新冠肺炎疫情暴發以來，全國各行業均受衝擊，房地產行業也不例外。
今年1至2月，全國商品房銷售面積大降四成，12個二線城市無成交；廣東商品房銷售面積、銷售額同比均降三成以上，房價比2019年全年下降4.5%；地產股方面，迄今已有房企股價跌超40%。
具體在這次疫情中，房地產行業所遭遇的影響有多大？這種局面還會持續多久？未來樓市走勢如何？南方都市報地特舉辦樓市「雲論壇」，邀行業協會、代理機構、中介機構的專業大咖，一起探討。
「雲論壇」嘉賓：
徐建平廣州中地行房產代理有限公司董事長
趙卓文廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理
吳偉才經緯（中國）控股董事總經理
黎振偉世聯行首席技術官
廖俊平廣州市房地產中介協會會長
姚申廣東德誠行地產集團有限公司營業董事
主持人：南方都市報記者邱永芬
精彩觀點——
徐建平：當前房價已經下降10%左右，但長三角、大灣區這些區域的調整是暫時的。
趙卓文：2020年，開發商首先要做到活下來，再去想如何發展。
吳偉才：最關鍵是人們的信心什麼時候恢復。
黎振偉：只要開發商願意降價，購買力還是有的，市場還是存在的。
廖俊平：疫情期間有租房者有家難回，給「租購併舉」帶來負面示範效應。
姚申：疫情下，住房消費升級的重心從關注數量變化到關注品質。
Q&A——
Q1
此次新冠肺炎疫情，對房地產行業的影響有多大？
徐建平：首先，房子會顯得越來越重要，在經濟中的地位會提升。此外行業會發生大量重組現象，強者恆強。而且區域會產生分化，長三角珠三角這些社會資源比較均衡的區域未來發展會更好，武漢等曾受疫情重傷的區域會有較長的蕭條期。
疫情後，地產業將來會更關注品牌、配套、物業服務，會加強健康理念，房地產政策、土地、營銷、稅務等預計也會相應調整。
趙卓文：一季度，房地產項目停工，售樓部停業是普遍現象。短期內，房地產行業將面臨以下挑戰：
1、投資下滑。第一季度，開發商買地意願下降，在建工程受影響，投資量同比將下降20%左右。
2、銷售量下降。預計第一季度銷售量同比將下降30%以上，全年下降15%左右。
3、新開工面積下降。由於疫情防控措施的影響，第一季度的項目新開工面積將受到影響。並將影響到全年的開發量。
4、樓價將穩中有降。北上廣深等一線城市的二手物業價格，將有10%左右的下調。
吳偉才：短期影響很大，現在慢慢恢復。
黎振偉：不能開盤，成交量價下降是必然。特別像廣州增城，有住宅出現降價10%。不過，如果開發商願意降價，購買力還是有的，市場還是存在的。商業、寫字樓的影響則會更大。
廖俊平：這次疫情給「租購併舉」帶來一個負面示範效應是，租房居民不能和自住居民同等對待（外地戶籍的租客無法進入小區，業主則可以）。未來一定要有強有力的法規配套來及時解決這個問題，真正使租房成為一個讓人放心的居住形式。同時還應該讓出租房屋的一方能夠持續經營，儘快出臺標準化的公開發行上市REITs產品。
姚申：疫情的影響是階段性、暫時性的，不會改變中國經濟繼續向好的基本面。地產行業短時間內線下銷售操作受到限制，很多家庭購房計劃延後、潛在購房需求擱置，從土地市場到一二級市場都呈現短期休眠的態勢。但被疫情壓抑的需求在積累，疫情結束後會集中釋放，樓市成交量會迅速企穩回升，全年將呈現先抑後揚的態勢。綜合來說，疫情對全年房地產行業影響程度為中等。
Q2
目前這種情況還會持續多久？
預計什麼時候可以恢復正常水平？
徐建平：從國內疫情來看，現在逐步走向穩定，按此發展預計持續兩三個月，到下半年就會恢復正常水平。但如果國際疫情再不可控，對中國的經濟影響也會很大。
