[年報]南國置業(002305)2009年年度報告- CFi.CN 中財網

[年報]南國置業(002305)2009年年度報告

時間：2010年03月30日 07:07:30&nbsp中財網

武漢南國置業股份有限公司

2009年年度報告

重要提示

本公司董事會、監事會及其董事、監事、高級管理人員保證本報告所載資料不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，並對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。

大信會計師事務有限公司為本公司2009 年度財務報告出具了標準無保留意見的審計報告。

公司董事長許曉明先生、財務總監餘硯新先生及會計 管人員吳俊女士聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、完整。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

第一節 公司基本情況一、公司法定名稱中文名稱：武漢南國置業股份有限公司中文名稱縮寫：南國置業英文名稱：WUHAN LANGOLD REAL ESTATE CO., LTD.英文名稱縮寫：LANGOLD二、公司法定代表人：許曉明三、公司董事會秘書：王一禾聯繫電話：[phone]

傳 真：027-83988055

電子信箱：[e-mail]董事會證券事務代表：譚永忠聯繫電話：[phone]

傳 真：027-83988055

電子信箱：[e-mail]聯繫地址：湖北省武漢市漢口解放大道201 號四、公司註冊地址：湖北省武漢市武昌區南湖中央花園會所公司辦公地址：湖北省武漢市漢口解放大道201 號郵政編碼：430034

公司國際網際網路網址：http://www.langold.com.cn公司電子信箱：http://www.langold.com.cn五、公司信息披露報紙名稱：《中國證券報》、《證券時報》、上海證券報》、《證券日報》公司年 報告國際網際網路網址：http://www.cninfo.com.cn公司年 報告備置地點：公司董事會辦公室六、公司股票上市交易所：深圳證券交易所股票簡稱：南國置業股票代碼：002305

七、公司其他有關資料公司首次註冊登記日期：1998 年7 月27 日首次註冊登記地點：武漢市工商行政管理局

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告公司最近 次變更註冊登記日期：2009 年12 月30 日公司變更註冊登記地點：武漢市工商行政管理局企業法人營業執照註冊號：420100000009433

稅務登記號碼：420106707098970

公司聘請的會計師事務所名稱：大信會計師事務所有限公司公司聘請的會計師事務所辦公地址：武漢市中山大道1056 號金源世界中心AB 座

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

第二節 會計數據和業務數據摘要

一、本報告期主要財務數據 單位：（人民幣）元

項 目 金 額

營業利潤 187,472,793.99

利潤總額 218,282,115.78

歸屬於上市公司股東的淨利潤 166,186,365.12

歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益後的淨利潤 143,079,773.77

經營活動產生現金流量淨額 -150,601,175.62

二、非經常性損益項目 單位：（人民幣）元

非經常性損益項目 金 額

非流動資產處置損益 281,164.40

計入當期損益的政府補助，但與公司正常經營業務密切相關，符合

31,400,000.00

國家政策規定、按照一定標準定額或定量持續享受的政府補助除外

除上述各項之外的其他營業外收入和支出 -871,842.61

少數股東權益影響額 1,600.00

所得稅影響額 -7,704,330.44

合 計 23,106,591.35

三、截止報告期末前三年主要會計數據和財務指標

1、主要會計數據 單位：（人民幣）元

本年比上年增減

2009 年 2008 年 2007 年

（％）

營業總收入 587,280,712.31 553,556,376.85 6.09% 579,529,596.40

利潤總額 218,282,115.78 217,002,618.16 0.59% 236,203,553.68

歸屬於上市公司股東

的淨利潤 166,186,365.12 160,956,817.18 3.25% 136,137,871.55

歸屬於上市公司股東

的扣除非經常性損益 143,079,773.77 162,960,047.25 -12.20% 131,091,163.58

的淨利潤經營活動產生的現金

-150,601,175.62 -15,641,333.23 37,562,914.67

流量淨額

本年末比上年末增

2009 年末 2008 年末 2007 年末

減 （％）

總資產 2,275,907,474.20 1,743,699,219.62 30.52% 1,365,911,270.72

歸屬於上市公司股東

的所有者權益 1,337,688,938.37 638,142,573.25 109.62% 498,785,756.07

股 本 480,000,000.00 432,000,000.00 11.11% 432,000,000.00

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

2、主要財務指標 單位：（人民幣）元

2009 年 2008 年 本年比上年增減 （％） 2007 年

基本每股收益 （元/股） 0.38 0.37 2.70% 0.39

稀釋每股收益 （元/股） 0.38 0.37 2.70% 0.39

扣除非經常性損益後的基本每

0.33 0.38 -13.16% 0.38

股收益 （元/股）

加權平均淨資產收益率（%） 20.42% 28.77% -8.35% 35.29%

扣除非經常性損益後的加權平

17.58% 29.13% -11.55% 33.98%

均淨資產收益率 （%）

每股經營活動產生的現金流量

-0.31 -0.04 0.09

淨額 （元/股）

本年末比上年末增減

2009 年末 2008 年末 2007 年末

（％）

歸屬於上市公司股東的每股淨

2.79 1.48 88.51% 1.16

資產 （元/股）

註：根據《企業會計準則第34 號—每股收益》及《公開發行證券的公司信息披露編報規則第9

號—淨資產收益率和每股收益的計算及披露》規定，2007 年每股收益按照加權總股本348,440,912

股計算，2008 年每股收益按照加權總股本432,000,000 股計算，2009 年每股收益按照加權總股本

440,000,000 股計算；

註：2009 年 基本每股收益和稀釋每股收益=歸屬於公司普通股股東的淨利潤/加權平均股本數=166,186,365.12/440,000,000=0.38 元/股。其中：

（1）2009 年度歸屬於公司普通股股東的淨利潤為166,186,365.12 元。

（2）2009 年 加權平均股本數為440,000,000 股。其中：報告期初股本數為432,000,000 股，

2009 年10 月27 日非公開發行48,000,000 股，增加股份次月起至報告期期末的累計月數為2 個月，因此報告期加權平均股本數為440,000,000 股 （432,000,000+48,000,000 ×2/12）；

註：2009 年度扣除非經常性損益後的基本每股收益=扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤/加權平均股本數=143,079,773.77/440,000,000=0.33元/股。其中：

（1）2009 年度扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤為143,079,773.77 元。

2009 年 歸屬於公司普通股股東的淨利潤為 166,186,365.12 元，扣除非經常性損益

23,106,591.35 元後，扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤為143,079,773.77 元。

（2）2009 年 加權平均股本數為440,000,000 股。其中：報告期期初股本數為432,000,000

股，2009 年10 月27 日公開發行48,000,000 股，增加股份次月起至報告期期末的累計月數為2 個月，因此報告期加權平均股本數為440,000,000股 （43,2000,000+48,000,000×2/12）。

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第三節 股本變動及股東情況

一、報告期公司股份變動情況表 單位：股

本次變動前 本次變動增減（+，-） 本次變動後

數量 比例 發行新股 送股 公積金轉股 其他 小計 數量 比例

一、有限售條件股份 432,000,000 100.00% 9,600,000 9,600,000 441,600,000 92.00%

1、國家持股 74,026 74,026 74,026 0.02%

2、國有法人持股 1,638,444 1,638,444 1,638,444 0.34%

3、其他內資持股 432,000,000 100.00% 7,887,530 7,887,530 439,887,530 91.64%其中：境內非國有法人

116,414,064 26.95% 7,887,530 7,887,530 124,301,594 25.89%持股

境內自然人持股 315,585,936 73.05% 315,585,936 65.75%

4、外資持股

其中：境外法人持股

境外自然人持股

5、高管股份

二、無限售條件股份 38,400,000 38,400,000 38,400,000 8.00%

1、人民幣普通股 38,400,000 38,400,000 38,400,000 8.00%

2、境內上市的外資股

3、境外上市的外資股

4、其他

三、股份總數 432,000,000 100.00% 48,000,000 48,000,000 480,000,000 100.00%

其中：限售股份變動情況表 單位：股

本年解除 本年增加

股東名稱 年初限售股數 年末限售股數 限售原因 解除限售日期

限售股數 限售股數武漢新天地投

104,405,328 0 0 104,405,328 首發鎖定 2012 年11 月6 日資有限公司武漢南國投資

12,008,736 0 0 12,008,736 首發鎖定 2010 年11 月6 日股份有限公司

許曉明 242,204,256 0 0 242,204,256 首發鎖定 2012 年11 月6 日

裴興輔 30,304,800 0 0 30,304,800 首發鎖定 2010 年11 月6 日

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

周道志 10,045,296 0 0 10,045,296 首發鎖定 2010 年11 月6 日

許賢明 5,867,424 0 0 5,867,424 首發鎖定 2010 年11 月6 日

王昌文 5,572,800 0 0 5,572,800 首發鎖定 2010 年11 月6 日

王 3,255,984 0 0 3,255,984 首發鎖定 2010 年11 月6 日

李小兵 2,763,072 0 0 2,763,072 首發鎖定 2010 年11 月6 日

李 軍 2,759,184 0 0 2,759,184 首發鎖定 2010 年11 月6 日

馬天煒 2,352,672 0 0 2,352,672 首發鎖定 2010 年11 月6 日

嚴徵濤 2,260,656 0 0 2,260,656 首發鎖定 2010 年11 月6 日

謝榮華 2,260,656 0 0 2,260,656 首發鎖定 2010 年11 月6 日

劉繼成 1,408,320 0 0 1,408,320 首發鎖定 2010 年11 月6 日

王一禾 1,226,016 0 0 1,226,016 首發鎖定 2010 年11 月6 日

餘硯新 848,880 0 0 848,880 首發鎖定 2010 年11 月6 日

高秋洪 1,329,264 0 0 1,329,264 首發鎖定 2010 年11 月6 日

李元青 469,584 0 0 469,584 首發鎖定 2010 年11 月6 日

陳秉西 657,072 0 0 657,072 首發鎖定 2010 年11 月6 日

網下配售 0 0 9,600,000 9,600,000 首發鎖定 2010 年2 月6 日

合 計 432,000,000 0 9,600,000 441,600,000 － －

二、歷次股票發行與上市情況

1、經中國證券監督管理委員會證監許可[2009]1078 號文核准，公司於2009 年10 月27 日首次公開發行人民幣普通股不超過4,800 萬股。本次發行採用網下向詢價對象配售與網上向社會公眾投資者定價發行相結合的方式，其中網下配售960 萬股，網上定價發行3840 萬股，發行價格12.3 元/股。

2、經深圳證券交易所《關於武漢南國置業股份有限公司人民幣普通股股票上市的通知》（深證上[2009]146 號文）批准，本公司發行的人民幣普通股股票在深圳證券交易所上市，股票簡稱「南國置業」，股票代碼「002305」；其中本次公開發行的股份中網上定價發行的4800 萬股自2009 年

11 月6 日起在深圳證券交易所中小企業板上市交易，其餘向詢價對象配售的960 萬股限售三個月於

2010 年2 月8 日上市交易。

三、股東和實際控制人情況

1、截至2009 年12 月31 日，公司股東總數為23447 戶，其中有限售條件的流通股253 戶，無限售條件的社會公眾流通股23194 戶。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

2、公司前10 名股東、前10 名無限售條件股東的持股情況：

股東總數 23447

前10 名股東持股情況

持有有限售條 質押或凍結的股份

股東名稱 股東性質 持股比例 持股總數

件股份數量 數量

許曉明 境內自然人 50.46% 242,204,256 242,204,256 0

武漢新天地投資有限公司 境內非國有法人 21.75% 104,405,328 104,405,328 0

裴興輔 境內自然人 6.31% 30,304,800 30,304,800 0

武漢南國投資股份有限公司 境內非國有法人 2.50% 12,008,736 12,008,736 0

周道志 境內自然人 2.09% 10,045,296 10,045,296 0

許賢明 境內自然人 1.22% 5,867,424 5,867,424 0

王昌文 境內自然人 1.16% 5,572,800 5,572,800 0

王 境內自然人 0.68% 3,255,984 3,255,984 0

李小兵 境內自然人 0.58% 2,763,072 2,763,072 0

李 軍 境內自然人 0.57% 2,759,184 2,759,184 0

前10 名無限售條件股東持股情況

股東名稱 持有無限售條件股份數量 股份種類

劉漢波 200,000 人民幣普通股

黎澤文 192,551 人民幣普通股

項 澤 185,300 人民幣普通股

麥伯賢 177,369 人民幣普通股

王愛貞 160,000 人民幣普通股

鄒新民 142,710 人民幣普通股

冀曉斌 136,600 人民幣普通股

王 力 134,500 人民幣普通股

陳海忠 133,200 人民幣普通股

茹穎妍 132,900 人民幣普通股

1、公司股東許曉明先生系武漢新天地投資有限公司控股股東，屬於 致行動人。

2、股東許賢明先生與許曉明先生為兄弟關係。上述股東關聯關係或 致

3、公司未知其他股東之間是否存在關聯關係和 致行動人等情形。行動的說明

對前 10 名無限售條件流通股股東未知是否存在關聯關係，也未知是否屬於《上市公司

持股變動信息披露管理辦法》中規定的 致行動人。

3、持有發行人5%以上股份的主要股東是：自然人許曉明先生和裴興輔先生，法人武漢新天地

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告投資有限公司。其中許曉明先生是本公司的控股股東及實際控制人。

4、公司控股股東及實際控制人情況

（1）公司的控股股東

公司控股股東許曉明先生，中國國籍，無境外永 居留權；許曉明先生直接持有本公司股份

24,220.4256 萬股，佔股權比例50.46%，通過武漢新天地投資有限公司間接持有本公司20.66%的股

權，系本公司創始人，中國人民銀行總行研究生部經濟學碩士，美國西北大學KELLOGG 商學院/香港科技大學EMBA。中國九三學社社員，高級經濟師，現任武漢市人大代表，湖北省政府參事，武漢市工商聯副會長，中國光彩事業武漢促進會副會長。

（2）公司與實際控制人之間產權和控制關係圖

許曉明先生

許曉明許曉明先先生生

許曉明許曉明許曉明先先先生生生

9595%%

505050...464646%%% 武漢武漢武漢新天新天新天地地地投投投資資資有有有限限限公司公司公司

5050..4646%% 武漢武漢新天新天地地投投資資有有限限公司公司

2200..6666%%

武漢南國武漢南國置置業股份業股份有有限公司限公司

武漢南國武漢南國武漢南國置置置業股份業股份業股份有有有限公司限公司限公司

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

第四節 董事、監事、高級管理人員和員工情況

一、公司董事、監事、高級管理人員的情況

1、公司董事、監事、高級管理人員的基本情況：

報告期內從 是否在股

公司領取的 東單位或

姓 名 職 務 性別 年齡 任期起始日期 任期終止日期 年初持股數 年末持股數 變動原因 報酬總額 其他關聯

（萬元）（稅單位領取

前） 薪酬

許曉明 董事長 男 47 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日242,204,256 242,204,256 無變動 85.00 否

裴笑箏 董事兼總經理 女 41 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 0 0 無變動 78.00 否

王昌文 董事兼副總經理 男 42 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 5,572,800 5,572,800 無變動 37.00 否

王一禾 董事兼董事會秘書 男 43 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 1,226,016 1,226,016 無變動 19.00 否

劉繼成 董 事 男 47 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 1,408,320 1,408,320 無變動 5.00 否

王 董 事 男 48 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 3,255,984 3,255,984 無變動 22.00 否

餘硯新 財務總監 男 49 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 848,880 848,880 無變動 20.00 否

呂志偉 獨立董事 男 56 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 0 0 無變動 5.00 否

向德偉 獨立董事 男 48 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 0 0 無變動 5.00 否

吳曉東 獨立董事 男 41 2007 年12 月20 日 2010 年09 月25 日 0 0 無變動 5.00 否

周道志 監 事 男 61 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 10,045,296 10,045,296 無變動 10.00 否

許賢明 監 事 男 48 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 5,867,424 5,867,424 無變動 5.00 否

周 旻 監 事 女 39 2007 年09 月25 日 2010 年09 月25 日 199,300 199,300 無變動 5.00 否

合 計 - - - - - 270,628,276 270,628,276 - 301.00 -

2、現任董事、監事、高級管理人員的主要工作經歷和在除股東單位外的其他單位任職或兼職

情況

（1）董事

許曉明先生，1963年出生，中國人民銀行總行研究生部經濟學碩士，美國西北大學KELLOGG 商

學院/香港科技大學EMBA，中國九三學社社員，高級經濟師。曾就職於中國人民銀行深圳分行，曾

任中國寶安集團副總經理。現任湖北省政府參事、武漢市人大代表，武漢市工商聯副會長，中國光

彩事業武漢促進會副會長。1998 年創立本公司。現任本公司董事長，本屆任期自2007 年9 月25 日

至2010 年9 月25 日。

裴笑箏女士，1969年出生，加拿大約克大學工商管理學碩士，美國註冊會計師（USCPA）、美國

註冊金融分析師（CFA），擁有加拿大永久居留權。曾任中國交通銀行長春分行投資分析師、深圳市

中南證券總經理、加拿大多倫多道明證券高級金融衍生物分析師，2003 年進入本公司。現任本公司

董事兼總經理，本屆任期自2007 年9 月25 日至2010年9 月25 日。

王耕先生，1962 年出生，華中科技大學MBA，經濟師。先後就職於中國銀行湖北省分行、鄂海

實業有限公司、武漢國際租賃有限公司，參與創立本公司，歷任總經理助理、副總經理。現任本公

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告司董事，本屆任期自2007 年9 月25 日至2010年9 月25 日。

劉繼成先生，1963年出生，武漢大學理學碩士。先後任紡織部幹部學院講師、中國寶安集團深圳中南證券營業部高級研究員、《特區與港澳經濟》雜誌社長兼執行總編輯；參與創立本公司，1998

年－2003 年在本公司工作，先後任董事、常務副總經理、總經理。現任湖北潛龍藥業有限公司董事長、湖北潛江市政協委員。現任本公司董事，本屆任期自2007 年9 月25 日至2010年9 月25 日。

☆ 王一禾先生，1967年出生，研究生學歷，中國註冊會計師、會計師、武漢市武昌區政協委員。曾先後就職於武漢市財政局、武漢市委綜合經濟工委、武漢國際信託投資公司，2005 年進入本公司。現任本公司董事兼董事會秘書，本屆任期自2007 年9 月25 日至2010 年9 月25 日。

王昌文先生，1968年出生，中南財經政法大學MBA，中歐國際工商管理學院EMBA，中國註冊會計師，高級會計師，武漢市 口區人大代表。先後擔任武漢國有資產經營公司投資部經理、武漢國際信託投資公司副總經理，2004 年進入本公司。現任本公司董事兼副總經理，本屆任期自2007年9

月25 日至2010年9 月25 日。

呂志偉先生，1954年出生，研究生學歷，曾任貴州工業大學管理工程系副主任、企業管理處處長，光大銀行總行深圳證券業務部投行部總經理，光大證券公司南方總部副總經理、深圳管理總部總經理，聯華信託投資公司副總裁。現任CHINALLIANCE HOLDING LTD 公司副總裁。現任本公司獨立董事，本屆任期自2007 年9 月25 日至2010 年9 月25 日。

向德偉先生，1962年出生，會計學博士，曾任湖南華菱管線股份公司、南方建材股份公司董事。現任烽火通信股份公司獨立董事（審計委員會主任），中南財經政法大學教授，財務管理研究所所長。現任本公司獨立董事，本屆任期自2007年9 月25 日至2010 年9 月25 日。

吳曉東先生，1969 年出生，法學博士，曾先後於深圳證券交易所、美國證監會、高盛公司、英國金融監管局、香港證監會和香港聯合交易所培訓、調研，曾任中國證監會法律部法規處副處長、上市公司部併購處副處長、公司治理監管處處長、發行審核委員會委員、併購重組委員會委員。現就職於華泰證券。現任本公司獨立董事，本屆任期自2007 年12月20 日至2010 年9 月25 日。

（2）監事

周道志先生，1949年出生，碩士研究生，高級經濟師。曾先後擔任中國人民銀行深圳分行處長，中國光大 （香港）集團董事，中國光大銀行總行副行長，光大證券公司董事、常務副總裁，博時基金管理公司董事長、黨委書記。現任本公司監事會主席，本屆任期自2007年9 月25 日至2010年9

月25 日。

許賢明先生，1962年出生，工商管理碩士。曾先後就職於合肥電晶體廠、湖北農學院、中國寶安集團。現任本公司監事，本屆任期自2007 年9 月25 日至2010年9 月25 日。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

周旻女士，1971 年出生，本科學歷。曾先後就職於長江大酒店、湖北活力美潔時洗滌用品有限公司，2002年進入本公司。現任本公司監事，本屆任期自2007 年9 月25 日至2010年9 月25 日。

（3）高級管理人員

裴笑箏女士，本公司總經理，簡歷同上。

王昌文先生，本公司副總經理，簡歷同上。

餘硯新先生，1961年出生，統計學博士，高級經濟師。先後任湖北計劃管理學院講師、武漢證券公司董事長助理、武漢國際信託投資公司副總裁。2005 年進入本公司。現任本公司財務總監。本屆任期自2007 年9 月25 日至2010 年9 月25 日。

王一禾先生，本公司董事會秘書，簡歷同上。

3、公司董事、監事和高級管理人員在股東單位的任職情況

姓 名 任職的股東單位名稱 職 務

許曉明 武漢新天地投資有限公司 董 事

裴笑箏 武漢南國投資股份有限公司 董 事

王 武漢南國投資股份有限公司 董事長

王一禾 武漢南國投資股份有限公司 董 事

周 旻 武漢南國投資股份有限公司 監事會主席

4、公司董事、監事和高級管理人員的年 薪酬情況

公司董事、監事和高級管理人員的年 薪酬情況見本節第 項公司董事、監事、高級管理人員的基本情況表。

二、公司員工的基本情況

截止2009 年12 月31 日，包括公司總部、控股子公司，公司共有在崗員工226 人。本公司按照 《中華人民共和國勞動法》建立了公司與職工的勞動用工制度，實行勞動合同制 。員工基本構成如下：

專業構成 學歷構成

專 業 人數 比例（%） 學 歷 人數 比例（%）

管理人員 33 14.60 碩士研究生及以上 24 10.62

技術人員 50 22.12 本 科 124 54.87

其他人員 143 63.28 大 專 35 15.48

高中及以下 43 19.03

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第五節 公司治理結構

一、公司治理情況

報告期內，公司嚴格按照 《公司法》、《證券法》、《上市公司治理準則》、《深圳證券交易所股票上市規則》和中國證監會發布有關法律法規等有要求，不斷規範公司運作和完善公司內部管理制 。公司股東會、董事會、監事會和經營層權責明確，公司整體運作比較規範、獨立性強、信息披露規範，實際情況與中國證監會有關上市公司治理的規範性文件要求基本符合。

1、關於股東與股東大會：報告期，公司嚴格按照 《公司法》、《上市公司股東大會規範意見》、

《公司章程》、《股東大會議事規則》的相關規定召集、召開股東大會，能夠平等對待所有股東，特別是保證中小股東享有平等地位，充分行使自己的權利。

2、關於控股股東與上市公司的關係：公司控股股東行為規範，能依法行使其權利，履行相關義務。公司與控股股東在人員、資產、財務、機構和業務上互相獨立，各自獨立核算、獨立承擔責任和風險，公司具有獨立完整的業務及自主經營能力；公司董事會、監事會和內部機構能夠獨立運作，確保公司的重大決策能按照規範的程序作出。

3、關於董事和董事會：公司董事會的人數與人員符合法律法規與公司章程的要求；公司董事會由9 名董事組成，其中獨立董事3 名。董事 （含獨立董事）的聘任程序符合法律法規和公司章程的要求。公司全體董事能夠依據 〈董事會議事規則〉、〈獨立董事工作制 〉、〈中小企業塊上市公司董事行為指引〉等規定和公司章程及相關工作規程開 工作和履行職責，認真出席董事會和股東大會，積極參加相關知識的培訓，熟悉並掌握有關法律法規。為了完善公司治理結構，公司董事會根據〈上市公司治理準則〉設立了戰略委員會、審計委員會、提名與薪酬考核委員會三個專業委員會，為董事會的決策提供了科學和專業的意見和參考。

4、關於監事和監事會：公司監事會由3 名監事組成，其中1 名為職工代表，監事會能夠本著對股東負責的態度，認真地履行自己的職責，對公司的財務以及公司董事和高級管理人員履行職責的合法、合規性進行有效監督，並發表獨立意見。

5、關於績效評價與激勵約束機制：公司建立了績效考核獎懲制度，按業績和效益對管理人員進行考核和獎勵。

6、關於相關利益者：公司充分尊重和維護相關利益者的全法權益，實現社會、股東、公司、員工等各方面利益的協調平衡，誠信對待供應商和客戶，認真培養每 位員工，堅持與相關利益者至互利共贏的原則，共同推動公司持續、健康、快速發 。

7、關於信息披露與透明 ：公司制定了〈信息披露事務管理制 〉，指定證券事務部負責信息披露工作、接待股東來訪和諮詢。公司公開披露住處的報紙為《中國證券報》、《上海證券報》、〈證

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

券時報〉、〈證券日報〉和巨潮資訊網。公司能夠嚴格按照法律、法規及公司信息披露制度的要求，

真實、準確、完整、及時地披露有關信息，使所有股東有平等的機會獲得信息，促使公司和投資者

之間建立長期、穩定的良好關係，提升公司的投資價值。

公司治理的完善是 項長期的系統工程，需要持續地改進和提高。公司將積極根據有關規定及

時更新完善公司內部制度，及時發現問題解決問題，夯實管理基礎，加強科學決策與內部控制，不

斷提高公司規範運作和法人治理水平，促進公司的平穩健康發 。

二、獨立董事履行職責情況

公司獨立董事在本報告期內恪盡職守、忠實勤勉、依法履行職責，出席年內召開的各次董事會

會議，對各項議案進行認真審議，並從各自專業角 做出獨立、客觀、公正的判斷，不受其他董事

及股東的影響， 實維護了所有股東，特別是中小股東的利益。此外，獨立董事還定期了解公司的

經營情況，關注外部環境變化對公司造成的影響，對公司的戰略發 、內部控制、重大經營決策等

提供了專業性意見，提高了決策的科學性。

報告期內，所有獨立董事未對報告期內相關董事會議案提出異議。

以通訊方式參

董事姓名 具體職務 應出席次數 現場出席次數 委託出席次數 缺席次數

加會議次數

呂志偉 獨立董事 8 8 0 0 0

向德偉 獨立董事 8 8 0 0 0

吳曉東 獨立董事 8 6 2 0 0

本公司全體獨立董事參加了2009 年公司召開董事會5 次及股東大會3 次，共計8 次會議。

三、公司與控投股東 業務、人員、資產、機構、財務等方面的情況

是否獨

情況說明

立完整

業務方面獨立完整情況 是 公司業務完全獨立於控股股東，具有完整的業務及自主經營能力。

人員方面獨立完整情況 是 公司在勞動、人事及工資管理等方面完全獨立。

資產方面獨立完整情況 是 公司與股東之間的產權權屬明確，產權清晰，擁有獨立的無形資產。

公司設立了完全獨立於控股股東的組織機構，不存在與控股股東職能部門間的

機構方面獨立完整情況 是

從屬關係。

公司設立了獨立的財務會計職能管理部門，獨立的會計核算體系和財務管理制

財務方面獨立完整情況 是

度，獨立在銀行開戶。

四、公司內部控制的建立和健全情況

1、公司內部控制相關情況

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（1）內部控制建設的總體方案

公司建立有較為健全的法人治理結構和完善的管理制度，公司現有的內部控制以基本管理制為基礎，下設各業務制 、工作制 、部門職能、崗位職責等，基本管理制 包括治理綱要、股東大會議事規則、董事會議事規則、監事會議事規則、獨立董事制 、董事會專門委員會細則、總經理工作細則、投資者關係管理制 、信息披露事務管理制 、董事會秘書工作制 以及基本業務制

