文/謝逸楓
重生，是形容2020年中國經濟、房地產最好的詞。經過一年的努力，經濟、房地產終於度過了最危險、最艱難的一年。經濟、房地產2020年一季度冰封、二季度重啟、三季度修復、四季度回暖。可謂是先抑後揚，先低後高的逆轉。毫無疑問，2020年中國房地產市場的銷售（約17億平方米）、金額（17萬億元）創造新的紀錄。
2020年，值得銘記的一年。一場突如其來的疫情，打亂了中國經濟發展、房地產調控的節奏。2016年下半開始，調控收緊，到2019年，樓市因人才、戶籍政策放鬆，一直溫火平穩上行。過去一年，如果不是疫情，對人民生命、經濟、金融、債務、財政產生重大的威脅、衝擊，是不可能會出現貨幣與財政放水、房地產救市的。
回顧過去一年，房地產與中國經濟終於在上半年寒冷、蕭條，下半年逐漸走困境、反彈。目前通往復甦、回暖之路，各項指標紛紛轉正。不知道是疫情，拯救了房地產，還是房地產，拯救了中國經濟。總之，最可怕、最危機時刻已經過去了。這就是所謂的房地產經濟學，唯一正增長的世界主要經濟體國家，只有在中國才能實現如此好的成績。
當前，疫情依然存在。我們不能放鬆，必須時刻警惕疫情再度爆發。疫情，正在肆無忌憚的無情摧殘人類的身體、健康、思想，讓世界各國經濟、金融、債務、企業、人民身陷死亡危機，強診、死亡人數每日都在上升。2021年，在疫情沒有完全消滅之時，對於經濟、房地產的影響，依然是存在的，不管是世界各國，還是在中國，也是如此的。
中國是抗疫，最成功的國家。所以，GDP是世界主要經濟體唯一正增長的國家。這是一場史上前所未有的重大浩劫，正在威脅人類的生命安全。面對史上最大的疫情危機，各國人民團結一致、同心同力、同舟共濟的共同抗疫。
言歸正傳。最能夠代表2020年中國房地產十大關鍵詞的，究竟有哪些？上周，很多人問，怎麼要十個關鍵詞，總結過去一年的變化。回望2020年，中國房地產呈現出了鮮明的經濟、政策、市場季度效應，與疫情的控制有直接的關係。
按照季度看，一季度，疫情突發，全國樓市按下暫停鍵。二季度，樓市重啟，復工復產，加速回暖。三季度，調控趨嚴，各地新政頻出落地。四季度，去槓桿，降負債，以加快銷售回款，收緊融資渠道成主線，是企業營銷促增的關鍵節點。
以下十大關鍵詞，基本上看懂了2020年樓市。下面就來個2020年中國房地產十大關鍵詞盤點，通過關鍵詞，看看過去一年的變化與回顧。由於熱點詞多，不過，代表關鍵詞的不多。因此，按照政策、市場、房企來進行選擇，比較具有針對性。除了下面十大關鍵詞外，另外是購租並舉、租賃住房、共有產權房、長租公寓、LPR、賣地金額刷新歷史紀錄。
關鍵詞一：房住不炒，因城施策
國家層面，是房住不炒、長效機制、不將房地產作為短期刺激經濟的手段、約談與點名、三穩、推進房地產稅，地方層面是人才新政、人才落戶、租房落戶、因城施策、分類指導、一城一策。因此，房住不炒，因城施策是2020年樓市調控政策的主題，2021年亦是，因為政策保持穩定性、連續性。
2020年是井噴式的調控政策一年。城市的房地產調控政策明顯增加，11月單月房地產調控次數就達到了33次， 1~10月份房地產調控的次數共計高達458次。從7月份以來，全國已經累計有杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳、南京、長春、海口、西安、寧波等32個城市出臺了收緊性政策，政策的目的主要是為樓市降溫。
關鍵詞二：三道紅線（345融資新規）
影響2020年全年年與未來三年到五年房地產市場、融資、土地市場最深的政策，直接關係到資金的使用、項目的運營、土地項目的取得、房企的規模擴張、房企金融槓桿的使用、債務到期還債困難等。所以，這個三道紅線（345融資新規）非常具有代表性，2021年繼續執行345新規。