趙卓文：疫情在國內已經得到有效的控制，預計4月份全國房地產的工程和銷售將全面恢復正常。但國外疫情仍然有不確定性，如果國外疫情變成一個長期事件，可能會形成全球的經濟衰退，最終影響到中國的經濟面。
最令人擔心的是，由於疫情的發展和持續，造成消費和投資的下降，企業經營困難，城市居民收入下降，最終造成房地產的需求下降。2019年中國房地產年銷售16萬億，17億平方米，恐怕將是一個頂。從現在情況看，未來國內房地產的需求下降，將是大概率事件。
吳偉才：現在已在慢慢恢復。關鍵不是看國內，是看總的經濟信心才是一切。如果只是中國的疫情那就恢復很快，但現在全球都在崩潰。最關鍵是人們的信心什麼時候恢復。
黎振偉：樓市能否很快回暖還得看國內外的情況。起碼上半年不會恢復，最終得看下半年。
按過去的傳統方式，疫情後房地產不會像過去那麼簡單的恢復。國家還是要鼓勵實業，大家不再把房地產當做刺激經濟的主要手段，所以現在很多企業已關注不同的產業，採用新的經濟增長方式。
姚申：隨疫情高峰逐漸消退，業務也在逐步恢復，疫情與經濟呈負相關同步性。預計到可以摘口罩的那個月，市場成交能恢復到約八成水平，然後再在下一個月釋放壓抑，出現反彈性增長。因全球疫情交叉影響具不確定性，具體需聽鍾南山院士的，可能在六七月吧。
Q3
目前開發商、代理機構、中介怎麼應對的？
徐建平：疫情持續了這麼長時間，房企的資金壓力比較大。目前來說，環境好的、品牌好的產品去化還是好的。目前資金壓力大的企業，還會做一些促銷，手頭上壓的產品還是要處理好。
代理機構對線上推廣場景布置這一塊，現在做得不錯，讓人不用到現場也能感受到場景。中介機構方面，二手市場成交還是有所回落，二手樓市要保持成交量估計會有壓力。這個壓力，也是中介機構重新整合的機會。
趙卓文：面對疫情，思想上的革新和觀念上的改變，比以往任何時候都更重要。
開發商需要做好三件事：第一，慎重投資，謹慎判斷投資項目的市場前景和盈利機會。第二，抓緊降低庫存，降低資產負債率。第三，全力抓好下半年的工程和銷售。2020年，開發商首先要做到活下來，再去想如何發展。
代理機構和中介公司，面臨的挑戰更大。裁員增效，是短期的現實選擇。營銷渠道的拓展、營銷方式的轉變，是貫穿2020年的任務。
吳偉才：從營銷來說，每家都有不同的做法。但我不認同現在積極做動作有什麼用，最核心的也不是做什麼動作，整體經濟就擺在那裡。
黎振偉：開發商方面，我認為以後要從運營的角度，從更生態的方式去發展，更注重長遠的目標，不能再簡單地用賣多少千億來衡量企業的發展。中介方面，未來要提供更多的多元化的服務。
如果還是按照目前這種簡單應對方式，行業不是今天有病就是未來有病。
姚申：當前形勢，對開發商來說去庫存增加銷售回款是第一要務，營銷創新與融資支持雙管齊下。對代理公司和中介企業來說，營銷創新是主要措施。主要是線上營銷，VR場景化營造，主播IP塑造，在線展示，在線諮詢，在線服務成為創新主流。但需要強調的是，線上營銷能幫助客戶前期中期的信息篩選，但不等於線上售房，線下實地看房決策、籤約付款等的面對面服務不可取代。
Q4
經此疫情，未來的樓市走勢會怎樣？
房地產行業會有哪些變化？
徐建平：未來的樓市是分化的。粵港澳大灣區、長三角等區域在未來的走勢會更好，疫情重災區可能會有一段時間的下降。在沿海城市做文旅產品、改善型產品會更有利。以前對產品健康配套做得不好的，將來的銷售市場或會有下滑。
趙卓文：隨著疫情結束，下半年房地產市場將迎來強勁反彈。主要有三個理由：
1、2020年，在「六穩」的主基調下，保持經濟增長成為重點。房地產行業的穩定，對於中國經濟增長和地方財政收入意義重大。因城施策下，政策面有望迎來春風。
2、貨幣政策，在下半年有望更寬鬆。降息、降準周期有望到來。