、其他事務制 等各個方面的企業管理制 和內部控制制 。公司各項管理制 建立之後均能得到較好的貫徹執；部門工作制 包括各部門的工作制 ；部門職能制 分部門列明了各部門所具有的職能及工作範圍；已覆蓋了公司運營的各層面和各環節，特別是房地產項目市場研發、規劃報建、項目開發建設、銷售等整個經營過程，形成了規範管理體系，使內部控制制 體系完整、層次分明。

（2）內部控制制 建立健全的工作計劃及其實施情況

根據相關規定的要求不斷提高相關工作人員的業務 質，並適當藉助中介機構提供的諮詢服務，不斷改進和完善經營管理制 和內部控制，提高經營管理和內部控制效能。同時， 實改進下屬子公司的規範運作、信息披露和決策程序。

（3）內部控制檢查監督部門的設置情況

董事會下設立審計委員會，協調內部控制審計及其他相關事宜。公司設立審計部，對公司內部控制制 的執行進行監督，定期對內部控制制度的健全有效性進行評估並提出意見。

（4）內部監督和內部控制自我評價工作開 情況

公司審計部對公司及公司所屬子公司的經營活動、財務收支、經濟效益等進行內部審計監督，並對其內部控制制度的建立和執行情況進行檢查和評價。審計委員會對審計監察部的審計工作予以指導，協調內部控制審計工作及其他事宜。

（5）董事會對內部控制有關工作的安排

繼續加強和完善相關內部控制制度的制定、修訂工作，完善業務流程，明確分工與責任。強化內部控制的培訓宣傳工作，加強公司各級管理人員及新員工對公司內控制度的學習掌握和落實。加強內部控制的監督檢查，分析內部控制缺陷的性質和產生的原因，提出整改要求，並跟蹤內部控制缺陷整改情況。對內部監督中發現的重大缺陷，追究相關責任單位或者責任人的責任。

（6）與財務核算相關的內部控制制度的完善情況

公司按照《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則》等國家有關法律法規，建立了較為完善的財務會計制 和內部控制體系，具體包括會計制 、財務管理制 、信用風險管理辦法、成本費用管理辦法、資產管理辦法、貨幣資金管理辦法等制度，這些制 均得到較好的執行。

（7）內部控制存在的缺陷及整改情況

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公司將繼續完善內部控制制度的制定、修訂工作，完善業務流程，不斷強化公司內部控制。

2、內部審計制度的建立及執行情況

公司全面貫徹執行國家《審計法》、《審計署關於內部審計工作的規定》和《中小企業板塊上市公司特別規定》、《中小企業板上市公司內部審計工作指引》，加強對公司財務收支及經濟活動的審計監督，嚴肅財經紀律，強化內部控制，促進公司健康發 。

公司董事會審計委員會負責公司內、外部審計的溝通、監督和核查工作。審計委員會由3 名董事組成，其中獨立董事2 名，同時由會計專業的獨立董事擔任該委員會主任委員。審計委員會下設審計部，定員3 人，其中審計部負責人一名，由公司董事會審計委員會提名，董事會任免，全面負責審計部的工作。審計部每季 向審計委員會報告 次，內容包括但不限於內部審計計劃的執行情況以及內部審計工作中發現的問題，有效發揮了審計部的獨立審計作用。

報告期內，公司董事會審計委員會按照《公司章程》等相關規定規範運作，監督公司內部審計制 實施情況，促進公司內部審計機構的健全，審核公司財務信息及其披露情況，並督促會計師事務所審計工作。

（1）2008 年 審計以及配合公司申請首次公開發行股票並上市申報組織相關審計工作。

（2）指導、督促公司內部審計部進 步完善和落實公司的內部控制制 和程序；

（3）確定公司2009年 審計工作計劃；

（4）與會計師事務所就審計報告的編制保持溝通與交流。

公司制定了《內部審計制 》等內部控制工作規章制度，對內部審計的審計職權和工作流程做了明確規定。內審部門加強了內部審計管理力度，對公司日常經營的各個環節進行了檢查與評估,檢查監督公司內部控制制度的建立和實施、財務信息的真實性和完整性、經營活動的效率和效果等情況。對發現的問題及時警示、協調、督促公司有關部門進行處理，達到了防範和化解風險的目的，為公司內部控制制度的有效實施提供了強有力的保證，有效防範了公司內控、財務和法律風險。

3、董事會對公司內部控制自我評價

公司按照國家有關法律、法規和規章的要求建立了規範、合理的內部控制體系。公司的法人治理、經營管理、信息披露和重大事項等活動較嚴格的按照公司各項內控制度的規定進行，能夠及時防控公司經營發 過程可能出現的重要錯誤和風險，保證會計記錄和會計信息的真實性、準確性和及時性，保障公司資產的安全和完整，內外部風險得到了合理控制。公司將不斷完善公司現行內部控制制 和體系，以適應業務發 和管理的需要。

4、獨立董事關於公司內部控制自我評價報告的獨立意見：

公司按照深圳證券交易所《中小企業板上市公司內部審計工作指引》的要求，完成了《2009 年

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內部控制自我評價報告》。經認真核查,獨立董事呂志偉、向德偉、吳曉東認為：公司制定的有關公司內部控制的管理制度的制定程序及內容符合有關法律法規的規定。內部控制活動均按公司內部控制各項制度的規定執行，形成了較為完善的內部控制體系。公司內部控制的自我評價報告真實、客觀地反映了公司內部控制制度的建設及執行情況，未發現對公司治理、經營管理及發 有重大影響之缺陷及異常事項。

5、保薦機構對公司內部控制自我評價的核查意見

平安證券股份有限公司（以下簡稱「平安證券」）作為公司首次公開發行股票持續督導的保薦機構，根據《證券發行上市保薦業務管理辦法》、深圳證券交易所《中小企業板上市公司內部審計工作指引》等有關法律法規和規範性文件的要求，對公司《2009 年 內部控制的自我評價報告》發表如下核查意見：經上述核查，平安證券認為：南國置業現有的內部控制制 基本符合我國有關法律法規和證券監管部門的要求，符合公司實際經營狀況和特點，內部控制制 建立健全，在所有重大方面基本保持了與企業業務及管理相關的有效內部控制，並得到有效實施。南國置業董事會關於

《2009 年 內部控制的自我評價報告》真實、客觀地反映了其內部控制制度的建設及執行情況。

本部分詳細內容請參見與本報同時披露的《平安證券關於公司2009 年 內部控制的自我評價報告的核查意見》。

6、報告期內對高級管理人員的考評及激勵機制

隨著公司的不斷發 ，公司建立健全了激勵約束機制，建立起適應管理需要的、完善、有效的高級管理人員的考評與激勵機制，高級管理人員的收入與工作績效直接掛鈎。報告期內，公司董事會依據公司年度經營業績狀況，高級管理人員的崗位職責和年度工作計劃完成情況，由董事會薪酬與考核委員會對各高級管理人員的工作業績進行考評，並根據考評結果確定對高級管理人員工資及獎金的分配方案。公司將以推行全面績效考核為契機，有效調動管理層和核心骨幹的工作積極性和歸屬感，更好地促進公司長遠健康的發 。

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第六節 股東大會情況

報告期內，公司共召開了三次股東大會：即2008 年年 股東大會、2009 年第 次臨時股東大會、2009 年第二次臨時股東大會。股東大會的召集、召開均嚴格按照 《公司法》、《公司章程》等規定的程序和要求進行。北京萬商天勤律師事務所出席股東大會，進行現場見證並出具法律意見書。具體情況如下：

1、2008 年 股東大會，於2009年2 月7 日在湖北應城湯池溫泉3 號會議室召開。會議審議通過了《關於公司董事會2008 年度工作報告的議案》、《關於公司監事會2008 年度工作報告的議案》、

《關於公司2008 年 財務決算報告的議案》、《關於公司2009 年 財務預算報告的議案》、《關於公司2008 年 利潤分配方案的議案》、《關於續聘大信會計師有限責任公司為2009 年 審計機構的議案》、《關於公司申請首次公開發行人民幣普通股 （A 股）並上市方案延期一年的議案》、《關於公司股東大會對董事會全權辦理本次發行人民幣普通股 （A 股）具體事宜授權延期一年的議案》、《關於調整公司首次公開發行人民幣普通股 （A 股）並上市前滾存未分配利潤的分配方案的議案》、《關於修訂公司章程部分條款的議案》。

召開本次會議時，公司尚未公開發行股份並上市，因而沒有將會議的相關事宜公開披露。

2、2009 年第 次臨時股東大會，於2009 年3 月10 日在武漢市漢口解放大道201 號公司三樓會議室召開。會議審議通過了《關於2009 年 公司與控股子公司、控股子公司之間提供擔保的議案》、

《關於公司擬在2009年 為向公司及控股子公司按揭購買商品房的購房人提供擔保的議案》。

召開本次會議時，公司尚未公開發行股份並上市，因而沒有將會議的相關事宜公開披露。

3、2009 年第二次臨時股東大會，於2009 年9 月25 日在武漢市漢口解放大道201 號公司三樓會議室召開。會議審議通過了《關於為武漢大本營商業管理有限公司提供擔保的議案》、《關於為武漢南國商業發 有限公司提供擔保的議案》、《關於為武漢北都商業有限公司提供擔保的議案》。

召開本次會議時，公司尚未公開發行股份並上市，因而沒有將會議的相關事宜公開披露。

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第七節 董事會報告

一、管理層討論與分析

（一）市場環境變化及管理層看法

2009 年是新世紀以來中國經濟發 最為困難、最為起伏的一年。受全球金融危機的影響，包括中國經濟在內的世界經濟受到巨大衝擊。對此，國家確立並實施了積極的財政政策和適 寬鬆的貨幣政策，隨著國務院出臺擴大內需的四萬億投資計劃陸續實施，對刺激經濟復甦發揮了明顯的效果，

觀經濟持續回暖。全年財政預算支出超過 6 萬億元，城鎮固定資產投資總額 19.4萬億元，同比大幅增長 30.50%。國內貨幣政策寬鬆，全年國內金融機構新增貸款 9.58 萬億元，同比增長95.30%。

2009年的中國房地產行業是中國經濟領域市場波動最為劇烈、政策調整影響最為深刻的行業，在年初延續了2008年以來的蕭條後，從3月份開始，在政策利好、信心恢復等多重因 促成下剛性需求得到迅速釋放，而寬鬆的信貸和低位的利率則直接推動了投資性需求的爆發。房地產市場在深調整後呈現 「Ｖ」形反轉。2009 年，全國商品房銷售面積93700 萬平方米，同比增長 50.9%，其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長 30.8%；商業營業用房銷售面積增長 24.2%。商品房銷售額43995 億元，同比增長 82.77%，其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長 66.9%和 45.5%。全國商品房成交均價約4695 元/平方米，同比上漲近 24%，全國大部分城市商品房銷售量價齊升，市場進入新 輪上升通道。

交易量井噴隨之帶來的房價快速上漲，以及「地王」現象頻現又引來社會和管理層的高度關注。四季 以來，國家相繼出臺了「國四條」和《關於促進房地產市場平穩健康發 的通知》，方面肯定了增加住房供應的重要性，另 方面也注重對住房需求的引導，通過抑制投資投機性購房，引導居民形成合理的消費模式。上述政策的出臺對於緩解住房供應緊張的局面、抑制房價過快上漲、提高行業的規範性、促進房地產市場健康的發 具有積極的意義。同時，為進 步規範土地市場秩序，提高土地利用效率，遏制囤地炒地，12月，五部委出臺了《關於進 步加強土地出讓收支管理的通知》，規定拿地款不得低於全部土地出讓款的50%，分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年，特殊項目可約定在兩年內全部繳清等。該政策實施後，企業在獲取項目時需要更加謹慎地評估資金成本，這將促使企業在拿地時更加理性，有助於抑制部分城市土地市場的過熱趨勢。公司管理層相信，上述政策的出臺和實施，對於穩健經營的企業是有利的。

對未來的行業政策環境和市場環境，公司管理層認為，根據年底中央經濟工作會議精神，國家將繼續實施積極的財政政策和適 寬鬆的貨幣政策，堅持通過調整結構、刺激內需轉變增長方式。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告而中國高速推進的城市化進程和日益增長的居民收入將帶來龐大的需求市場。因此公司對於未來的行業發展環境保持樂觀。由於房地產市場開始出現泡沫現象，預計可能會有新的調控政策出臺，總體來看，2010年房地產調控態勢較為明顯，但具體的調控措施的力 和推出時間難以預計，房地產市場未來走勢難以判斷，市場波動在所難免。

公司管理層認為，商業地產與住宅地產有著較為顯著的區別。住宅兼具生活必需品和投資性商品兩重屬性，住宅市場的發 狀況不可避免地與國計民生息息相關。而商業地產行業則是 個投資性市場，商業地產行業的投資主體大都具有較強的經濟實力，抗風險能力較強。商業地產行業的發

總體上也較為理性，不是本輪國家 觀調控的主要對象。因此，管理層認為，儘管未來政策環境不確定性增加，對公司的住宅類業務存在一定影響，但由於南國置業是 家以商業地產為龍頭的房地產公司，從總體上看政策的變化對公司的經營計劃、盈利能力、財務狀況的影響將比較有限。

公司管理層認為，儘管政策環境趨緊，但支撐商業地產行業發 的三大基礎條件 （即中國的城市化進程、居民收入的持續增長、消費結構的優化升級）在相當長的 段時期內不會發生變化，商業地產行業在未來較長的時間內都將處在 個快速發 的有利時期。

公司管理層認為，作為 家目前以武漢市為核心發 區域的房地產企業，武漢的城市發 對公司的未來發 有著關鍵性的影響。2009年武漢市全年地區生產總值4560.62億元，比上年增長13.7%，比全國GDP8.7%的增速高出5 個百分點；全年城市居民人均可支配收入18385.02 元，比上年增長

10.0%；人均消費支出12710.29元，比上年增長11.2%；全年社會消費品零售總額達2164.09億元，比上年增長17.0%。2010年3 月8 日，《武漢市城市總體規劃》通過國務院正式批覆，武漢在全國發

布局中的功能定位由 「中部重要的中心城市」上升為「中部地區的中心城市」，正式確立了武漢作為中部地區龍頭城市的地位。武漢城市地位的上升和城市的快速發展將為公司提供更多的發 機遇。

因此，公司管理層認為，儘管存在一定的不確定性，但公司的未來發 是有充分保障的，公司將執行既定的穩健和適 擴張戰略，確保公司戰略目標如期實現。

（二）報告期內公司總體經營發展情況的回顧

1、公司總體經營情況

報告期內，公司堅持穩健經營策略。在公司董事會的正確決策和經理層的有力執行下，公司堅持以商業物業開發和營運為龍頭的綜合性物業發 戰略，積極應對市場變化，提出「六手抓」，即在業務發 方面， 手抓新項目推進， 手抓存量資產盤活變現；在能力建設方面， 手抓探索與創新，不斷提高對商業物業本質的認識， 手抓基礎管理，圍繞公司業務轉型進 步完善制 和流程；在日常經營方面， 手抓開源， 手抓節流。上述積極有效的措施使公司克服了困難，化危為機，

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告較好地完成了年 經營目標。

報告期內，公司實現營業收入58,728.07 萬元，同比增長6.09％；實現利潤21,828.21 萬元，同比增長0.59％；歸屬於上市公司股東的淨利潤16,618.64萬元，同比增長3.25％；每股收益0.38

元，同比增長2.70%；公司總資產22.76 億元，比上年增長30.52%；歸屬於母公司所有者權益13.38

億元，比上年增長109.62%。

報告期內，公司主要銷售項目3 個，銷售面積達7.33 萬平方米，主要有南國SOHO 北區，西匯生活廣場 期和南湖都會。銷售尾盤面積達0.63 萬平方米，分別是大武漢家裝商鋪和商務樓、風華天城 期和步行街商鋪及中央花園五期。

報告期內，公司銷售收入合計53,557萬元，其中：南國SOHO 北區29,235萬元、南湖都會10,226

萬元、西匯生活廣場 期9,818 萬元、尾盤銷售4,278 萬元；租金及管理費收入5,171 萬元，商業運營項目有大武漢家裝、西匯生活廣場 期、南湖都會等。

報告期內，公司在建項目2個，在建面積達17.44萬平方米，其中，南湖城市廣場7.52 萬平方米，北都城市廣場9.92 萬平方米；竣工項目1個，竣工項目為南國SOHO 北區，竣工面積7.82 萬平方米。

公司2009 年的工作情況概括如下：

（1）成功實現上市，增強了企業實力，推升公司邁上新的發 臺階。11 月6 日，公司股票在深圳證券交易所正式掛牌上市， 集資金近6 億元，成功實現了與資本市場的對接，為公司以商業物業開發和運營為龍頭的經營戰略奠定了可持續發 的堅實基礎。在完善公司法人治理結構、提升綜合競爭實力和盈利能力、鞏固市場地位等方面將帶來積極的作用。

（2）積極應變，穩健發 ，取得良好的經營成果。2009 年是公司穩健發 的一年，公司高重視自己所肩負的企業責任，本著「謀定而後動，業精於專」的企業精神，始終理性地面對房地產市場的低迷和爆發，不在瘋狂時冒進，也不在退潮時衰敗。冷靜把握市場變化，踩好點，踏穩步，抓住有利時機，積極推進公司項目的建設和銷售。對非戰略方向的項目以快速變現、回籠資金、實現即期效益為目標，及時抓住住宅市場回暖契機，創下了「南國SOHO」項目快速銷售的奇蹟，單個項目當年實現銷售收入29,235萬元。商業物業項目堅持先通過成功的商業營運提升物業價值再進行銷售的策略，「南湖都會」項目借市場低迷之時進行了升級改造，優化了商業空間、理順了商業動線，提升了商業的坪效和出租率。該購物中心商鋪 經推出銷售，很快受到投資者認同，不僅實現了快速銷售，同時獲取了高額的毛利。公司開發項目的成功運營和銷售體現了南國置業長期以來努力打造的品牌影響力、產品品質、客戶美譽 已獲得市場的充分認可。

（3）以創新為引擎，不斷提高商業物業開發和運營能力，市場影響力持續提升。2009 年公司

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告通過成功商業運營、做旺市場，確保所開發物業的商業價值、物業租金逐年穩定上漲，通過合理的銷售定價保證業主獲得穩定租金回報的同時還能獲得物業升值所帶來的收益，實現了本公司、業主、商戶等各方共贏。在商業品類、品牌規劃，市場營銷推廣，現場管理服務和基礎物業管理等方面取得了長足的進步，形成了 支掌握豐富品牌商戶資源，並能有效運用的高 質商業運營團隊， 批有潛質的商業運營管理人才在實踐中迅速成長起來。

大武漢家裝建材市場：2009年大武漢家裝項目繼續保持了自開業以來快速平穩發 的良好勢頭，銷售額、市場佔有率持續提高，進 步鞏固了在武漢地區建材市場的龍頭地位，商鋪出租率達到

99.08%。已成為武漢市民首選中高端家裝建材市場，市場銷售額居武漢建材市場之首。引進了諾貝爾、箭牌、馬可波羅、歐神諾、浪鯨、嘉俊6 個品牌旗艦店，經營面積20606.32平方米，佔市場總營業面積的23.57%，奠定了大武漢家裝旗艦店大本營的地位。

西匯生活廣場 期：該購物中心是公司成功運營大武漢家裝後，又 個成功運營的大型商業綜合體，涵蓋零售、餐飲、家居和社區服務四大業種，成功引進了沃爾瑪、百安居、工貿家電、屈臣氏、肯德基、棒約翰等國內外知名品牌，該商業物業類型是公司未來的主流產品線。2009 年，西匯項目部依據商戶經營情況，及時調整品類結構，優先引進租金承受能力強，品牌及其形象好的商家，與超市、社區街邊店錯位經營，增加首層方便品的聚焦度，優化商業動線，優異地完成了績效目標，商鋪出租率達到100%。主力店沃爾瑪超市、工貿家電、百安居等均超額完成全年經營目標。

南湖都會：該購物中心作為南湖花園社區生活舞臺、社區購物及休閒中心的地位業已形成。2009

年進 步完善了C、D 區環形動線，完成了D 棟 層餐飲區、二層女裝區域及兒童主題區的商業規劃調整及招商工作，提升了商業整體運營效果，商鋪出租率達到98%。

（4）夯實管理基礎，推進項目管理制度，提升公司管理水平。2009 年，公司在不斷深化「誠信、敬業、學習、理想」的企業文化建設，使之成為推動公司長遠發 的內核力量的同時，注重提高基礎管理水平，進 步完善業務制 和流程。針對公司多商業項目運作的發展態勢，試行了項目部制及項目負責人制，制定、完善並實施了《目標績效管理規則》、《建設成本控制管理制 》、《項目負責人制暫行辦法》、《項目柔性製造控制辦法》等，在南湖城市廣場、北都城市廣場、南湖都會、西匯生活廣場、大武漢家裝、洪廣首座等試行項目部制或項目負責人制，為公司應對市場變化和競爭、加快發 打下了組織基礎。項目部在管理實踐中，通過不斷積累商業物業運營管理經驗，評估並改進現有商業規劃，完善商業運營管理制度與流程，為公司未來的商業項目開發和運營積澱了成熟的模式和經驗。

（5）明確企業公民意識，認真履行社會責任 。2009年，公司繼續積極參與社會公益事業，多次出資捐款援建，為弱勢群體提供幫助。9 月份，公司和幹部員工個人以及戰略合作夥伴、大武漢家裝商戶等共同捐資並由公司負責承建的四川災區什邡市特殊教 學校交付使用；公司連續第8 年

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告向公司在武漢大學設立的武大弘毅助學金捐資20 萬元，資助200 名特困大學生完成學業；捐資15

萬元並支持人力、技術對口幫扶江夏區特困村開 脫貧致富。先後被授予 「全國雙愛雙評先進企業」和 「扶貧開發與老區建設工作先進單位」稱號。

2、公司主要業務及經營情況分析

（1）主要會計數據 單位：（人民幣）元

本年比上年增減

2009 年 2008 年 2007 年

（％）

營業總收入 587,280,712.31 553,556,376.85 6.09% 579,529,596.40

利潤總額 218,282,115.78 217,002,618.16 0.59% 236,203,553.68

歸屬於上市公司股東的

淨利潤 166,186,365.12 160,956,817.18 3.25% 136,137,871.55

經營活動產生的現金流

-150,601,175.62 -15,641,333.23 37,562,914.67

量淨額

總資產 2,275,907,474.20 1,743,699,219.62 30.52% 1,365,911,270.7

2

歸屬於上市公司股東的

所有者權益 1,337,688,938.37 638,142,573.25 109.62% 498,785,756.07

股本 480,000,000.00 432,000,000.00 11.11% 432,000,000.00

基本每股收益 （元/股） 0.38 0.37 2.70% 0.39

報告期內，公司 2009 年歸屬於上市公司股東的淨利潤較 2008 年增長3.25%，但因2009年增發股份，使股本增加4,800萬，故每股收益增長2.7%。

（2）主要財務指標變動

單位：（人民幣）元

本年比上年增減

2009 年 2008 年 2007 年

（％）

基本每股收益 （元/股） 0.38 0.37 2.70% 0.39

稀釋每股收益 （元/股） 0.38 0.37 2.70% 0.39

扣除非經常性損益後的基本

0.33 0.38 -13.16% 0.38

每股收益 （元/股）

加權平均淨資產收益率（%） 20.42% 28.77% -8.35% 35.29%

扣除非經常性損益後的加權

17.58% 29.13% -11.55% 33.98%

平均淨資產收益率（%）

每股經營活動產生的現金流

-0.31 -0.04 0.09

量淨額 （元/股）

（3）毛利率變動情況

公司2009年 毛利率為43.71%，較2008年 毛利率57.20%下降13.49個百分點，主要系2008年主

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告要銷售的大武漢生活廣場屬於商業地產，2009年除銷售大武漢生活廣場和南湖都會以外，主要銷售項目南國SOHO屬於公寓項目，由於公寓項目銷售毛利率低於商業地產銷售毛利率，致使2009年毛利率有所下降。

（4）公司主營業務的範圍及經營情況

主營業務分行業、產品情況劃分

單位：（人民幣）萬元

分行業或 毛利率 營業收入比 營業成本比上 毛利率比上

營業收入 營業成本

分產品 （%） 上年增減（%） 年增減 （%） 年增減 （%）

房地產行業 58,728.07 33,057.66 43.71% 6.09% 39.54% -13.49%

物業銷售收入 53,557.18 30,898.96 42.31% 5.39% 38.84% -13.90%

出租收入和物

業管理費收入 5,170.89 2,158.70 58.25% 13.99% 50.27% -10.08%

報告期內，公司實現營業收入 58,728.07 萬元，其中銷售收入佔營業收入的 91.20%，物業出租和物業管理收入佔營業收入8.8%。

按業務區域劃分

單位：（人民幣）萬元

地 區 營業收入 營業收入比上年增減 （%）

湖北武漢 58,728.07 6.09%

公司最近幾年的收入來源主要集中在武漢地區，今後將根據經營需要伺機拓 周邊市場，重點向中部地區省會城市和周邊二、三線城市發 ，適當分散市場集中度，開拓業務新領域。

（5）主要供應商和客戶情況

前五名供應商：

單位：（人民幣）元

序號 供應商名稱 金額 是否存在關聯關係

1 新八建設集團有限公司 41,711,493.60 否

2 武漢中生建工集團有限公司 33,731,862.01 否

3 新七建築集團有限公司 25,277,073.60 否

4 湖北山河集團有限公司 16,069,281.87 否

5 湖北金安消防工程有限責任公司 6,571,649.50 否

合計 123,361,360.58 ——

報告期內公司向前五名供應商支付總額為12,336.14萬，佔公司本年全部供應商總額的59.43%。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

前五名客戶：

公司的產品主要為商品房，包括住宅、商鋪、辦公樓，客戶比較分散， 般不固定。

序號 客戶名稱 金額 是否存在關聯關係

1 吳華庭 23,415,512.00 否

2 徐國強 19,259,924.00 否

3 李滿玉 6,578,571.00 否

4 孫平、張勤 3,972,277.12 否

5 仟佶付食品店 3,487,928.00 否

合計 56,714,212.12 ——

（6）非經常性損益情況

單位：（人民幣）元

項 目 2009 年 2008 年 2007 年

1．非流動資產處置損益，包括已計提資產減值準備的衝

銷部分 281,164.40 390,974.69 108,946.74

2．越權審批，或無正式批准文件，或偶發性的的稅收返還、減免

3．計入當期損益的政府補助（與企業業務密切相關，按

照國家統 標準定額或定量享受的政府補助除外） 31,400,000.00

4．計入當期損益的對非金融企業收取的資金佔用費

5．企業取得子公司、聯營企業及合營企業的投資成本小

於取得投資時應享有被投資單位可辨認淨資產公允價值 5,431,067.54

產生的收益

6．非貨幣性資產交換損益

7．委託他人投資或管理資產的損益

8．因不可抗力因 ，如遭受自然災害而計提的各項資產減值準備

9．債務重組損益

10．企業重組費用，如安置職工的支出、整合費用等

11．交易價格顯失公允的交易產生的超過公允價值部分的損益

12．同 控制下企業合併產生的子公司期初至合併日的

當期淨損益 -933,431.49

13．與公司正常經營業務無關的或有事項產生的損益

14．除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外，持有交易性金融資產、交易性金融負債產生的公允價值變動損益，以及處置交易性金融資產、交易性金融負債和可供出售金融資產取得的投資收益

