的物業股，才會在資本市場擁有更強的競爭力。
政策持續收緊，房地產高槓桿時代已結束
在「三道紅線」發布之後，地方調控政策不斷。各地政府接連發布關於加強房地產市場調控的通知，對房企的金融監管「加碼」更為嚴厲了。
這也意味著，房地產行業依靠高槓桿實現規模增長的時代將要結束了，未來行業將進入依靠自身經營能力實現增長的階段。
因此比起赴港IPO，奢求融資機會，房企提升企業管理和運營能力，重視現金流、降低高槓桿才是更加正確的選擇。
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