我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：您好，房姐，我在左家莊南裡有一套63平南北通透小兩居，是96年建的，現在在出租，每月7500租金，購買已滿五年是名下唯一住房，現在我住在東四胡同公租房，所以聯網的只有這一個，想諮詢一下您，要不要把左家莊這個賣了，在其他地方再買一個樓齡新一些的，主要是為了投資保值，不知道現在是不是好的時間點，我的情況適不適合換，如果換在什麼地段那些小區合適，總價控制在470以內的，謝謝您
回答：這樣置換價值不打，建議資金可以向上提一下到 500+ 再置換，可以看看 青年匯佳園的小兩居，大望路CBD傳奇一居室或者雙井首城國際，國美第一城 .望京可以看看澳洲康都、季景沁園
提問：房姐，你好，新人首問，先大致說一下我的情況：1. 西安工作，社保公積金都在西安繳納；2. 西安有住房一套，婚前我先生名下購入，二手價格200w（尚有商貸40w），可能使用證件的問題個人徵信系統裡沒有房貸記錄；老家縣級市有商鋪一套，父母做生意經營在使用，市場價350w（開發商產權證一直沒辦下來）；手頭能湊到150左右；家庭年收入稅後33w（流水需要的話可以養一養）3. 我是北京集體戶，孩子6歲，出生時隨我戶口落在Fesco，先生Jun人暫時沒有戶口；我的需求：因現工作單位與fesco已無服務協議，fesco 暫存的集體戶口早晚會要求我遷出，我們暫時在西安生活，但是又想保留北京戶口以後萬一孩子高考能用上，所以解決方案目前只想到了在北京購買一房子存放戶口。1希望房子總價儘量低，2放戶口的同時兼作投資，否則代價有點大，3希望能收部分租金養貸我的提問：希望房姐有推薦的適合的投資區域及房屋類型，畢竟不是有錢人而且一直在外地對於北京淘房事宜無從下手，若有其他房屋處置建議的話我也倍感榮幸，感激不盡！！！
回答：建議看朝陽的公房，板塊上看下 團結湖、石佛營、甘露園、十裡堡、勁松等小區可以看看這些 炫特區，石佛營西裡，安苑北裡，安慧東裡，絲竹園，惠新裡 這幾個都不錯，都好租也都帶電梯
提問：房姐你好，新人首問，盼回復。我目前住豆各莊，房子是自住商品房，4年前買的，小區環境不錯。父母在左家莊有一套90年公房三居室，也算是個學區吧，有清華附中朝陽分校，小學一般，主要還是看中清華附。兩年前生了孩子，父母把城裡的房子租出去，在豆各莊同小區租了房子，幫著我一起看孩子。現在的情況是，父母在豆各莊住了兩秒，喜歡郊區人少，小區環境好，想把城裡的三居室賣了置換小區環境好，面積大的新一點的房子。我們現在手裡有子彈150左右，加上左家莊房子可能能賣600。置換的話，可以湊750左右，而且可以算sfsd，請問有什麼好的盤，符合爸媽的要求，同時能兼顧孩子的上學需求嗎？另外一種想法就是，可以考慮不賣城裡左家莊的房子，佔著學區，用子彈150，再想想辦法，貸款什麼的在豆各莊附近買個兩居室，但是算二套了。不知道豆各莊附近的盤是否值得入？以上兩個方案哪個更好？或者房姐有什麼更好的解決方法？急盼回復。謝謝。但是我又考慮到孩子上學的問題，我非常猶豫。目前手裡有資金約150萬，如果置換的話，可以考慮在賣出公房的基礎上(600萬)
回答：置換一套城內的更合適，遠郊養老房產沒什麼保值屬性。建議看下嘉銘桐城的三居室，陳經綸嘉銘是朝陽前2名的學區，很不錯 還可以看看澳林春天的三居室，對口的朝陽北師大附屬實驗，雖然不如陳經綸那個但也還行
提問：房姐你好，請問甘露園都市經典家園這個小區怎麼樣？西南向兩居，稍有點遮擋，88平兩居，多少錢能入？謝房姐
回答：小區沒有問題，價格合適就可以入手。和戶型，功能率，朝向，樓層，樓棟都有關係，你說的這套就是鏈家推銷的歪戶型，塔樓這一棟，本身有折價，5.2萬不算多便宜。
提問：我在杭州，不過我好像沒有找到杭州的房姐，所以來問問。是這樣的，杭州濱江區有個寫字樓，叫長河商廈，40年產權，10年前建成，想買來裝修自住，濱江房價一般在4萬左右，但是長河商廈的房價2w不到，小白想了解一下，是否會有坑，10年前的寫字樓是否值得購買，如果去看房，有哪些需要留意的觀察點？
回答：買寫字樓和住宅是兩套邏輯，兩個的價格沒有對比性。寫字樓首先是不通煤氣天然氣的，而且很多也都沒有上下水，然後就是商業用電，物業費也比較高，這個成本支出可不小。辦公室寫字樓是物業統一管理的，一般不允許住人的。如果首付低，建議要麼郊區地鐵盤或市內老破小，自住舒適型還是保值能力都遠好於寫字樓
提問：房姐你好。目前情況是大娃後年上學，想賣了郊區房，再添置些約350+貸150，總不超500想在西城廣外買個房子，不是必須牛小，主要考慮教育均衡。731後買西城的房子會不會有下降？是現在買（731有點緊了）還是可以等年底或明年會是更合適的點呢？另外，廣外的房子有什麼推薦的小區嗎？覺得可能500內也就買個小的佔個西城學位，是另外租一個方便還是將就著住合適？