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

項 目 2009 年 2008 年 2007 年

15．單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回

16．對外委託貸款取得的損益

17．採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益

18．根據稅收、會計等法律、法規的要求對當期損益進行 次性調整對當期損益的影響

19．受託經營取得的託管費收入

20．除上述各項之外的其他營業外收入和支出 -871,842.61 -2,402,914.84 -657,844.98

21．其他符合非經常性損益定義的損益項目

22．少數股東權益影響額 1,600.00 6.45 26.8

23．所得稅影響額 -7,704,330.44 8,703.63 164,511.87

合 計 23,106,591.35 -2,003,230.07 5,046,707.97

（7）主要費用情況

單位：（人民幣）萬元

本年比上 佔 2009 年 佔 2008年

項 目 2009 年 2008 年 2007 年 年 營業收入比 營業收入比

增減（%） 例 （%） 例 （%）

銷售費用 1,238.03 2,149.83 2,673.77 -42.41% 2.11% 3.88%

管理費用 2,568.00 2,300.37 399.96 11.63% 4.37% 4.16%

財務費用 -240.20 -6.94 -39.60 -0.41% -0.01%

合 計 3,565.83 4,443.26 3,034.13 -19.75% 6.07% 8.03%

所 得稅 5,210.21 5,605.64 6,977.05 -7.05% 8.87% 10.13%

總 計 8,776.04 10,048.90 10,011.18 -12.67% 14.94% 18.15%

報告期內，公司銷售費用較上年下降42.41%，主要是大武漢家裝及西匯生活廣場 期在2008

年運營成功後，公司在武漢及周邊地區知名 大大提高，報告期內銷售所需廣告費用減少所致。財

務費用利息收入較上期大幅增加，主要原因系報告期內資金計劃性增強，對於短期閒置資金加強存

款管理，尤其是公司上市 集 資金的合理運用使得利息收入大幅上升所致。管理費用較上年上升

11.63%，主要是公司經營規模擴大導致人力資源投入增加。

3、公司財務狀況分析

（1）報告期內公司資產情況

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

公司主要資產構成/變動狀況

單位：（人民幣）萬元

2009.12.31 2008.12.31 本年末比上

項 目 2007 年金額

金額 比重 金額 比重 年末增減（%）

貨幣資金 70,933.75 31.17% 19,827.61 11.37% 257.75% 21,661.47

應收帳款 2,631.48 1.16% 3,250.38 1.86% -19.04% 130.39

預付款項 15,912.91 6.99% 4,450.39 2.55% 257.56% 6,576.83

其他應收款 2,894.93 1.27% 3,391.71 1.95% -14.65% 2,214.16

存 貨 134,529.47 59.11% 142,746.49 81.86% -5.76% 105,217.75

流動資產合計 226,902.54 99.70% 173,666.58 99.60% 30.65% 135,800.61

長期股權投資 - 0.00% - 0.00% 0.00% 212.00

固定資產 455.15 0.20% 487.67 0.28% -6.67% 516.24

商 譽 1.33 0.00% 1.33 0.00% 0.00% 1.33

遞延所得稅資產 231.73 0.10% 214.34 0.12% 8.11% 60.94

資產總計 227,590.75 100.00% 174,369.92 100.00% 30.52% 136,591.13

截止 2009 年 12 月31 日，公司資產總額為227,590.75 萬元，同比增長 30.52%，公司資產規模不斷擴大。期末流動資產為226,902.54萬元，佔總資產的比重為 99.7%。

主要資產變動幅 超過30%原因：

①貨幣資金2009 年末餘額為70,933.75 萬元，比上年末增長257.75%，主要系公司本期發行新股 集資金所致；

②預付帳款 2009 年末餘額為 15,912.91 萬元，比上年末增加 257.56%，主要系對武漢輕工業機械廠預付款及預付工程款等增加所致；

主要資產計量情況

公司主要資產採用的計量屬性：存貨按成本進行初始計量，採用與可變現淨值孰低進行後續計量；長期股權投資、固定資產、無形資產按成本進行初始計量，採用資產的帳面價值與可回收金額孰低進行後續計量；投資性房地產按成本進行初始計量，採用成本模式進行後續計量。

公司主要資產情況

①存貨：公司存貨主要為房地產項目開發成本和開發產品。

存貨分類：

單位：（人民幣）元

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

期末餘額 年初餘額存貨項目

帳面餘額 跌價準備 帳面價值 帳面餘額 跌價準備 帳面價值

開發成本 965,334,567.69 965,334,567.69 737,950,154.22 737,950,154.22

開發產品 379,960,160.72 379,960,160.72 689,500,920.43 689,500,920.43

低值易耗品 13,860.00 13,860.00

合 計 1,345,294,728.41 1,345,294,728.41 1,427,464,934.65 1,427,464,934.65

開發成本明細：

單位：（人民幣）元

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

南湖都會 8,181,221.00 8,181,221.00

洪廣首座 78,992,924.85 869,157.60 79,862,082.45

南國SOHO 25,378,370.37 45,809,283.16 71,187,653.53

南國中心1期 77,383,163.07 20,375,593.09 97,758,756.16

南國中心2 期 160,098,521.94 73,309,289.94 233,407,811.88

大武漢生活廣場 252,008,945.90 83,460,101.39 335,469,047.29

北都城市廣場 127,705,928.69 3,444,202.29 131,150,130.98

永利電源地塊 16,382,299.40 116,786.00 16,499,085.40

合 計 737,950,154.22 235,565,634.47 8,181,221.00 965,334,567.69

開發產品明細：

單位：（人民幣）元

本期減少額

項 目 年初餘額 本期增加額 期末餘額

本期其

本期銷售 本期攤銷

他減少

中央花園 7,777,507.06 627,250.58 129,840.77 7,020,415.71

南湖都會 54,843,821.70 8,181,221.00 26,537,588.53 488,918.84 35,998,535.33

風華天城1期 25,516,068.97 1,295,502.24 24,220,566.73

風華天城2 期 19,614,182.49 642,104.72 18,972,077.77

南國SOHO 215,445,316.28 207,094,905.06 8,350,411.22

大武漢生活廣場 366,304,023.93 72,792,236.13 8,113,633.84 285,398,153.96

合 計 689,500,920.43 8,181,221.00 308,989,587.26 8,732,393.45 379,960,160.72

2009 年末開發產品較上年末減少 3.1億元，主要系銷售南湖都會和南國SOHO所致。

報告期內，公司存貨未發生減值。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

②固定資產：

單位：（人民幣）元

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

一、原價合計 9,128,109.04 889,314.00 1,113,803.00 8,903,620.04

房屋及建築物 261,652.00 700.00 262,352.00

機器設備 544,378.53 544,378.53

運輸工具 5,833,977.91 696,000.00 985,442.00 5,544,535.91

其他 2,488,100.60 192,614.00 128,361.00 2,552,353.60

二、累計折舊合計 4,251,379.15 1,143,901.39 1,043,126.40 4,352,154.14

房屋及建築物 63,258.94 16,283.04 79,541.98

機器設備 455,157.35 16,834.65 471,992.00

運輸工具 2,567,127.77 733,774.99 918,616.23 2,382,286.53

其他 1,165,835.09 377,008.71 124,510.17 1,418,333.63

三、固定資產減值準備累計金額合計房屋及建築物機器設備運輸工具其他

四、固定資產帳面價值合計 4,876,729.89 4,551,465.90

房屋及建築物 198,393.06 182,810.02

機器設備 89,221.18 72,386.53

運輸工具 3,266,850.14 3,162,249.38

其他 1,322,265.51 1,134,019.97

截至2009年12月31日，公司無已設置抵押、擔保的固定資產。報告期內，公司固定資產狀況

良好。

③公司資產減值準備計提情況：

資產減值準備明細表

單位：（人民幣）元

本期減少

項 目 期初帳面餘額 本期增加 期末帳面餘額

轉回 轉銷

一、壞帳準備 8,636,525.51 1,704,079.24 1,036,940.54 9,636.009,294,028.21

二、存貨跌價準備

三、可供出售金融資產減值準備

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告四、持有至到期投資減值準備五、長期股權投資減值準備六、投資性房地產減值準備七、固定資產減值準備八、工程物資減值準備九、在建工程減值準備十、生產性生物資產減值準備

其中：成熟生產性生物資產減值準備十一、油氣資產減值準備十二、無形資產減值準備十三、商譽減值準備十四、其他

合計 8,636,525.51 1,704,079.24 1,036,940.54 9,636.009,294,028.21

資產減值損失明細表

單位：（人民幣）元

☆ 項 目 本期發生額 上期發生額

一、壞帳損失 667,138.70 3,721,991.32

二、存貨跌價損失三、可供出售金融資產減值損失四、持有至到期投資減值損失五、長期股權投資減值損失六、投資性房地產減值損失七、固定資產減值損失八、工程物資減值損失九、在建工程減值損失十、生產性生物資產減值損失十一、油氣資產減值損失十二、無形資產減值損失十三、商譽減值損失十四、其他

合 計 667,138.70 3,721,991.32

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

2009年末壞帳準備帳面餘額比2008年略有增加。

（2）報告期內公司負債情況

單位：（人民幣）萬元

2009.12.31 2008.12.31 本年末比上年

2007 年金額

項目 金額 比重 金額 比重 末增減 （%）

短期借款 33,737.00 36.03% 28,084.00 25.45% 20.13% 25,563.00

應付票據 417.80 0.38% -100.00% -

應付帳款 6,472.53 6.91% 23,502.13 21.30% -72.46% 5,740.90

預收款項 955.62 1.02% 13,990.16 12.68% -93.17% 15,705.80

應付職工薪酬 215.37 0.23% 72.86 0.07% 195.59% 48.09

應交稅費 8,999.46 9.61% 16,015.28 14.51% -43.81% 18,207.77

應付股利 755.22 0.81% 2.63 0.00% 28615.59% -

其他應付款 12,565.05 13.42% 8,394.16 7.61% 49.69% 7,222.63

一年內到期的非流動負債 10,000.00 10.68% 3,700.00 3.35% 170.27% 10,000.00

流動負債合計 73,700.25 78.72% 94,179.02 85.34% -21.74% 82,488.19

長期借款 19,823.60 21.17% 16,178.00 14.66% 22.53% 4,000.00

遞延所得稅負債 - 4.66

其他非流動負債 100.00 0.11% - 100.00% -

負債合計 93,623.85 100.00% 110,357.02 100.00% -15.16% 86,492.85

2009 年末負債總額為 93,623.85 萬元，較上年末減少15.16%，其中流動負債為 73,700.25 萬元，佔總負債的比重為 78.72%，較 2008 年減少21.74%，系公司應付帳款和預收帳款減少所致。

主要負債變動幅 超過30%原因：

①借款總額，2009年年末餘額為63,560.6萬元，較2008年年末餘額47,962萬元增加32.52%。

②應付帳款2009年末餘額為6,472.53萬元，較上年末減少72.46%，主要系公司按照合同進 支付工程款所致。

③預收帳款2009年末餘額為 955.62 萬元，較上年末減少93.17%，主要系公司報告期內將前期銷售預收款結轉收入所致。

④應付職工薪酬2009年年末餘額為215.37萬元，較上年增加195.59%，主要系計提為配合公司經營規模擴大的需要而增加人力資源投入。

⑤應交稅金2009年末餘額為 8,999.46萬元，較上年末減少 43.81%，主要系公司繳納各項稅款

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告所致。

⑥其他應付款 2009 年末餘額為 12,565.05 萬元，較上年末增長 49.69%，主要系往來款增加所致。

（3）報告期內公司現金流情況

單位：（人名幣）萬元

項 目 2009 年 2008 年 變動幅

一、經營活動產生的現金流量淨額 -15,060.12 -1,564.13 862.84%

經營活動現金流入量 56,520.48 55,778.26 1.33%

其中：銷售商品、提供勞務收到的現金 46,436.85 50,520.01 -8.08%

經營活動現金流出量 71,580.60 57,342.40 24.83%

其中：購買商品、接受勞務支付的現金 50,228.81 37,533.98 33.82%

其中：支付的各項稅費 15,674.34 13,496.39 16.14%

二、投資活動產生的現金流量淨額 13,441.32 -1,901.02

投資活動現金流入量 24,910.18 19,480.74 27.87%

投資活動現金流出量 11,468.86 21,381.76 -46.36%

三、籌資活動產生的現金流量淨額 66,254.94 2,581.29 2466.74%

籌資活動現金流入量 127,889.60 62,633.00 104.19%

籌資活動現金流出量 61,634.66 60,051.71 2.64%

四、現金及現金等價物淨增加額 64,636.15 -883.87

現金流入總計 209,320.26 137,892.00 51.80%

現金流出總計 144,684.12 138,775.87 4.26%

報告期內公司現金及現金等價物淨增加額為64,636.15萬元。

①經營活動現金流量

報告期內經營活動產生的現金流出量較上年同期增加24.83%，主要是公司較上年增加工程和土地款的投入。

②投資活動產生現金流量

報告期內公司投資活動產生的現金流量淨額為13,441.32萬元，較上年同期增長15,342.34萬元，主要系質押存單解押導致。

③籌資活動現金流量

報告期內公司籌資活動產生的現金流量淨額為66,254.94萬元，較上年同期增加2466.74%，主要

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告是報告期內發行新股 集資金所致。

（4）償債能力分析

項 目 2009 年末 2008 年末 2007 年末 三年算術平均值

流動比率 3.08 1.84 1.65 2.19

速動比率 1.25 0.33 0.37 0.65

償債能力

資產負債率 41.14% 63.29% 63.32% 55.92%

利息保障倍數 7.39 6.93 11.61 8.64

流動比率、速動比率：公司 2009 年末流動比率為3.08，速動比率為 1.25，較 2008 年大幅增加，主要原因為公司上市 集資金到位導致流動資產大幅增加，同時，應付帳款和預收帳款的減少導致流動負債減少。公司短期負債償還能力良好

資產負債率：公司 2009 年末資產負債率為 41.14%，較上年下降22.15個百分點，主要原因是公司上市 集資金大大增加了公司的淨資產以及總資產所致。

綜上所述，報告內本公司籌融資活動以穩健原則為指導，償債能力在公司上市以後得到顯著提高。

4、報告期內，單個子公司的淨利潤或單個參股公司的投資收益對公司淨利潤影響超過 10%的公司為武漢南國商業發 有限公司，該公司實現營業收入14,985.52萬元，營業利潤 5,248.05

萬元，淨利潤 6,064.6萬元，扣除內部交易和權益比例影響後對歸屬於母公司的淨利潤影響比例為 36.49%。

二、對公司未來的展望

（一）公司所處行業發展趨 及市場格局

中國的房地產行業在短短不到一年的時間裡，經歷了2009年初的冰封嚴寒到下半年的火山噴發再到2010年前兩個月的價量齊跌，可謂是坐著「過山車」大起大落式地前行。儘管前行是主流，但前行過程中的波瀾起伏無不意味著在這個行業裡駕舟，更為理性和前瞻是保證持續長遠發 的基本品質。本著「謀定而後動」的企業精神，不在瘋狂時冒進，也不在退潮時衰敗，堅持基於核心能力的成長，堅持基於風險可控的成長——這是我們的基本態 。為此，公司在始終保持高度的市場嗅覺和應對市場變化能力的同時，以前瞻和審慎的視角看待行業發 的社會經濟環境、政策環境和市場環境。

隨著中國經濟的回暖，刺激經濟政策有可能逐步退出，信貸已趨收緊。進入2010 年前後，針對部分城市房價上漲過快的現象，政府推出一系列調控政策，以引導房地產市場理性發 。上述因對市場有一定影響，短期內市場不確定性加大，但對於促進市場的健康發 具有積極意義。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

中國經濟的持續向好、快速推進的城市化進程、日益增長的居民收入和城市居民消費升級所催生的巨大市場需求，將給房地產行業尤其是商業地產行業帶來長期的發 機遇。

城市功能的演變，居民生活行為和習慣的改變，軌道交通的快速發 ，純粹的住宅區將不再是建築主流，取而代之的是城市綜合體。

中國房地產市場的投資屬性短期難以弱化。通脹預期下投資需求的上升以及投資渠道的狹窄，導致商業地產的金融投資屬性仍然較強。儘管受到政策調控，投資性資金仍將會持續流入房地產，成為提升市場活躍度的有效力量。

隨著城市發 和城市規劃的調整，商業地產的前景越來越廣闊，吸引著越來越多的房地產企業投入到這片藍海。隨著萬科、金地、保利等大型開發商轉戰商業地產領域，其競爭壓力日益加劇。

公司管理層認為房地產行業短期波動不可避免。當前各城市房地產市場供不應求的狀況將會隨著供應的逐漸回升得到緩解，政策的適 調控也將遏制部分投資需求、延緩部分剛性需求。但從中長期的角 來看房地產行業依然將得到很大發 。商業地產作為 個投資性市場，有其特殊的發規律，本身並不是本輪 觀調控的主要對象，其受 觀調控的影響較為有限，且支撐商業地產行業發 的三大基礎條件——中國的城市化進程、居民收入的持續增長、消費結構的優化升級，在短期內不會發生變化，商業地產行業在未來較長的 段時間內都將處在 個快速發 的有利時期。尤其是武漢的商業地產行業受武漢城市地位的不斷上升和城市的快速發 ，其未來發 空間將非常廣闊。

（二）公司未來面臨的主要風險

1、政策性風險

房地產行業歷來是國家 觀調控的重點行業之 ，特別是2009 年以來全國部分城市房價快速上升，政策性調控的風險開始積累。特別是近期的加大土地供應政策、收緊土地出讓金分期付款條件、二手房交易稅費政策等的變化，可能會進 步增加公司的開發成本，抑制客戶有效需求並降低公司經營靈活性，從而對公司的經營、銷售和利潤水平帶來不利影響。

2、市場風險

近期房價處於快速上升期而政策處於多變期，因此消費者觀望氣氛開始濃厚。如果市場對政策調控的預期進 步加強，市場銷售速 有可能繼續放緩。公司2010 年上半年可供銷售的產品較少，新增物業銷售主要在二季 以後供應，如果屆時市場銷售不暢，有可能造成庫存上升。此外，公司項目集中在武漢，存在市場過於集中的風險。

3、經營風險

由於房地產開發涉及到多個環節，在項目的開發過程中，可能面臨諸多不確定性。例如城市規劃調整導致項目開發周期延長甚至影響到開發面積；建築材料價格上漲等因素導致項目建安成本增加等。公司在經營中若不能及時應對和解決上述問題，可能對公司項目開發周期、經營業績和財務狀況產生一定的影響。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

4、財務風險

公司已經較充分地利用了財務槓桿，如果未來銷售回款速 放慢或者金融機構進 步收縮信貸規模，公司將面臨一定的財務風險。

（三）公司的競爭優

具備成為卓越企業的基因：公司自1998 年成立以來，以核心管理團隊示範帶領所積澱形成的「敬業、誠信、學習、理想」的企業文化，已滲透到公司的各個細胞，依託這 根深蒂固的企業文化，公司胸懷「希望城市更加美好、希望人們生活更加美好、創造精彩城市生活」的理想，鑄就了「拿事當事做，把事琢磨透」、敢於直面 企業責任問題的企業性格，具備了成為卓越企業的基因。

持續提升的商業地產開發運營能力：公司在商業地產領域已有多年經驗，已經積累了相當豐富成熟的商業地產開發運營經驗。公司深刻理解商業地產的本質，在商業地產空間規劃方面有著豐富的經驗，有效編制商戶組合實現商業項目定位的能力不斷增強，商業運營管理體系日臻系統成熟，商業開發運營管理人才儲備豐厚、團隊成長迅速，公司已經具備了同時操作多個大型商業綜合體項目的能力。

高價值的土地儲備：公司目前儲備項目建築面積逾80萬平方米，均處於武漢市規劃的中心商業區和市級商業副中心區的重要節點上，多數位於地鐵換乘樞紐和地鐵上蓋位置，符合公司以商業地產為引導的開發戰略。公司還將綜合運用多種渠道，以合理價格獲取優質土地資源。

優越的區域優勢：公司現有項目目前集中在湖北武漢，武漢市是中國中西部特大城市，已獲批

「中部地區的中心城市」，經濟充滿活力，房地產市場發 空間巨大。

高忠誠度的客戶資源：公司的商業開發運營管理能力確保了公司開發的各個項目的成功，實現了業主、商戶和開發商多方共贏，公司獲得了大量有價值的業主和優質商戶的信任，老客戶重複購買和推薦購買比例較高，優質商戶忠誠 較高。

豐富的戰略夥伴資源：公司與沃爾瑪、大潤發、百安居、百勝餐飲集團、蘇寧電器、工貿家電、屈臣氏、金逸影城等國際國內50 多家知名企業和阿迪達斯、耐克、TOTO、科勒等500 多家知名品牌建立了穩定的合作關係。

（四）公司未來戰略規劃和2010 年經營策略

未來，公司將繼續堅持以商業物業開發和營運為龍頭的綜合性物業發 戰略，致力於通過為城市居民提供豐富而精彩的城市生活，獲取商業物業的高價值和其他類型物業的溢出價值，力爭成為具有產品領先優勢和商業地產特色的、在武漢及湖北地區具有獨特領先優勢的上市公司。為此，公司將深入研究社會經濟發 與消費升級對居民生活方式和行為習慣的影響和改變，研究城市化、城市變遷給商業地產帶來的機會，研究商業地產細分市場的變動趨勢，持續培養並提升公司商業地產開發與運營能力；推動公司戰略聚焦型組織的形成與發 ，並以此保障公司各項戰略目標的實現。

2010 年是公司上市後的開局年，公司將在確保經營穩健的基礎上，以推動組織架構調整和全面

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告績效管理為手段，加大產品線和項目研發力度，加快項目開發建設速度，全力提升商業物業營運水平，運用靈活的融資策略，購置儲備優質地塊，為公司的快速發 創造條件。

1、調整組織架構，推動戰略聚焦型組織的形成。為適應公司上市後發展需要，提高公司的核心競爭能力和營運效益，保證商業物業多項目開發的高效運作，公司決定調整現有組織架構，將原有職能式組織架構調整為由公司總部與項目部 （開發項目部與商業運營項目部）兩個基本組織平臺構成的新組織架構。公司總部引領戰略及發 方向，通過調配資源對項目開發和營運提供支持，按照房地產開發流程分成四個中心，即投資發 中心、開發中心、商業運行中心和資源管理中心；項目部通過明確與責任對應的權限，權責匹配，提高效率，在有效管控的基礎上，推動其成長為公司戰略支撐單元、獨立的利潤貢獻單元。從而形成總部和項目部在公司整體戰略目標層面高 統 ，在執行層面高 自持，又相互協調行動的高效組織。

2、實施全面目標績效管理，提高公司運營質量。公司將試用平衡計分卡工具，以整體戰略目標為導向，從財務、客戶、流程、學習與成長四個維度，通過將目標層層向下分解，將措施行動層層向上聚焦，建立全面目標績效管理體系，將公司的每個組織單元和崗位都納入目標績效管理體系。同時，運用全面預算、過程管控和結果考核等方式，保證目標與行動的協同 致和有效實現，提高公司人、財、物等各項資源的運用效率和效益。

3、加大項目拓 力度，增強公司持續發 能力，適時適 地擴張。 是繼續深入研究武漢城市發趨勢，重點選擇現在或未來核心商圈的軌道交通重要節點布局公司發 項目；二是對武漢「1+8」城市圈和省內重要地級市進行調研，在市場分析的基礎上，運用股權收購兼併、合作開發等方式獲取符合公司戰略方向的項目資源，擴大公司在武漢以外區域的業務布局；三是研究消費升級對商業地產帶來的新的機遇，進 步加強業務創新，加大新產品線研發力度，在深 現有的以購物中心為主導的城市綜合體開發和以專業賣場為主體的大型市場開發的基礎上，把握人口結構變化和消費需求日益多樣化的趨勢，積極關注旅遊 假、休閒養老等有資源特色的新興商業地產領域的機會，豐富公司的產品線。

4、加快項目開發進度，提升公司積極效益。 是加快在建項目南湖城市廣場和北都城市廣場的開發進度，確保南湖城市廣場實現年 銷售目標並在年內竣工結轉，北都城市廣場年內實現預售；二是採取有力措施儘快完成大武漢家居館項目、旗艦店項目、洪廣項目、首義項目和永利等項目的方案報建和動工準備，保證年內實現32.62萬平方米的新開工計劃；三是加快輕機項目的產權交易和南國中心 期的方案論證和報批，為項目儘早具備開發條件奠定基礎；四是繼續推行商業項目全面目標績效管理，完成大武漢家裝、西匯生活廣場 期和南湖都會的租金調整目標，增加項目運營收益；五是完成年內開工項目的商業規劃和招商計劃，同時，深化對西匯二期、南國中心 期和二期的商業定位和產品研究，結合新項目拓 完成商業規劃和方案設計，為項目開發成功提供保障。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

5、運用多種融資工具，拓寬融資渠道。為保證2010 年經營計劃的順利實施，公司將按照 集

資金承諾合理安排好 集資金投資項目的開發建設。同時，公司在融資上將以確保經營安全為原則，

發揮自身良好的企業資信和融資渠道，獲取銀行信貸資金。探討與信託、保險等金融機構合作，不

斷創新融資方式，拓寬融資渠道。在資本市場允許的情況下，研究利用資本市場進行股權融資。合

理運用財務槓桿為公司的適 擴張和發展提供條件。

（六）2010 年項目開發計劃

2010 年計劃新開工項目5 個，新開工面積32.62 萬平方米，其中大武漢家裝-家居館、旗艦店

（含辦公）18.4萬平方米；洪廣項目3.47 萬平方米，首義項目5.2萬平方米；永利項目5.55 萬平

方米。2010年在建面積將達到50.06 萬平方米。計劃竣工項目1個，為南湖城市廣場項目，竣工面

積7.52 萬平方米。

三、報告期投資情況

1、 集資金投資項目（單位：萬元）

集資金總額 55,496.00 本年 投入 集資金總額 9,835.22

變更用途的 集資金總額 0

已累計投入 集資金總額 9,835.22

變更用途的 集資金總額比例 0%

截至期

是否

末累計 項目

已變

投入金 截至期 可行

更項 集資 截至期 是否

調整後 截至期末 額與承 末投入 本年 性是

目 金承諾 末承諾 本年 投 項目達到預定可使 達到

承諾投資項目 投資 累計投入 諾投入 進度（%） 實現的 否發

（含 投資總 投入金 入金額 用狀態日期 預計

總額 金額(2) 金額的 (4)＝ 效益 生重

部分 額 額(1) 效益

差額(3) (2)/(1) 大變

變

＝ 化

更）

(2)-(1)大武漢家裝－

0 0 2011 年12 月30 日 無 注（3） 否

家居館 否 16,000 16,000 － － －大武漢家裝－

否 8,000 8,000 － 0 0 － － 2011 年12 月30 日 無

旗艦店 注（3） 否大武漢家裝U座

否 4,000 4,000 － 2,700.00 2,700.00 － － 2008 年12 月19 日 189.40 注（5）

（商務樓） 否

南國SOHO 北區 否 8,000 8,000 － 5,777.65 5,777.65 － － 2008 年12 月15 日 8525.60 注（6）

否研發中心業務

否 2,000 2,000 － 585.00 585.00 － － － 無 注（7）

發 否

南湖城市廣場 否 8,000 8,000 － 199.80 199.80 － － 2010 年12 月30 日 無 注（3） 否

北都城市廣場 否 9,496 9,496 － 572.77 572.77 － － 2011 年9 月30 日 無 注（3） 否

55,496 55,496 － 9,835.22 9,835.22 － － 8715.00

合計

未達到計劃進 原因（分具體項目） 無

項目可行性發生重大變化的情況說明 無

集資金投資項目實施地點變更情況 無

集資金投資項目實施方式調整情況 無

集資金投資項目先期投入及置換情況 公司使用 集資金置換公司預先投入 集資金項目建設的自籌資金共計 5,285.00 萬元，其中：大

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

武漢家裝項目2,700.00 萬元，南國SOHO 北區2,000.00 萬元，研發中心業務發 項目585.00 萬元，

公司已在發行申請文件<>第十四節第 款第3 項中披露。

用閒置 集資金暫時補充流動資金情況 無

項目實施出現 集資金結餘的金額及原因 無

集資金其他使用情況 無

注1：「本年 投入 集資金總額」包括 集資金到帳後「本年 投入金額」及實際已置換先期投入金額。

注2：「截至期末承諾投入金額」以最近 次已披露 集資金投資計劃為依據確定。

注3：項目尚未建成。

注4：「本年 實現的效益」的計算口徑、計算方法應與承諾效益的計算口徑、計算方法 致。

注5：截至2009年12月31 日，大武漢家裝U座（商務樓）寫字樓實現銷售收入2,980.80萬元，未銷售的2,293.72

平方米寫字樓已經全部出租；商鋪實現銷售收入4,175 萬元，剩餘8,047 平方米暫未出售，全部出租給馬可波羅瓷

磚開設旗艦店。

注6：截至2009 年12 月31 日，南國SOHO 北區合計實現銷售收入34,794.98 萬元，其中公寓銷售99.91%，銷

售面積65,804.59 平方米，實現銷售收入31,702.31 萬元；商鋪全部實現銷售，銷售面積4603.77平方米，實現銷

售收入3,092.66萬元。

注7：研發中心的業務發 不進行單獨的財務評價。研發中心的效益主要體現在對 觀經濟、區域經濟、公共空

間和商業規劃等深入研究，確保商業項目安全，提升商業項目的價值。

2、報告期內非 集資金項目的投資情況

報告期內，除 集資金項目以外的開發項目有3 個，分別處於不同的階段，具體情況如下：

預計總投資 本年投資額

項目名稱 項目收益情況

（萬元） （萬元）

南國中心1期 63,093 2,065 項目開發中，尚未產生收益

南國中心2 期 114,109 7,665 項目開發中，尚未產生收益

洪廣首座 24,192 93 項目開發中，尚未產生收益

合 計 201,394 9,823

3、對前期會計調整情況的說明

報告期內，公司執行新會計準則，未發生對前期會計調整的情況。

四、董事會日常工作情況

（一）董事會會議情況

報告期內，根據 《公司法》、《公司章程》的有關規定，公司召開了五次董事會會議，具體情況

如下：

1、第 屆董事會第六次會議，於2009年1 月15 日在湖北應城湯池溫泉5 號會議室召開。會議

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☆ 武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告審議通過了《關於公司總經理2008 年度工作報告的議案》、《關於公司董事會2008 年度工作報告的議案》、《關於公司2008 年 財務決算報告的議案》、《關於公司2009 年 財務預算報告的議案》、《關於公司2008 年度利潤分配方案的議案》、《關於續聘大信會計師有限責任公司為2009 年 審計機構的議案》、《關於公司申請首次公開發行人民幣普通股(A 股)並上市方案延期一年的議案》、《關於公司股東大會對董事會全權辦理本次發行人民幣普通股(A 股)具體事宜授權延期一年的議案》、《關於調整公司首次公開發行人民幣普通股 （A 股）並上市前滾存未分配利潤的分配方案的議案》、《關於修訂公司章程部分條款的議案》、《關於公司董事會授權董事長辦理2009 年社會捐贈的議案》、《關於召開2008 年 股東大會的議案》。