3、房地產市場的剛性需求，在下半年將全面激活。供應充足的產品，貨幣政策的支持和有所回調的價格，將促進樓市的成交。
預計2020年全年的房地產市場的成交面積和成交金額，將略低於2019年的水平。但總體將呈平穩態勢，不會出現大跌。
房地產行業將迎來四個變化：行業新一輪整合，行業集聚度將進一步提高。前30的開發商，份額將進一步擴大；房地產的調控政策將發生重大改變，穩地價、穩房價、穩預期，主要方向是穩定市場，防跌勝於防漲；房地產的產品將發生改變，新業態、新空間將改變；政府重大基礎設施項目和重點工程的建設和發展，城市價值、區域價值和房地產價值，都將發生改變。
吳偉才：現在沒有哪個行業好過，但大家都有希望，都相信中國，也有這個信心。
黎振偉：這次疫情也讓行業有了各種應對能力。現在很多企業關注文旅、醫療等不同產業，找到新的經濟增長方式。現在老的房子不太「健康」，通風採光比較差，如何改造物業，這個市場前景是很大的。因為大家注重健康自然衛生，對房地產提了新的要求。
廖俊平：無論如何，不應該再走用房地產刺激經濟增長的老路，同時還要著力避免其他領域的投資轉向房地產。要把已經過度沉澱在房地產的財富逐步平穩釋放，轉化為居民的其他消費支出，完成這一步的一個重要切入點是和養老結合，把一部分居民的住房財富轉化成養老支出。
姚申：樓市預計會進一步區域分化，結構分化。這次疫情下的國情，讓「有房比沒房好，買房比租房好」的傳統消費觀念被進一步強化，所以一線城市的需求繼續保持強勁，聚集效應繼續。而住房消費升級的重心從關注數量變化到關注品質，街區管理與物業服務水平比疫情前更受關注，舒適的住宅與優質街區配套帶來更高的健康生活溢價能力，觀念的變化讓各樓盤價格進一步分化。
Q5
對購房人士有哪些建議和意見？
徐建平：通過這次疫情躲在家裡，明顯感到居家的重要。現在疫情發展已經很明朗，於購房人士也是選擇時機，購買產品要從品牌、物業服務、社區等方面均衡考慮。物業的價值還是會得到老百姓的重視，未來消費觀念會改變，改善性的需求會增加。當前房價已經下降10%左右，但在長三角、大灣區這些區域的調整是暫時的，以後還會漲上去。好的地區，各方面全面均衡發展的地區，未來還會有更多人來工作和生活。
趙卓文：受多種因素的影響，2020年樓價穩中有降的趨勢已經基本確定。2020年是產品選擇較多的一年，也是價格相對便宜的一年，購房者可以考慮積極入市。
購房要記住三句話：第一，中心、中心、還是中心。中心城市中心區的優質物業，最能保值增值。第二，購房要看規劃，關注城市和區域的未來發展。第三， 2020年，買什麼東西都要關注性價比，購房也不例外。
吳偉才：有需求的購房者，現在就是好的買房時機。
黎振偉：在目前這種市場情況下，市場一定會下跌。為了穩定，國家也會有很多措施，減少中國市場的波動。
投資需謹慎。不可能其他消費下降了，房地產還那麼旺盛。按過往習慣，房地產還是保值的，只不過大家更謹慎地購買，更注重產品品質健康。
現在房價相對穩定，真有剛性需求的，確實是個機會。有些供樓的人供不下去了，有些人之前預算緊的，收入一繃不住就得放出來賣，急著回籠資金，經濟不好時候都有這樣的機會。在房地行業，流動是第一位的，賺錢是第二位。所以這個時候還是有些機會的，但買房也要量力而行。
姚申：疫情讓居住觀念前所未有地清晰，產業業態高度豐富和市場自驅力強的龍頭城市，醫療教育等政府綜合能力完善的低風險城市，才有足夠的格局去承載家族的連綿發展。
廣州房屋價值基本面很堅實，對比全國，結構的確定性優勢非常明顯。環比世界格局，請相信中國未來，相信樓市穩健發展，確實有安居置業需要的市民，不要再等，疫情後必有反彈，現在是好的入市時機，尤其是配套齊全的優質物業。
主持人：南都記者 邱永芬