2020年，對房企衝擊最大的兩大事件，一是疫情的突發，二是融資的「三道紅線」。8月20日，推出的針對重點房企的資金監管和融資管理規則，其中「三道紅線」的指標是業界關注的焦點，成為房企融資的轉折點。10月14日，央行講，將會同住建部和其他相關部門，穩步擴大適用範圍。
關鍵詞三：樓市「黑天鵝」（疫情）
應該講，對樓市的影響是非常巨大的。讓房地產市場各項指標負增長，地價首次下降，供求兩端的市場進入負增長的水平。不少中小房企死掉、有千億房企死掉，或者是債務違約、股權轉變、賣項目，併購增多、長租平臺爆雷，都是與「黑天鵝」（疫情）、三道紅線有直接關係。2021年，因「黑天鵝」（疫情）逐漸遠離房地產，市場利好。
關鍵詞四：物業分拆上市潮
這是應對345新規的常規動作，也是未來的大趨勢。截止11月，全國上市物企已達到34家，其中2020年上市數量已至10家，已遞交招股書尚未上市交易的物企有10家，包括恆大、建發、華潤萬象生活等。2020年將成為物企上市「大年」，上市數量將創歷年新高，物管行業的資本窗口期將繼續開放，物企業績保持雙位數增長。
關鍵詞五：雲賣房（網上賣房、直播賣房）+全民營銷
為了應對「黑天鵝」（疫情），房企紛紛出大招推銷房子。雲賣房（網上賣房、直播賣房）+全民營銷的花式營銷模式，引起市場強烈發反響。其中代表著房企最新的營銷、銷售渠道的創新企業，可謂是發揮的淋漓盡致。特別是恆大，收穫滿滿，還有其他的千億房企。
關鍵詞六：房企轉型
實質上是經營、業務模式的多元化，代建、物業上市、與政府合作（軌道物業）、投資物業、商業地產、旅遊地產、物流地產、養豬等。不過，這個不是轉型。所謂的轉型住宅轉向商業，賣轉向租，或者是退出房地產，去幹別的行業。目前看，房企更多的是業務、經營方面的調整，即使是萬達，還是重資產的開發。
關鍵詞七：一二手房倒掛
北上廣深等一線城市、二線城市，都爆發過一二手房倒掛現象。其中深圳等城市出現樓盤大量的打新，「代持」購房。打新其實就相當於打新股，買到新房就能賺錢對很多購房者來說，是放大了市場需求。或者是搶房大戰，或者是深夜排隊買房，或者是天價的喝茶費、資格轉名費，或者是日光碟。其背後的原因是限價、限籤、搖號賣房的政策，導致一手房比二手房便宜，很多人紛紛搶房。
關鍵詞八：城市分化
最能代表城市的變化之一，就是城市分化。背後的原因是調控收緊、人口流動、供需關係不同，形成所謂的房價、供需、土地市場的分化。分城市看，量價方面，一線房價總體先抑後穩。二線城市漲跌並存，沒有出現大起大落可能性不大。三四線城市總體下降多。土地市場方面，一二線城市最火熱，三四線城市比較溫和。
關鍵詞九：城市更新（存量改造）
這是2019年與2020年，房地產市場供應端最大的變化，存量物業收購和城市改造，成為房企最集中拿地的典型。城市更新，是2020年全國各地方城建的重點工作，嚴把棚改的範圍和標準，將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持範圍。從2016年到2020年8月，全國開工改造各類棚戶區2300多萬套，超額完成「十三五」棚改目標任務。
關鍵詞十：業主維權
2020年全國各地樓盤的業主維權案例、人數、涉及到的房企數量達到新高，涉及到萬科等千億以上房企。每次進入到調控收緊周期，都會發生業主維權的現象。業主維權的內容，集中於逾期交房、爛尾樓、房屋質量、物業過高、虛假宣傳、空白合同、偷工減料、教育配套無法落實、房價下跌過多要求退房、精裝修房出問題等。因此，今年與2018年一樣，一樣是業主維權年。