召開本次會議時，公司尚未公開發行股份並上市，因而沒有將會議的相關事宜公開披露。

2、第 屆董事會第七次會議，於2009 年2 月23 日在武漢市漢口解放大道201 號公司三樓會議室召開。會議審議通過了《關於2009 年 公司與控股子公司、控股子公司之間提供擔保的議案》、

《關於公司擬在2009年 為向公司及控股子公司按揭購買商品房的購房人提供擔保的議案》、《關於召開2009 年第 次臨時股東大會的議案》

召開本次會議時，公司尚未公開發行股份並上市，因而沒有將會議的相關事宜公開披露。

3、第 屆董事會2009年第 次臨時會議，於2009年9 月5 日在武漢市漢口解放大道201 號三樓會議室召開。會議審議通過了《關於為武漢大本營商業管理有限公司提供擔保的議案》、《關於為武漢南國商業發 有限公司提供擔保的議案》、《關於為武漢北都商業有限公司提供擔保的議案》、《公司關於召開2009 年第二次臨時股東大會的議案》。

召開本次會議時，公司尚未公開發行股份並上市，因而沒有將會議的相關事宜公開披露。

4、第 屆董事會2009年第二次臨時會議，於2009年11 月22 日在武漢市漢口解放大道201 號三樓會議室召開。會議審議通過了《關於公司籤訂 集資金三方監管協議的議案》。

本次會議決議公告刊登在2009 年11 月24 日的《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》、

《證券日報》和公司指定信息披露網站巨潮資訊網（www.cninfo.com.cn）上。

5、第 屆董事會第八次會議，於2009 年12 月4 日在湖北赤壁市龍佑赤壁溫泉 假酒店7 號會議室召開。會議審議通過了《關於超 資金用於在建項目南國·南湖城市廣場的議案》、《關於超資金用於在建項目南國·北都城市廣場的議案》、《關於籤訂 集資金三方監管協議的議案》、《公司董事會關於根據股東大會的授權以及本次發行情況對公司章程有關條款進行修訂的議案》。

本次會議決議公告刊登在2009年12 月8 日的《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》、《證券日報》和公司指定信息披露網站巨潮資訊網（www.cninfo.com.cn）上。

（二）董事會對股東大會決議的執行情況

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

報告期內，公司董事會根據國家有關法律、法規及《公司章程》等有關規定，嚴格按照股東大會的決議和授權，認真執行股東大會通過的各項決議，確保其得到有效的實施。

1、根據公司2008 年 股東大會決議，授權董事會辦理首次公開發行股票具體事宜。經中國證券監督管理委員會證監許可[2009]1078 號文核准，本公司於2009年10 月27 日公開發行4，800 萬股人民幣普通股。經深圳證券交易所《關於武漢南國置業股份有限公司人民幣普通股股票上市的通知》（深證上[2009]146 號文）同意，本公司發行的人民幣普通股股票於2009 年11月6 日在深圳證券交易所中小板掛牌上市，股票簡稱「南國置業」，股票代碼「002305」；

2、落實2008 年 利潤分配方案。董事會嚴格執行股東大會的決議，完成了相關利潤分配。

（三）審計委員會相關工作制度的建立健全情況、主要內容以及履行情況

2007 年12 月4 日，公司第 屆董事會第三次會議通過了《關於設立公司董事會專門委員會的議案》，決定成立審計委員會等三個專門委員會，並審議通過了《公司董事會審計委員會實施細則》。該制 明確了公司董事會審計委員會的人員構成、職責權限、會議的召開與通知、議事與表決程序等內容，是公司董事會審計委員會相關工作制度的基礎性文件。

報告期內，公司董事會審計委員會按照 《公司章程》等相關規定規範運作，監督公司內部審計制 實施情況，促進公司內部審計機構的健全，審核公司財務信息及其披露情況，並督促會計師事務所審計工作。

1、2008 年 審計以及配合公司申請首次公開發行股票並上市申報組織相關審計工作。

2、指導、督促公司內部審計部進 步完善和落實公司的內部控制制 和程序；

3、確定公司2009 年 審計工作計劃；

4、與會計師事務所就審計報告的編制保持溝通與交流。

（四）、提名與薪酬考核委員會的履職情況

提名與薪酬考核委員會對2009年公司董事、監事和高級管理人員的薪酬進行了審核並認為：公司已建立了公正、有效的高級管理人員的績效評價標準，公司高級管理人員實行基本年薪與年終績效考核相結合的薪酬制 。公司董事、高級管理人員2009 年的薪酬水平符合公司績效考核體系。

五、本年度利潤分配預案或資本公積轉增股本預案

經大信會計師事務有限公司的審計，2009 年 本公司實現淨利潤103,943,229.55 元（母公司數，合併報表歸屬於母公司所有者的淨利潤166,186,365.12 元），按母公司淨利潤的10％提取法定盈餘公積 10,394,322.96 元，加年初未分配利潤50,126,775.62 元，扣除2008 年 利潤分配 21,600,000 元後，本年 可供股東分配的利潤為 122,075,682.21 元。根據有關法規及公司章程規定，考慮到股東利益及公司長遠發展需求，以及公司分紅派息政策的穩定性，董事會提出公司2009 年 利潤分配方案如

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告下：

1、分紅派息方案：公司擬以 2009 年12 月 31 日總股本48,000 萬股為基數，用未分配利潤每 10 股派發現金紅利1.00元（含稅），合計派發現金紅利48,000,000 元，剩餘未分配利潤74,075,682.21

元，結轉下一年 分配。

2、前三年 分配情況：

2006 年 ：公司2006 年末總股本4,000 萬,未進行利潤分配。

2007 年 ：公司以2007 年末總股本43,200 萬股為基數，以未分配利潤向全體股東每 10 股分配現金紅利 （含稅）0.5 元，共分配現金紅利 （含稅）2,160 萬元。

2008 年 ：公司以 2008 年末總股本 43,200 萬股為基數，以未分配利潤向全體股東每 10 股分配現金紅利 （含稅）0.5 元，共分配現金紅利 （含稅）2,160 萬元。

上述會計年度的股利分配及轉增股本方案均已實施完 。

公司最近三年現金分紅情況表:

分紅年 合併報表 佔合併報表中歸屬

現金分紅金額

分紅年 中歸屬於上市公司 於上市公司股東的

（含稅）

股東的淨利潤 淨利潤的比率

2008 年 21,600,000.00 160,956,817.18 13.42%

2007 年 21,600,000.00 136,137,871.55 15.87%

2006 年 0.00 82,317,836.03 0.00%最近三年累計現金分紅金額佔最近年均

淨利潤的比例（%） 34.16%

六、獨立董事對公司累計和當期對外擔保情況的專項說明及獨立意見

公司獨立董事呂志偉、向德偉、吳曉東根據 《公司法》、《證券法》、《關於規範上市公司對外擔保行為的通知》及 《關於規範上市公司與關聯方資金往來及上市公司對外擔保若干問題的通知》的要求，對公司2009 年 累計和當期對外擔保情況進行了核查，並出具獨立意見認為：

1、公司能夠嚴格控制對外擔保風險，報告期內不存在為公司的股東、股東的控股子公司、股東的附屬企業及任何非法單位或個人提供擔保。

2、截止2009年12 月31 日，公司為購買商品房業主的按揭貸款提供擔保的餘額為65,100萬元，擔保金額隨著借款人逐期還款而相應遞減，根據行業慣例，此項擔保是必需的，本公司歷年沒有發生由於擔保連帶責任而發生損失的情形，因此該項擔保對公司的財務狀況無重大影響。

3、截止2009年12 月31 日，公司為合併報表範圍內的子公司提供的擔保餘額為27,623.6 萬元，

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告此類擔保事項對象均為公司全資子公司，公司在擔保期內有能力對其經營管理風險進行控制，財務風險處於公司可控制範圍內。不存在與中國證監會《關於規範上市公司與關聯方資金往來及上市公司對外擔保若干問題的通知》（證監發[2003]56 號）及《關於規範上市公司對外擔保行為的通知》（證監發[2005]120 號）相違背的情況。

公司能夠按照 《對外擔保管理辦法》及公司章程等有關規定較為嚴格和審慎地控制對外擔保；公司及其控股子公司不存在違規擔保的情形。公司已建立了完善的對外擔保風險控制制度，所有對外擔保事項均嚴格履行了決策程序。

七、其他報告事項

1、關於信息披露與透明

公司董事會秘書負責公司信息披露工作。在報告期內，公司按照有關法律法規及公司《信息披露管理制 》的要求，在公司指定信息披露網站http://www.cninfo.com.cn 和報刊《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》、《證券日報》上履行信息披露義務，做到公平、公開、公正、真實、準確、完整，保障了全體投資者及時獲悉信息的合法權益。

2、關於開 投資者關係管理工作情況

公司董事會秘書為投資者關係管理負責人，公司證券部負責投資者關係管理的具體日常事務。公司自上市以來，高 重視投資者關係管理工作，關注各類媒體對公司的相關報導，對投資者的來電諮詢均耐心解答，與投資者保持了良好的聯繫與溝通。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

第八節 監事會報告

一、監事會工作情況

1、2009 年監事會嚴格按照 《公司法》、《公司章程》和《監事會議事規則》所賦予的職責，從

實維護公司和全體股東利益出發，認真履行監督職責。全體監事2009 年列席和出席了公司全部董事會和股東大會，聽取了公司各項重要提案和決議，了解了公司各項重要決策的形成過程，很好的履行了監事會的知情監督檢查職能。

2、報告期內，監事會共召開了三次會議，會議情況如下：

（1）第 屆監事會第五次會議

2009 年1 月15 日，公司第 屆監事會第五次會議在湖北應城湯池溫泉5 號會議室召開。會議審議並通過了如下議案：

審議通過《關於公司監事會2008 年度工作報告的議案》；審議通過《關於公司2008 年 財務決算報告的議案》；審議通過《關於公司2009 年 財務預算報告的議案》。

（2）2009 年9 月5 日，公司第 屆監事會2009 年第 次臨時會議在武漢市漢口解放大道201

號三樓會議室召開。會議審議並通過了如下議案：

審議通過《關於為武漢大本營商業管理有限公司提供擔保的議案》；審議通過《關於為武漢南國商業發 有限公司提供擔保的議案》；審議通過《關於為武漢北都商業有限公司提供擔保的議案》。

（3）2009 年12 月4 日，公司第 屆監事會第六次會議在赤壁市龍佑溫泉 假酒店7 號會議室召開。會議審議並通過了如下議案：

審議通過《關於超 資金用於在建項目南國*南湖城市廣場的議案》；審議通過《關於超 資金用於在建項目南國*北都城市廣場的議案》；審議通過《關於籤訂 集資金三方監管協議的議案》。

二、監事會對公司有關事項的監督意見

1、公司依法運作情況

報告期內，公司監事會依據 《公司法》、《公司章程》、《監事會議事規則》等賦予的職權，依法對公司的決策程序、內部控制制度的建立與執行情況以及公司董事、高級管理人員履行職務情況等進行了監督。

監事會認為：公司依法經營，決策程序和內部控制制 符合 《公司法》、《證券法》等法律法規及 《公司章程》的相關規定。董事會認真執行了股東大會的決議，董事、高級管理人員執行職務時忠於職守、勤勉盡責，無違反法律、法規、公司章程或損害公司利益的行為。

2、公司財務狀況

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

報告期內，監事會對公司2009 年度的財務狀況、財務管理等進行了認真的監督和審核，認為：公司財務制 較健全、財務運作規範、財務狀況良好。2009 年財務報告真實、客觀地反映了公司的財務狀況和經營成果。

3、 集資金使用和存管情況

監事會對 集資金存放與使用情況進行了監督和檢查，認為公司認真按照 《集資金專項存儲和使用管理制 》的要求管理和使用 集資金。 集資金到位後，公司及時辦理了驗資手續，並由董事會嚴格按照發行時所承諾的 集資金使用計劃，管理和使用 集資金，同時為方便 集資金的使用和對使用情況進行監督，公司實行了 集資金專項存儲制 並設立了專用帳戶。 集資金實際投入項目和承諾投入項目 致。報告期內，公司無變更 集資金用途的情形。

4、公司收購、出售資產情況

公司報告期沒有發生重大收購和出售資產情況。

5、關聯交易情況

報告期內，公司沒有發生關聯交易事項。

6、對董事會關於公司 2009 年 內部控制的自我評價報告、公司內部控制制度的建設和運行情況進行了審核，認為：公司已建立了較為完善的內部控制體系並能得到有效的執行。公司內部控制的自我評價報告真實、客觀地反映了公司內部控制制度的建設及運行情況。

本屆監事會將繼續嚴格按照國家有關法規政策和《公司章程》的有關規定，忠實履行自己的職責，進 步促進公司的規範運作。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

第九節 重要事項

一、重大訴訟、仲裁事項

本年 公司無重大訴訟、仲載事項。

二、持有其他上市公司、非上市金融企業股權及證券投資情況

1、持有其他上市公司股權情況

報告期內，公司無證券投資。

2、持有非上市金融企業股權情況

報告期內，公司未持有上市金融企業股權情況。

3、報告期內證券投資情況

報告期內公司無證券投資。

三、報告期內收購及出售資產、吸收合併事項

本報告期內無收購及出售資產、吸收合併事項。

四、報告期內發生的重大關聯交易事項

本年 公司無重大關聯交易事項。

五、重大合同及履行情況

1、報告期內公司沒有託管、承包其他公司資產或其他公司託管、承包公司資產的事項。

2、擔保事項

（1）公司能夠嚴格控制對外擔保風險，報告期內不存在為公司的股東、股東的控股子公司、股東的附屬企業及任何非法單位提供擔保。

（2）截止2009 年12月31 日，公司為購買商品房業主的按揭貸款提供擔保的餘額為65,100萬元，擔保金額隨著借款人逐期還款而相應遞減，根據行業慣例，此項擔保是必需的，本公司歷年沒有發生由於擔保連帶責任而發生損失的情形，因此該項擔保對公司的財務狀況無重大影響。

（3）截止2009 年12月31 日，公司為合併報表範圍內的子公司提供的擔保餘額為27,623.6萬元，此類擔保事項對象均為公司全資子公司，公司在擔保期內有能力對其經營管理風險進行控制，財務風險處於公司可控制範圍內。不存在與中國證監會《關於規範上市公司與關聯方資金往來及上市公司對外擔保若干問題的通知》（證監發[2003]56 號）及 《關於規範上市公司對外擔保行為的通知》（證監發[2005]120 號）相違背的情況。

3、報告期內公司沒有發生委託他人進行現金資產管理事項。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

4、其他重大合同

序 合同金額

項目名稱 合同對方 履約期限 付款約定

號 （萬元）

大武漢家裝－ 根據工程

1 武漢新八建設集團有限公司 2,100 2008.1-2009.12

U 座（商務樓） 進 付款

2 南國SOHO－北區 武漢新七建築集團有限公司 3,098 2007.11-2009.12 同上

3 南國SOHO－北區 武漢新八建設集團有限公司 1,583 2007.12-2009.12 同上

4 南國SOHO－北區 湖北山河建工集團有限公司 1,395 2007.12-2009.12 同上

5 南國SOHO－北區 武漢新八建設集團有限公司 1,395 2007.12-2009.12 同上

6 南湖城市廣場 武漢市十建集團有限公司 3915 2009.11-2011.12 同上

7 南湖城市廣場 武漢新八建設集團有限公司 3179 2009.11-2011.12 同上

8 南湖城市廣場 湖北山河建工集團有限公司 2902 2009.11-2011.12 同上

9 北都城市廣場 總參工程兵科研三所技術服務部 1764 2009.9-2010.12 同上

2007 年10月10 日，南國商業與沃爾瑪深國投百貨有限公司籤訂房屋租賃協議，將西匯生活廣

場 （1 期）共計16,352.00 平方米物業出租給沃爾瑪深國投百貨有限公司，租賃期限為自租賃開始

日起15年。

2007 年12 月20 日，南國商業與武漢工貿有限公司籤訂租賃合同，將西匯生活廣場 （1 期）共

計5,084.88平方米物業出租給武漢工貿有限公司，租賃期限為10年。

2008 年1 月18 日，南國商業與武漢百安居裝飾建材有限公司籤訂房屋租賃合同，將西匯生活

廣場 （1期）共計9,146 平方米物業出租給武漢百安居裝飾建材有限公司，租賃期限為20 年。

2009 年4 月1 日，發行人與廣州金逸影視投資集團有限公司籤署《武漢南國南湖廣場影城租賃

意向書》，廣州金逸影視投資集團有限公司擬承租發行人擁有的位於武漢市洪山區南湖城市廣場第3

層房屋，租用面積為2,700 平方米，租期20 年。

2009 年4 月1 日，發行人與廣州金逸影視投資集團有限公司籤署《武漢南國北都影城租賃意向

書》，廣州金逸影視投資集團有限公司擬承租發行人擁有的位於武漢市江漢區南國北都城市廣場第3

層房屋，租用面積為2,800 平方米，租期20 年。

2009 年5 月6 日，武漢北都商業有限公司與康成投資（中國）有限公司（旗下品牌大潤發超市）

籤署《商業用房租賃合同》，武漢北都商業有限公司擬在B01063052 號地塊開發建設商業用房及附屬

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告場地和設施，武漢北都商業有限公司擬將上述商業用房的地下1層、地上1層（局部）、地下2 層（局部）在建造完工後整體租賃給康成投資（中國）有限公司開設大型超市。出租商業用房建築面積20,780

平方米，租賃期限20年。

2009 年6 月9 日，南國置業與沃爾瑪 （中國）投資有限公司籤署 《意向書》，沃爾瑪 （中國）投資有限公司擬承租發行人擁有的位於武漢市洪山區南湖城市廣場2、3 層部分面積房屋，租用面積為11,530平方米，租期15年。

六、公司或持股5%以上股東的承諾事項及其履行情況

1、本公司實際控制人許曉明先生及其控制的企業武漢新天地投資有限公司承諾：自本公司股票在證券交易所上市交易之日起三十六個月內，不轉讓或者委託他人管理其已直接或間接持有的公司股份，也不由公司回購該部分股份。

報告期內，控股股東嚴格遵守上述承諾，未出售持有的公司股權。

2、公司其他股東承諾：自本公司股票在證券交易所上市交易之日起十二個月內，不轉讓或者委託他人管理其已直接或間接持有的公司股份，也不由公司回購該部分股份。

報告期內，公司其他股東嚴格遵守上述承諾。

3、公司董事、監事、高級管理人員承諾：自本公司股票在證券交易所上市交易之日起十二個月內，不轉讓或者委託他人管理其已直接或間接持有的公司股份，也不由公司回購該部分股份。在本人任職期間，本人每年轉讓的股份數不超過本人持有股份總數的25%，在本人離職後六個月內，不轉讓本人持有股份公司的股份。

報告期內，公司董事、監事、高級管理人員嚴格遵守上述承諾。

七、聘任、解聘會計師事務所情況及支付報酬情況

公司續聘大信會計師事務所有限公司為公司的審計機構，2009 年的審計費用為45 萬元，大信會計師事務所已連續三年為公司提供審計服務。

八、公司、董事會及董事受到處罰及整改情況

報告期內，公司、董事會及董事沒有受到中國證監會稽查、中國證監會行政處罰、通報批評；也沒有被其他行政管理部門處罰及證券交易所公開譴責的情況。

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武漢南國置業股份有限公司2009 年年度報告

第十節 財務報告

計報 告

大信審字(2010)第2-0143 號武漢南國置業股份有限公司全體股東：

我們審計了後附的武漢南國置業股份有限公司(以下簡稱「貴公司」)財務報表，包括2009 年

12 月31 日的資產負債表和合併資產負債表，2009 年度的利潤表和合併利潤表、現金流量表和合併現金流量表、股東權益變動表和合併股東權益變動表以及財務報表附註。

一、管理層對財務報表的責任

按照企業會計準則的規定編制財務報表是貴公司管理層的責任。這種責任包括：（1）設計、實施和維護與財務報表編制相關的內部控制，以使財務報表不存在由於舞弊或錯誤而導致的重大錯報；

（2）選擇和運用恰當的會計政策；（3）作出合理的會計估計。

二、註冊會計師的責任

我們的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發表審計意見。我們按照中國註冊會計師審計準則的規定執行了審計工作。中國註冊會計師審計準則要求我們遵守職業道德規範，計劃和實施審計工作以對財務報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。

審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關財務報表金額和披露的審計證據。選擇的審計程序取決於註冊會計師的判斷，包括對由於舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險的評估。在進行風險評估時，我們考慮與財務報表編制相關的內部控制，以設計恰當的審計程序，但目的並非對內部控制的有效性發表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計的合理性，以及評價財務報表的總體列報。

我們相信，我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供了基礎。

三、審計意見

我們認為，貴公司財務報表已經按照企業會計準則的規定編制，在所有重大方面公允反映了貴公司2009 年12 月31 日的財務狀況以及2009 年 的經營成果和現金流量。