回答：西城廣外榮豐2008 和 信和嘉園 這兩個小區可以淘。廣外比較均衡 ，731後買沒問題。如果月供能力不錯 對自住品質有要求就選擇租房，否則節省資金將就住，更多要看你自己的實際情況。
提問：親愛的房姐，新人首問。年近半百臨近退休，收入不穩定，還貸能力有限。現家有唯一套皂君廟大三居，央產無貸款，可賣1000左右。思路是賣了大三居，換成二套，其中之一全款換成附近的小兩居，保值加出租，留給兒子，如果將來他想換還可以保留首房首貸的資格，其二在回龍觀買進大三居，家人自住，用小二居的租金補貼貸款。這個思路可行嗎？1、保值+出租的小兩居看了：鐵科院塔樓，94年的有電梯，59平米，650萬，環境好單價高。學院南路60號的次頂樓57平米580萬，皂君東裡的次頂樓56平米，520萬，環境差單價低一些。哪個可以買進？2、回龍觀計劃在八號線育知路和平西府站附近買。看了流星花園三，田園風光，龍禧苑一、二。家人更喜歡田園風光，頂樓和次頂樓、沒電梯，您更推薦哪個？期待您的回覆，謝謝！
回答：思路可行1. 保值+出租 建議從性價比考慮 皂君東裡>學院南路60號>鐵科院塔樓2. 田園風光小區居住人群基本是農大、林大、北外等高校的老師，素質高，離平西府只有300多米，板樓戶型很方正，內部配套比較完善，居住角度還是很舒適，缺點就是 外立面維護的不行 看起來有點舊。流星花園密度低 部分帶觀景電梯，比較適合養老居住，戶型比較多。缺點就是 樓間距有點小，採光受影響。綜合看這兩個盤，居住都不錯，按你們的喜好選擇即可
提問：房姐您好。新人首問。我的情況是：我和我老公剛結婚，今年打算要小孩。有北京戶口，兩人均符合sfsd。兩人均在東單上班。手裡320w。訴求：剛需自住且要保值，上班距離近，因要養寶寶所以想要看個大兩居或者小三居，南北通透，有電梯，90年後的房子。之前看過惠新西街南口的房子後因房子老破小且單價貴而放棄。現在重點關注南二環蒲黃榆附近。請問1⃣️蒲黃榆附近是否有推薦值得購買的小區？這邊南二環房子需要考慮哪幾點因素可認為能夠保值？2⃣️除南二環這邊您還有別的地區推薦沒？3⃣️看到您之前回復的問題現在不需要考慮學區，想確認下我們這種情況是否需要現在入手學區房？ ❤️望回復，謝謝。
回答：1. 蒲黃榆那邊的房子，一樓帶院子是個優點。，保值是沒啥問題，能跟上大盤的漲幅。這邊主要是老破小扎堆，上車盤比較多，這一片儘量看90年以後的房子。你們300+的首付可以看下東邊的 四惠、朝青、石佛營等板塊，做下比較2. 評估下未來4-5年你們的資金積累是否能支撐換房，如果沒問題，現在就別考慮學區，關注升值和自住屬性。否則就提前考慮學區屬性
提問：我跟老公住在亦莊，想給老人從老家搬到北京周邊來長期生活和養老。曾經考慮過張家口的原鄉美利堅，密雲的一些小區，昨天去看了首創新北京半島，覺得距離和配套上會更好一些，離我們住的地方開車30分鐘車程，未來還要通高鐵，到亦莊7分鐘。想給老人在新北京半島買一個69平的高層兩居。不知道這種給老人養老型購房的考慮是否靠譜？
回答：1.張家口的價值很低，二手房基本沒有接盤俠。我們買房，其實是買的大城市的土地住房。每一個城市都有自己的能量上限和分布特點，這就決定一個城市的有效範圍其實是有限的，對於懷柔密雲崇禮這些地方來說，至少在5年內不可能成為北京城的一部分，也就不具備真實的需求，不具備大城市土地的價值，只能是一小撮人的賭場。 即使是賭博，也是一個很不好的價格，北京5環邊還有低單價的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答，查看精華內容。2.武清經過一輪爆炒之後沒有任何買的必要，遠郊區都要搬到城區範圍。 自住是消費，自住可以是租房，投資是投資，而且是一個循環的鏈條，一步走錯，後面全錯。3.不知道你們子彈多少？70以上建議繼續入手北京上車盤，30-50左右天津海教園是更好的選擇。實在想跟老人住的近，租房是更好的選擇。職業投資者大部分都是投住分離，子彈只用升值潛力最大的地方。
提問：請問豐臺科技園和麗澤商務區在北京的地位是怎麼看待的，感覺一直發展不起來
回答：麗澤是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是結果是高舉慢打。全新規劃辦公商圈，新地鐵，新機場，麗澤是南部的核心，但建設時間太長，廣告太多，「儲值客戶」收益率很低。但核心仍然在於，產業的連結地區，居住人群有限，麗澤天然不是很好的新基地，分礦點。關於麗澤，之前也有回答豐臺科技園，相對樸實一些，現在人口也有所增加。缺點在於，位於邊緣終點地段，產業人口仍然來自其他地區通勤，本身也沒有過路人群，價格不算便宜。最終落實到買房上，這兩個地區都存在一定不確定性，加上價格吸引力不強，可以先迴避，選擇潛力和確定性更強的板塊。
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