臨近年底了，大家都在談論著國內的房地產泡沫。這主要是前些日子，央行高層曾在《求是》雜誌撰文，明確指出房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。而央行原副行長吳曉靈更是直言，在泡沫中狂歡的日子已經不多了，要做好潮水退卻後的準備。
於是，很多人提出，未來中國房價是否會和當年日本一樣，發生大幅下降呢？其實，國內房價出現大跌的現象早已經發生，像在環京樓市當中，現在的房價離開2017年至2018年的高點，跌去一半的城市佔絕大多數，跌去七成的城市也有不少。當然，特大城市的房價只能是緩慢下跌，絕不能集中出現暴跌。
日本房價的泡沫，主要起始於上世紀80年代中期，由於日本出口勢頭強勁，影響到了歐美國家的利益。於是美國夥同英、法、德等幾個小兄弟一起給日本施壓，要求日元升值，日本政府在受壓後，與歐美國家在廣場酒店籤下了著名的《廣場協議》，廣場協議籤署後，日元開始升值，從之前的240：1，一路升值到了120：1。日元的單邊升值，使得大量國際遊資進入日本，投資了日本房地產，推高了日本房價，於是日本人也開始全民抄房，日本的房地產泡沫開始升起。從1985年到1990年的六年中，日本某些地區的房價上漲了150%以上。而日本東京的房價漲幅超過了10倍不止。
日本房地產最繁榮時期是，日本人在全球開啟買買買模式，由於日元升值，日本人就買下了美國的洛克菲勒大廈。日本東京一個區的總市值可以相當於美國房地產總市值。當時，日本很多人都借款炒房，他們從來不相信，房價會下跌。但是，到1991年之後，日本的房地產泡沫破裂，日本各地房價急劇下跌，一度跌到七成以上，房地產泡沫破裂，導致了很多人傾家蕩產，過著負翁的貧苦生活。
現在很多人問，中國會不會走當年日本房地泡沫破裂的老路呢？對此，我們認為，國內的三四線城市房價很可能是從哪裡來，再跌回哪裡去。這個對中國經濟影響並不大。但是，一二線城市則會實現「軟著陸」，用幾年時間，回歸居住屬性，不太可能發生房價大幅下降這種硬著陸的可能性。
第一，導致日本房地產泡沫破裂的主要原因是，日本央行連續上調利息，加重了炒房者的負擔，大量炒房資金流出，房價泡沫最終被刺破。而在國內，現在房貸利率處於歷史低位。未來趨勢是，三四線城市房價逐步下跌，熱點城市房價將會穩中有降。中國不會主動捅破房地產泡沫，而是通過一系列政策措施，使其逐步回歸居住屬性。
第二，日本當年房價上漲，主要是日元的大幅升值，大量外資流入，推動了日本房價的上漲，最後外資撤離日本時，既賺取了日元升值的利益，也享受到了房價上漲的碩果。而中國房價上漲，主要是我國經濟依賴於房地產，貨幣長期寬鬆。只要一點點把貨幣政策給收緊，不要一下子收，中國熱點城市的房價，就不會像日本那樣硬著陸。
第三，當年日本央行主動刺破房地產泡沫時，並沒有考慮到房價會出現大幅調整，以及防範系統性風險的準備。當時，日本央行覺得房貸利率過低，房地產泡沫再漲下去有風險，才連續上調房貸利率。而目前各熱點城市都在我國政府的房地產調控當中，要想出現暴跌是很困難的。未來國內熱點城市房價，很可能是通過幾年的緩慢下跌，逐步回歸居住屬性。我們國家很重視房地產泡沫風險，努力將其控制在可控範圍內，所以一般硬著陸的概率並不會很大。