大信會計師事務有限公司 中國註冊會計師：

中國 ·北京 中國註冊會計師：

二○ ○年三月二十六日

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合併資產負債表

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年12 月31 日 單位：人民幣元

項 目 附註 期末餘額 年初餘額流動資產：

貨幣資金 五、（ ） 709,337,540.78 198,276,071.24

結算備付金

拆出資金

交易性金融資產

應收票據

應收帳款 五、（二） 26,314,787.28 32,503,773.32

預付款項 五、（三） 159,129,126.56 44,503,906.00

應收保費

應收分保帳款

應收分保合同準備金

應收利息

應收股利

其他應收款 五、（四） 28,949,261.33 33,917,070.16

買入返售金融資產

存貨 五、（五） 1,345,294,728.41 1,427,464,934.65

一年內到期的非流動資產

其他流動資產

流動資產合計 2,269,025,444.36 1,736,665,755.37

非流動資產：

發放貸款及墊款

可供出售金融資產

持有至到期投資

長期應收款

長期股權投資

投資性房地產

固定資產 五、（六） 4,551,465.90 4,876,729.89

在建工程

工程物資

固定資產清理

生產性生物資產

油氣資產

無形資產

開發支出

商譽 五、（七） 13,313.45 13,313.45

長期待攤費用

遞延所得稅資產 五、（八） 2,317,250.49 2,143,420.91

其他非流動資產

非流動資產合計 6,882,029.84 7,033,464.25

資產總計 2,275,907,474.20 1,743,699,219.62

武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

合併資產負債表 （續）

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年12 月31 日 單位：人民幣元

項 目 附註 期末餘額 年初餘額流動負債：

短期借款 五、 （十） 337,370,000.00 280,840,000.00

向中央銀行借款

吸收存款及同業存放

拆入資金

交易性金融負債

應付票據 五、 （十 ） 4,178,000.00

應付帳款 五、 （十二） 64,725,317.61 235,021,299.67

預收款項 五、 （十三） 9,556,189.39 139,901,622.83

賣出回購金融資產款

應付手續費及佣金

應付職工薪酬 五、 （十四） 2,153,719.68 728,597.09

應交稅費 五、 （十五） 89,994,557.31 160,152,816.92

應付利息

應付股利 五、 （十六） 7,552,232.68 26,282.88

其他應付款 五、 （十七） 125,650,471.74 83,941,617.57

應付分保帳款

保險合同準備金

代理買賣證券款

代理承銷證券款

一年內到期的非流動負債 五、 （十八） 100,000,000.00 37,000,000.00

其他流動負債

流動負債合計 737,002,488.41 941,790,236.96

非流動負債：

長期借款 五、 （十九） 198,236,000.00 161,780,000.00

應付債券

長期應付款

專項應付款

預計負債

遞延所得稅負債

其他非流動負債 五、 （二十） 1,000,000.00

非流動負債合計 199,236,000.00 161,780,000.00

負債合計 936,238,488.41 1,103,570,236.96

所有者權益：

股本 五、（二十 ） 480,000,000.00 432,000,000.00

資本公積 五、（二十二） 512,513,721.06 5,553,721.06

減：庫存股

專項儲備

盈餘公積 五、（二十三） 31,509,412.80 21,115,089.84

般風險準備

未分配利潤 五、（二十四） 313,665,804.51 179,473,762.35

- 51 -

武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

外幣報表折算差額

歸屬於母公司所有者權益合計 1,337,688,938.37 638,142,573.25

少數股東權益 1,980,047.42 1,986,409.41

所有者權益合計 1,339,668,985.79 640,128,982.66

負債和所有者權益總計 2,275,907,474.20 1,743,699,219.62

☆ 母公司資產負債表

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年12 月31 日 單位：人民幣元

項 目 附註 期末餘額 年初餘額流動資產：

貨幣資金 219,998,288.98 13,236,445.18

交易性金融資產

應收票據

應收帳款 十一、（ ） 17,764,984.47 4,490,748.85

預付款項 143,888,863.65 42,332,506.00

應收利息

應收股利

其他應收款 十一、（二） 443,672,327.91 184,187,274.09

存貨 280,007,501.85 442,340,729.34

一年內到期的非流動資產

其他流動資產

流動資產合計 1,105,331,966.86 686,587,703.46

非流動資產：

可供出售金融資產

持有至到期投資

長期應收款

長期股權投資 十一、（三） 337,574,053.86 337,574,053.86

投資性房地產

固定資產 3,530,794.12 3,598,698.73

在建工程

工程物資

固定資產清理

生產性生物資產

油氣資產

無形資產

開發支出

商譽

長期待攤費用

遞延所得稅資產 1,496,824.80 1,153,705.29

其他非流動資產

非流動資產合計 342,601,672.78 342,326,457.88

資產總計 1,447,933,639.64 1,028,914,161.34

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

母公司資產負債表（續）

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年12 月31 日 單位：人民幣元

附

項 目 期末餘額 年初餘額

注流動負債：

短期借款 50,000,000.00 49,490,000.00

交易性金融負債

應付票據 1,278,000.00

應付帳款 40,640,748.23 134,409,005.73

預收款項 5,886,698.38 134,261,460.14

應付職工薪酬 1,371,827.54 273,871.73

應交稅費 59,053,830.41 51,084,431.03

應付利息

應付股利 7,552,232.68 26,282.88

其他應付款 115,329,486.33 98,015,523.31

一年內到期的非流動負債

其他流動負債

流動負債合計 279,834,823.57 468,838,574.82

非流動負債：

長期借款 22,000,000.00 51,280,000.00

應付債券

長期應付款

專項應付款

預計負債

遞延所得稅負債

其他非流動負債

非流動負債合計 22,000,000.00 51,280,000.00

負債合計 301,834,823.57 520,118,574.82

所有者權益：

股本 480,000,000.00 432,000,000.00

資本公積 512,513,721.06 5,553,721.06

減：庫存股

專項儲備

盈餘公積 31,509,412.80 21,115,089.84

未分配利潤 122,075,682.21 50,126,775.62

所有者權益合計 1,146,098,816.07 508,795,586.52

負債和所有者權益總計 1,447,933,639.64 1,028,914,161.34

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

合 並 利潤表

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年 單位：人民幣元

項 目 附註 本期金額 上期金額

一、營業總收入 587,280,712.31 553,556,376.85

其中：營業收入 五、（二十五） 587,280,712.31 553,556,376.85

利息收入

已賺保費

手續費及佣金收入

二、營業總成本 399,807,918.32 334,728,524.94

其中：營業成本 五、（二十五） 330,576,634.34 236,911,646.28

利息支出

手續費及佣金支出

退保金

賠付支出淨額

提取保險合同準備金淨額

保單紅利支出

分保費用

營業稅金及附加 五、（二十六） 32,905,895.68 49,662,270.29

銷售費用 12,380,303.98 21,498,347.77

管理費用 25,679,982.72 23,003,714.27

財務費用 五、（二十七） -2,402,037.10 -69,444.99

資產減值損失 五、（二十八） 667,138.70 3,721,991.32

加：公允價值變動收益

投資收益 （損失以「－」號填列） 186,706.40

其中：對聯營企業和合營企業的投資收益

匯兌收益 （損失以「-」號填列）

三、營業利潤（虧損以「－」號填列） 187,472,793.99 219,014,558.31

加：營業外收入 五、（二十九） 31,786,686.76 584,510.31

減：營業外支出 五、 （三十） 977,364.97 2,596,450.46

其中：非流動資產處置淨損失 2,010.12 38,938.31

四、利潤總額（虧損總額以「－」號填列） 218,282,115.78 217,002,618.16

減：所得稅費用 五、（三十 ） 52,102,112.65 56,056,408.13

五、淨利潤（淨虧損以「－」號填列） 166,180,003.13 160,946,210.03

其中：歸屬於母公司所有者的淨利潤 166,186,365.12 160,956,817.18

少數股東損益 -6,361.99 -10,607.15

六、每股收益：

（ ）基本每股收益(元/股) 五、（三十二） 0.38 0.37

（二）稀釋每股收益(元/股) 五、（三十二） 0.38 0.37

七、其他綜合收益

八、綜合收益總額 166,180,003.13 160,946,210.03

其中：歸屬於母公司所有者的綜合收益總額 166,186,365.12 160,956,817.18

歸屬於少數股東的綜合收益總額 -6,361.99 -10,607.15

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

母公司利潤表

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年 單位：人民幣元

項 目 附註 本期金額 上期金額

一、營業收入 十一、（四）408,450,234.92 78,080,080.91

減：營業成本 十一、（四）236,816,110.74 46,914,461.15

營業稅金及附加 18,261,727.26 13,056,053.57

銷售費用 4,844,945.57 10,353,440.91

管理費用 15,006,351.67 15,306,630.81

財務費用 -649,440.38 330,210.21

資產減值損失 1,372,478.02 1,399,393.60

加：公允價值變動收益

投資收益 65,186,706.40

其中：對聯營企業和合營企業的投資收益

二、營業利潤 132,798,062.04 55,906,597.06

加：營業外收入 3,302,732.03 436,241.32

減：營業外支出 902,600.97 2,413,334.73

其中：非流動資產處置淨損失 2,010.12

三、利潤總額 135,198,193.10 53,929,503.65

減：所得稅費用 31,254,963.55 -581,882.31

四、淨利潤 103,943,229.55 54,511,385.96

五、每股收益

（ ）基本每股收益(元/股) 0.24 0.13

（二）稀釋每股收益(元/股) 0.24 0.13

六、其他綜合收益

七、綜合收益總額 103,943,229.55 54,511,385.96

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

合併現金流量表

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年 單位：人民幣元

項 目 附註 本期金額 上期金額一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金 464,368,493.72 505,200,121.76

客戶存款和同業存放款項淨增加額

向中央銀行借款淨增加額

向其他金融機構拆入資金淨增加額

收到原保險合同保費取得的現金

收到再保險業務現金淨額

保戶儲金及投資款淨增加額

處置交易性金融資產淨增加額

收取利息、手續費及佣金的現金

拆入資金淨增加額

回購業務資金淨增加額

收到的稅費返還

收到其他與經營活動有關的現金 五、（三十三） 100,836,288.85 52,582,527.99

經營活動現金流入小計 565,204,782.57 557,782,649.75

購買商品、接受勞務支付的現金 502,288,066.31 375,339,833.71

客戶貸款及墊款淨增加額

存放中央銀行和同業款項淨增加額

支付原保險合同賠付款項的現金

支付利息、手續費及佣金的現金

支付保單紅利的現金

支付給職工以及為職工支付的現金 15,557,458.80 13,623,516.14

支付的各項稅費 156,743,383.03 134,963,939.47

支付其他與經營活動有關的現金 五、（三十三） 41,217,050.05 49,496,693.66

經營活動現金流出小計 715,805,958.19 573,423,982.98

經營活動產生的現金流量淨額 -150,601,175.62 -15,641,333.23

二、投資活動產生的現金流量：

收回投資收到的現金 249,100,000.00 194,620,000.00

取得投資收益收到的現金 186,706.40

處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金淨額 1,841.00 700.00

處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額

收到其他與投資活動有關的現金

投資活動現金流入小計 249,101,841.00 194,807,406.40

購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金 888,614.00 896,682.00

投資支付的現金 113,800,000.00 183,000,000.00

質押貸款淨增加額

取得子公司及其他營業單位支付的現金淨額 29,920,951.16

支付其他與投資活動有關的現金

投資活動現金流出小計 114,688,614.00 213,817,633.16

投資活動產生的現金流量淨額 134,413,227.00 -19,010,226.76

三、籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金 554,960,000.00

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

其中：子公司吸收少數股東投資收到的現金

取得借款收到的現金 723,936,000.00 626,330,000.00

發行債券收到的現金

收到其他與籌資活動有關的現金

籌資活動現金流入小計 1,278,896,000.00 626,330,000.00

償還債務支付的現金 567,950,000.00 542,340,000.00

分配股利、利潤或償付利息支付的現金 48,396,581.84 58,177,106.95

其中：子公司支付給少數股東的股利、利潤

支付其他與籌資活動有關的現金

籌資活動現金流出小計 616,346,581.84 600,517,106.95

籌資活動產生的現金流量淨額 662,549,418.16 25,812,893.05

四、匯率變動對現金及現金等價物的影響

五、現金及現金等價物淨增加額 646,361,469.54 -8,838,666.94

加：年初現金及現金等價物餘額 62,976,071.24 71,814,738.18

六、期末現金及現金等價物餘額 709,337,540.78 62,976,071.24

母公司現金流量表

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年 單位：人民幣元

附

項 目 本期金額 上期金額

注一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金 266,671,948.15 207,922,383.89

收到的稅費返還

收到其他與經營活動有關的現金 151,412,981.30 67,886,192.81

經營活動現金流入小計 418,084,929.45 275,808,576.06

購買商品、接受勞務支付的現金 265,217,358.18 156,707,557.06

支付給職工以及為職工支付的現金 9,725,563.26 9,538,993.60

支付的各項稅費 42,106,378.27 32,045,869.30

支付其他與經營活動有關的現金 396,459,670.82 253,169,238.21

經營活動現金流出小計 713,508,970.53 451,461,658.17

經營活動產生的現金流量淨額 -295,424,041.08 -175,653,081.47

二、投資活動產生的現金流量：

收回投資收到的現金 37,000,000.00 2,120,000.00

取得投資收益收到的現金 190,473,188.72

處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金淨額 1,841.00 700.00

處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額

收到其他與投資活動有關的現金

投資活動現金流入小計 37,001,841.00 192,593,888.72

購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金 849,884.00 199,682.00

投資支付的現金 37,000,000.00

取得子公司及其他營業單位支付的現金淨額 89,920,951.16

支付其他與投資活動有關的現金

投資活動現金流出小計 37,849,884.00 90,120,633.16

投資活動產生的現金流量淨額 -848,043.00 102,473,255.56

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告三、籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金 554,960,000.00

取得借款收到的現金 130,000,000.00 141,280,000.00

收到其他與籌資活動有關的現金

籌資活動現金流入小計 684,960,000.00

償還債務支付的現金 158,770,000.00 50,510,000.00

分配股利、利潤或償付利息支付的現金 23,156,072.12 29,306,778.46

支付其他與籌資活動有關的現金

籌資活動現金流出小計 181,926,072.12 79,816,778.46

籌資活動產生的現金流量淨額 503,033,927.88 61,463,221.54

四、匯率變動對現金及現金等價物的影響

五、現金及現金等價物淨增加額 206,761,843.80 -11,716,604.37

加：年初現金及現金等價物餘額 13,236,445.18 24,953,049.55

六、期末現金及現金等價物餘額 219,998,288.98 13,236,445.18

- 58 -

武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

合併股東權益變動表

單位：人民

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年

幣元

本 期 金 額

歸屬於母公司所有者權益

專 般

項 目 行次 減： 所有者

項 風 其 少數股東權益

股本 資本公積 庫存 盈餘公積 未分配利潤 小計 權益合計

儲 險 他

股

備 準

備

一、上年年末餘額 1 432,000,000.00 5,553,721.06 21,115,089.84 179,473,762.35 638,142,573.25 1,986,409.41 640,128,982.66

加：會計政策變更 2

前期差錯更正 3

其他 4

二、本年年初餘額 5 432,000,000.00 5,553,721.06 21,115,089.84 179,473,762.35 638,142,573.25 1,986,409.41 640,128,982.66

三、本期增減變動金額

6 48,000,000.00 506,960,000.00 10,394,322.96 134,192,042.16 699,546,365.12 -6,361.99 699,540,003.13

（減少以「－」號填列）

（ ）淨利潤 7 166,186,365.12 166,186,365.12 -6,361.99 166,180,003.13

（二）其他綜合收益 8

（三）其他項目 8

上述 （ ）、（二）和 （三）小計 13 166,186,365.12 166,186,365.12 -6,361.99 166,180,003.13

☆ （四）所有者投入和減少資本 14 48,000,000.00 506,960,000.00 554,960,000.00 554,960,000.00

1.所有者投入資本 15 48,000,000.00 506,960,000.00 554,960,000.00 554,960,000.00

2.股份支付計入所有者權益的

16

金額

3.其他 17

（五）利潤分配 18 10,394,322.96 -31,994,322.96 -21,600,000.00 -21,600,000.00

- 59 -

武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

1.提取盈餘公積 19 10,394,322.96 -10,394,322.96

2.提取 般風險準備 20

3.對所有者 （或股東）的分配 21 -21,600,000.00 -21,600,000.00 -21,600,000.00

4.其他 22

（六）所有者權益內部結轉 23

1.資本公積轉增資本 （或股本） 24

2.盈餘公積轉增資本 （或股本） 25

3.盈餘公積彌補虧損 26

4.其他 27

（七）專項儲備 23

1.本期提取 24

2.本期使用 25

四、本期期末餘額 28 480,000,000.00 512,513,721.06 31,509,412.80 313,665,804.51 1,337,688,938.37 1,980,047.42 1,339,668,985.79

- 60 -

武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

合併股東權益變動表（續）

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年 單位：人民幣元

上 期 金 額

歸屬於母公司所有者權益

行

項 目 減： 般 所有者

次 專項 少數股東權益

股本 資本公積 庫存 盈餘公積 風險 未分配利潤 其他 小計 權益合計

儲備

股 準備

一、上年年末餘額 1 432,000,000.00 5,553,721.06 0.00 15,663,951.24 0.00 45,568,083.77 0.00 498,785,756.07 2,197,016.56 500,982,772.63

加：會計政策變更 2 0.00 0.00

前期差錯更正 3 0.00 0.00

其他 4 0.00 0.00

二、本年年初餘額 5 432,000,000.00 5,553,721.06 0.00 0.00 15,663,951.24 0.00 45,568,083.77 0.00 498,785,756.07 2,197,016.56 500,982,772.63

三、本期增減變動金額（減少以「－」號填列） 6 0.00 0.00 0.00 0.00 5,451,138.60 0.00 133,905,678.58 0.00 139,356,817.18 -210,607.15 139,146,210.03

（ ）淨利潤 7 160,956,817.18 160,956,817.18 -10,607.15 160,946,210.03

（二）其他綜合收益 8 0.00 0.00

（三）其他項目 8 0.00 0.00

上述 （ ）、（二）和 （三）小計 13 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 160,956,817.18 0.00 160,956,817.18 -10,607.15 160,946,210.03

（四）所有者投入和減少資本 14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -200,000.00 -200,000.00

1.所有者投入資本 15 0.00 0.00

2.股份支付計入所有者權益的金額 16 0.00 0.00

3.其他 17 0.00 -200,000.00 -200,000.00

（五）利潤分配 18 0.00 0.00 0.00 0.00 5,451,138.60 0.00 -27,051,138.60 0.00 -21,600,000.00 0.00 -21,600,000.00

1.提取盈餘公積 19 5,451,138.60 -5,451,138.60 0.00 0.00

2.提取 般風險準備 20 0.00 0.00

3.對所有者 （或股東）的分配 21 -21,600,000.00 -21,600,000.00 -21,600,000.00

4.其他 22 0.00 0.00

- 61 -

武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

（六）所有者權益內部結轉 23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1.資本公積轉增資本 （或股本） 24 0.00 0.00

2.盈餘公積轉增資本 （或股本） 25 0.00 0.00

3.盈餘公積彌補虧損 26 0.00 0.00

4.其他 27 0.00 0.00

（七）專項儲備 23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1.本期提取 24 0.00 0.00

2.本期使用 25 0.00 0.00

四、本期期末餘額 28 432,000,000.00 5,553,721.06 0.00 0.00 21,115,089.84 0.00 179,473,762.35 0.00 638,142,573.25 1,986,409.41 640,128,982.66

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

母公司股東權益變動表

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年 單位：人民幣元

本 期 金 額

行

項 目 減：庫 專項

次 股本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 所有者權益合計

存股 儲備

一、上年年末餘額 1 432,000,000.00 5,553,721.06 0.00 0.00 21,115,089.84 50,126,775.62 508,795,586.52

加：會計政策變更 2 0.00

前期差錯更正 3 0.00

其他 4 0.00

二、本年年初餘額 5 432,000,000.00 5,553,721.06 0.00 0.00 21,115,089.84 50,126,775.62 508,795,586.52

三、本期增減變動金額（減少以「－」號填列） 6 48,000,000.00 506,960,000.00 0.00 0.00 10,394,322.96 71,948,906.59 637,303,229.55

（ ）淨利潤 7 103,943,229.55 103,943,229.55

（二）其他綜合收益 8 0.00

（三）其他項目 8 0.00

上述 （ ）、（二）和 （三）小計 13 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 103,943,229.55 103,943,229.55

（四）所有者投入和減少資本 14 48,000,000.00 506,960,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 554,960,000.00

1.所有者投入資本 15 48,000,000.00 506,960,000.00 554,960,000.00

2.股份支付計入所有者權益的金額 16 0.00

3.其他 17 0.00

（五）利潤分配 18 0.00 0.00 0.00 0.00 10,394,322.96 -31,994,322.96 -21,600,000.00

1.提取盈餘公積 19 10,394,322.96 -10,394,322.96 0.00

2.提取 般風險準備 20 0.00

3.對所有者 （或股東）的分配 20 -21,600,000.00 -21,600,000.00

4.其他 21 0.00

（六）所有者權益內部結轉 22 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1.資本公積轉增資本 （或股本） 23 0.00

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

2.盈餘公積轉增資本 （或股本） 24 0.00

3.盈餘公積彌補虧損 25 0.00

4.其他 26 0.00

（七）專項儲備 18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1.本期提取 19 0.00

2.本期使用 20 0.00

四、本期期末餘額 27 480,000,000.00 512,513,721.06 0.00 0.00 31,509,412.80 122,075,682.21 1,146,098,816.07

母公司股東權益變動表 （續）

編制單位：武漢南國置業股份有限公司 2009 年 單位：人民幣元

上 期 金 額

行

項 目 減：庫 專項

次 股本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 所有者權益合計

存股 儲備

一、上年年末餘額 1 432,000,000.00 5,553,721.06 0.00 15,663,951.24 22,666,528.26 475,884,200.56

加：會計政策變更 2 0.00

前期差錯更正 3 0.00

其他 4 0.00

二、本年年初餘額 5 432,000,000.00 5,553,721.06 0.00 0.00 15,663,951.24 22,666,528.26 475,884,200.56

三、本期增減變動金額（減少以「－」號填列） 6 0.00 0.00 0.00 0.00 5,451,138.60 27,460,247.36 32,911,385.96

（ ）淨利潤 7 54,511,385.96 54,511,385.96

（二）其他綜合收益 8 0.00

（三）其他項目 8 0.00

上述 （ ）、（二）和 （三）小計 13 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 54,511,385.96 54,511,385.96

（四）所有者投入和減少資本 14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1.所有者投入資本 15 0.00

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

2.股份支付計入所有者權益的金額 16 0.00

3.其他 17 0.00

（五）利潤分配 18 0.00 0.00 0.00 0.00 5,451,138.60 -27,051,138.60 -21,600,000.00

1.提取盈餘公積 19 5,451,138.60 -5,451,138.60 0.00

2.提取 般風險準備 20 0.00

3.對所有者 （或股東）的分配 20 -21,600,000.00 -21,600,000.00

4.其他 21 0.00

（六）所有者權益內部結轉 22 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1.資本公積轉增資本 （或股本） 23 0.00

2.盈餘公積轉增資本 （或股本） 24 0.00

3.盈餘公積彌補虧損 25 0.00

4.其他 26 0.00

（七）專項儲備 18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1.本期提取 19 0.00

☆ 2.本期使用 20 0.00

四、本期期末餘額 27 432,000,000.00 5,553,721.06 0.00 0.00 21,115,089.84 50,126,775.62 508,795,586.52

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

2009 年度財務報表附註

（除特別註明外，本附註金額單位均為人民幣元）

一、公司基本情況

（一）公司簡介

武漢南國置業股份有限公司（以下簡稱「公司」或「本公司」）系武漢南國置業有限公司於2007

年9 月整體變更設立的股份有限公司。公司於2007 年9 月30 日在武漢市工商行政管理局領取註冊號為420100000009433 的企業法人營業執照。

公司住所：武漢市武昌區南湖中央花園會所

法定代表人：許曉明

註冊資本：（人民幣）肆億捌仟萬元整

經營範圍：房地產綜合開發、商品房銷售、租賃；物業管理；新型建築、裝飾材料的開發、生產和銷售；園林、建築和裝飾工程的設計與施工。

（二）歷史沿革

武漢南國置業股份有限公司原名武漢南湖花園置業有限公司，於1998年7 月27 日根據武外資批字 （1998）172號文件，經武漢市外商投資辦公室批准在武漢成立，註冊資本10,000,000.00 元。其中，深圳市鹿迪投資實業有限公司出資1,220,000.00 元，股權比例12.20%，武漢國信房地產發

公司出資500,000.00 元，股權比例5.00%，西薩摩爾國遠見集團出資8,280,000.00 元，股權比例82.80%。業經湖北保信會計師事務所出具的鄂保驗字 （1998）12號驗資報告驗證。

2003 年9 月，根據武外資辦 （2003）133 號文件 《關於同意武漢南湖花園置業有限公司名稱變更的批覆》，公司更名為武漢南國置業有限公司。

2003 年12 月，根據武外資辦（2003）160號文件《關於同意武漢南國置業有限公司股權轉讓的批覆》，同意西薩摩爾國遠見集團將其所持公司82.80%的股權轉讓給中國標準 （香港）投資有限公司，武漢國信房地產發 公司將其所持公司5.00％的股權轉讓給武漢新天地投資有限公司，深圳鹿迪投資實業有限公司將其所持公司12.20%的股權轉讓給武漢新天地投資有限公司。股權轉讓後，註冊資本仍然為10,000,000.00元，其中：中國標準 （香港）投資有限公司持有公司82.80%的股權，武漢新天地投資有限公司持有公司17.20%的股權。業經武漢金馬聯合會計師事務所出具的武金馬驗字 （2003）B067 號驗資報告驗證。

2006 年4 月，根據武外資辦 （2005）104 號文件，公司申請增加註冊資本30,000,000.00 元，以2004 年12 月末未分配利潤轉增資本，公司完成增資擴股後註冊資本變更為40,000,000.00 元，其中：中國標準 （香港）投資有限公司持有公司70.00%的股權，武漢新天地投資有限公司持有公司

30.00%的股權。業經湖北東方會計師事務有限責任公司出具的湖東會外驗 （2006）005 號驗字報告

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告驗證。

根據公司2007 年7 月30 日董事會決議，公司外方股東中國標準 （香港）投資有限公司向中國籍自然人許曉明轉讓全部股權，變更後註冊資本仍為人民幣40,000,000.00 元。

2007 年8 月31 日，公司申請增加註冊資本人民幣15,240,756.00 元，變更後的註冊資本為人民幣55,240,756.00元。業經大信會計師事務有限公司出具的大信驗字（2007）第0050 號驗資報告驗證。

2007 年9 月10 日，公司申請由有限責任公司整體變更為股份有限公司，申請登記的註冊資本由人民幣55,240,756.00元變更為人民幣432,000,000.00 元，以公司截至2007 年8 月31 日經審計的淨資產437,553,721.06 元（業經大信會計師事務有限公司審計並出具大信審字[2007]第0614 號審計報告）折為432,000,000.00 股，每股面值1 元，變更後的註冊資本為人民幣432,000,000.00

元。實際出資金額超過認繳的註冊資本金額人民幣伍佰伍拾伍萬叄仟柒佰貳拾壹元零陸分

（￥5,553,721.06）計入公司的資本公積。業經大信會計師事務有限公司出具的大信驗字 （2007）第0060 號驗資報告驗證。

2009 年10月27 日，公司經中國證券監督管理委員會證監許可[2009]1078 號文核准，公開發行

48,000,000 股新股，發行後公司總股本為480,000,000.00 元。業經大信會計師事務有限公司出具的大信驗字 （2009）第2-0033 號驗資報告驗證。

二、公司主要會計政策、會計估計和前期差錯

（一）財務報表的編制基礎

本公司財務報表以持續經營為基礎，根據實際發生的交易和事項，按照財政部2006 年2 月15

日頒布的《企業會計準則 基本準則》和38 項具體會計準則、其後頒布的企業會計準則應用指南、企業會計準則解釋及其他規定 （以下合稱「企業會計準則」），並基於以下所述重要會計政策、會計估計進行編制。

（二）遵循企業會計準則的聲明

本公司編制的財務報表符合《企業會計準則》的要求，真實、完整地反映了本公司的財務狀況、經營成果和現金流量等有關信息。

（三）會計期間

本公司會計年 為公曆年度，即每年1月1 日起至12 月31 日止。

（四）記帳本位幣

本公司以人民幣為記帳本位幣。

（五）會計計量屬性

財務報表項目以歷史成本計量為主。以公允價值計量且其變動記入當期損益的金融資產和金融

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告負債、可供出售金融資產和衍生金融工具等以公允價值計量；採購時超過正常信用條件延期支付的存貨、固定資產等，以購買價款的現值計量；發生減值損失的存貨以可變現淨值計量，其他減值資產按可收回金額（公允價值與現值孰高）計量；盤盈資產等按重置成本計量。

本報告期各財務報表項目會計計量屬性未發生變化。

（六）同一控制下和非同一控制下企業合併的會計處理方法

1、同一控制下的企業合併

對於同 控制下的企業合併，合併方在企業合併中取得的資產和負債，按照合併日在被合併方的帳面價值計量。合併方取得的淨資產帳面價值與支付的合併對價帳面價值（或發行股份面值總額）的差額，調整資本公積；資本公積不足衝減的，調整留存收益。

2、非同一控制下的企業合併

對於非同 控制下的企業合併，合併成本為購買方在購買日為取得對被購買方的控制權而付出的資產、發生或承擔的負債以及發行的權益性證券的公允價值。通過多次交換交易分步實現的企業合併，合併成本為每 單項交易成本之和。購買方為進行企業合併發生的各項直接相關費用計入企業合併成本。

購買方對合併成本大於合併中取得的被購買方可辨認淨資產公允價值份額的差額，確認為商譽。購買方對合併成本小於合併中取得的被購買方可辨認淨資產公允價值份額的，經覆核後合併成本仍小於合併中取得的被購買方可辨認淨資產公允價值份額的差額，計入當期損益。

（七）合併財務報表的編制方法

本公司將擁有實際控制權的子公司和特殊目的主體納入合併財務報表範圍。

本公司合併財務報表按照《企業會計準則第33 號－合併財務報表》及相關規定的要求編制，合併時抵銷合併範圍內的所有重大內部交易和往來。子公司的股東權益中不屬於母公司所擁有的部分作為少數股東權益在合併財務報表中股東權益項下單獨列示。

子公司與本公司採用的會計政策或會計期間不 致的，在編制合併財務報表時，按照本公司的會計政策或會計期間對子公司財務報表進行必要的調整。

對於非同 控制下企業合併取得的子公司，在編制合併財務報表時，以購買日可辨認淨資產公允價值為基礎對其個別財務報表進行調整；對於同 控制下企業合併取得的子公司，視同該企業合併於合併當期的年初已經發生，從合併當期的年初起將其資產、負債、經營成果和現金流量納入合併財務報表。

（八）現金等價物的確定標準

現金等價物是指企業持有的期限短（般是指從購買日起3 個月內到期）、流動性強、易於轉換

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。

（九）外幣交易及外幣財務報表折算

對發生的外幣業務，按照交易發生日的即期匯率折合人民幣記帳。對各種外幣帳戶的外幣期末餘額，外幣貨幣性項目按資產負債表日即期匯率折算，發生的差額計入當期損益；以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目仍採用交易發生日的即期匯率折算；以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，採用公允價值確定日的即期匯率折算，差額作為公允價值變動損益。

外幣財務報表的折算遵循下列原則：

1、資產負債表中的資產和負債項目，採用資產負債表日的即期匯率折算；所有者權益項目除「未分配利潤」項目外，其他項目採用發生時的即期匯率折算；

2、利潤表中的收入和費用項目，按照交易發生日的即期匯率近似的匯率折算；

3、按照上述折算產生的外幣財務報表折算差額，在資產負債表中所有者權益項目下單獨列示；

4、現金流量表按照交易發生日的即期匯率折算。匯率變動對現金的影響額作為調節項目，在現金流量表中單獨列示。

（十）金融工具的確認和計量

1、金融資產和金融負債的分類

金融資產在初始確認時劃分為以下四類：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產（包括交易性金融資產和指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產）、持有至到期投資、貸款和應收款項、可供出售金融資產。

