來源： 中國證券報
年底臨近，距全面實施「三道紅線」政策僅剩1個多月。在融資新規對房企有息負債「穿透式」精細化管控要求下，房企相關動作愈加頻繁，「瘦身」「增肌」手段並舉。
一方面，房企加速分拆旗下物業資產上市以增權益、加厚現金流「增肌」；另一方面，密集出售旗下高負債標的以「瘦身」。有專家稱，在「房住不炒」的主基調下，房企降槓桿已成行業趨勢。房企更要加強自身內增長、精細化運營，尋求合理穩健的發展路徑，向管理要紅利。
加速分拆以「增肌」
房企「增肌」方式包括分拆資產上市、配售新股、引入戰投等，分拆旗下物業資產上市又最為常見。
越秀地產11月23日晚公告稱，公司正考慮可能分拆物業管理業務在港上市，廣州地鐵正考慮參與可能分拆的投資機遇。同日，越秀地產以2.8億元收購廣州地鐵旗下兩家公司部分股權。
金科服務、融創服務控股日前在港上市。從各房企中報數據來看，融創服務控股母公司融創中國「三道紅線」全部踩中，金科服務母公司金科股份踩中「三道紅線」中的兩條。
國泰君安研報稱，房企降槓桿反映在所有者權益端，可通過股權融資和分拆上市實現。股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水平作用顯著；房企通過分拆旗下盈利能力較強業務上市，尤其是物業業務，可以減輕自身融資壓力，獲得新利潤增長點，並改善流動性。
中國恆大方面曾表示，單就恆大物業引入235億港元戰略投資，預計就可降低中國恆大淨負債率19個百分點。中國恆大持有恆大物業71.94%權益，恆大物業上市後仍為中國恆大附屬公司，可從所有者權益端幫助中國恆大實現降負債目的。
安信證券研報指出，若以各房企中報數據為劃檔依據，從三季報數據來看，「踩線」兩條的房企中38.5%已實現「降檔」。華僑城、蘇州高新由「踩線」兩條轉為無「踩線」，華僑城主要通過增加權益方式實現降低淨負債率指標。
出售高負債標的以「瘦身」
房企「瘦身」舉措主要表現為密集出售虧損或高負債狀態標的。
北京產權交易所日前披露公告顯示，華僑城擬19.77億元底價轉讓武漢天創置業有限公司30%股權及相關債權。後者前9個月淨虧損339.43萬元，截至9月30日的資產總額為71.86億元，負債總額為71.89億元，所有者權益為-339.43萬元。
招商蛇口擬10.98億元底價轉讓深圳市太子灣商儲置業有限公司100%股權及2.38億元債權。截至8月30日，後者資產總額為3.04億元，負債總額為1.64億元，所有者權益為1.39億元；前8個月營業收入為0元，淨虧損31.23萬元。就公開掛牌轉讓公司來看，轉讓方多為央企，且被轉讓標的多處於虧損或資不抵債狀態。
「『三道紅線』下，央企為響應政策號召積極降負債。出售負債較高水平的項目，可快速有效降低負債水平，且可實現資金回籠。」中指研究院企業研究副總監劉水表示。
劉水告訴中國證券報記者，2014年國資委發布的《關於中央企業資產轉讓進場交易有關事項的通知》，明確要求中央企業及其各級控股企業一定金額以上的資產對外轉讓，應當在依法設立的企業國有產權交易機構公開進行。就民營房企而言，轉讓事宜若有明確受讓方，只需經董事會同意，籤署轉讓協議即可。
旭輝控股集團、中國恆大等通過贖回債券以減少支出保護現金流。10月13日，中國恆大提前償還兩筆公司債，本息合計114.27億元；10月20日，全額償還40億港元夾層融資；10月23日，提前贖回121.29億港元優先票據。
克而瑞研究中心企業研究總監房玲表示，控制槓桿水平、出售資產「瘦身」、股權融資已成為房企應對「三道紅線」重要方式。但此調整並不能真正把握好降槓桿和規模擴張的平衡，房企未來仍需加強銷售回款，提升運營效率和盈利水平，增強自身「造血」能力。
向管理要紅利
佳兆業集團控股副總裁劉策日前稱，公司在規模跨越的同時，將經營質量作為核心。年初至今公司堅持向管理要紅利，重點實施包括提升品質質量、銷售價格、開發速度，控制建安成本、融資成本等「四升四降」舉措。提效方面，公司提出「地產+城市更新+產業」戰略，產業鏈涉及文化體育、商業運營、旅遊產業、酒店餐飲、物業管理、航海運輸、健康醫療、科技產業、公寓辦公、足球俱樂部等。
旭輝控股集團董事會主席林中日前稱，過去20年房價單邊上漲，買塊地放幾年可能就增值了。在當前的低增長期，資金損耗越來越大，最終不得已進入管理紅利。在他看來，管理紅利需要三大維度的能力，包括資源獲取、贏得客戶和運營能力。
萬科董事會主席鬱亮此前稱，房地產行業的土地紅利和金融紅利已經遠去，未來需要把握「管理紅利」。未來企業應該聚焦好產品、好服務，實施長期主義。
萬科南方區域事業集團執行長孫嘉稱，萬科南方區域要聚焦產品和服務，鞏固和提升基本盤，進一步完善業務和管理架構。孫嘉將萬科南方區域新業務管理架構稱為「一體、兩翼、雙核」。其中「一體」是指整個南方區一盤棋，把整個區域的精力、資源通過協作方式凝聚起來，更高效地服務客戶，滿足客戶各方面需求。
「長期看，房企要加強自身內增長，精細化運營，尋求合理穩健的發展路徑。精細化運營要求房企注重主業，包括去化速度、回款能力、財務指標是否穩健等。」諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。