金融負債在初始確認時劃分為以下兩類：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債（包括交易性金融負債和指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債）、其他金融負債。

2、金融資產和金融負債的確認依據和計量方法

公司成為金融工具合同的 方時，確認 項金融資產或金融負債。初始確認金融資產或金融負債時，按照公允價值計量；對於以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產和金融負債，相關交易費用直接計入當期損益；對於其他類別的金融資產或金融負債，相關交易費用計入初始確認金額。

公司按照公允價值對金融資產進行後續計量，且不扣除將來處置該金融資產時可能發生的交易費用，但下列情況除外：（1）持有至到期投資以及貸款和應收款項採用實際利率法，按攤餘成本計量；（2）在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資，以及與該權益工具掛鈎並須通過交付該權益工具結算的衍生金融資產，按照成本計量。

公司採用實際利率法，按攤餘成本對金融負債進行後續計量，但下列情況除外：（1）以公允價

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告值計量且其變動計入當期損益的金融負債，按照公允價值計量，且不扣除將來結清金融負債時可能發生的交易費用；（2）與在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的權益工具掛鈎並須通過交付該權益工具結算的衍生金融負債，按照成本計量；（3）不屬於指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債的財務擔保合同，或沒有指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益並將以低於市場利率貸款的貸款承諾，按照履行相關現時義務所需支出的最佳估計數與初始確認金額扣除按照實際利率法攤銷的累計攤銷額後的餘額兩項金額之中的較高者進行後續計量。

3、金融資產轉移的確認依據和計量方法

公司已將金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移給了轉入方的，終止確認該金融資產；保留了金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的，繼續確認所轉移的金融資產，並將收到的對價確認為 項金融負債。公司既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的，分別按下列情況處理：（1）放棄了對該金融資產控制的，終止確認該金融資產；（2）未放棄對該金融資產控制的，按照繼續涉入所轉移金融資產的程 確認有關金融資產，並相應確認有關負債。

金融資產整體轉移滿足終止確認條件的，將下列兩項金額的差額計入當期損益：（1）所轉移金融資產的帳面價值；（2）因轉移而收到的對價，與原直接計入所有者權益的公允價值變動累計額之和。金融資產部分轉移滿足終止確認條件的，將所轉移金融資產整體的帳面價值，在終止確認部分和未終止確認部分之間，按照各自的相對公允價值進行分攤，並將下列兩項金額的差額計入當期損益：（1）終止確認部分的帳面價值；（2）終止確認部分的對價，與原直接計入所有者權益的公允價值變動累計額中對應終止確認部分的金額之和。

4、主要金融資產和金融負債的公允價值確定方法

存在活躍市場的金融資產或金融負債，以活躍市場的報價確定其公允價值；不存在活躍市場的金融資產或金融負債，採用估值技術 （包括參考熟悉情況並自願交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格、參照實質上相同的其他金融工具的當前公允價值、現金流量折現法和期權定價模型等）確定其公允價值；初始取得或源生的金融資產或承擔的金融負債，以市場交易價格作為確定其公允價值的基礎。

5、金融資產的減值測試和減值準備計提方法

資產負債表日對以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產以外的金融資產進行減值測試。對單項金額重大的金融資產單獨進行減值測試；對單項金額不重大的金融資產，包括在具有類似信用風險特徵的金融資產組合中進行減值測試；單獨測試未發生減值的金融資產（包括單項金額重大和不重大的金融資產），包括在具有類似信用風險特徵的金融資產組合中進行減值測試。

按攤餘成本計量的金融資產，期末有客觀證據表明其發生了減值的，根據其帳面價值與預計未

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告來現金流量現值之間的差額計算確認減值損失，短期應收款項的預計未來現金流量與其現值相差很小的，在確定相關減值損失時，不對其預計未來現金流量進行折現。在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資，或與該權益工具掛鈎並須通過交付該權益工具結算的衍生金融資產發生減值時，將該權益工具投資或衍生金融資產的帳面價值，與按照類似金融資產當時市場收益率對未來現金流量折現確定的現值之間的差額，確認為減值損失。可供出售金融資產的公允價值發生較大幅 下降且預期下降趨勢屬於非暫時性時，確認其減值損失，並將原直接計入所有者權益的公允價值累計損失 並轉出計入減值損失。

（十一）應收款項

本公司應收款項主要包括應收帳款、長期應收款和其他應收款。在資產負債表日有客觀證據表明其發生了減值的，根據其帳面價值與預計未來現金流量現值之間差額確認減值損失。

1、單項金額重大的應收款項壞帳準備的確認標準：

期末餘額中1,000萬元（含1,000 萬元）以上的應收款項確定為單項金額重大。

2、單項金額不重大但按信用風險特徵組合後該組合的風險較大的應收款項壞帳準備的確認標準：

期末餘額中3 年以上且單項金額不重大的應收款項確定為單項金額不重大但組合信用風險較大。

3、壞帳準備的計提方法

對於單項金額重大、有客觀證據表明可收回性與以信用期和帳齡作為風險特徵組成類似信用風險特徵組合存在明顯差異的應收款項，單獨進行減值測試。有客觀證據表明其發生了減值的，根據其未來現金流量現值低於其帳面價值的差額，計提壞帳準備。

對於其他應收款項，本公司制定的信用政策在充分考慮了不同市場、不同客戶的風險情況下，以信用期和帳齡作為風險特徵組成類似信用風險特徵組合，並按組合在資產負債表日餘額的一定比例計提壞帳準備，具體如下：

帳 齡 風險組合特徵 計提比例（%）

1 年以內（含1 年，以下類推） 帳齡 5

1-2 年 帳齡 10

2-3 年 帳齡 30

3-4 年 帳齡 40

4-5 年 帳齡 50

5 年以上 帳齡 100

（十二）存貨的確認和計量

1、本公司存貨主要包括開發成本、開發產品、低值易耗品等。

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

2、取得和發出按實際成本計價。

（1）開發用土地的核算：購買時的支出計入「開發成本」，按成本核算對象和成本項目進行分攤和核算。公司購買土地使用權的土地出讓金 般採用分期付款方式支付，在滿足合同約定付款條件時確認為公司資產，記入開發成本。對於滿足合同約定付款條件而尚未支付的土地出讓金，在滿足合同約定付款條件當日列入應付帳款,對於合同約定未到支付期但未來需要支付的土地出讓金則在會計報表附註中作為承諾事項披露；

（2）公共設施配套費的核算：發生時的支出計入「開發成本」，按成本核算對象和成本項目進行分攤和核算；

（3）開發成本按實際成本入帳，項目完工並驗收合格，但尚未決算的，按預計成本計入開發產品成本；

（4）開發產品按實際成本入帳，結轉時按銷售面積和單位成本結轉開發產品；

（5）出租開發產品：比照同類固定資產的折舊方法攤銷；期末對於有意出售而暫時出租的開發產品的帳面價值，在「存貨」項目中列示。

3、低值易耗品採用 次轉銷法進行攤銷。

4、存貨的盤存制 為永續盤存制。

5、期（年）末，存貨按成本與可變現淨值（存貨可變現淨值的確定方法是以存貨的估計售價減去至完工時將要發生的成本、銷售費用以及相關稅費後的金額，並且考慮持有的目的、資產負債表日後事項的影響因 等按照相關規定分別選擇合同價格、 般銷售價格和市場價格確定存貨的可變現淨值）孰低法計價，對單項存貨進行清查，如果由於存貨毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低於成本等原因，使存貨成本高於可變現淨值的，按可變現淨值低於個別成本的差額計提存貨跌價準備。

（十三）長期股權投資的確認和計量

1、長期股權投資初始投資成本的確定：

（1）同 控制下的企業合併形成的，合併方以支付現金、轉讓非現金資產、承擔債務或發行權益性證券作為合併對價的，在合併日按照取得被合併方所有者權益帳面價值的份額作為其初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的合併對價的帳面價值或發行股份的面值總額之間的差額調整資本公積；資本公積不足衝減的，調整留存收益。

（2）非同 控制下的企業合併形成的，在購買日按照支付的合併對價的公允價值和各項直接相關費用作為其初始投資成本。

（3）除企業合併形成以外的：以支付現金取得的，按照實際支付的購買價款作為其初始投資成

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告本；以發行權益性證券取得的，按照發行權益性證券的公允價值作為其初始投資成本；投資者投入的，按照投資合同或協議約定的價值作為其初始投資成本 （合同或協議約定價值不公允的除外）。

2、對實施控制的長期股權投資採用成本法核算，在編制合併財務報表時按照權益法進行調整；對不具有共同控制或重大影響，並且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，採用成本法核算；對具有共同控制或重大影響的長期股權投資，採用權益法核算。

3、資產負債表日，以成本法核算的、在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，有客觀證據表明其發生減值的，按照類似投資當時市場收益率對預計未來現金流量折現確定的現值低於其帳面價值之間的差額，計提長期投資減值準備；其他投資，當存在減值跡象時，按資產減值所述方法計提長期投資減值準備。

4、確定對被投資單位具有共同控制、重大影響的依據：按照合同約定，與被投資單位相關的重要財務和經營決策需要分享控制權的投資方 致同意的，認定為共同控制；對被投資單位的財務和經營政策有參與決策的權力，但並不能夠控制或者與其他方 起共同控制這些政策的制定的，認定為重大影響。

（十四）投資性房地產的確認和計量

1、投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。

2、投資性房地產按照成本進行初始計量，採用成本模式進行後續計量。

3、對成本模式計量的投資性房地產，採用與固定資產和無形資產相同的方法計提折舊或進行攤銷。

4、以成本模式計量的投資性房地產，在資產負債表日有跡象表明投資性房地產發生減值的，按資產減值所述方法計提投資性房地產減值準備。

（十五）固定資產的確認和計量

1、固定資產是指同時具有下列特徵的有形資產：（1）為生產商品、提供勞務、出租或經營管理持有的；（2）使用壽命超過 個會計年 。

2、固定資產同時滿足下列條件的予以確認：（1）與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；

（2）該固定資產的成本能夠可靠地計量。與固定資產有關的後續支出，符合上述確認條件的，計入固定資產成本；不符合上述確認條件的，發生時計入當期損益。

符合下列 項或數項標準的，認定為融資租賃：（1）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權；（3）即使資產

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告的所有權不轉移，但租賃期佔租賃資產使用壽命的大部分[通常佔租賃資產使用壽命的75％以上（含

75％）]；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值[90％以上 （含90％）]；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值[90％以上 （含90％）]；（5）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

3、固定資產按照成本進行初始計量。融資租入的固定資產，按租賃開始日租賃資產的公允價值與最低租賃付款額的現值中較低者入帳，按自有固定資產的折舊政策計提折舊。

4、固定資產折舊採用年限平均法。各類固定資產的使用壽命、預計淨殘值和年折舊率如下：

固定資產類別 使用年限（年） 淨殘值率（%） 年折舊率（%）

房屋建築物 20-50 3-5 1.90-4.85

機器設備 3-10 3-5 9.50-32.33

運輸設備 6-10 3-5 9.50-16.17

其他設備 3-10 3-5 9.50-32.33

5、因開工不足、自然災害等導致連續6 個月停用的固定資產確認為閒置固定資產（季節性停用除外）。閒置固定資產採用和其他同類別固定資產 致的折舊方法。

6、資產負債表日，有跡象表明固定資產發生減值的，按資產減值所述方法計提固定資產減值準備。

（十六）在建工程的確認和計量

1、在建工程同時滿足經濟利益很可能流入、成本能夠可靠計量則予以確認。在建工程按建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的實際成本計量。

2、在建工程達到預定可使用狀態時，按工程實際成本轉入固定資產。已達到預定可使用狀態但尚未辦理竣工結算的，先按估計價值轉入固定資產，待辦理竣工決算後再按實際成本調整原暫估價值，但不再調整原已計提的折舊。

3、資產負債表日，有跡象表明在建工程發生減值的，按資產減值所述方法計提在建工程減值準備。

（十七）借款費用的確認和計量

1、借款費用資本化的確認原則

公司發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。

2、借款費用資本化期間

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

（1）當同時滿足下列條件時，開始資本化：A、資產支出已經發生；B、借款費用已經發生；C、為使資產達到預定可使用或可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。

（2）暫停資本化：若符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷，並且中斷時間連續超過3 個月，暫停借款費用的資本化；中斷期間發生的借款費用確認為當期費用，直至資產的購建或者生產活動重新開始。

（3）停止資本化：當所購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用停止資本化。

3、借款費用資本化金額

為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，以專門借款當期實際發生的利息費用（包括按照實際利率法確定的折價或溢價的攤銷），減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益後的金額，確定應予資本化的利息金額；為購建或者生產符合資本化條件的資產佔用了 般借款的，根據累計資產支出超過專門借款的資產支出加權平均數乘以佔用 般借款的資本化率（加權平均利率），計算確定 般借款應予資本化的利息金額。在資本化期間內，每一會計期間的利息資本化金額不超過當期相關借款實際發生的利息金額。外幣專門借款本金及利息的匯兌差額，在資本化期間內予以資本化。專門借款發生的輔助費用，在所購建或生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前發生的，予以資本化；在達到預定可使用或者可銷售狀態之後發生的，計入當期損益。 般借款發生的輔助費用，在發生時計入當期損益。

（十八）無形資產的確認和計量

1、無形資產按成本進行初始計量。

2、根據無形資產的合同性權利或其他法定權利、同行業情況、歷史經驗、相關專家論證等綜合因 判斷，能合理確定無形資產為公司帶來經濟利益期限的，作為使用壽命有限的無形資產；無法合理確定無形資產為公司帶來經濟利益期限的，視為使用壽命不確定的無形資產。

3、對使用壽命有限的無形資產，估計其使用壽命時通常考慮以下因 ：（1）運用該資產生產的產品通常的壽命周期、可獲得的類似資產使用壽命的信息；（2）技術、工藝等方面的現階段情況及對未來發 趨勢的估計；（3）以該資產生產的產品或提供勞務的市場需求情況；（4）現在或潛在的競爭者預期採取的行動；（5）為維持該資產帶來經濟利益能力的預期維護支出，以及公司預計支付有關支出的能力；（6）對該資產控制期限的相關法律規定或類似限制，如特許使用期、租賃期等；

（7）與公司持有其他資產使用壽命的關聯性等。

4、使用壽命有限的無形資產，在使用壽命內按照與該項無形資產有關的經濟利益的預期實現方

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告式系統合理地攤銷，無法可靠確定預期實現方式的，採用直線法攤銷。使用壽命不確定的無形資產不攤銷，但每年均對該無形資產的使用壽命進行覆核，並進行減值測試。

5、資產負債表日，檢查無形資產預計給公司帶來未來經濟利益的能力，按資產減值所述方法計提無形資產減值準備。

6、內部研究開發項目研究階段的支出，於發生時計入當期損益。內部研究開發項目開發階段的支出，同時滿足下列條件的，確認為無形資產：（1）完成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性；（2）具有完成該無形資產並使用或出售的意圖；（3）無形資產產生經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場，無形資產將在內部使用的，可證明其有用性；（4）有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，並有能力使用或出售該無形資產；（5）歸屬於該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量。

（十九）長期待攤費用

本公司長期待攤費用是指已經支出，但受益期限在一年以上 （不含一年）的各項費用，主要包括車位使用費、房屋裝修費等。長期待攤費用按費用項目的受益期限分期攤銷。

（二十）資產減值

☆ 1、在資產負債表日判斷資產（除存貨、在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資、採用公允價值模式計量的投資性房地產、消耗性生物資產、建造合同形成的資產、遞延所得稅資產、融資租賃中出租人未擔保餘值和金融資產以外的資產）是否存在可能發生減值的跡象。有跡象表明 項資產可能發生減值的，以單項資產為基礎估計其可收回金額；難以對單項資產的可收回金額進行估計的，以該資產所屬的資產組或資產組組合為基礎確定其可收回金額。

2、可收回金額根據單項資產、資產組或資產組組合的公允價值減去處置費用後的淨額與該單項資產、資產組或資產組組合的預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。

3、單項資產的可收回金額低於其帳面價值的，按單項資產的帳面價值與可收回金額的差額計提相應的資產減值準備。資產組或資產組組合的可收回金額低於其帳面價值的，確認其相應的減值損失，減值損失金額先抵減分攤至資產組或資產組組合中商譽的帳面價值，再根據資產組或資產組組合中除商譽之外的其他各項資產的帳面價值所佔比重，按比例抵減其他各項資產的帳面價值；以上資產帳面價值的抵減，作為各單項資產（包括商譽）的減值損失，計提各單項資產的減值準備。

4、上述資產減值損失 經確認，在以後會計期間不予轉回。

（二十一）維修基金的核算方法

公司按一定比例計提的維修基金並上繳至相關部門，專項用於住宅共同部位共同設備和物業管理區域公共設施的維修、更新。

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

（二十二）質量保證金的核算方法

質量保證金按施工單位工程款的一定比例預留，待工程驗收合格並在約定的保質期內無質量問題時，支付給施工單位。

（二十三）預計負債

1、預計負債的確認標準

該義務是公司承擔的現實義務，且履行該義務很可能導致經濟利益流出，該義務的金額能夠可靠地計量時確認該義務為預計負債。

2、預計負債的計量方法

按照履行相關現實義務所需支出的最佳估計數進行初始計量，如所需支出存在 個連續範圍，且該範圍內各種結果發生的可能性相同，最佳估計數為該範圍內中間值確定；如涉及多個項目，按照各種可能結果及相關概率計算確定最佳估計數。

資產負債表日應當對預計負債帳面價值進行覆核，有確鑿證據表明該帳面價值不能真實反映當前最佳估計數，應當按照當前最佳估計數對該帳面價值進行調整。

（二十四）股份支付的確認和計量

1、股份支付包括以權益結算的股份支付和以現金結算的股份支付。

2、以權益結算的股份支付換取職工提供服務的，按照授予職工權益工具的公允價值計量。以權益結算的股份支付換取其他方服務的，若其他方服務的公允價值能夠可靠計量的，按照其他方服務在取得日的公允價值計量；其他方服務的公允價值不能可靠計量但權益工具公允價值能夠可靠計量的，按照權益工具在服務取得日的公允價值計量。以現金結算的股份支付，按照承擔的以股份或其他權益工具為基礎計算確定的負債的公允價值計量。

3、權益工具的公允價值按照以下方法確定：（1）存在活躍市場的，按照活躍市場中的報價確定；

（2）不存在活躍市場的，採用估值技術確定，包括參考熟悉情況並自願交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格、參照實質上相同的其他金融工具的當前公允價值、現金流量折現法和期權定價模型等。

4、確定可行權權益工具最佳估計數的依據：根據最新取得的可行權職工數變動等後續信息進行估計。

（二十五）收入確認原則

1、物業銷售收入的確認原則：已將房屋所有權上的重要風險和報酬轉移給買方，不再對該房產實施繼續管理權和實際控制權，相關的收入已經收到或取得了收款的證據，並且與銷售該房產有關的成本能夠可靠地計量時，確認營業收入的實現。即本公司在房屋完工並驗收合格，籤訂了銷售合

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告同，取得了買方付款證明，並辦理完成商品房實物移交手續時，確認收入的實現。對公司已通知買方在規定時間內辦理商品房實物移交手續，而買方未在規定時間內辦理完成商品房實物移交手續且無正當理由的，在其他條件符合的情況下，公司在通知所規定的時限結束後即確認收入的實現。

2、物業管理收入的確認原則：本公司在物業管理服務已經提供，與物業管理服務相關的經濟利益能夠流入企業，與物業管理服務相關的成本能夠可靠計量時，確認物業管理收入的實現。

3、其他商品和勞務收入的確認

（1）銷售商品

銷售商品在同時滿足商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；公司不再保留通常與所有權相聯繫的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入；相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認商品銷售收入的實現。

（2）提供勞務

提供勞務交易的結果在資產負債表日能夠可靠估計的（同時滿足收入的金額能夠可靠地計量、相關經濟利益很可能流入、交易的完工進 能夠可靠地確定、交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量），採用完工百分比法確認提供勞務的收入，並按已經發生的成本佔估計總成本的比例確定提供勞務交易的完工進 。提供勞務交易的結果在資產負債表日不能夠可靠估計的，若已經發生的勞務成本預計能夠得到補償，按已經發生的勞務成本金額確認提供勞務收入，並按相同金額結轉勞務成本；若已經發生的勞務成本預計不能夠得到補償，將已經發生的勞務成本計入當期損益，不確認勞務收入。

（3）讓渡資產使用權

讓渡資產使用權在同時滿足相關的經濟利益很可能流入、收入金額能夠可靠計量時，確認讓渡資產使用權的收入。利息收入按照他人使用本企業貨幣資金的時間和實際利率計算確定；使用費收入按有關合同或協議約定的收費時間和方法計算確定。

（4）建造合同

A、建造合同的結果在資產負債表日能夠可靠估計的，根據完工百分比法確認合同收入和合同費用。建造合同的結果在資產負債表日不能夠可靠估計的，若合同成本能夠收回的，合同收入根據能夠收回的實際合同成本予以確認，合同成本在其發生的當期確認為合同費用；若合同成本不可能收回的，在發生時立即確認為合同費用，不確認合同收入。

B、固定造價合同同時滿足下列條件表明其結果能夠可靠估計：合同總收入能夠可靠計量、與合同相關的經濟利益很可能流入、實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量、合同完工進

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地計量。成本加成合同同時滿足下列條件表明其結果能夠可靠估計：與合同相關的經濟利益很可能流入；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。

C、確定合同完工進度的方法為累計實際發生的合同成本佔合同預計總成本的比例。

D、資產負債表日，合同預計總成本超過合同總收入的，將預計損失確認為當期費用。執行中的建造合同，按其差額計提存貨跌價準備；待執行的虧損合同，按其差額確認預計負債。

（二十六）政府補助

1、政府補助類型

政府補助類型主要有包括與資產相關的政府補助和與收益相關的政府補助兩種類型。

2、政府補助會計處理

與資產相關的政府補助，確認為遞延收益，並在相關資產使用壽命內平均分配，計入當期損益。按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。與收益相關的政府補助，分別下列情況處理：①用於補償企業以後期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，並在確認相關費用的期間，計入當期損益。②用於補償企業已發生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。

（二十七）遞延所得稅資產和遞延所得稅負債

1、根據資產、負債的帳面價值與其計稅基礎之間的差額（未作為資產和負債確認的項目按照稅法規定可以確定其計稅基礎的，該計稅基礎與其帳面數之間的差額），按照預期收回該資產或清償該負債期間的適用稅率計算確認遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。

2、確認遞延所得稅資產以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額為限。資產負債表日，有確鑿證據表明未來期間很可能獲得足夠的應納稅所得額用來抵扣可抵扣暫時性差異的，確認以前會計期間未確認的遞延所得稅資產。

3、資產負債表日，對遞延所得稅資產的帳面價值進行覆核，如果未來期間很可能無法獲得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產的利益，則減記遞延所得稅資產的帳面價值。在很可能獲得足夠的應納稅所得額時，轉回減記的金額。

（二十八）持有待售資產

1、持有待售資產的確認標準

同時滿足下列條件:公司已經就處置該資產作出決議；公司已經與受讓方籤訂了不可撤消的轉讓協議；該項資產轉讓將在一年內完成。

2、持有待售資產的會計處理

對於持有待售的固定資產,應當調整該項固定資產的預計淨殘值，使該固定資產的預計淨殘值反映其公允價值減去處置費用後的金額，但不得超過符合持有待售條件時該項固定資產的原帳面價值，

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告原帳面價值高於調整後預計淨殘值的差額，應作為資產減值損失計入當期損益。

對於持有待售其他非流動資產，比照上述原則處理，持有待售的非流動資產包括單項資產和處置組，處置組是指作為整體出售或其他方式 並處置的 組資產。

（二十九）主要會計政策、會計估計的變更

1、本期財務報告會計政策變更

公司本期無會計政策變更事項。

2、本期財務報告會計估計變更

公司本期無會計估計變更事項。

（三十）前期會計差錯更正

公司本期無前期會計差錯更正。

三、主要稅項

（一）主要稅種及稅率

稅種 計稅依據 稅率

營業稅 應稅收入 2%-5%

城市維護建設稅 應納流轉稅額 0.2%-7%

教 費附加 應納流轉稅額 0.1%-3%

堤防費 應納流轉稅額 2%

地方教 附加 應稅收入 0.08%-1.5%

平抑物價基金 應稅收入 0.1%

土地增值稅 預收售房款、增值額 5 －2 ％預徵、四級超率累進稅率清算

企業所得稅 應納稅所得額 25%

（二）稅收優惠及批文

公司本期未享受稅收優惠政策。

（三）其他說明

1、營業稅：對企事業單位、社會團體以及其他社會組織出租非住房（包括門面、寫字樓等）取得的租金收入2009 年1-7 月按2%計提並繳納，2009 年8-12 月按5%計提並繳納，其他應稅收入按

5%計提並繳納；

2、城市維護建設稅：對企事業單位、社會團體以及其他社會組織出租非住房（包括門面、寫字樓等）取得的租金收入2009 年1-7 月按租金收入的0.2%計提並繳納，2009年8-12 月按租金收入的

0.35%計提並繳納，其他按應納流轉稅額的7%計提並繳納；

3、教 費附加：對企事業單位、社會團體以及其他社會組織出租非住房（包括門面、寫字樓等）取得的租金收入2009年1-7 月按租金收入的0.1%計提並繳納，2009年8-12 月按租金收入的0.15%計提並繳納，其他按應納流轉稅額的3%計提並繳納；

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

4、堤防費：按應納流轉稅額的2%計提並繳納；

5、地方教 附加：對企事業單位、社會團體以及其他社會組織出租非住房（包括門面、寫字樓等）取得的租金收入2009 年8-12 月按租金收入的0.08%計提並繳納，其他按應納流轉稅額的1.5%計提並繳納；

6、平抑物價基金：按應稅收入的1‰計提並繳納；

7、土地增值稅：實行四級超率累計稅率，先按預收售房款的5‰－2％預徵，在達到清算條件後，依據相關規定進行清算；對於已達到清算條件的項目按照土地增值稅清算相關規定計提土地增值稅；

8、企業所得稅：按應納稅所得額的25%計提並繳納。

註：（1）根據武漢市地方稅務局「武地稅發[2008]234 號」文件 《武漢市地方稅務局轉發省地方稅務局關於房屋租賃有關稅收政策問題的通知》。自2009 年1 月1 日起，對大型商場、集貿市場以及各類專業市場的租金收入，按照7%的症候群收率計徵稅費

（不含企業所得稅）。其中，營業稅為租金收入的2.0%、房產稅為租金收入的4.7%、城建稅為租金收入的0.2%、教 費附加為租金收入的0.1%；

（2）根據湖北省地方稅務局「鄂地稅規[2009]3號」文件《省地方稅務局關於房屋出租有關稅收政策問題的通知》。自2009

年8 月1 日起，對企事業單位、社會團體以及其他社會組織出租非住房 （包括門面、寫字樓等）取得的租金收入，按照13.68%的症候群收率計徵稅費（不含企業所得稅）。其中，營業稅為租金收入的5%，城建稅為租金收入的0.35%、教 費附加為租金收入的

0.15%，地方教 附加為租金收入的0.08%，房產稅為租金收入的8%，印花稅為租金收入的0.1%。

四、企業合併及合併財務報表

（一）子公司情況

1、通過設立或投資等方式取得的子公司

註冊 持股 表決權

組織機構代 經營 投資額 是否合

公司名稱 註冊地 資本 比例 比例

碼 （萬元） 範圍 （萬元） （％） （％） 並報表

房地產開發、銷售、租

湖北南國創新置業有限公司 武漢市 76410592-9 1,000.00 800.00 80.00 80.00 是

賃、物業管理。

2、同 控制下企業合併取得的子公司

註冊 持股 表決權

組織機構 經營 投資額 是否合

公司名稱 註冊地 資本 比例 比例

代碼 （萬元） 範圍 （萬元） （％） （％） 並報表

房地產開發、銷售、租賃、

武漢南國商業發 有限公司 武漢市 75182251-5 10,000.00 10,000.00 100.00 100.00 是

物業管理。

房地產開發、銷售、租賃、

武漢北都商業有限公司 武漢市 74142686-9 10,000.00 10,000.00 100.00 100.00 是

物業管理。

場地出租；商業經營管理；

武漢大本營商業管理有限公司 武漢市 77457116-5 3,000.00 3,000.00 100.00 100.00 是

物業管理；房屋租賃。

武漢市美好家園物業管理有限責 物業管理；建築材料、日用

武漢市 73106694-3 300.00 300.00 100.00 100.00 是

任公司 百貨銷售；門面、攤位出租。

3、非同 控制下企業合併取得的子公司

持股 表決權

組織機構 註冊資本 投資額 是否合併

公司名稱 註冊地 經營範圍 比例 比例

代碼 （萬元） （萬元） （％） （％） 報表

房地產開發及商品房

銷售；批零兼營建築材

武漢南國洪廣置業發 有限公司 武漢市 76068044-0 1,000.00 料、電線、電纜、五金 1,000.00 100.00 100.00 是

製品。

（二）本期新納入合併範圍的主體和本期不再納入合併範圍的主體

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

本期合併範圍未發生變化。

（三）少數股東權益情況

股權 少數股東承擔情況 承擔少數股東

公司名稱 比例

（%） 權益 損益 應分擔的超額虧損

湖北南國創新置業有限公司 20.00 1,980,047.42 -6,361.99

合 計 1,980,047.42 -6,361.99

五、合併財務報表重要項目注釋

（一）貨幣資金

期末餘額 年初餘額

項 目 折算 折算

原幣金額 折合人民幣金額 原幣金額 折合人民幣金額

匯率 匯率

現金 19,067.89 19,067.89 84,818.52 84,818.52

其中：人民幣 19,067.89 1.00 19,067.89 84,818.52 1.00 84,818.52

銀行存款 708,282,763.89 708,282,763.89 195,347,244.72 195,347,244.72

其中：人民幣 708,282,763.89 1.00 708,282,763.89 195,347,244.72 1.00 195,347,244.72

其他貨幣資金 1,035,709.00 1,035,709.00 2,844,008.00 2,844,008.00

其中：人民幣 1,035,709.00 1.00 1,035,709.00 2,844,008.00 1.00 2,844,008.00

合 計 709,337,540.78 709,337,540.78 198,276,071.24 198,276,071.24

註：（1）貨幣資金期末餘額較年初餘額增加257.75%，主要系公司本期發行新股 集資金所致；

（2）2009 年12 月31 日公司不存在因抵押或凍結等對使用有限制、存放在境外、有潛在回收風險的款項。

（二）應收帳款

1、應收帳款按種類列示如下：

期末餘額 年初餘額

帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

種 類

計提比 計提

比例 比例

金額 金額 例 金額 金額 比例

(%) (%)

(%) (%)

單項金額重大的應收帳款 14,962,778.00 43.69 748,138.90 5

單項金額不重大但按信用風險特徵組合後該組合的風險較大的應收帳款

其他不重大應收帳款 27,863,810.21 100.00 1,549,022.93 5-10 19,287,934.13 56.31 998,799.91 5-10

合 計 27,863,810.21 100.00 1,549,022.93 34,250,712.13 100.00 1,746,938.81

註：期末餘額中1,000萬元（含1,000萬元）以上的應收款項確定為單項金額重大，將期末餘額中3 年以上且單項金額不重大的應收款項確定為單項金額不重大但組合信用風險較大。

2、應收帳款按帳齡列示如下：

期末餘額 年初餘額

帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

種 類

計提 計提

比例 比例

金額 金額 比例 金額 金額 比例

(%) (%)

(%) (%)

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

期末餘額 年初餘額

帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

種 類

計提 計提

比例 比例

金額 金額 比例 金額 金額 比例

(%) (%)

1年以內 24,747,162.03 88.81 1,237,358.11 5 33,562,648.18 97.99 1,678,132.41 5

1-2年 3,116,648.18 11.19 311,664.82 10 688,063.95 2.01 68,806.40 10

合 計 27,863,810.21 100.00 1,549,022.93 34,250,712.13 100.00 1,746,938.81

3、2009 年12 月31 日無持本公司5% （含5%）以上表決權股份的股東單位欠款。

4、公司應收帳款前五名均系對購房者的應收款項。

（三）預付款項

1、預付款項按帳齡列示如下：

期末餘額 年初餘額

帳 齡

金額 比例（%） 金額 比例（%）

1年以內 119,047,130.56 74.81 43,183,906.00 97.03

1-2年 38,761,996.00 24.36 1,320,000.00 2.97

2-3 年 1,320,000.00 0.83

合 計 159,129,126.56 100.00 44,503,906.00 100.00

註：（1）預付款項期末餘額較年初餘額增加257.56%，主要系對武漢輕工業機械廠預付土地款及預付工程款等增加所致；

（2）一年以上的預付款項期末餘額40,081,996.00元，主要系預付的土地款及工程款。

2、預付款項金額前五名單位情況：

佔預付款項

序號 與本公司關係 金額 時間 未結算原因

總額的比例%

1 非關聯方 132,495,596.00 83.26 2 年以內 合同未履行完

2 非關聯方 5,000,000.00 3.14 1-2年 合同未履行完

3 非關聯方 4,106,371.00 2.58 1年以內 合同未履行完

4 非關聯方 2,937,137.00 1.85 1年以內 合同未履行完

5 非關聯方 2,060,695.30 1.29 1年以內 合同未履行完

合 計 146,599,799.30 92.12

註：2007 年11 月，公司與中國建材輕工機械集團公司籤定了《武漢南國置業股份有限公司參與中國輕工業機械總公司武漢輕工業機械廠改制重組框架協議》，以11,926.5萬元購買武漢輕工業機械廠剝離部分資產權益及部分債務後的全部國有產權，公司以

6,660.00 萬元購買武漢輕工業機械廠所欠中國東方資產管理公司武漢辦事處和武漢長江資產管理公司長期債務本息。截至2009 年

12 月31 日止，已預付相關款項13,249.56萬元。

3、2009 年12 月31 日無持本公司5% （含5%）以上表決權股份的股東單位欠款。

（四）其他應收款

1、其他應收款按種類列示如下：

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

期末餘額 年初餘額

種 類 帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

☆ 比例 比例 比例 比例

金額 金額 金額 金額

(%) (%) (%) (%)單項金額重大的其他應收款單項金額不重大但按信用風險

特徵組合後該組合的風險較大 7,729,915.47 21.07 5,664,547.43 40-100 7,690,788.16 18.85 4,291,409.64 40-100

的其他應收款

其他不重大其他應收款 28,964,351.14 78.93 2,080,457.85 5-30 33,115,868.70 81.15 2,598,177.06 5-30

合 計 36,694,266.61 100.00 7,745,005.28 40,806,656.86 100.00 6,889,586.70

註：期末餘額中1,000萬元（含1,000萬元）以上的應收款項確定為單項金額重大，將期末餘額中3 年以上且單項金額不重大

的應收款項確定為單項金額不重大但組合信用風險較大。

2、其他應收款按帳齡列示如下：

期末餘額 年初餘額

帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

種 類

計提 計提

比例 比例

金額 金額 比例 金額 金額 比例

(%) (%)

1年以內 23,413,157.46 63.80 1,170,657.88 5 25,795,658.82 63.21 1,290,761.10 5

1-2年 3,777,790.64 10.30 377,779.06 10 4,443,235.02 10.89 444,323.50 10

2-3 年 1,773,403.04 4.83 532,020.91 30 2,876,974.86 7.05 863,092.46 30

3-4 年 865,031.86 2.36 346,012.75 40 3,915,659.42 9.60 1,566,263.77 40

4-5 年 3,092,697.87 8.43 1,546,348.94 50 2,099,965.74 5.15 1,049,982.87 50

5 年以上 3,772,185.74 10.28 3,772,185.74 100 1,675,163.00 4.10 1,675,163.00 100

合 計 36,694,266.61 100.00 7,745,005.28 40,806,656.86 100.00 6,889,586.70

3、公司本期核銷其他應收款壞帳9,636.00元，系對非關聯方單位無法收回的往來款項。

4、2009 年12 月31 日無持本公司5% （含5%）以上表決權股份的股東單位欠款。

5、其他應收款金額前五名單位情況：

佔其他應收款總額

序 號 與本公司關係 金額 年限

的比例(%)

1 非關聯方 5,000,000.00 1 年以內 13.63

2 非關聯方 3,344,264.87 3 年以內 9.11

3 非關聯方 2,137,600.00 1-2 年 5.83

4 非關聯方 1,559,630.00 5 年以上 4.25

5 非關聯方 1,527,227.74 5 年以上 4.16

合計 13,568,722.61 36.98

（五）存貨

1、存貨分類

期末餘額 年初餘額

存貨項目

帳面餘額 跌價準備 帳面價值 帳面餘額 跌價準備 帳面價值

開發成本 965,334,567.69 965,334,567.69 737,950,154.22 737,950,154.22

開發產品 379,960,160.72 379,960,160.72 689,500,920.43 689,500,920.43

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

期末餘額 年初餘額

存貨項目

帳面餘額 跌價準備 帳面價值 帳面餘額 跌價準備 帳面價值

低值易耗品 13,860.00 13,860.00

合 計 1,345,294,728.41 1,345,294,728.41 1,427,464,934.65 1,427,464,934.65

註：（1）截至2009 年12 月31 日，用於抵押的存貨評估價值為46,681.04萬元；

（2）截至2009 年12 月31 日，公司存貨無帳面價值高於可變現淨值的情況。

2、開發成本明細

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

南湖都會 8,181,221.00 8,181,221.00

洪廣首座 78,992,924.85 869,157.60 79,862,082.45

南國SOHO 25,378,370.37 45,809,283.16 71,187,653.53

南國中心1期 77,383,163.07 20,375,593.09 97,758,756.16

南國中心2 期 160,098,521.94 73,309,289.94 233,407,811.88

大武漢生活廣場 252,008,945.90 83,460,101.39 335,469,047.29

北都城市廣場 127,705,928.69 3,444,202.29 131,150,130.98

永利電源地塊（ 口區長豐鄉

16,382,299.40 116,786.00 16,499,085.40

永利村肖家地）

合 計 737,950,154.22 235,565,634.47 8,181,221.00 965,334,567.69

3、開發產品明細

本期減少額

項 目 年初餘額 本期增加額 期末餘額

本期銷售 本期攤銷 本期其他減少

中央花園 7,777,507.06 627,250.58 129,840.77 7,020,415.71

南湖都會 54,843,821.70 8,181,221.00 26,537,588.53 488,918.84 35,998,535.33

風華天城1期 25,516,068.97 1,295,502.24 24,220,566.73

風華天城2 期 19,614,182.49 642,104.72 18,972,077.77

南國SOHO 215,445,316.28 207,094,905.06 8,350,411.22

大武漢生活廣場 366,304,023.93 72,792,236.13 8,113,633.84 285,398,153.96

合 計 689,500,920.43 8,181,221.00 308,989,587.26 8,732,393.45 379,960,160.72

4、開發產品中的出租開發產品明細

（1）出租開發產品原值

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

中央花園 8,919,253.91 627,250.58 8,292,003.33

南湖都會 59,659,689.02 8,181,221.00 26,537,588.53 41,303,321.49

大武漢生活廣場 371,423,116.26 72,792,236.13 298,630,880.13

合 計 440,002,059.19 8,181,221.00 99,957,075.24 348,226,204.95

（2）出租開發產品攤銷

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

中央花園 1,141,746.85 129,840.77 1,271,587.62

南湖都會 4,815,867.32 2,193,522.76 1,704,603.92 5,304,786.16

大武漢生活廣場 5,119,092.33 11,361,772.85 3,248,139.01 13,232,726.17

合 計 11,076,706.50 13,685,136.38 4,952,742.93 19,809,099.95

（3）出租開發產品淨值

項 目 年初餘額 期末餘額

中央花園 7,777,507.06 7,020,415.71

南湖都會 54,843,821.70 35,998,535.33

大武漢生活廣場 366,304,023.93 285,398,153.96

合 計 428,925,352.69 328,417,105.00

註：出租開發產品在租賃期間已比照同類固定資產的折舊方法進行攤銷。

5、借款費用

（1）資本化的借款費用金額

項 目 本期金額 上期金額

存貨 開發成本 34,322,531.64 36,622,942.95

合 計 34,322,531.64 36,622,942.95

（2）當期用於計算確定借款費用資本化金額的資本化率

2009 年 2008 年

項 目

（%） （%）

存貨 開發成本 4.32-8.32 6.66-8.64

（六）固定資產

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

一、原價合計 9,128,109.04 889,314.00 1,113,803.00 8,903,620.04

房屋及建築物 261,652.00 700.00 262,352.00

機器設備 544,378.53 544,378.53

運輸工具 5,833,977.91 696,000.00 985,442.00 5,544,535.91

其他 2,488,100.60 192,614.00 128,361.00 2,552,353.60

二、累計折舊合計 4,251,379.15 1,143,901.39 1,043,126.40 4,352,154.14

房屋及建築物 63,258.94 16,283.04 79,541.98

機器設備 455,157.35 16,834.65 471,992.00

運輸工具 2,567,127.77 733,774.99 918,616.23 2,382,286.53

其他 1,165,835.09 377,008.71 124,510.17 1,418,333.63

三、固定資產減值準備累計金額合計房屋及建築物機器設備運輸工具

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項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額其他

四、固定資產帳面價值合計 4,876,729.89 4,551,465.90

房屋及建築物 198,393.06 182,810.02

機器設備 89,221.18 72,386.53

運輸工具 3,266,850.14 3,162,249.38

其他 1,322,265.51 1,134,019.97

註：截至2009 年12 月31 日，公司無已設置抵押、擔保的固定資產。

（七）商譽

被投資單位名稱 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額武漢市美好家園物業管理有

13,313.45 13,313.45

限責任公司

合 計 13,313.45 13,313.45

註：商譽計算過程：

被投資單位名稱 出讓方 轉讓股權 股權轉讓日 轉讓價 轉讓時點享有 商 譽

比例（%） （元） 淨資產（元） （元）

武漢市美好家園物業管理有限責任公司 王 10.00 2007 年8 月29 日 222,409.82 209,096.37 13,313.45

合 計 222,409.82 209,096.37 13,313.45

（八）遞延所得稅資產

期末餘額 年初餘額

項 目

暫時性差異 遞延所得稅資產 暫時性差異 遞延所得稅資產

資產減值 9,269,001.92 2,317,250.49 8,573,683.64 2,143,420.91

合 計 9,269,001.92 2,317,250.49 8,573,683.64 2,143,420.91

（九）資產減值準備

本期減少額

項 目 年初餘額 本期計提額 期末餘額

轉回 轉銷

應收帳款壞帳準備 1,746,938.81 662,915.51 860,831.39 1,549,022.93

其他應收款壞帳準備 6,889,586.70 1,041,163.73 176,109.15 9,636.00 7,745,005.28

合 計 8,636,525.51 1,704,079.24 1,036,940.54 9,636.00 9,294,028.21

（十）短期借款

款條件 期末餘額 年初餘額

質押借款 121,350,000.00

抵押借款 157,370,000.00 159,490,000.00

保證借款 180,000,000.00

合 計 337,370,000.00 280,840,000.00

註：（1）本期用於抵押借款的抵押物情況見本附註「五、合併財務報表重要項目注釋、（五）存貨」；

（2）期末保證借款中，本公司為納入合併範圍的子公司提供擔保，取得的借款金額為18,000.00萬元。

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（十一）應付票據

項 目 期末餘額 年初餘額

銀行承兌匯票 4,178,000.00

合 計 4,178,000.00

（十二）應付帳款

1、應付帳款按帳齡列示如下：

期末餘額 年初餘額

項 目

金額 比例（%） 金額 比例（%）

1年以內 30,693,517.30 47.42 208,923,127.73 88.90

1-2年 17,571,855.79 27.15 18,860,481.19 8.02

2-3 年 11,434,621.92 17.67 2,905,415.60 1.24

3 年以上 5,025,322.60 7.76 4,332,275.15 1.84

合 計 64,725,317.61 100.00 235,021,299.67 100.00

註：應付帳款期末餘額較年初餘額減少72.46%，主要系支付工程款所致。

2、2009 年12 月31 日無欠持有本公司5% （含5%）以上表決權股份的股東單位款項

（十三）預收款項

1、預收款項按帳齡列示如下：

期末餘額 年初餘額

項 目

金額 比例（%） 金額 比例（%）

1年以內 8,903,995.59 93.18 139,901,622.83 100.00

1-2年 652,193.80 6.82

合 計 9,556,189.39 100.00 139,901,622.83 100.00

註：預收款項期末餘額較年初餘額減少93.17%，主要系年初部分預售樓盤在2009 年達到收入確認條件所致。

2、2009 年12 月31 日無欠持有本公司5% （含5%）以上表決權股份的股東單位款項。

（十四）應付職工薪酬

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

一、工資、獎金、津貼和補貼 35,892.03 13,754,395.72 12,941,018.76 849,268.99

二、職工福利費 198,520.00 198,520.00

三、社會保險費 277,364.70 1,206,038.72 1,182,525.72 300,877.70

四、住房公積金 1,108,830.77 937,952.59 170,878.18

五、辭退福利

六、其他 415,340.36 714,796.18 297,441.73 832,694.81

其中：以現金結算的股份支付

合 計 728,597.09 16,982,581.39 15,557,458.80 2,153,719.68

註：應付職工薪酬期末餘額中工會經費和職工教 經費金額為832,694.81 元。

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（十五）應交稅費

稅 種 期末餘額 年初餘額

營業稅 11,424,129.91 23,054,800.34

城市維護建設稅 992,510.80 1,698,588.12

企業所得稅 74,427,612.11 96,537,325.45

房產稅 2,424,958.66 1,606,814.23

土地使用稅 620,171.75 14,665.00

個人所得稅 72,597.43 185,097.86

印花稅 241,046.55 133,834.01

教 費附加 423,442.27 727,920.81

土地增值稅 -1,469,092.79 34,689,356.32

地方教 附加 289,364.68 501,264.79

堤防費 273,578.18 501,245.20

平抑物價基金 273,597.76 501,264.79

車船使用稅 640.00 640.00

合 計 89,994,557.31 160,152,816.92

註：計繳標準及稅率見本附註「三、主要稅項」所述。

（十六）應付股利

投資者名稱 期末餘額 年初餘額

許曉明 2,272,829.80

武漢新天地投資有限公司 5,220,266.40

陳秉西 59,136.48 26,282.88

合 計 7,552,232.68 26,282.88

（十七）其他應付款

1、其他應付款按帳齡列示如下：

☆ 期末餘額 年初餘額

項 目

金額 比例（%） 金額 比例（%）

1年以內 110,412,181.99 87.88 69,995,149.14 83.39

1-2年 13,852,049.00 11.02 13,491,066.66 16.07

2-3 年 1,287,740.75 1.02 208,874.00 0.25

3 年以上 98,500.00 0.08 246,527.77 0.29

合 計 125,650,471.74 100.00 83,941,617.57 100.00

註：其他應付款期末餘額較年初餘額增加49.69%，主要原因系往來款增加所致。

2、2009 年12 月31 日無欠持有本公司5% （含5%）以上表決權股份的股東單位款項。

（十八）一年內到期的非流動負債

1、一年內到期的非流動負債按類別列示如下：

類 別 期末餘額 年初餘額

一年內到期的長期借款 100,000,000.00 37,000,000.00

合 計 100,000,000.00 37,000,000.00

2、一年內到期的長期借款：

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（1）一年內到期的長期借款：

款條件 期末餘額 年初餘額

抵押借款 100,000,000.00 37,000,000.00

合 計 100,000,000.00 37,000,000.00

註：本期用於抵押借款的抵押物情況見本附註「五、合併財務報表重要項目注釋、（五）存貨」。

（2）金額前五名的一年內到期的長期借款：

利率 期末餘額

貸款單位 借款起始日 借款終止日 幣種

（% ） 外幣金額 本幣金額

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年12 月15 日 2010 年5 月17 日 人民幣 5.94 20,000,000.00

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年12 月12 日 2010 年5 月17 日 人民幣 5.94 30,000,000.00

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年8 月25 日 2010 年8 月25 日 人民幣 5.31 19,000,000.00

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年8 月25 日 2010 年8 月26 日 人民幣 5.31 16,000,000.00

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年8 月25 日 2010 年8 月27 日 人民幣 5.31 15,000,000.00

合計 100,000,000.00

年初餘額

利率

貸款單位 借款起始日 借款終止日 幣種

（% ）

外幣金額 本幣金額華夏銀行股份有限公司武漢經濟技術開發

2007 年6 月25 日 2009 年3 月17 日 人民幣 5.31 37,000,000.00

區支行

合計 37,000,000.00

（十九）長期借款

1、長期借款按分類列示如下：

款條件 期末餘額 年初餘額

抵押借款 168,736,000.00 161,780,000.00

保證借款 29,500,000.00

合 計 198,236,000.00 161,780,000.00

註：（1）本期用於抵押借款的抵押物情況見本附註「五、合併財務報表重要項目注釋、（五）存貨」；

（2）期末長期保證借款中，本公司為納入合併範圍的子公司提供擔保，取得的借款金額為2,950.00 萬元。

2、金額前五名的長期借款：

利率 期末餘額

貸款單位 借款起始日 借款終止日 幣種

（% ） 外幣金額 本幣金額

武漢市洪山農村信用合作社 2009 年6 月30 日 2011 年6 月30 日 人民幣 6.48 80,000,000.00

華夏銀行股份有限公司武漢經濟技術開發

2009 年6 月12 日 2017 年6 月12 日 人民幣 6.24 66,736,000.00

區支行

中國建設銀行股份有限公司武漢江岸支行 2009 年3 月18 日 2011 年3 月17 日 人民幣 5.40 22,000,000.00

漢口銀行股份有限公司北湖支行 2009 年12 月22 日 2011 年12 月22 日 人民幣 5.94 19,900,000.00

漢口銀行股份有限公司北湖支行 2009 年12 月17 日 2011 年12 月17 日 人民幣 5.94 9,600,000.00

合計 198,236,000.00

利率 年初餘額

貸款單位 借款起始日 借款終止日 幣種

（% ） 外幣金額 本幣金額華夏銀行股份有限公司武漢經濟技術開

2008 年7 月9 日 2010 年7 月9 日 人民幣 5.67 51,280,000.00

發區支行

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利率 年初餘額

貸款單位 借款起始日 借款終止日 幣種

（% ） 外幣金額 本幣金額

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年12 月12 日 2010 年5 月17 日 人民幣 5.94 30,000,000.00

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年12 月15 日 2010 年5 月17 日 人民幣 5.94 20,000,000.00

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年8 月25 日 2010 年8 月25 日 人民幣 5.31 19,000,000.00

交通銀行股份有限公司武漢 口支行 2008 年8 月25 日 2010 年8 月26 日 人民幣 5.31 16,000,000.00

合計 136,280,000.00

（二十）其他非流動負債

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額遞延收益－武漢南國商業發 有限公司收

1,000,000.00 1,000,000.00

到的政府補助

合 計 1,000,000.00 1,000,000.00

（二十一）股本

年初餘額 本期變動（+、-） 期末餘額

項 目

股數 比例 發行新股 送股 公積金轉股 其他 小計 股數 比例

一 有限售條件股份 432,000,000 100.00 9,600,000 9,600,000 441,600,000 92.00

國家持股 74,026 74,026 74,026 0.02

國有法人持股 1,638,444 1,638,444 1,638,444 0.34

其他內資持股 432,000,000 100.00 7,887,530 7,887,530 439,887,530 91.64

境內非國有法人持股 116,414,064 26.95 7,887,530 7,887,530 124,301,594 25.89

境內自然人持股 315,585,936 73.05 315,585,936 65.75

外資持股

境外法人持股

境外自然人持股

無限售條件流通股份 38,400,000 38,400,000 38,400,000 8.00

人民幣普通股 38,400,000 38,400,000 38,400,000 8.00

境內上市的外資股

境外上市的外資股

其他

三 股份總數 432,000,000 100.00 48,000,000 48,000,000 480,000,000 100.00

註：2009 年10 月27 日，公司經中國證券監督管理委員會證監許可[2009]1078 號文核准，公開發行48,000,000股新股，發行後公司總股本為480,000,000.00 元。業經大信會計師事務有限公司出具的大信驗字 （2009）第2-0033 號驗資報告驗證。

（二十二）資本公積

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

股本溢價 5,553,721.06 506,960,000.00 512,513,721.06

其他資本公積

合 計 5,553,721.06 506,960,000.00 512,513,721.06

註：2009 年10 月，公司首次公開發行股票48,000,000 股，扣除發行費用後公司實際 集的資金為554,960,000.00 元，其中股本48,000,000.00 元，公司將實際 集資金超過股東認繳的註冊資本及扣除發行費用後餘額506,960,000.00 元作為股本溢價記入資本公積。

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（二十三）盈餘公積

項 目 年初餘額 本期增加額 本期減少額 期末餘額

法定盈餘公積 21,115,089.84 10,394,322.96 31,509,412.80

任意盈餘公積

合 計 21,115,089.84 10,394,322.96 31,509,412.80

註：根據 《公司法》和公司章程的規定，公司按當期實現淨利潤的10%提取法定盈餘公積金。

（二十四）未分配利潤

1、未分配利潤明細如下：

項 目 金 額 提取或分配比例

調整前上年末未分配利潤 179,473,762.35

調整年初未分配利潤合計數 （調增+，調減-）

調整後年初未分配利潤 179,473,762.35

加：本期歸屬於母公司所有者的淨利潤 166,186,365.12

減：提取法定盈餘公積 10,394,322.96 10%

提取任意盈餘公積

提取 般風險準備

應付普通股股利 21,600,000.00

轉作股本的普通股股利

期末未分配利潤 313,665,804.51

註：（1）2009 年，公司根據2008 年 股東大會決議，以2008 年12 月31 日總股本432,000,000.00元為基數，每10 股派發現金股利0.50 元；

（2）根據公司董事會利潤分配預案，擬以2009 年12 月31 日總股本480,000,000.00元為基數，每10股派發現金股利1.00

元（含稅），共計擬派發現金紅利48,000,000.00 元。

2、未分配利潤說明如下：

公司2008 年 股東大會審議通過了發行前滾存利潤的分配安排決議：公司本次公開發行人民幣普通股 （A 股）並上市方案經中國證監會核准並得以實施後，2008 年度利潤分配方案實施完 後剩餘的滾存未分配利潤，由公司新老股東依其所持股份比例共同享有。

（二十五）營業收入和營業成本

1、營業收入明細如下：

項 目 本期金額 上期金額

主營業務收入 587,280,712.31 553,556,376.85

其他業務收入

營業收入合計 587,280,712.31 553,556,376.85

2、營業成本明細如下：

項 目 本期金額 上期金額

主營業務成本 330,576,634.34 236,911,646.28

其他業務成本

營業成本合計 330,576,634.34 236,911,646.28

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註：營業收入本期金額較上期金額增加6.09%，營業成本本期金額較上期金額增加39.54%，本期毛利率為43.71%，較上期毛利率57.20%下降13.49 個百分點，主要系上期主要銷售的大武漢生活廣場屬於商業地產，本期除銷售大武漢生活廣場外，公司同時銷售南國SOHO 北區公寓項目，公寓銷售毛利率低於商業地產銷售毛利率，致使本期毛利率有所下降。

3、按行業分項列示如下：

本期金額 上期金額

行業名稱

營業收入 營業成本 營業利潤 營業收入 營業成本 營業利潤

房地產行業 587,280,712.31 330,576,634.34 256,704,077.97 553,556,376.85 236,911,646.28 316,644,730.57

合 計 587,280,712.31 330,576,634.34 256,704,077.97 553,556,376.85 236,911,646.28 316,644,730.57

4、按類別分項列示如下：

本期金額 上期金額

類別名稱

營業收入 營業成本 營業利潤 營業收入 營業成本 營業利潤

物業銷售收入 535,571,848.25 308,989,587.26 226,582,260.99 508,193,857.78 222,546,585.54 285,647,272.24

出租收入和物

51,708,864.06 21,587,047.08 30,121,816.98 45,362,519.07 14,365,060.74 30,997,458.33

業管理費收入

合 計 587,280,712.31 330,576,634.34 256,704,077.97 553,556,376.85 236,911,646.28 316,644,730.57

5、按地區分項列示如下：

本期金額 上期金額

地區名稱

營業收入 營業成本 營業利潤 營業收入 營業成本 營業利潤

湖北武漢 587,280,712.31 330,576,634.34 256,704,077.97 553,556,376.85 236,911,646.28 316,644,730.57

合 計 587,280,712.31 330,576,634.34 256,704,077.97 553,556,376.85 236,911,646.28 316,644,730.57

6、本期公司前五名客戶銷售的收入合計56,714,212.12元，佔公司營業收入的9.66%。

（二十六）營業稅金及附加

項 目 本期金額 上期金額

營業稅 22,823,939.43 24,474,677.21

城市維護建設稅 1,603,933.74 1,703,022.03

教 費附加 688,936.27 584,075.69

堤防費 443,877.42 501,512.31

平抑物價基金 443,877.42 504,512.31

地方教 發 費 450,620.93 501,512.31

房產稅 1,164,558.56 1,588,113.43

土地增值稅 5,286,151.91 19,804,845.00

合 計 32,905,895.68 49,662,270.29

註：（1）計繳標準及稅率見本附註「三、主要稅項」所述；

（2）營業稅金及附加本期金額較上期金額減少33.74%，主要系上期大武漢生活廣場部分項目達到土地增值稅清算條件按照土地增值稅清算相關規定計提土地增值稅所致。

（二十七）財務費用

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

項 目 本期金額 上期金額

利息支出 177,135.93

減：利息收入 3,109,589.15 852,545.76

手續費及其他支出 707,552.05 605,964.84

合 計 -2,402,037.10 -69,444.99

註：財務費用本期金額較上期金額減少3,358.91%，主要原因系取得的定期存款利息收入增加所致。

（二十八）資產減值損失

項 目 本期金額 上期金額

壞帳損失 667,138.70 3,721,991.32

合 計 667,138.70 3,721,991.32

（二十九）營業外收入

1、營業外收入明細如下:

項 目 本期金額 上期金額

非流動資產處置利得合計 283,174.52 429,913.00

其中：固定資產處置利得 283,174.52 429,913.00

政府補助利得 31,400,000.00

其他 103,512.24 154,597.31

合 計 31,786,686.76 584,510.31

註：營業外收入本期金額較上期金額增加5,338.17%，主要系本期政府補助利得增加所致。

2、政府補助明細如下：

項 目 本期金額 上期金額

與收益相關的政府補助 31,400,000.00

合 計 31,400,000.00

（三十）營業外支出

項 目 本期金額 上期金額

非流動資產處置損失合計 2,010.12 38,938.31

其中：固定資產處置損失 2,010.12 38,938.31

公益性捐贈支出 416,000.00 1,136,000.00

其他 559,354.85 1,421,512.15

合 計 977,364.97 2,596,450.46

（三十一）所得稅費用

項 目 本期金額 上期金額

本期所得稅費用 52,275,942.23 57,636,930.84

遞延所得稅費用 -173,829.58 -1,580,522.71

合 計 52,102,112.65 56,056,408.13

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

（三十二）基本每股收益和稀釋每股收益的計算過程

本公司按照中國證監會《公開發行證券的公司信息披露編報規則第9 號 淨資產收益率和每股收益的計算及披露（2010年修訂）》（「中國證券監督管理委員會公告[2010]2號）、《公開發行證券

的公司信息披露解釋性公告第 1 號 非經常性損益（2008）》（「中國證券監督管理委員會公告[2008]43號」）要求計算的每股收益如下：

項 目 代碼 本期金額 上期金額

歸屬於公司普通股股東的淨利潤( Ⅰ) P0 166,186,365.12 160,956,817.18

扣除非經常性損益後歸屬於普通股股東的淨利潤( Ⅱ) P0 143,079,773.77 162,960,047.25

期初股份總數 S0 432,000,000.00 432,000,000.00

報告期因公積金轉增股本或股票股利分配等增加股份數 S1

報告期因發行新股或債轉股等增加股份數 Si 48,000,000.00

報告期因回購等減少股份數 Sj

報告期縮股數 Sk

報告期月份數 M0 12

增加股份次月起至報告期期末的累計月數 Mi 2

減少股份次月起至報告期期末的累計月數 Mj

發行在外的普通股加權平均數 S 440,000,000.00 432,000,000.00

☆ 基本每股收益( Ⅰ) 0.38 0.37

基本每股收益( Ⅱ) 0.33 0.38

調整後的歸屬於普通股股東的當期淨利潤( Ⅰ) P1 166,186,365.12 160,956,817.18

調整後扣除非經常性損益後歸屬於普通股股東的淨利潤( Ⅱ) P1 143,079,773.77 162,960,047.25

認股權證、股份期權、可轉換債券等增加的普通股加權平均數

稀釋後的發行在外普通股的加權平均數 440,000,000.00 432,000,000.00

稀釋每股收益( Ⅰ) 0.38 0.37

稀釋每股收益( Ⅱ) 0.33 0.38

（1）基本每股收益

基本每股收益= P0 S

S= S0＋S1＋Si×Mi M0– Sj×Mj M0-Sk

其中：P0 為歸屬於公司普通股股東的淨利潤或扣除非經常性損益後歸屬於普通股股東的淨利潤；S 為發行在外的普通股加權平均數；S0 為期初股份總數；S1 為報告期因公積金轉增股本或股票股利分配等增加股份數；Si 為報告期因發行新股或債轉股等增加股份數；Sj 為報告期因回購等減少股份數；Sk 為報告期縮股數；M0 報告期月份數；Mi 為增加股份次月起至報告期期末的累計月數；Mj 為減少股份次月起至報告期期末的累計月數。

（2）稀釋每股收益

稀釋每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi M0–Sj×Mj M0–Sk+認股權證、股份期權、可轉換債券等增加的普通股加權平均數)

其中，P1 為歸屬於公司普通股股東的淨利潤或扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告利潤，並考慮稀釋性潛在普通股對其影響，按《企業會計準則》及有關規定進行調整。公司在計算稀釋每股收益時，考慮所有稀釋性潛在普通股對歸屬於公司普通股股東的淨利潤或扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤和加權平均股數的影響，按照其稀釋程 從大到小的順序計入稀釋每股收益，直至稀釋每股收益達到最小值。

（三十三）現金流量表項目注釋

1、收到的其他與經營活動有關的現金

項 目 金額

利息收入 3,109,589.15

定金、押金及保證金 7,400,000.00

收到的補貼收入 32,400,000.00

收到的往來款及其他 57,926,699.70

合 計 100,836,288.85

2、支付的其他與經營活動有關的現金

項 目 金額

廣告宣傳營銷費 6,420,690.10

水電費 3,901,514.46

諮詢費 1,752,479.00

辦公費 3,050,602.98

業務招待費 1,097,263.70

差旅費 1,554,959.42

修理費 204,315.20

會議費 340,966.50

支付的往來款及其他 22,894,258.69

合 計 41,217,050.05

（三十四）現金流量表補充資料

1、現金流量表補充資料

項 目 本期金額 上期金額

1、將淨利潤調節為經營活動現金流量：

淨利潤 166,180,003.13 160,946,210.03

加：資產減值準備 667,138.70 3,721,991.32

固定資產折舊、油氣資產折耗、生產性生物資產折舊 1,143,901.39 1,165,883.74

無形資產攤銷

長期待攤費用攤銷

處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失（收益以「－」號填列） -281,164.40 -390,974.69

固定資產報廢損失（收益以「－」號填列）

公允價值變動損失（收益以「－」號填列）

財務費用 （收益以「－」號填列） 177,135.93

投資損失 （收益以「－」號填列） -186,706.40

遞延所得稅資產減少 （增加以「－」號填列） -173,829.58 -1,533,972.70

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

項 目 本期金額 上期金額

遞延所得稅負債增加 （減少以「－」號填列） -46,550.01

存貨的減少 （增加以「－」號填列） 82,170,206.24 -375,287,434.96

經營性應收項目的減少 （增加以「－」號填列） -102,814,600.70 -21,710,925.23

經營性應付項目的增加 （減少以「－」號填列） -297,492,830.40 217,504,009.74

其他

經營活動產生的現金流量淨額 -150,601,175.62 -15,641,333.23

2、不涉及現金收支的重大投資和籌資活動：債務轉為資本一年內到期的可轉換公司債券融資租入固定資產

3、現金及現金等價物淨變動情況：

現金的期末餘額 709,337,540.78 62,976,071.24

減：現金的年初餘額 62,976,071.24 71,814,738.18

加：現金等價物的期末餘額減：現金等價物的年初餘額

現金及現金等價物淨增加額 646,361,469.54 -8,838,666.94

2、現金及現金等價物

項 目 本期金額 上期金額

一、現金 709,337,540.78 62,976,071.24

其中：庫存現金 19,067.89 84,818.52

可隨時用於支付的銀行存款 708,282,763.89 60,047,244.72

可隨時用於支付的其他貨幣資金 1,035,709.00 2,844,008.00

可用於支付的存放中央銀行款項

存放同業款項

拆放同業款項二、現金等價物

其中：三個月內到期的債券投資

三、年末現金及現金等價物餘額 709,337,540.78 62,976,071.24

註：2008 年12 月31 日銀行存款中，為公司借款提供質押的定期存單保證金有13,530.00萬元，在編制現金流量表時已從2008

年12 月31 日現金餘額中扣除。

六、關聯方關係及其交易

（一）本企業的母公司及最終控制方情況

母公司對本企業的直接持股比 母公司對本企業的直接表決權

名 稱 關聯關係

例(%) 比例(%)

許曉明 控股股東 50.46 50.46

（二）本企業的子公司情況：

子公司情況詳見本附註「四、企業合併及合併財務報表」。

（三）關聯交易情況

公司無重大需披露的關聯方交易。

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

七、或有事項

涉及金額 對本期和期後公司財務狀況、

內容 性質

（億元） 經營成果和現金流量的影響

債務擔保 6.51 無 購買商品房業主的按揭貸款擔保

截至2009 年12 月31 日止，公司為購買商品房業主的按揭貸款提供擔保的餘額6.51 億元，擔保金額為貸款本金、利息（包括罰息）及銀行為實現債權而發生的有關費用，擔保金額隨著借款人逐期還款而相應遞減。擔保期限自業主與銀行籤訂的借款合同生效之日起，至本公司為業主辦妥所購房屋的房屋所有權證並辦妥房屋抵押登記，將房屋所有權證等房屋權屬證明文件交銀行保管之日止。根據行業慣例此擔保是必須的，本公司歷年沒有發生由於擔保連帶責任而發生損失的情況，因此該擔保對本公司的財務狀況無重大影響。

八、承諾事項

（ ）2004 年8 月，武漢南國商業發 有限公司通過掛牌方式取得位於 口區漢西路地塊編號為P （2004）007 號的國有土地使用權，並與武漢市國土資源管理局籤定了《國有土地使用權出讓合同》，土地面積239.56 畝，土地成交總額為52,400萬元（含拆遷款）。截至2009年12 月31 日止，地價款已全部支付，拆遷款將按照公司開發進 據實支付。

（二）2007 年1 月，公司通過法院裁決的方式獲得位於武漢市江漢區解放大道669 號江漢工人文化宮的土地使用權，佔地面積6,084平方米，總地價款7,400萬元（含拆遷款）。截至2009 年12

月31 日止，地價款已全部支付，拆遷款將按照公司開發進 據實支付。目前尚未取得該項目的土地使用權證。

（三）2007 年9 月，湖北南國創新置業有限公司通過招拍掛方式獲得解放大道1409 號，編號為P （2007）029 的國有土地使用權，土地面積28,188.1 平方米，成交總價款26,450萬元（含拆遷款）。截至2009 年12 月31 日止，地價款已全部支付，拆遷款將按照公司開發進 據實支付。目前尚未取得該項目的土地使用權證。

（四）2007 年11 月，公司與中國建材輕工機械集團公司籤定了《武漢南國置業股份有限公司參與中國輕工業機械總公司武漢輕工業機械廠改制重組框架協議》，以11,926.5 萬元購買武漢輕工業機械廠剝離部分資產權益及部分債務後的全部國有產權，公司以6,660.00 萬元購買武漢輕工業機械廠所欠中國東方資產管理公司武漢辦事處和武漢長江資產管理公司長期債務本息。截至2009 年

12 月31 日止，已預付相關款項13,249.56 萬元。

九、資產負債表日後事項

（ ）根據公司2009 年董事會利潤分配預案，擬以2009 年末總股本480,000,000.00 元為基數，每10股派發現金1.00 元（含稅），共計擬派發現金紅利48,000,000.00元。

（二）除上述事項外，截止報告日，公司無重大需披露的資產負債表日後事項。

十、其他重要事項

截止報告日，公司無重大需披露的其他重大事項。

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

十一、母公司財務報表重要項目注釋

（一）應收帳款

1、應收帳款按種類列示如下：

期末餘額 年初餘額

帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

種 類 計提

比例 比例 計提比例

金額 金額 比例 金額 金額

(%) (%) (%)

(%)

單項金額重大的應收帳款

單項金額不重大但按信用風險

特徵組合後該組合的風險較大

的應收帳款

其他不重大應收帳款 18,700,469.08 100.00 935,484.61 5-10 4,763,317.95 100.00 272,569.10 5-10

合 計 18,700,469.08 100.00 935,484.61 4,763,317.95 100.00 272,569.10

註：（1）期末餘額中1,000萬元（含1,000萬元）以上的應收款項確定為單項金額重大，將期末餘額中3 年以上且單項金額不

重大的應收款項確定為單項金額不重大但組合信用風險較大；

（2）應收帳款期末餘額較年初餘額增加292.59%，主要系應收房款增加所致。

2、應收帳款按帳齡列示如下：

期末餘額 年初餘額

帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

種 類

計提

比例 比例 計提比例

金額 金額 比例 金額 金額

(%) (%) (%)

(%)

1年以內 18,691,246.13 99.95 934,562.31 5 4,075,254.00 85.55 203,762.70 5

1-2年 9,222.95 0.05 922.30 10 688,063.95 14.45 68,806.40 10

合 計 18,700,469.08 100.00 935,484.61 4,763,317.95 100.00 272,569.10

3、2009 年12 月31 日無持本公司5% （含5%）以上表決權股份的股東單位欠款。

4、公司應收帳款前五名均系對購房者的應收款項。

（二）其他應收款

1、其他應收款按種類列示如下：

期末餘額 年初餘額

種 類 帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

比例 比例 比例 比例

金額 金額 金額 金額

(%) (%) (%) (%)

單項金額重大的其他應收款 432,683,025.38 96.43 0 167,869,028.10 89.04 0

單項金額不重大但按信用風險

特徵組合後該組合的風險較大 4,742,567.10 1.06 4,221,547.79 40-100 4,510,730.29 2.39 3,019,386.49 40-100

的其他應收款

其他不重大其他應收款 11,298,550.01 2.51 830,266.79 5-30 16,149,767.77 8.57 1,322,865.58 5-30

合 計 448,724,142.49 100.00 5,051,814.58 188,529,526.16 100.00 4,342,252.07

註：期末餘額中1,000萬元（含1,000萬元）以上的應收款項確定為單項金額重大，將期末餘額中3 年以上且單項金額不重大

的應收款項確定為單項金額不重大但組合信用風險較大。

2、其他應收款按帳齡列示如下：

期末餘額 年初餘額

帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

種 類

計提

比例 比例 計提比例

金額 金額 比例 金額 金額

(%) (%) (%)

(%)

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

期末餘額 年初餘額

帳面餘額 壞帳準備 帳面餘額 壞帳準備

種 類

計提

比例 比例 計提比例

金額 金額 比例 金額 金額

(%) (%) (%)

(%)

1年以內 288,695,272.75 64.34 442,125.51 5 49,297,762.28 26.15 564,120.27 5

1-2年 24,473,190.39 5.45 100,308.97 10 133,360,988.23 70.74 350,731.70 10

2-3 年 130,813,112.25 29.15 287,832.31 30 1,360,045.36 0.72 408,013.61 30

3-4 年 358,286.36 0.08 143,314.55 40 735,601.55 0.39 294,240.62 40

4-5 年 612,095.00 0.14 306,047.50 50 2,099,965.74 1.11 1,049,982.87 50

5 年以上 3,772,185.74 0.84 3,772,185.74 100 1,675,163.00 0.89 1,675,163.00 100

合 計 448,724,142.49 100.00 5,051,814.58 188,529,526.16 100.00 4,342,252.07

3、2009 年12 月31 日無持本公司5% （含5%）以上表決權股份的股東單位欠款。

4、其他應收款金額前五名單位情況：

佔其他應收款總額的

序號 與本公司關係 金額 年限

比例(%)

1 子公司 232,146,608.90 1年以內 51.73

2 子公司 174,330,723.41 3 年以內 38.85

3 子公司 26,205,693.07 1年以內 5.84

4 非關聯方 1,559,630.00 5 年以上 0.35

5 非關聯方 1,527,227.74 5 年以上 0.34

合計 435,769,883.12 97.11

（三）長期股權投資

在被投資單

在被投 在被投

位持股比例 本期計 本期

核算方 增減 資單位 資單位 減值

被投資單位 初始投資成本 期初餘額 期末餘額 與表決權比 提減值 現金

法 變動 持股比 表決權 準備

例不 致的 準備 紅利

例(%) 比例(%)

說明

武漢南國商業發 有限公司 成本法 112,413,394.39 112,413,394.39 112,413,394.39 100.00 100.00

武漢北都商業有限公司 成本法 113,760,783.52 113,760,783.52 113,760,783.52 100.00 100.00

武漢大本營商業管理有限公司 成本法 29,156,411.99 29,156,411.99 29,156,411.99 100.00 100.00

武漢市美好家園物業管理有限責任

成本法 2,104,277.11 2,104,277.11 2,104,277.11 100.00 100.00

公司

湖北南國創新置業有限公司 成本法 8,000,000.00 8,000,000.00 8,000,000.00 80.00 80.00

武漢南國洪廣置業發 有限公司 成本法 72,139,186.85 72,139,186.85 72,139,186.85 100.00 100.00

合 計 337,574,053.86 337,574,053.86 337,574,053.86

（四）營業收入和營業成本

1、營業收入明細如下：

項 目 本期金額 上期金額

主營業務收入 408,450,234.92 78,080,080.91

其他業務收入

營業收入合計 408,450,234.92 78,080,080.91

2、營業成本明細如下：

項 目 本期金額 上期金額

主營業務成本 236,816,110.74 46,914,461.15

其他業務成本

營業成本合計 236,816,110.74 46,914,461.15

3、按行業分項列示如下：

本期金額 上期金額

行業名稱

營業收入 營業成本 營業利潤 營業收入 營業成本 營業利潤

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

☆ 本期金額 上期金額

行業名稱

營業收入 營業成本 營業利潤 營業收入 營業成本 營業利潤

房地產行業 408,450,234.92 236,816,110.74 171,634,124.18 78,080,080.91 46,914,461.15 31,165,619.76

合 計 408,450,234.92 236,816,110.74 171,634,124.18 78,080,080.91 46,914,461.15 31,165,619.76

4、按類別分項列示如下：

本期金額 上期金額

類別名稱

營業收入 營業成本 營業利潤 營業收入 營業成本 營業利潤

物業銷售收入 402,402,641.34 236,197,351.13 166,205,290.21 72,269,951.00 44,840,196.38 27,429,754.62

出租收入和物

6,047,593.58 618,759.61 5,428,833.97 5,810,129.91 2,074,264.77 3,735,865.14

業管理費收入

合 計 408,450,234.92 236,816,110.74 171,634,124.18 78,080,080.91 46,914,461.15 31,165,619.76

5、按地區分項列示如下：

本期金額 上期金額

地區名稱

營業收入 營業成本 營業利潤 營業收入 營業成本 營業利潤

湖北武漢 408,450,234.92 236,816,110.74 171,634,124.18 78,080,080.91 46,914,461.15 31,165,619.76

合 計 408,450,234.92 236,816,110.74 171,634,124.18 78,080,080.91 46,914,461.15 31,165,619.76

6、本期公司前五名客戶銷售的收入合計10,469,188.00元，佔公司營業收入的2.56%。

（五）現金流量表補充資料

項 目 本期金額 上期金額

1、將淨利潤調節為經營活動現金流量：

淨利潤 103,943,229.55 54,511,385.96

加：資產減值準備 1,372,478.02 1,399,393.60

固定資產折舊、油氣資產折耗、生產性生物資產折舊 847,112.01 925,107.24

無形資產攤銷

長期待攤費用攤銷

處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失（收益以「－」號填列） -281,164.40 -429,913.00

固定資產報廢損失（收益以「－」號填列）

公允價值變動損失（收益以「－」號填列）

財務費用 （收益以「－」號填列）

投資損失 （收益以「－」號填列） -65,186,706.40

遞延所得稅資產減少 （增加以「－」號填列） -343,119.51 -581,882.31

遞延所得稅負債增加 （減少以「－」號填列）

存貨的減少 （增加以「－」號填列） 162,333,227.49 -203,071,368.14

經營性應收項目的減少 （增加以「－」號填列） -365,032,810.23 -12,472,852.22

經營性應付項目的增加 （減少以「－」號填列） -198,262,994.01 49,253,753.80

其他

經營活動產生的現金流量淨額 -295,424,041.08 -175,653,081.47

2、不涉及現金收支的重大投資和籌資活動：債務轉為資本一年內到期的可轉換公司債券融資租入固定資產

3、現金及現金等價物淨變動情況：

現金的期末餘額 219,998,288.98 13,236,445.18

減：現金的期初餘額 13,236,445.18 24,953,049.55

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

項 目 本期金額 上期金額加：現金等價物的期末餘額減：現金等價物的期初餘額

現金及現金等價物淨增加額 206,761,843.80 -11,716,604.37

十二、補 資料

（一）當期非經常性損益明細表

根據中國證監會《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益（2008）》[證監會公告（2008）43 號]，本公司非經常性損益如下：

項 目 金 額

1．非流動資產處置損益，包括已計提資產減值準備的衝銷部分 281,164.40

2．越權審批，或無正式批准文件，或偶發性的的稅收返還、減免

3．計入當期損益的政府補助（與企業業務密切相關，按照國家統 標準定額或定量享受的政府補助除外） 31,400,000.00

4．計入當期損益的對非金融企業收取的資金佔用費

5．企業取得子公司、聯營企業及合營企業的投資成本小於取得投資時應享有被投資單位可辨認淨資產公允價值產生的

收益

6．非貨幣性資產交換損益

7．委託他人投資或管理資產的損益

8．因不可抗力因 ，如遭受自然災害而計提的各項資產減值準備

9．債務重組損益

10．企業重組費用，如安置職工的支出、整合費用等

11．交易價格顯失公允的交易產生的超過公允價值部分的損益

12．同 控制下企業合併產生的子公司期初至合併日的當期淨損益

13．與公司正常經營業務無關的或有事項產生的損益

14．除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外，持有交易性金融資產、交易性金融負債產生的公允價值變動

損益，以及處置交易性金融資產、交易性金融負債和可供出售金融資產取得的投資收益

15．單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回

16．對外委託貸款取得的損益

17．採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益

18．根據稅收、會計等法律、法規的要求對當期損益進行 次性調整對當期損益的影響

19．受託經營取得的託管費收入

20．除上述各項之外的其他營業外收入和支出 -871,842.61

21．其他符合非經常性損益定義的損益項目

22．少數股東權益影響額 1,600.00

23．所得稅影響額 -7,704,330.44

合 計 23,106,591.35

（二）淨資產收益率和每股收益

本公司按照中國證券監督管理委員會《公開發行證券的公司信息披露編報規則第9 號——淨資產收益率和每股收益的計算及披露（2010 年修訂）》（中國證券監督管理委員會公告[2010]2 號）、

《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1 號——非經常性損益》（「中國證券監督管理委員

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告會公告[2008]43 號」）要求計算的淨資產收益率和每股收益如下：

1、本年

加權平均淨資產 每股收益

報告期利潤

收益率 （%） 基本每股收益 稀釋每股收益

歸屬於公司普通股股東的淨利潤 20.42 0.38 0.38

扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤 17.58 0.33 0.33

2、上年

加權平均淨資產 每股收益

報告期利潤

收益率 （%） 基本每股收益 稀釋每股收益

歸屬於公司普通股股東的淨利潤 28.77 0.37 0.37

扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤 29.13 0.38 0.38

（三）公司主要會計報表項目的異常情況及原因的說明

財務報表數據變動幅 達30% （含30%）以上，且佔公司報表日資產總額5% （含5%）或報告期利潤總額10% （含10%）以上項目分析：

1、資產負債表

報表項目 期末餘額 年初餘額 變動金額 變動幅度% 注釋

貨幣資金 709,337,540.78 198,276,071.24 511,061,469.54 257.75 注1

預付款項 159,129,126.56 44,503,906.00 114,625,220.56 257.56 注2

其他應付款 125,650,471.74 83,941,617.57 41,708,854.17 49.69 注3

註：（1）貨幣資金期末餘額較年初餘額增加257.75%，主要系公司本期發行新股 集資金所致；

（2）預付款項期末餘額較年初餘額增加257.56%，主要原因系對武漢輕工業機械廠預付土地款及預付工程款增加所致；

（3）其他應付款期末餘額較年初餘額增加49.69%，主要原因系往來款增加所致。

2、利潤表

報表項目 本期金額 上期金額 變動金額 變動幅度% 注釋

營業收入 587,280,712.31 553,556,376.85 33,724,335.46 6.09 注1

營業成本 330,576,634.34 236,911,646.28 93,664,988.06 39.54 注1

營業稅金及附加 32,905,895.68 49,662,270.29 -16,756,374.61 -33.74 注2

營業外收入 31,786,686.76 584,510.31 31,202,176.45 5,338.17 注3

註：（1）營業收入本期金額較上期金額增加6.09%，營業成本本期金額較上期金額增加39.54%，本期毛利率為43.71%，較上期毛利率57.20%下降13.49 個百分點，主要系上期主要銷售的大武漢生活廣場屬於商業地產，本期除銷售大武漢生活廣場外，公司同時銷售南國SOHO 北區公寓項目，公寓銷售毛利率低於商業地產銷售毛利率，致使本期毛利率有所下降；

（2）營業稅金及附加本期金額較上期金額減少33.74%，主要系上期大武漢生活廣場部分項目達到土地增值稅清算條件按照土地增值稅清算相關規定計提土地增值稅所致；

（3）營業外收入本期金額較上期金額增加5,338.17%，主要系本期政府補助利得增加所致。

十三、財務報表的批准

本財務報表業經本公司董事會批准。

根據本公司章程，本財務報表將提交股東大會審議。

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武漢南國置業股份有限公司2009年年度報告

第十一節 備查文件目錄

一、載有法定代表人、主管會計工作負責人、會計機構負責人籤名並蓋章的會計報表；二、載有會計師事務所蓋章、註冊會計師籤名並蓋章的審計報告原件；三、報告期內在中國證監會指定報紙上公開披露過的所有公司文件的正本及公告的原 。以上文件置備於公司董事會辦公室，地址為湖北省武漢市漢口解放大道201 號。

董事長：許曉明

武漢南國置業股份有限公司

二○ ○年三月二十六日

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